Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ mang tên một người thừa kế

a. Về việc thừa kế di sản của ông bà bạn

Theo thông tin bạn cung cấp thì khi ông bà nội bạn mất không để lại di chúc mà chỉ để lại di ngôn rằng: Ai đang ở đâu thì cứ ở đó. Vậy, đây có phải là di chúc bằng miệng hay không? Và di chúc đó có hợp pháp không?

Khoản 1 Điều 649 Bộ luật Dân sự quy định về hình thức của Di chúc như sau: Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng. Trong trường hợp phải lập di chúc bằng miệng thì phải tuân thủ quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự:

- Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.

- Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Di chúc bằng miệng hợp pháp khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

- Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.

(Theo khoản 1 Điều 652 Bộ luật Dân sự)

- Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực. (khoản 1 Điều Điều 652 Bộ luật Dân sự).

Đối chiếu với các quy định trên thì việc ông bà nội bạn để lại di ngôn chỉ được coi là di chúc bằng miệng hợp pháp khi có ít nhất hai người làm chứng và di ngôn đó phải được ghi chép, có chữ ký của những người làm chứng đó và phải được công chứng, chứng thực. Nếu không có bất kỳ văn bản giấy tờ nào về việc thể hiện ý chí của ông bà bạn như nêu trên thì coi như không có di chúc và di sản ông bà bạn để lại chia cho những người thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thừa kế thứ nhất quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự: “Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”.

Trong trường hợp nêu trên, chú bạn (khi còn sống) với tư cách là con đẻ của ông bà bạn sẽ được hưởng di sản thừa kế mà ông bà bạn để lại. Nay, khi chú đã chết thì những người thừa kế của chú (là vợ, con của chú …) sẽ được hưởng phần di sản đó. Như vậy, thím và các con của thím bạn sẽ có quyền nhận di sản mà ông bà bạn để lại (phần di sản mà chú bạn được hưởng khi còn sống).

b. Quyền thừa kế của gia đình thím bạn đối với mảnh đất mà hiện nay bố mẹ bạn đã đứng tên quyền sử dụng

Hiện nay, mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bố mẹ bạn nên về pháp lý, nhà nước đã công nhận quyền sử dụng của bố mẹ bạn đối với mảnh đất đó. Tuy nhiên, nếu thím bạn có tranh chấp về mảnh đất đó thì quyền sử dụng của bố mẹ bạn đối với mảnh đất đó có thể bị xem xét lại.

Mảnh đất đó có nguồn gốc do ông bà bạn mua nên khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình thì bố mẹ bạn cần có giấy tờ chứng minh quyền được đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật (như giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất). Bạn có thể tìm hiểu xem khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng mảnh đất đó thì bố mẹ bạn có đầy đủ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật hay không.

Nếu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bố mẹ bạn được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật thì cho dù có tranh chấp của thím bạn thì quyền sử dụng của bố mẹ bạn cũng không bị ảnh hưởng. Quyền sử dụng mảnh đất này cũng không còn được coi là di sản của ông bà bạn để lại để chia theo pháp luật nữa.

Nếu việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bố mẹ bạn thực hiện không đúng theo quy định của pháp luật thì Giấy chứng nhận đó có thể bị thu hồi. Điểm a khoản 2 Điều 25 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định liên quan đến vấn đề này như sau: Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà có văn bản của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bố mẹ bạn thì thu hồi và mảnh đất đó được xác định là di sản thừa kế do ông bà bạn để và được chia thừa kế theo quy định của pháp luật thì gia đình thím bạn sẽ có quyền tham gia việc phân chia di sản đó.

2. Việc thím bạn đề nghị cơ quan có thẩm quyền tạm dừng chia tách đối với mảnh đất mà của bố mẹ bạn

Như trên đã chỉ ra hai vấn đề:

(i) Di ngôn của ông bà bạn để lại có thể sẽ không được coi là di chúc bằng miệng hợp pháp và di sản của ông bà bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật; gia đình thím bạn cũng có quyền nhận di sản do ông bà bạn để lại.

(ii) Mảnh đất có nguồn gốc do ông bà nội bạn để lại nên khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bố mẹ bạn phải cung cấp giấy tờ chứng minh về việc được sử dụng hợp pháp.

Từ hai vấn đề nêu trên thì việc thím bạn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tạm dừng thủ tục chia tách mảnh đất của bố mẹ bạn là có cơ sở; đồng thời thím bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét về quyền lợi của gia đình thím bạn đối với mảnh đất nêu trên theo quy định của pháp luật.

3. Việc giải quyết đối với trường hợp mà bạn nêu

Việc giải quyết tranh chấp, đặc biệt là tranh chấp trong gia đình thì tự hòa giải luôn là lựa chọn đầu tiên mà các bên cần hướng tới. Vì mấu chốt trong mâu thuẫn của gia đình bạn là việc bố mẹ bạn chưa thể làm thủ tục sang tên 31m2 đất xen kẹt cho con trai của thím nên gia đình bạn có thể thỏa thuận thêm về vấn đề này.

Trước hết, có thể giải thích rõ cho thím bạn biết lý do chưa thể làm thủ tục sang tên quyền sử đất đối với 31m2 đất đó. Đồng thời, bố mẹ bạn có thể tìm phương án để sang tên quyền sử dụng đất cho con trai thím, như làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật rồi tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không thể tự giải quyết được dẫn đến việc thím bạn khởi kiện tại cơ quan có thẩm quyền thì cơ quan có thẩm quyền sẽ giải quyết theo quy định của pháp luật.