Thông tư 39/2009/TT-BXD hướng dẫn quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ

• Số hiệu: 39/2009/TT-BXD
• Loại văn bản: Thông tư
• Nơi ban hành: Bộ Xây dựng
• Người ký: Cao Lại Quang
• Ngày ban hành: 09/12/2009

BỘ XÂY DỰNG -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------
Số: 39/2009/TT-BXD	Hà Nội, ngày 09 tháng 12 năm 2009

THÔNG TƯ

HƯỚNG DẪN VỀ QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ

Căn cứ Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
Căn cứ Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;
Căn cứ Nghị định số 17/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;
Căn cứ Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 1/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng;
Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình (dưới đây viết tắt là Nghị định 12/2009/NĐ-CP) và Nghị định 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về sửa đổi một số điều của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình,
Bộ Xây dựng hướng dẫn về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ như sau:

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Thông tư này hướng dẫn về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ trên lãnh thổ Việt Nam.

Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trên các lô đất của dự án nhà ở cũng phải áp dụng theo các quy định của Thông tư này.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

Thông tư này áp dụng đối với các hộ gia đình, cá nhân (dưới đây viết tắt là

chủ nhà) khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, các chủ đầu tư dự án nhà ở riêng lẻ xây dựng trên các lô đất của dự án (dưới đây viết tắt là chủ đầu tư) và các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc phạm vi điều chỉnh nêu tại Điều 1 của Thông tư này.

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Thông tư này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Nhà ở riêng lẻ (dưới đây viết tắt là nhà ở) là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở, thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật kể cả trường hợp xây dựng trên lô đất của dự án nhà ở.

2. Công trình liền kề là công trình nằm sát nhà ở được xây dựng nhưng có chung hoặc không có chung bộ phận kết cấu (móng, cột, tường, sàn, mái...) với nhà ở được xây dựng.

3. Công trình lân cận là các công trình ở gần vị trí xây dựng nhà ở có thể bị lún, biến dạng hoặc bị các hư hại khác do việc xây dựng nhà ở gây nên.

Điều 4. Nguyên tắc chung đối với xây dựng nhà ở

Việc xây dựng nhà ở được thực hiện theo các nguyên tắc sau:

1. Phải có bản vẽ thiết kế.

2. Thiết kế nhà ở phải được lập trên cơ sở kiểm tra ranh giới đất và chất lượng nền đất nơi dự kiến xây dựng nhà ở hoặc báo cáo kết quả khảo sát xây dựng, nếu có; kết quả xem xét, kiểm tra hiện trạng các công trình liền kề, lân cận; phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật và các quy định khác của pháp luật có liên quan; phải bảo đảm an toàn cho nhà ở và không làm ảnh hưởng bất lợi tới các công trình liền kề, lân cận.

3. Phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật trước khi khởi công trừ nhà ở tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt. Trình tự, thủ tục và hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở được niêm yết tại cơ quan cấp Giấy phép xây dựng.

Khi có nhu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng nhà ở khác với nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp về: vị trí xây dựng công trình, cao độ nền xây dựng công trình; các chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; diện tích xây dựng; tổng diện tích sàn; chiều cao công trình; số tầng và những nội dung khác được ghi trong giấy phép xây dựng thì chủ nhà phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng nhà ở theo nội dung điều chỉnh. Những thay đổi khác thì không phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng đã cấp.

4. Việc thi công xây dựng nhà ở phải bảo đảm chất lượng công trình, an toàn lao động và bảo đảm vệ sinh môi trường; tuân thủ các quy định trong giấy phép xây

dựng; không làm ảnh hưởng bất lợi tới các công trình liền kề, lân cận.

Khuyến khích chủ nhà thực hiện chế độ giám sát thi công xây dựng nhà ở.

5. Tổ chức, cá nhân thực hiện việc khảo sát xây dựng, thiết kế và thi công xây dựng nhà ở phải có năng lực phù hợp với công việc đảm nhận theo quy định của Thông tư này và phải chịu trách nhiệm trước chủ nhà và pháp luật về chất lượng công việc do mình đảm nhận. Trường hợp chủ nhà có đủ năng lực thì được tự thực hiện các công việc nêu trên.

6. Chủ nhà có thể giao cho từng nhà thầu thực hiện từng công việc hoặc có thể giao cho một nhà thầu thực hiện tổng thầu hoặc thực hiện theo hình thức tổng thầu chìa khóa trao tay. Giao kết giữa chủ nhà và các nhà thầu phải được thể hiện thông qua hợp đồng xây dựng xác lập bằng văn bản, đặc biệt đối với các nhà thầu khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình.

7. Tùy theo từng công việc mà hợp đồng xây dựng có thể bao gồm toàn bộ hay một phần các nội dung cơ bản sau:

a) Thông tin về các bên tham gia ký kết hợp đồng và các thông tin khác: tên giao dịch của bên tham gia ký kết hợp đồng; đại diện của các bên; địa chỉ đăng ký kinh doanh hay địa chỉ để giao dịch; mã số thuế; giấy đăng ký kinh doanh; số tài khoản; điện thoại, fax, e-mail; thời gian ký kết hợp đồng và các thông tin liên quan khác.

b) Nội dung và khối lượng công việc.

c) Chất lượng và các yêu cầu kỹ thuật khác của công việc.

d) Tiến độ thực hiện và thời hạn hoàn thành công việc.

