Cần đánh giá gì trước khi mua đất?

Thông thường trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất), bên mua cần xem xét những vấn đề sau:

Thứ nhất, những nội dung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. (khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Nội dung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau:

1. Thông tin người chủ đất

Người mua đất cần xem ai, những ai đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.1. Người đứng tên là cá nhân

Cần đối chiếu các thông tin của người bán và giấy tờ tùy thân để xác định đất chính chủ, nếu không chính chủ thì cần các giấy tờ khác để chứng minh hợp pháp.

Ngoài ra, người mua đất cũng nên yêu cầu người bán cung cấp các giấy tờ về tình trạng hôn nhân.

- Nếu người bán còn độc thân thì phải có giấy xác nhận độc thân.

- Nếu người bán có vợ/chồng thì phải có giấy đăng ký kết hôn.

Trường hợp người bán có vợ/chồng nếu là tài sản chung thì khi chuyển nhượng phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Nếu cho rằng là tài sản riêng thì người bán phải chứng minh được quyền sử dụng đất là tài sản riêng của mình bằng các loại giấy tờ như: Chứng minh tài sản có trước thời kỳ hôn nhân, văn bản thỏa thuận chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân,…

1.2. Người đứng tên là hộ gia đình

Thông thường đất cấp cho hộ sẽ ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”) hoặc ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (Hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”). Khi muốn chuyển nhượng đất của Hộ gia đình thì phải có sự đồng ý, ký tên của các thành viên trong hộ có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất; cho thuê đất; công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013; khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Do đó, nếu tên trên sổ là Hộ gia đình thì người mua cần yêu cầu cung cấp các giấy tờ chứng minh quan hệ gia đình như: Sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận; giấy tờ tùy thân của các thành viên gia đình để xác định lúc cấp giấy chứng nhận thì ai đang là thành viên hộ gia đình,…

Trang bìa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. Thông tin thửa đất

Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có các thông tin cụ thể về thửa đất như:

- Thửa đất số: Ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Tờ bản đồ số: Ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã.

- Địa chỉ: Số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh, nơi có thửa đất.

- Diện tích: Ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân.

- Hình thức sử dụng;

Có hai hình thức là sử dụng riêng và sử dụng chung. “Sử dụng riêng” được ghi khi toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo,...). “Sử dụng chung” được ghi khi toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng.

Việc xác định hình thức sử dụng chung riêng cũng để xác định ai phải là người ký tên trong các giao dịch đất. Ví dụ đất được cấp với hình thức sử dụng chung thì khi chuyển nhượng tất cả người sử dụng đất phải ký vào.

- Mục đích sử dụng;

Có các 02 loại nhóm đất là: Nhóm đất nông nghiệp và Nhóm đất phi nông nghiệp. Với mỗi nhóm lại có nhiều mục đích sử dụng khác nhau.

Bên cạnh đó, không phải loại đất cũng được mua. Đơn cử, nếu thuộc các trường hợp không được chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

- Thời hạn sử dụng;

Có hai loại là sử dụng đất ổn định, lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Đối với từng mục đích sử dụng, đối tượng sử dụng mà Nhà nước sẽ cho phép sử dụng trong thời gian quy định. Do đó, người mua cần xem xét thời hạn sử dụng để mua đất đúng giá trị, đúng mục đích.

- Nguồn gốc sử dụng;

Cần xem xét đất có nguồn gốc từ đâu, để xem xét người bán đất có quyền bán đất không.

3. Thông tin nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ở trang 2 của Giấy chứng nhận còn thể hiện các thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm:

- Nhà ở (gắn liền đất).

- Công trình xây dựng khác.

- Rừng sản xuất là rừng trồng.

- Cây lâu năm.

- Ghi chú

Những thông tin này là yếu tố cũng không kém phần quan trọng. Người mua có thể dựa vào, cân nhắc có nên mua đất; thửa đất đó có phù hợp với nhu cầu sử dụng; có thu được hoa lợi trên đất hay không?…

Phần nội dung của thửa đất

4. Sơ đồ thửa đất

Trên sơ đồ thửa đất tại trang 3 của Giấy chứng nhận sẽ thể hiện: Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa; Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam; Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình;…

Ngoài ra, người mua đất sẽ biết được hướng của thửa đất, biết được mình có hợp phong thủy với thửa đất không?...

