Xác định thu nhập chịu thuế TNCN đối với việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền quản lý bất động sản?

Nội dung chính

• Người nhận ủy quyền có nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản không?
• Xác định thu nhập chịu thuế TNCN đối với việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền quản lý bất động sản?
• Xác định thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản như thế nào?

Người nhận ủy quyền có nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản không?

Tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

...

Theo điểm b khoản 1 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về đối tượng nộp thuế như sau:

Người nộp thuế

Người nộp thuế là cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú theo quy định tại Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 2 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (sau đây gọi tắt là Nghị định số 65/2013/NĐ-CP), có thu nhập chịu thuế theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP.

...

3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

...

b.2) Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.

...

Theo Công văn 3373/TCT-TNCN năm 2011 hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền như sau:

1. Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (được công chứng) xác định nội dung ủy quyền phù hợp với quy định của Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật thuế TNCN thì cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN. Trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.

....

Qua đó có thể thấy thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản thuộc nhóm đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân, trừ 02 trường hợp sau:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Bên cạnh đó khi xác định người nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

[1] Cá nhân là người ủy quyền nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên trong trường hợp người ủy quyền ủy quyền luôn việc nộp thuế thu nhập cá nhân thì bên nhận ủy quyền sẽ là người nộp thuế

[2] Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Như vậy, đối với hợp đồng ủy quyền quản lý và chuyển nhượng bất động sản thì nếu bên nhận ủy quyền nhận thù lao từ việc ủy quyền thì đối với trường hợp này, người nộp thuế thu nhập cá nhân là người được ủy quyền

Xác định thu nhập chịu thuế TNCN đối với việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền quản lý bất động sản? (Hình từ Internet)

Xác định thu nhập chịu thuế TNCN đối với việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền quản lý bất động sản?

Theo khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về các khoản thu nhập chịu thuế như sau:

Các khoản thu nhập chịu thuế

Theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

....

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

....

Qua đó, việc nhận ủy quyền toàn phần đối với thửa đất và có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các thu nhập phải nộp thuế thu nhập cá nhân là:

- Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản

Đồng thời tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

...

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

...

Theo đó, thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%, cụ thể cách tính như sau:

Số thuế phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Xác định thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản như thế nào?

Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về thời điểm xác định thuế đối với chuyển nhượng bất động sản như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Trân trọng!