|
CHÍNH PHỦ
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
12/2024/NĐ-CP
|
Hà Nội, ngày 05 tháng 02 năm 2024
|
NGHỊ ĐỊNH
SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 44/2014/NĐ-CP
NGÀY 15 THÁNG 5 NĂM 2014 CỦA CHÍNH PHỦ QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT VÀ NGHỊ ĐỊNH SỐ 10/2023/NĐ-CP
NGÀY 03 THÁNG 4 NĂM 2023 CỦA CHÍNH PHỦ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA CÁC NGHỊ
ĐỊNH HƯỚNG DẪN THI HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 19 tháng 6 năm 2015;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức
Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Theo đề nghị của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Chính phủ ban hành
Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP
ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị
định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Điều
1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất
1. Sửa
đổi khoản 1 và bổ
sung khoản 4 Điều 3 như
sau:
“1. Khu đất cần định
giá là tập hợp các thửa đất cần định giá trong cùng một dự án có sử dụng đất.”
“4. Chuyển nhượng
trên thị trường là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất khi đã thực hiện thủ tục về
thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai
hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở
thương mại với khách hàng.”
2. Sửa
đổi, bổ sung Điều 4 như sau:
“Điều 4. Phương pháp
định giá đất
1. Phương pháp so
sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục
đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất
đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu
giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất sau
khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của
thửa đất cần định giá.
2. Phương pháp thu nhập
được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất
chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng
tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm
giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn
cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm
định giá.
3. Phương pháp thặng
dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng
chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu
quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công
trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt.
4. Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với
hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ
số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
(sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh)
ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong
bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.”
3. Sửa
đổi, bổ sung Điều 5 như sau:
“Điều 5. Điều kiện áp
dụng phương pháp định giá đất
1. Phương pháp so
sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu
03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng
nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu
giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu
giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi
là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4
Điều này.
2. Phương pháp thu nhập
được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở
mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ
điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các
khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp
tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản
4 Điều này.
3. Phương pháp thặng
dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự
án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập
nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng
chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại các điểm
a, b, c và d khoản 4 Điều này.
4. Phương
pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối
với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau:
a) Các trường hợp quy
định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất
đai;
b) Tính tiền thuê đất
trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất;
c) Tính giá khởi điểm
để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường
hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ
thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
d) Xác định giá đất của
thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá
đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng
đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền
núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp
sau:
Các trường hợp quy định
tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất
đai;
Tính tiền thuê đất trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
đ) Tính tiền bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề
nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so
sánh.
5. Các thửa đất so
sánh để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1,
2 và 3 Điều này phải đủ điều kiện thực hiện các quyền của người
sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.”
4. Bổ
sung Điều 5a như sau:
“Điều 5a. Xác định
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh
1. Các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất trong phương pháp so sánh, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của
thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến trung
tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể
dục thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí;
b) Điều kiện về giao
thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
c) Điều kiện về cấp
thoát nước, cấp điện;
d) Diện tích, kích
thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
đ) Các yếu tố liên
quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới
xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được
xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt (nếu có);
e) Hiện trạng môi trường,
an ninh;
g) Các yếu tố liên
quan đến điều kiện sản xuất đối với đất nông nghiệp, gồm:
hệ thống tưới tiêu, địa hình, hệ thống giao thông phục vụ sản xuất;
h) Các yếu tố khác ảnh
hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục
tập quán của địa phương;
i) Thời hạn sử dụng đất.
Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức
giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không
căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
k) Tính pháp lý về
quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất hoặc đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn xác
định giá đất hoặc tổ công tác liên ngành được giao nhiệm vụ xác định giá đất cụ
thể (sau đây gọi là đơn vị xác định giá đất) đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất, tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong báo
cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để
cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng
thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất
làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
quyết định.”
5. Bổ
sung Điều 5b như sau:
“Điều 5b. Thông tin để
áp dụng phương pháp định giá đất
1. Các thông tin về
giá đất, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng để áp dụng phương pháp so sánh, phương
pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 5e Nghị định này bao gồm:
a) Giá trúng đấu giá
quyền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ
tài chính theo quyết định trúng đấu giá;
b) Giá đất đã thực hiện
thủ tục về thuế tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai đối
với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
c) Giá thuê đất, giá
thuê mặt bằng;
d) Giá đất chuyển nhượng
trên thị trường.
2. Các thông tin để
áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này là thông
tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở
về trước, ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá và được thu
thập từ các nguồn sau:
a) Cơ sở dữ liệu quốc