Phương pháp so sánh xác định giá trị hao mòn của tài sản được thực hiện như thế nào?

Nội dung chính

• Tổng giá trị hao mòn của tài sản là gì?
• Phương pháp so sánh xác định giá trị hao mòn của tài sản được thực hiện như thế nào?
• Ước lượng giá trị hao mòn vật lý được xác định bằng phương pháp tỷ lệ sử dụng như thế nào?

Tổng giá trị hao mòn của tài sản là gì?

Căn cứ quy định Tiểu mục 4 Mục 1 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 ban hành kèm theo Thông tư 126/2015/TT-BTC quy định như sau:

Giải thích từ ngữ

....

Tổng giá trị hao mòn của tài sản (giá trị hao mòn lũy kế của tài sản) là tổng mức giảm giá trị của tài sản do các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên tại thời điểm thẩm định giá.

....

Như vậy, tổng giá trị hao mòn của tài sản hay còn gọi là giá trị hao mòn lũy kế của tài sản là tổng mức giảm giá trị của tài sản do các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên tại thời điểm thẩm định giá.

Tổng giá trị hao mòn của tài sản có thể xác định được dựa trên một hoặc nhiều phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh;

- Phương pháp tuổi đời;

- Phương pháp tổng cộng.

Phương pháp so sánh xác định giá trị hao mòn của tài sản được thực hiện như thế nào? (Hình từ Internet)

Phương pháp so sánh xác định giá trị hao mòn của tài sản được thực hiện như thế nào?

Căn cứ quy định Tiểu mục 9 Mục 2 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 ban hành kèm theo Thông tư 126/2015/TT-BTC quy định về phương pháp so sánh như sau:

Phương pháp so sánh xác định giá trị hao mòn của tài sản thông qua giá trị hao mòn của các tài sản so sánh được giao dịch trên thị trường được thực hiện như sau:

Bước 1: Thu thập thông tin và lựa chọn ít nhất hai tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường.

Bước 2: Trên cơ sở đánh giá một số yếu tố so sánh cơ bản (ví dụ điều kiện bán hàng, điều khoản về tài chính), thẩm định viên điều chỉnh giá giao dịch của tài sản tương tự để có các mức giá chỉ dẫn của tài sản tương tự phản ánh các đặc điểm của tài sản thẩm định giá.

Lưu ý: Đối với trường hợp bất động sản, giá trị quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất (nếu có) của các tài sản so sánh cần được loại trừ để phản ánh giá trị thị trường của tài sản trên đất.

Bước 3: Xác định chi phí tạo ra tài sản tương tự mới tại thời điểm giao dịch của các tài sản tương tự (hoặc của tài sản trên đất đối với trường hợp là bất động sản), chưa có hao mòn, lỗi thời nhưng đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất.

Bước 4: Lấy kết quả bước 3 trừ đi kết quả bước 2 để xác định giá trị hao mòn của các tài sản so sánh.

- Sau đó, xác định tỷ lệ hao mòn của các tài sản so sánh bằng cách lấy giá trị hao mòn chia cho chi phí tạo ra tài sản so sánh mới.

- Trên cơ sở đó, thẩm định viên xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Bước 5: Xác định chi phí tạo ra tài sản thẩm định giá mới, sau đó nhân với tỷ lệ hao mòn đã xác định được bước 4 để xác định tổng giá trị hao mòn.

Ước lượng giá trị hao mòn vật lý được xác định bằng phương pháp tỷ lệ sử dụng như thế nào?

Căn cứ quy định tại tiểu tiết a tiết 9.3 Tiểu mục 9 Mục 2 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 ban hành kèm theo Thông tư 126/2015/TT-BTC quy định như sau:

a) Ước lượng giá trị hao mòn vật lý

Giá trị hao mòn vật lý được xác định thông qua các phương pháp sau: Phương pháp tỷ lệ sử dụng, Phương pháp tuổi đời và Phương pháp chuyên gia.

a1) Phương pháp tỷ lệ sử dụng:

Phương pháp tỷ lệ sử dụng dựa vào việc phân tích giá trị sử dụng của tài sản tại thời điểm so sánh để ước tính giá trị hao mòn vật lý. Cụ thể:

Ví dụ: Một thiết bị được thiết kế để hoạt động tốt được trong vòng 100.000 giờ. Tại thời điểm thẩm định giá, thiết bị đó đã chạy được 10.000 giờ, như vậy tỷ lệ hao mòn vật lý của thiết bị đó là 10% (10.000/100.000 x 100%).

Phương pháp tỷ lệ sử dụng thường được áp dụng với máy, thiết bị.

...

Như vậy, giá trị hao mòn vật lý được xác định thông qua các phương pháp sau: Phương pháp tỷ lệ sử dụng, Phương pháp tuổi đời và Phương pháp chuyên gia.

Trong đó ước lượng giá trị hao mòn vật lý được xác định bằng phương pháp tỷ lệ sử dụng như sau:

Phương pháp tỷ lệ sử dụng dựa vào việc phân tích giá trị sử dụng của tài sản tại thời điểm so sánh để ước tính giá trị hao mòn vật lý. Cụ thể:

Tỷ lệ hao mòn vật lý = (Múc độ đã sử dụng / mức độ sử dụng thiết kế) * 100%

Trân trọng!