đ) Giá hợp đồng xây dựng; tạm ứng hợp đồng xây dựng; thanh toán hợp đồng xây dựng; điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng.

e) Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ nhà và của bên nhận thầu trong việc quản lý chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu các công việc hoàn thành; bảo hành công trình; bảo vệ môi trường, an toàn lao động và phòng chống cháy nổ; điện, nước và an ninh công trường; xử lý đối với các sai sót.

g) Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng bởi bên chủ nhà và bên nhận thầu.

h) Thưởng, phạt vi phạm hợp đồng.

i) Giải quyết khi xảy ra rủi ro cũng như các bất khả kháng; giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng.

k) Các thoả thuận khác.

l) Quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng.

Chủ nhà tham khảo các mẫu hợp đồng khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình và giám sát thi công xây dựng công trình được đăng trên trang thông tin điện tử (www.xaydung.gov.vn) của Bộ Xây dựng hoặc được niêm yết tại cơ quan cấp Giấy phép xây dựng.

8. Tranh chấp giữa chủ nhà và các nhà thầu tham gia xây dựng nhà ở về chất lượng, tiến độ, giá cả phải được giải quyết trên cơ sở hợp đồng xây dựng và theo trình tự quy định tại Thông tư này. Tranh chấp nếu có xảy ra giữa chủ nhà, các nhà thầu với chủ quản lý, chủ các công trình liền kề, lân cận phải được giải quyết theo trình tự hướng dẫn của Thông tư này và các quy định của pháp luật có liên quan.

9. Hồ sơ nhà ở phải được lập và lưu trữ theo quy định tại Điều 14 Thông tư này.

Điều 5. Trách nhiệm của chủ nhà, chủ đầu tư và của tổ chức, cá nhân thực hiện khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng và giám sát thi công xây dựng nhà ở

1. Chủ nhà hoặc chủ đầu tư có các quyền hạn và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 50, Điều 57, Điều 75, Điều 76 và Điều 88 Luật Xây dựng và các quy định tại Thông tư này.

2. Cá nhân, tổ chức thực hiện khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, giám sát thi công xây dựng có các quyền hạn và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 51, Điều 58, Điều 76, Điều 77 và Điều 89 Luật Xây dựng và các quy định tại Thông tư này.

Cá nhân, tổ chức thực hiện khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, giám sát thi công xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ nhà, chủ đầu tư về các nội dung đã cam kết trong hợp đồng, bao gồm cả số lượng, chất lượng, thời gian thực hiện, tính chính xác của sản phẩm, chất lượng và độ an toàn sản phẩm tư vấn; phải bồi thường thiệt hại do các sai sót trong việc tư vấn của mình gây ra.

3. Trong quá trình thi công, chủ nhà hoặc người đại diện được chủ nhà ủy quyền thỏa thuận với nhà thầu thi công xây dựng về trách nhiệm thực hiện quản lý chất lượng nhà ở, an toàn lao động và vệ sinh môi trường với các công việc nêu tại khoản nêu tại khoản 2 Điều 12 Thông tư này.

Chương II

HƯỚNG DẪN VỀ KIỂM TRA RANH GIỚI ĐẤT VÀ CHẤT LƯỢNG NỀN ĐẤT NƠI DỰ KIẾN XÂY DỰNG NHÀ Ở VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG NHÀ Ở

Điều 6. Kiểm tra ranh giới đất nơi dự kiến xây dựng nhà ở

1. Khi xây dựng nhà ở tại đô thị, điểm dân cư tập trung và điểm dân cư nông thôn, chủ nhà cần kiểm tra ranh giới đất, các vật kiến trúc được xác định trong các giấy tờ về sở hữu đất, đường ống cấp, thoát nước dùng chung để tránh tranh chấp

ranh giới đất và quyền sở hữu các vật kiến trúc.

2. Việc kiểm tra ranh giới đất được thực hiện theo một trong các phương pháp sau:

a) Đo bằng thước.

b) Đo bằng các loại máy trắc đạc.

c) Tham khảo bản đồ địa chính giải thửa do các cơ quan có chức năng có thẩm quyền cung cấp.

Khi có sai khác giữa sơ đồ đất được xác định kèm theo giấy tờ sở hữu đất với ranh giới thực tế tại thời điểm xây dựng nhà ở, chủ nhà cần phải tổ chức đo đạc, lập bản đồ ranh giới đất ở tỷ lệ 1/200 với hệ tọa độ theo quy định và thông báo cho các chủ hộ liền kề.

3. Đối với dự án nhà ở thì chủ đầu tư phải đo đạc, lập bản đồ và bàn giao mốc, ranh giới đất cho chủ nhà.

