Thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

1. Quyền của mẹ bạn đối với quyền sử dụng đất do bố bạn để lại
Quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận mang tên bố bạn có thể là tài sản chung của bố mẹ bạn hoặc là tài sản riêng của bố bạn. Khi bố bạn mất, mẹ bạn vẫn được hưởng phần tài sản thuộc quyền sử dụng của mình (nếu đó là tài sản chung của bố mẹ bạn); đối với phần tài sản thuộc quyền sử dụng của bố bạn sẽ được coi là di sản do bố bạn để lại. Di sản đó được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của bố bạn. Vì bạn không nêu rõ bố bạn có để lại di chúc hay không nên sẽ có hai trường hợp như sau:
Trường hợp thứ nhất: Bố bạn để lại di chúc.
Nếu trước khi chết, bố bạn để lại di chúc thì di sản do bố bạn để lại được chia cho những người được bố bạn chỉ định trong di chúc. Ngoài ra, còn có những người được hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo quy định tại Điều 669 Bộ luật dân sự: Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó, trừ khi họ là những người từ chối nhận di sản theo quy định tại Ðiều 642 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Ðiều 643 của Bộ luật này:
- Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;
- Con đã thành niên mà không có khả năng lao động”.
Trường hợp thứ hai: Bố bạn không để lại di chúc
Nếu bố bạn không để lại di chúc thì di sản của bố bạn sẽ được chia cho những người thừa kế theo pháp luật quy định tại Điều 676 Bộ luật dân sự. Cụ thể: Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
Như vậy, cho dù bố bạn để lại di chúc hay không để lại di chúc thì mẹ bạn đều có quyền hưởng di sản do bố bạn để lại, mẹ bạn có quyền định đoạt đối với di sản đó. Tuy nhiên, mẹ bạn không thể toàn quyền định đoạt di sản do bố bạn để lại, tức là không thể toàn quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác, trừ trường hợp, mẹ bạn là người thừa kế duy nhất được hưởng di sản do bố bạn để lại hoặc được những người thừa kế khác tặng cho toàn bộ phần di sản mà họ được hưởng.
2. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.
Mẹ bạn và những người thừa kế của bố bạn có quyền thực hiện thủ tục khai nhận và tặng cho toàn bộ tài sản do bố bạn để lại. Trình tự, thủ tục như sau:
a. Công chứng Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế do bố bạn để lại.
- Người tiến hành: Những người thừa kế theo di chúc (nếu có di chúc) hoặc những người thừa kế theo pháp luật theo hướng dẫn nêu trên.
- Cơ quan có thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn nơi có bất động sản.
- Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
+ Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
+ Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
- Thủ tục:
Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.
Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản khai nhận di sản thừa kế hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.
(i) Nếu người được tặng cho tài sản là một trong những người thừa kế thì gia đình bạn có thể lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế; trong đó có nội dung; những người thừa kế khác tặng cho toàn bộ phần di sản mà họ được hưởng cho người đó. Sau khi công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản sẽ nộp bộ hồ sơ đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
(ii) Nếu người tặng cho tài sản không phải là một trong những người thừa kế thì gia đình bạn có thể lập văn bản khai nhận hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đều được. Sau khi công chứng, người được hưởng di sản sẽ thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, sau đó tiến hành thủ tục tang cho tài sản cho người được nhận tặng cho theo thủ tục dưới đây.
b. Thủ tục tặng cho tài sản.
- Người tiến hành: Người được hưởng di sản thừa kế và người được tặng cho tài sản.
- Cơ quan có thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn nơi có bất động sản.
- Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:
(Tương tự phần trên).
- Thủ tục: Thực hiện theo quy định tại Điều 40, Điều 41 Luật công chứng.
3. Thuế, phí, chi phí khác khi thực hiện việc tặng cho.
Khi thực hiện các thủ tục trên, gia đình bạn phải nộp các loại thuế, phí sau:
* Phí công chứng, thù lao công chứng và chi phí khác: nộp tại tổ chức công chứng công chứng hợp đồng tặng cho
- Phí công chứng: Căn cứ thu và mức thu phí được quy định tại Thông tư số 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012 của Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng.
- Thù lao công chứng (theo Điều 67 Luật công chứng):
Người yêu cầu công chứng phải trả thù lao khi yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc soạn thảo hợp đồng, giao dịch, đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ, văn bản và các việc khác liên quan đến việc công chứng. Tổ chức hành nghề công chứng xác định mức thù lao đối với từng loại việc và người yêu cầu công chứng nộp thù lao theo quy định này.
- Chi phí khác (Điều 68 Luật công chứng): Trường hợp người yêu cầu công chứng đề nghị xác minh, giám định hoặc thực hiện công chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng thì người yêu cầu công chứng phải trả chi phí để thực hiện việc đó. Mức chi phí do người yêu cầu công chứng và tổ chức hành nghề công chứng thỏa thuận. Tổ chức hành nghề công chứng không được thu chi phí cao hơn mức chi phí đã thỏa thuận.
* Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí khác khi làm thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan nhà đất:
* Thuế thu nhập cá nhân:
Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định các loại thu nhập phải chịu thuế, trong đó gồm:
- Thu nhập từ nhận thừa kế là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.
- Thu nhập từ nhận quà tặng là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.
Thuế suất đối với thu nhập từ quà tặng là 10% giá trị tài sản (Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân).Tuy nhiên, khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân cũng quy định: Thu nhập được miễn thuế gồm: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Bạn có thể căn cứ vào quy định trên để xác định nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân của gia đình mình.
* Lệ phí trước bạ:
Theo Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% giá trị tài sản. Nếu bạn thuộc trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP: “Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu” thì không phải nộp lệ phí trước bạ.