Chuyển quyền sử dụng đất có cần giấy đăng ký kết hôn hay không?

Nội dung chính

• Chuyển quyền sử dụng đất có cần giấy đăng ký kết hôn hay không? 
• Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất có được mang đi thế chấp không?
• Thành viên hộ gia đình đã tách khẩu có phải ký giấy đồng ý bán đất hộ gia đình?

Chuyển quyền sử dụng đất có cần giấy đăng ký kết hôn hay không? 

Vợ chồng em định bán mảnh đất đứng tên cả hai vợ chồng. Có đi làm thủ tục công chứng thì bên công chứng yêu cầu giấy đăng ký kết hôn mà giấy đăng ký của 2 đứa em để quê. Vậy có phải bắt buộc có giấy đăng ký kết hôn mới bán được có phải không anh chị?

Trả lời: Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, hiện nay pháp luật không có quy định khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải bắt buộc có giấy đăng ký kết hôn.

Tuy nhiên, trên thực tế các phòng công chứng hay văn phòng công chứng khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì yêu cầu thêm giấy đăng ký kết hôn để xác nhận là tài sản riêng hoặc tài sản chung. Do đó, bạn có thể nhờ người thân gửi giấy đăng ký kết hôn để thực hiện nhanh chóng.

Về thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Sổ hộ khẩu của hai bên,

- Đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất có được mang đi thế chấp không?

Luật sư cho em hỏi đơn vị được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, không rõ là mình có được mang đất này đi thế chấp không?

Trả lời: Căn cứ Khoản 2 Điều 73 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau:

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo quy định nêu trên thì trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Thành viên hộ gia đình đã tách khẩu có phải ký giấy đồng ý bán đất hộ gia đình?

Dạ ba mẹ em sang nhượng đất vườn thì được yêu cầu xác nhận hộ khẩu. Cho em hỏi trên sổ đỏ để là đất cấp cho hộ. Vậy thì những thành viên trong gia đình có cần phải ký tên vào giấy chuyển nhượng không ạ. Em xin được tư vấn giúp ạ! Nếu nhà em có hai người vừa tách khẩu được hơn tháng thì hiện tại họ không còn là thành viên hộ gia đình nữa có cần phải về ký giấy chuyển nhượng không ạ?

Trả lời: Căn cứ quy định tại Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì:

Người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Về cách xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, căn cứ Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì: 

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Kết hợp hai quy định nêu trên, khi bán đất của hộ gia đình, bắt buộc phải có văn bản đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình về việc bán đất chung. Và thành viên của hộ gia đình được xác định tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chứ không phải tại thời điểm bán đất. 

Do vậy, trong trường hợp của bạn, tại thời điểm bán đất, 2 thành viên trong sổ hộ khẩu của gia đình mặc dù đã tách ra khỏi sổ hộ khẩu, tuy nhiên vẫn được xác định là thành viên có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình nên khi bán đất vẫn bắt buộc các thành viên này phải đồng ý bằng văn bản.

Lưu ý: Văn bản đồng ý bán đất chung của hộ gia đình phải được công chứng hoặc chứng thực.

Trân trọng!