Điều 7. Kiểm tra chất lượng đất nền nơi dự kiến xây dựng nhà ở

Tùy theo quy mô nhà ở, mà việc kiểm tra chất lượng đất nền nơi dự kiến xây dựng nhà ở được thực hiện theo các quy định sau để có cơ sở để thiết kế móng nhà:

1. Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 250 m2, có từ 2 tầng trở xuống thì chủ nhà tự thực hiện hoặc thuê tổ chức, cá nhân thiết kế nhà ở thực hiện kiểm tra chất lượng đất nền nơi dự kiến xây dựng nhà ở theo một trong các phương pháp sau:

a) Kiểm tra trực tiếp bằng mắt thông qua hố đào thủ công để xác định chiều dày, chất lượng các lớp đất và xác định lớp đất dự kiến đặt móng nhà.

b) Tham khảo số liệu khảo sát địa chất công trình và giải pháp xử lý nền, móng của các công trình lân cận.

c) Tham khảo các số liệu địa chất công trình nơi xây dựng nhà ở do cơ quan có chức năng hoặc có thẩm quyền cung cấp.

Trường hợp không có các thông tin nêu trên hoặc số liệu khảo sát xây dựng thu thập được có độ tin cậy thấp thì chủ nhà cần thuê nhà thầu khảo sát có đủ điều kiện năng lực để thực hiện khảo sát xây dựng.

2. Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng lớn hơn 250 m2, từ 3 tầng trở lên thì chủ nhà phải thuê nhà thầu khảo sát xây dựng có điều kiện năng lực theo quy định tại Điều 46 và Điều 54 Nghị định 12/2009/NĐ-CP để thực hiện khảo sát xây dựng, trừ khi có được các số liệu khảo sát xây dựng đủ tin cậy do cơ quan có chức năng hoặc có thẩm quyền cung cấp.

3. Chủ đầu tư dự án nhà ở phải thuê nhà thầu khảo sát xây dựng có điều kiện năng lực theo quy định tại Điều 46 và Điều 54 Nghị định 12/2009/NĐ-CP để thực hiện khảo sát địa chất công trình.

Điều 8. Kiểm tra hiện trạng các công trình liền kề và các công trình lân cận khi xây dựng nhà ở tại đô thị, điểm dân cư tập trung và điểm dân cư nông thôn

1. Để bảo đảm an toàn cho các công trình liền kề cũng như làm cơ sở để giải quyết tranh chấp phát sinh nếu có giữa chủ nhà và với các chủ công trình này, trước khi phá dỡ công trình cũ hoặc trước khi thi công xây dựng nhà ở, chủ nhà cần chủ động phối hợp với các chủ công trình liền kề kiểm tra hiện trạng các công trình liền kề. Chủ nhà có thể tự thực hiện hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực phù hợp thực hiện việc này.

2. Nội dung kiểm tra hiện trạng công trình liền kề bao gồm: tình trạng lún, nghiêng, nứt, thấm dột và các biểu hiện bất thường khác của công trình liền kề. Kết quả kiểm tra hiện trạng được thể hiện bằng văn bản hoặc bằng ảnh, bằng phim. Khi cần thiết, tiến hành đo đạc và đánh dấu các biểu hiện hư hỏng trên bề mặt công trình để có cơ sở theo dõi.

3. Khi dự kiến các công trình lân cận có thể bị hư hại do việc xây dựng nhà ở gây nên, chủ nhà cần chủ động kiểm tra hiện trạng các công trình lân cận này như nêu tại khoản 2 Điều này.

4. Chủ nhà có thể thỏa thuận với các chủ công trình liền kề, lân cận để họ tự kiểm tra hiện trạng công trình của mình.

5. Kết quả kiểm tra hiện trạng phải được sự thống nhất giữa chủ nhà với các chủ các công trình liền kề có sự chứng kiến của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của đại diện tổ dân phố khi cần thiết.

6. Trường hợp các chủ công trình liền kề, lân cận không cho kiểm tra hiện trạng công trình thì chủ nhà cần báo cáo Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố để yêu cầu các chủ công trình này phối hợp với chủ nhà để kiểm tra. Nếu các chủ công trình liền kề, lân cận vẫn không hợp tác kiểm tra thì chủ nhà vẫn thực hiện việc thiết kế, thi công xây dựng nhà ở. Mọi chứng cứ về hư hỏng công trình liền kề, lân cận do chủ các công trình này đưa ra khi không có sự thống nhất với chủ nhà sẽ không được công nhận khi có tranh chấp xảy ra, nếu có.

Điều 9. Thiết kế xây dựng nhà ở

1. Trước khi lập thiết kế, chủ nhà tham khảo các mẫu nhà ở đã xây dựng để đưa ra các yêu cầu thiết kế cho ngôi nhà của mình bao gồm các nội dung: số người ở, số tầng, số lượng các phòng, diện tích và chức năng các phòng, trang thiết bị công trình, bố trí nội thất, các yêu cầu về mỹ thuật và kỹ thuật khác của nhà ở.

2. Tùy theo quy mô nhà ở mà việc lập thiết kế có thể do cá nhân, tổ chức sau đây thực hiện:

a) Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 250 m2, có từ 2 tầng trở xuống thì mọi tổ chức, cá nhân được thiết kế nếu có kinh nghiệm đã từng thiết kế nhà ở có quy mô tương tự nhưng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

Khuyến khích chủ nhà thuê cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện năng lực theo quy định tại điểm b khoản này để thiết kế nhà ở.

b) Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng lớn hơn 250 m2, từ 3 tầng trở lên hoặc nhà ở trong khu di sản văn hóa, di tích lịch sử-văn hóa hoặc trường hợp nâng tầng nhà ở thì việc thiết kế phải do tổ chức, cá nhân thiết kế có đủ năng lực hoạt động thiết kế xây dựng hoặc năng lực hành nghề thiết kế xây dựng thực hiện.

Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực hành nghề thiết kế xây dựng là những tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 49 và Điều 54 Nghị định 12/2009/NĐ-CP.

c) Chủ đầu tư dự án nhà ở phải thuê tổ chức có đủ điều kiện năng lực theo quy định tại Điều 49 Nghị định 12/2009/NĐ-CP để thiết kế nhà ở.

3. Chủ nhà có thể tổ chức lập bản vẽ thiết kế mới hoặc tham khảo, sử dụng bản vẽ thiết kế của các nhà ở khác hoặc bản vẽ thiết kế nhà ở điển hình. Trong trường hợp sử dụng các bản vẽ thiết kế đã có sẵn, chủ nhà phải chịu trách nhiệm và phải bảo đảm bản vẽ thiết kế đó đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về chất lượng thiết kế nêu tại Thông tư này.

Khi xây dựng nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 250 m2, có từ 2 tầng trở xuống tại nông thôn, chủ nhà nếu không có bản vẽ thiết kế hoặc không lập được bản vẽ thiết kế thì có thể thi công theo mẫu nhà ở đã được xây dựng nhưng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng công trình.

4. Các yêu cầu đối với thiết kế nhà ở:

a) Tuân thủ các nguyên tắc nêu khoản 1, khoản 2 Điều 4 Thông tư này.

b) Tuân thủ các quy định chi tiết về thiết kế đô thị của chính quyền địa phương, nếu có và hướng dẫn của cơ quan cấp Giấy phép xây dựng về quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, về bố cục công trình, khoảng cách tối thiểu giữa các công trình xây dựng riêng lẻ, khoảng lùi của nhà ở so với lộ giới đường quy hoạch, mật độ xây dựng cho phép, kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở, chiều cao, phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ.

c) Bảo đảm quan hệ với các công trình bên cạnh và các yêu cầu kỹ thuật khác đối với nhà ở.

5. Bản vẽ thiết kế phải có quy cách phù hợp với các trường hợp lập thiết kế sau:

a) Nếu do cá nhân lập thì bản vẽ thiết kế không yêu cầu phải thể hiện với quy cách theo quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định 209/2004/NĐ-CP nhưng trong

bản vẽ phải ghi rõ họ và tên, địa chỉ, số điện thoại và chữ ký của người thiết kế.

b) Nếu do tổ chức lập thì bản vẽ thiết kế được thể hiện với quy cách theo quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định 209/2004/NĐ-CP.

6. Chủ nhà xác nhận bằng chữ ký, chủ đầu tư hoặc đại diện được uỷ quyền của chủ đầu tư xác nhận bằng chữ ký và đóng dấu đã phê duyệt vào bản vẽ trước khi đưa ra thi công.

Trước khi xác nhận hoặc phê duyệt, chủ nhà hoặc chủ đầu tư thuê tổ chức, cá nhân thẩm tra thiết kế nhà ở khi thấy cần thiết.

Chương III

HƯỚNG DẪN VỀ THI CÔNG XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ THI CÔNG XÂY DỤNG NHÀ Ở

Điều 10. Phá dỡ và di dời công trình xây dựng cũ

1. Việc phá dỡ công trình xây dựng cũ khi có nhu cầu phải bảo đảm các nguyên tắc sau:

a) Việc phá dỡ công trình phải do đơn vị có năng lực và kinh nghiệm thực hiện. Đơn vị phá dỡ công trình phải thực hiện theo phương án phá dỡ đã được phê duyệt, bảo đảm an toàn cho người, tài sản và các công trình liền kề, lân cận.

b) Phương án phá dỡ công trình phải thể hiện được các biện pháp, quy trình phá dỡ; các trang - thiết bị phục vụ phá dỡ, biện pháp che chắn để đảm bảo an toàn về tính mạng và tài sản, an ninh trật tự, vệ sinh môi trường, trình tự, tiến độ, kinh phí phá dỡ.

c) Trước khi phá dỡ, đơn vị phá dỡ phải thông báo cho Uỷ ban nhân dân cấp xã và các chủ công trình liền kề, lân cận biết.

d) Việc phá dỡ phải được giám sát để ngăn chặn những rủi ro có thể xảy ra.

2. Khi có nhu cầu di dời công trình xây dựng cũ để xây dựng nhà ở, chủ nhà và chủ đầu tư phải thực hiện theo quy định tại Điều 85 của Luật Xây dựng và có trách nhiệm thuê tổ chức, cá nhân lập phương án di dời. Tổ chức di dời công trình phải có đủ điều kiện năng lực quy định tại Điều 8 Thông tư số 22/2009/TT-BXD ngày 06/7/2009 của Bộ Xây dựng “Quy định chi tiết về điều kiện năng lực trong hoạt động xây dựng”.

Khuyến khích chủ nhà và chủ đầu tư thực hiện chế độ giám sát di dời công trình cũ.

Điều 11. Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân khi thi công xây dựng nhà ở

1. Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc các trường hợp sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong nhà ở không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của nhà thì mọi tổ chức, cá nhân được thi công nếu có kinh nghiệm đã từng thi công xây dựng nhà ở có quy mô tương tự hoặc thực hiện công việc tương tự. Tổ chức, cá nhân thi công chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn và vệ sinh môi trường.

