Thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất khi chưa có sổ đỏ

​ Để thực hiện được thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất đó thì gia đình bạn phải thực hiện thủ tục xin cấp GCN QSD đất đối với nhà đất đó rồi ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực để sang tên cho người mua.

- Để được cấp GCN QSD đất cho các anh, chị, em bạn thì gia đình bạn phải thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế theo quy định của Luật đất đai và luật công chứng, tuy nhiên để thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì phải có GCN QSD đất ! Vì vậy, nhiều địa phương đang không biết xử lý tình huống này thế nào...

- Nếu di sản đó có tranh chấp thì Tòa án sẽ căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và hướng dẫn tại điểm 1, mục II, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao để xác định di sản thừa kế. Cụ thể như sau:

“Xác định quyền sử dụng đất là di sản

1.1. Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản.

1.2. Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

a) Trong trường hợp đương sự có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

b) Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

c) Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

1.4. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ quy định tại tiểu mục 1.1, tiểu mục 1.2 mục 1 này và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3 mục 1 này, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai.".

           - Nếu không có tranh chấp về thừa kế thì thực tể một số địa phương thường linh động bằng cách yêu cầu công dân lập văn bản thỏa thuận về việc phân chia thừa kế có chứng thực của UBND xã để làm căn cứ cấp GCN QSD đất cho các thừa kế. Trong quá trình niêm yết công khai về kết quả xét duyệt cấp GCN QSD đất nếu có tranh chấp về thừa kế hoặc tranh chấp về QSD đất thì UBND xã xẽ hướng dẫn các đương sự khiếu kiện để Tòa án hoặc UBND cấp huyện giải quyết theo pháp luật.