Mở rộng quy định mục đích sử dụng căn hộ chung cư theo dự thảo Luật Nhà ở mới nhất như thế nào?

Mở rộng quy định mục đích sử dụng căn hộ chung cư theo dự thảo Luật Nhà ở mới nhất như thế nào?

Theo quy định hiện hành tại Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Mới đây Ngày 09/9/2026 Bộ Tư pháp đã công bố Hồ sơ hội thảo Luật Nhà ở mới nhất: TẢI VỀ

Trong đó sửa đổi quy định cấm tại Điều 3 liên quan đến mục đích sử dụng căn hộ chung cư như sau:

Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm

5. Các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:

[...]

c) Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở hoặc lưu trú;

Như vậy, theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 09/9/2026, quy định về mục đích sử dụng căn hộ chung cư được đề xuất mở rộng theo hướng không cấm tuyệt đối việc sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở, mà cho phép trường hợp cho thuê để ở hoặc lưu trú.

Tuy nhiên, đây mới là nội dung tại dự thảo, chưa phải quy định có hiệu lực áp dụng; quy định hiện hành vẫn cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Mở rộng quy định về mục đích sử dụng căn hộ chung cư theo dự thảo mới nhất như thế nào? (Hình từ Internet)

Nhà chung cư khác gì căn hộ chung cư?

Căn cứ Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

[...]

3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

[...]

19. Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư.

20. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.

21. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.

Như vậy, nhà chung cư và căn hộ chung cư là hai khái niệm khác nhau. Nhà chung cư là toàn bộ công trình có nhiều căn hộ cùng các phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống hạ tầng sử dụng chung; trong khi đó, căn hộ chung cư là một đơn vị diện tích ở thuộc nhà chung cư, là một phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.

Do đó, căn hộ chung cư chỉ là một bộ phận cấu thành của nhà chung cư, không phải là toàn bộ nhà chung cư.

Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư được quy định thế nào?

Tại Điều 142 Luật Nhà ở 2023 quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư như sau:

[1] Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

- Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều này.

[2] Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.

[3] Các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, thuộc sở hữu chung quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung được xác định theo quy định tại Điều này.