2. Đối với nhà ở có tổng diện tích xây dựng sàn lớn hơn 250 m2 hoặc từ 3 tầng trở lên hoặc nhà ở có tầng hầm hoặc thi công nâng tầng nhà ở thì tổ chức thi công xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực thi công xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định 12/2009/NĐ-CP.

3. Đối với nhà ở thuộc dự án nhà ở thì chủ đầu tư phải thuê nhà thầu có đủ điều kiện năng lực thi công xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định 12/2009/NĐ-CP.

Điều 12. Quản lý thi công xây dựng nhà ở

1. Chủ nhà hoặc đại diện được ủy quyền của chủ nhà phải thực hiện các việc sau:

a) Thông báo ngày khởi công xây dựng bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng nhà ở trong thời hạn 07 ngày làm việc trước khi khởi công xây dựng nhà ở đồng thời thông báo cho các chủ công trình liền kề, lân cận.

b) Thông báo ngay cho chủ sở hữu các công trình liền kề, lân cận và cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương theo phân cấp để xử lý khi phát hiện móng, kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc kết cấu bên trên của các công trình này lấn sang ranh giới đất của mình. Chủ nhà không được để bộ phận nào của nhà ở kể cả thiết bị, các phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh, kể cả đất trống hay công trình vắng chủ, trừ trường hợp được cấp có thẩm quyền cho phép.

c) Liên hệ với các cơ quan chức năng để làm thủ tục xin phép sử dụng hè, lề đường, nếu có nhu cầu sử dụng khi thi công và phải làm thủ tục đấu nối với hệ thống cấp, thoát nước, cấp điện với cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

d) Thông báo với các chủ công trình liền kề, lân cận hoặc đại diện tổ dân phố về các trở ngại có thể có đối với sinh hoạt bình thường của nhân dân do việc để vật liệu xây dựng, phế thải xây dựng, thiết bị thi công và thi công xây dựng gây ra.

đ) Liên hệ với các đơn vị quản lý trực tiếp các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường ống cấp thoát nước, cấp điện, cáp quang, thông tin liên lạc, truyền thanh, truyền hình) nếu như phát hiện thấy các công trình này nằm trong ranh giới đất xây dựng nhà ở hoặc hoặc cản trở việc thi công nhà ở hoặc có thể bị ảnh hưởng do thi công xây dựng nhà ở.

e) Treo biển báo tại nơi thi công nhà ở nếu nhà ở xây dựng tại đô thị, điểm dân cư tập trung và điểm dân cư nông thôn với các nội dung sau: tên chủ nhà; địa chỉ liên lạc và số điện thoại của chủ nhà, nếu có; số và ngày cấp Giấy phép xây dựng.

2. Trong quá trình thi công xây dựng, chủ nhà có thể trực tiếp giám sát hoặc ủy quyền cho người đại diện giám sát thi công xây dựng hoặc thỏa thuận với nhà thầu thi công xây dựng về trách nhiệm của nhà thầu thi công xây dựng trong việc quản lý chất lượng nhà ở, an toàn lao động và vệ sinh môi trường, bao gồm:

a) Quản lý chất lượng thi công xây dựng, bao gồm:

- Kiểm tra chất lượng vật liệu xây dựng, sản phẩm xây dựng trước khi đưa vào thi công xây dựng nhà ở;

- Kiểm tra ván khuôn, kiểm tra hệ thống cây chống ván khuôn, giàn giáo thi công;

- Kiểm tra chất lượng các công việc đã hoàn thành;

- Tổ chức quan trắc, theo dõi biến dạng, lún nhà đang xây và công trình liền kê, lân cận.

b) Quản lý an toàn lao động:

- Kiểm tra các biện pháp bảo đảm an toàn lao động trong quá trình thi công;

- Kiểm tra biện pháp che chắn không để rơi các cấu kiện, vật liệu gây mất an toàn cho người và cho công trình liền kề, lân cận; nếu biện pháp thi công tạm thời lấn không gian của các công trình liền kề, lân cận thì phải được sự thỏa thuận của chủ sở hữu các công trình đó.

c) Quản lý vệ sinh môi trường:

- Kiểm tra các biện pháp để bảo đảm tiêu, thoát nước, không gây ngập úng, ô nhiễm môi trường tại mặt bằng thi công và khu vực; không được để vật liệu, cấu kiện, phế thải xây dựng che lấp hệ thống thoát nước chung;

- Bố trí khu vệ sinh tạm thời trong suốt quá trình thi công công trình đảm bảo không làm mất mỹ quan và không làm ảnh hưởng môi trường xung quanh;

- Kiểm tra việc thu gom phế thải xây dựng đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường và đảm bảo giao thông. Sau khi kết thúc xây dựng phải chuyển hết vật liệu thừa, phế thải và sửa chữa xong những chỗ hư hỏng của hè, đường, cống rãnh do

quá trình xây dựng gây ra.

3. Chủ nhà hoặc người được ủy quyền có trách nhiệm xem xét và giải quyết các vướng mắc, phát sinh trong quá trình thi công xây dựng nhà ở với các nhà thầu và là đầu mối giải quyết các vướng mắc phát sinh với các chủ công trình liền kề, lân cận, tổ dân phố và Uỷ ban nhân dân cấp xã.

