Quy định mới điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, trồng rừng để thực hiện dự án đầu tư

Chào bạn, Ban biên tập xin giải đáp như sau:

Ngày 05/02/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư đã áp dụng trước đó theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị định 10/2023/NĐ-CP.

Quy định mới điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, trồng rừng để thực hiện dự án đầu tư

Theo đó, điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư được quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 12/2024/NĐ-CP gồm những điều kiện sau:

(1) Có dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.

(2) Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, dự án đầu tư có trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật.

(3) Có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác; có phương án sử dụng tầng đất mặt theo quy định của pháp luật về trồng trọt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa sang mục đích khác.

(4) Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường, đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có).

(5) Cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất trồng lúa sang mục đích khác chỉ chịu trách nhiệm về những nội dung tại (2) và (3); không chịu trách nhiệm về những nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.”

Cũng theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư được quy định như sau:

“Điều 68a. Điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư

...

3. Có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác; có phương án sử dụng tầng đất mặt và văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa theo quy định của pháp luật về trồng trọt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa sang mục đích khác.

..."

Như vậy, điều kiện kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, trồng rừng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư mới đã không còn quy định văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa. 

Thay vào đó, Nghị định 12/2024/NĐ-CP chỉ nêu rõ điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa đó là có phương án sử dụng tầng đất mặt theo quy định của pháp luật về trồng trọt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa sang mục đích khác.

Áp dụng phương pháp định giá đất mới theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP

Cũng theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, từ ngày 05/02/2024 sẽ áp dụng phương pháp định giá đất mới, bao gồm 04 phương pháp:

(1) Phương pháp so sánh: Thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

(2) Phương pháp áp dụng: Thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (theo VNĐ) với kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

(3) Phương pháp thặng dư: Thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.

(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Trước đó, việc định giá đất sẽ thực hiện dựa theo 05 phương pháp theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, đó là:

+ Phương pháp so sánh trực tiếp;

+ Phương pháp chiết trừ;

+  Phương pháp thu nhập;

+  Phương pháp thặng dư;

+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Trân trọng!