Căn cứ các thông tin trên sơ đồ và đo đạc thực tế của thửa đất bạn có thể biết được đất trên giấy chứng nhận được cấp có đúng với diện tích bạn nhận chuyển nhượng, có bị lấn chiếm, chênh lệch so với hiện trạng sử dụng đất.

5. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận

Trong phần nội dung này sẽ thể hiện những biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất như: Đất đã chuyển nhượng, tặng cho cho ai; đất có đang thế chấp tại Ngân hàng và đã giải chấp chưa; có thay đổi nguồn gốc đất, mục đích sử dụng đất và các thay đổi khác về thửa đất. Đây cũng là nơi người mua cần xem xét để biết tình trạng đất như thế nào, người chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng cho người khác hay không.

Thứ hai, thẩm định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo đó, ngoài việc phải có giấy chứng nhận, trước khi mua đất, người mua cần xem xét các vấn đề như:

1. Đất có đang tranh chấp hay không

Nếu đất đang có tranh chấp mà vẫn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ dẫn đến hợp đồng vô hiệu, khi đó phải giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu gây ra những rắc về sau.

Để biết chắc rằng đất không có tranh chấp thì phải có văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân xã về tình trạng không có tranh chấp của thửa đất.

2. Quyền sử dụng đất không là thuộc tài sản bị kê biên đảm bảo thi hành án

Để biết đất có đang bị kê biên hay không thì cần có văn bản cung cấp thông tin thửa đất của Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

3. Đất còn trong thời hạn sử dụng không

Thời hạn sử dụng đất được thể hiện trong giấy chứng nhận, cần xem xét về thời hạn sử dụng đất để biết người bán có còn quyền đối với thửa đất để đem bán hay không?

Ngoài các điều kiện kể trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thứ ba, kiểm tra thông tin quy hoạch

Bên mua cần tìm hiểu thông tin quy hoạch của thửa đất bằng cách tìm kiếm thông tin quy hoạch qua các website của cơ quan nhà nước hoặc để chính xác hơn cần yêu cầu bên bán liên hệ Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin quy hoạch. Tùy vào mục đích mà bên mua có thể tiếp tục hoặc từ chối mua đất đã có quy hoạch.

Thứ tư, kiểm tra hiện trạng đất

Bên cạnh việc đánh giá nội dung giấy chứng nhận, việc thẩm định tại chỗ thửa đất cũng là điều nên làm khi mua đất.

Rất nhiều trường hợp giấy chứng nhận một đường nhưng thực tế người sử dụng lại ít hơn, có thể là do bị lấn chiếm, cũng có thể người chủ không để ý cứ sử dụng hết đời này sang đời khác. Cũng không ít trường hợp đất thực tế sử dụng nhiều hơn, khi mua đất không kiểm tra dẫn đến kiện tụng về sau.

Lời khuyên của Luật sư

Người mua hàng luôn có tâm lý muốn mua được mảnh đất đẹp, vị trí tốt kèm theo đó giá phải hời, nhiều ưu đãi. Nắm bắt được điểm mấu chốt này, người bán hàng sẽ đưa ra những lợi ích để “thao túng tâm lý” người mua. Nhiều người nhẹ dạ, cả tin vì lợi ích trước mắt, vô tình bỏ qua việc xem xét, đánh giá thửa đất mình sẽ mua. Đến khi xong xuôi, thấy lợi ích mình nhận được không giống như lời chào bán lại phát sinh tranh chấp. Lúc này người chịu thiệt vẫn là người mua đất.

Do đó, người mua cần tìm hiểu rõ về thửa đất; hỏi thêm những người hàng xóm quanh thửa đất; nhờ đến Luật sư, những người có chuyên môn về pháp luật, đất đai để được tư vấn. Đừng vì những “lời ngon tiếng ngọt” mà giao tài sản của mình cho người khác. Hãy tỉnh táo tránh rơi vào những cái bẫy của người bán tạo ra.

Luật sư Nguyễn Thành Huân

Eleven Law Firm – Công Ty Luật TNHH Mười Một