4. Chủ nhà hoặc người được ủy quyền phải xuất trình Giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế nhà ở được chấp thuận kèm theo Giấy phép xây dựng khi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng nhà ở hoặc cơ quan có thẩm quyền về xây dựng kiểm tra.

5. Chủ nhà hoặc người được ủy quyền tổ chức nghiệm thu, tiếp nhận công trình nhà ở khi nhà thầu thi công hoàn tất hợp đồng thi công xây dựng.

6. Đối với dự án nhà ở, chủ đầu tư phải tổ chức quản lý chất lượng theo quy định tại Nghị định 209/2004/NĐ-CP .

Điều 13. Bảo hành nhà ở

1. Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng.

2. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng.

3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa các khiếm khuyết, hư hỏng phát sinh trong quá trình sử dụng mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra.

4. Thời gian bảo hành nhà ở do chủ nhà hoặc chủ đầu tư và các nhà thầu thỏa thuận theo quy định của pháp luật có liên quan.

Điều 14. Lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở

1. Chủ nhà có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ nhà ở bao gồm các tài liệu sau:

a) Một trong những giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy định tại Điều 15 của Luật Nhà ở.

b) Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở, nếu có.

c) Sơ đồ mặt bằng xây dựng nhà ở trên lô đất và các công trình liền kề.

d) Bản vẽ thiết kế nhà ở đã được cơ quan cấp Giấy phép xây dựng chấp thuận kèm theo Giấy phép xây dựng.

đ) Bản vẽ hoàn công nhà ở được lập như sau:

- Trường hợp các kích thước, thông số thực tế thi công của nhà ở được vẽ hoàn công đúng với kích thước, thông số của thiết kế thì bản vẽ hoàn công được lập bằng cách chụp lại bản vẽ thiết kế;

- Nếu các kích thước, thông số thực tế thi công nhà ở có thay đổi so với kích thước, thông số của thiết kế thì bản vẽ hoàn công được lập bằng cách ghi lại các trị số kích thước, thông số thực tế trong ngoặc đơn bên cạnh hoặc bên dưới các trị số kích thước, thông số cũ trong bản vẽ thiết kế;

- Trong trường hợp cần thiết, bản vẽ hoàn công nhà ở được lập bằng cách vẽ lại với các kích thước, thông số thực tế thi công.

2. Ngoài hồ sơ nhà ở nêu tại khoản 1, khuyến khích chủ nhà lưu trữ các tài liệu, giấy tờ có liên quan trong việc xây dựng nhà ở như: hợp đồng xây dựng; hóa đơn mua bán vật liệu xây dựng, sản phẩm xây dựng; kết quả thí nghiệm vật liệu và sản phẩm xây dựng, nếu có; biên bản xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị, nếu có.

3. Đối với dự án nhà ở, chủ đầu tư lưu trữ toàn bộ hồ sơ hoàn thành công trình được lập theo quy định tại Thông tư số 27/2009/TT-BXD ngày 31/7/2009 của Bộ Xây dựng “Hướng dẫn một số nội dung về Quản lý chất lượng công trình xây dựng”

Điều 15. Bảo trì nhà ở

Chủ nhà có trách nhiệm bảo trì nhà ở của mình theo quy định pháp luật về bảo trì công trình xây dựng và luôn giữ gìn mặt đứng của nhà ở sạch, đẹp bảo đảm sự hài hòa với các công trình lân cận và mỹ quan đô thị.

Điều 16. Giải quyết sự cố

1. Khi nhà ở hoặc công trình lân cận, liền kề có nguy cơ sụp đổ thì chủ nhà hoặc chủ đầu tư phải chủ động có phương án chống đỡ hoặc biện pháp tự phòng ngừa, ngăn chặn tai nạn hoặc đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp xã giúp đỡ để đảm bảo an toàn cho tính mạng người trong gia đình và người xung quanh.

2. Khi công trình xảy ra sự cố, chủ nhà hoặc chủ đầu tư và các nhà thầu thi công xây dựng phải ngừng thi công, khẩn trương cứu người bị nạn, cô lập và phong tỏa hiện trường, giữ nguyên trạng và khẩn cấp báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở đang xây. Trường hợp có khả năng sụp đổ thêm thì phải có biện pháp chống đỡ tạm.

3. Chỉ tiến hành thi công lại sau khi các cơ quan chức năng đã lập xong hồ sơ sự cố và cho phép tiếp tục thi công.

Điều 17. Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng giữa chủ nhà hoặc chủ đầu tư với các nhà thầu

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hợp đồng xây dựng, các bên có trách nhiệm tự thương lượng giải quyết. Trường hợp không đạt được thoả thuận giữa các bên, việc giải quyết tranh chấp được thực hiện thông qua hòa giải, Trọng tài hoặc Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 18. Giải quyết tranh chấp giữa chủ nhà hoặc chủ đầu tư với chủ các công trình liền kề, lân cận

1. Khi phát hiện công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sụp đổ thì chủ nhà hoặc chủ đầu tư phải khẩn trương phối hợp với các chủ công trình liền kề, lân cận xem xét, xác định nguyên nhân và tìm biện pháp khắc phục.

Trường hợp các bên không tự giải quyết được tranh chấp thì báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp xã để xử lý theo quy định của pháp luật.

Kết quả kiểm tra hiện trạng các công trình liền kề, lân cận được lập theo quy định tại Điều 8 Thông tư này là một trong các cơ sở để giải quyết các tranh chấp nêu trên.

3. Việc hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết đất đai khi có sự tranh chấp giữa chủ nhà với các chủ công trình lân cận được thực hiện theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 Luật Đất đai.

Chương IV

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 19. Xử lý vi phạm trật tự xây dựng trong việc xây dựng nhà ở

1. Nhà ở vi phạm trật tự xây dựng phải bị xử lý theo quy định của pháp luật xây dựng bao gồm:

a) Xây dựng sai quy hoạch;

b) Nhà ở không có Giấy phép xây dựng trong trường hợp bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng.

c) Nhà ở được xây dựng sai với nội dung Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng).

d) Việc xây dựng nhà ở có tác động bất lợi đến chất lượng công trình liền kề, lân cận; ảnh hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư.

đ) Không che chắn để rơi các cấu kiện, vật liệu gây mất an toàn cho người, cho nhà đang xây và công trình liền kề, lân cận.

g) Không trang bị đủ phương tiện bảo hộ lao động cho người lao động và không có biện pháp bảo đảm an toàn lao động.

h) Không có biện pháp đảm bảo tiêu, thoát nước, gây ngập úng, ô nhiễm môi trường tại mặt bằng thi công và khu vực và để vật liệu, cấu kiện, phế thải xây dựng che lấp hệ thống thoát nước chung.

2. Hành vi vi phạm trật tự xây dựng phải bị xử lý theo một hoặc các hình thức sau đây:

a) Ngừng thi công xây dựng nhà ở.

b) Đình chỉ thi công xây dựng nhà ở, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp điện, nước: thông báo cho cơ quan có thẩm quyền không cung cấp các dịch vụ điện nước, các hoạt động kinh doanh và các dịch vụ khác đối với nhà ở vi phạm.

c) Cưỡng chế phá dỡ nhà ở vi phạm.

d) Buộc bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra.

đ) Xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. Trường hợp vi phạm nghiêm trọng có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật hình sự.

3. Thẩm quyền xử lý vi phạm trật tự xây dựng:

a) Thẩm quyền xử lý vi phạm trật tự xây dựng của Thanh tra viên, cán bộ quản lý xây dựng cấp xã, của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp, của Trưởng phòng chuyên môn giúp Ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý xây dựng đô thị hoặc Chánh thanh tra xây dựng cấp huyện nếu có, của Chánh thanh tra Sở Xây dựng được quy định tại Chương IV Nghị định 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị ( dưới đây viết tắt Nghị định 180/2007/NĐ-CP).

b) Trình tự, thủ tục xử lý vi phạm trật tự xây dựng thực hiện theo các quy định tại Chương V Nghị định 180/2007/NĐ-CP.

Điều 20. Trách nhiệm của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh trong quản lý xây dựng nhà ở

1. Xác định phạm vi quản lý cấp phép xây dựng nhà ở trên địa bàn.

2. Ban hành các quy định về quản lý kiến trúc để quản lý việc xây dựng nhà ở theo thiết kế đô thị được duyệt.

3. Hướng dẫn, kiểm tra các tổ chức, cá nhân triển khai thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng nhà ở trên địa bàn; xử lý những sai sót được phát hiện trong quá trình kiểm tra theo các nội dung nêu trên.

4. Tổ chức hoặc chỉ định tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực thực hiện việc giám định chất lượng, giám định sự cố nhà ở trên địa bàn.

5. Xác định ranh giới nhà ở được miễn Giấy phép xây dựng bao gồm vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt; quy định cụ thể các điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp Giấy phép xây dựng; quy định về việc cấp Giấy phép xây dựng, quản lý xây dựng nhà ở và xử lý vi phạm trong xây dựng nhà ở theo quy định tại Nghị định 12/2009/NĐ-CP , Nghị định 180/2007/NĐ-CP phù hợp với điều kiện của địa phương.

Điều 21. Điều khoản thi hành

1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2010.

2. Quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, đề nghị tổ chức, cá nhân có liên quan gửi ý kiến phản ánh về Bộ Xây dựng để xem xét, hướng dẫn./.

Nơi nhận: - Ban Bí thư Trung ương Đảng (để báo cáo); - Ủy ban Thường vụ Quốc hội; - Thủ tướng, các PTTg Chính phủ; - Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP; - HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW; - Văn phòng Chính phủ; - Văn phòng Quốc hội; - Văn phòng Chủ tịch nước; - Văn phòng TW và các Ban của Đảng; - Viện Kiểm sát nhân dân tối cao; - Toà án nhân dân tối cao; - Các Tổng công ty nhà nước; - Cơ quan Trung ương của các đoàn thể; - Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc TW; - Cục kiểm tra văn bản QPPL (Bộ Tư pháp); - Website của Chính phủ và của Bộ Xây dựng; - Công báo; - Các Cục, Vụ, Viện, Văn phòng, Thanh tra XD; - Lưu: VP, PC, TTr, Cục QLN, CGĐNN.

KT. BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG Cao Lại Quang

Tiếng Anh (English)

THE MINISTRY OF CONSTRUCTION -------	SOCIALIST REPUBLIC OF VIET NAM Independence - Freedom - Happiness ----------
No. 39/2009/TT-BXD	Hanoi, December 09, 2009

CIRCULAR

GUIDING THE MANAGEMENT OF CONSTRUCTION QUALITY OF SEPARATE HOUSES

THE MINISTRY OF CONSTRUCTION

Pursuant to November 26, 2003 Construction Law No. 16/2003/QH11;
Pursuant to November 29, 2005 Housing Law No. 56/2005/QH11;
Pursuant to June 19, 2009 Law No. 38/2009/QH12 Amending and Supplementing a Number of Articles Concerning Capital Construction Investment;
Pursuant to the Government's Decree No. 17/2008/ND-CP of February 4, 2008, defining the functions, tasks, powers and organizational structure of the Ministry of Construction;
Pursuant to the Government's Decree No. 209/2004/ND-CP of December 16, 2004, on management of construction work quality; and the Government's Decree No. 49/2008/ND-CP of April 18, 2008, amending and supplementing a number of articles of the Government's Decree No. 209/2004/ND-CP of December 16, 2004, on management of construction work quality;
Pursuant to the Government's Decree No. 12/2009/ND-CP of February 12, 2009, on management of work construction investment projects (below referred to as Decree No. 12/2009/ND-CP) and the Government's Decree No. 83/2009/ND-CP of October 15, 2009, amending a number of articles of the Government's Decree No. 12/2009/ND-CP of February 12, 2009, on management of work construction investment projects;
The Ministry of Construction guides the management of construction quality of separate houses as follows:

Chapter I

GENERAL PROVISIONS

Article 1. Scope of regulation

This Circular guides the management of construction quality of separate houses in the Vietnamese territory.

...

...

...

Article 2. Subjects of application

This Circular applies to households and individuals (below referred to as house owners) that build separate houses, investors of investment projects to build separate houses on land lots under their projects (below referred to as investors) and organizations and individuals engaged in the construction of separate houses governed by Article 1 of this Circular.

Article 3. Interpretation of terms

In this Circular, the terms below are construed as follows:

1. Separate house (below referred to as house) means a work built within the premises of residential land lawfully owned by a household or individual, or built on a land lot under a housing project.

2. Adjacent work means a work next to a house to be built, which shares or does not share a structural unit (foundation, pillar, wall, floor or roof) with the house.

3. Neighboring work means a work located near the construction site of a house, which may subside, change its shape, or suffer other damage as a result of construction of the house.

Article 4. General principles for house construction

Construction of a house must adhere to the following principles:

...

...

...

2. The house design must be based on examination of land boundaries and the quality of the ground planned for construction or on the construction survey report, if any, and results of examination of the conditions of adjacent and neighboring works; comply with construction technical regulations, technical standards and other relevant laws; and assure safety for the house without adversely affecting adjacent and neighboring works.

3. There must be a construction permit under law prior to construction, except for houses built in deep-lying and remote areas outside urban areas, densely populated areas and rural residential areas without approved construction planning. The order, procedures and dossiers of application for house construction permits must be posted up at construction permit-granting agencies.

A house owner who has obtained a construction permit but wishes to change the house construction design concerning the construction site, height of the ground for work construction; red marking lines, construction marking lines; construction area; total floor area; height of the work; number of stories and other details specified in the granted construction permit shall apply for permit modification before building the house with such changes. Other changes do not require application for permit modification.

4. House construction must guarantee work quality, labor safety and environmental sanitation; comply with provisions of the construction permit; and not adversely affect adjacent and neighboring works.

The house owner is encouraged to apply regulations on house construction supervision.

5. Organizations and individuals conducting construction survey, designing and building a house must have relevant capabilities under this Circular and shall take responsibility before law and the house owner for the quality of performed jobs. A capable house owner may perform the above jobs.

6. The house owner may assign each job to each contractor or all jobs to a general contractor or a turnkey contractor. Agreement between the house owner and contractors shall be made in written construction contracts, especially for construction surveyors, work construction designers and builders.

7. Depending on each job, a construction contract may contain all or some of the following basic details:

a/ Information on contracting parties and other information: Transaction names of contracting parties; their representatives: addresses of business registration or transaction; tax identification numbers; business registration certificates; account numbers; and telephone and fax numbers and e-mail addresses: time of contract signing; and other relevant information.

...

...

...

c/ Quality and other technical requirements for the job.

d/ Implementation schedule and deadline of the job.

e/ Construction contract price, contract advance and payment, and adjustment of the contract price.

f/ Rights, obligations and responsibilities of the house owner and contractor for management of construction work quality, pre-acceptance test of completed jobs; work warranty; environmental protection, labor safety and fire and explosion prevention and fight; electricity, water and security for the work; and handling of faults.

g/ Contract suspension and termination by the house owner or contractor.

h/ Contract bonus and breach fine.

i/ Settlement upon occurrence of risks or in force majeure circumstances; settlement of construction contract disputes.

j/ Other agreements.

k/ Contract settlement and liquidation.

...

...

...

8. Disputes between the house owner and contractors involved in house construction over quality, construction progress and price shall be settled based on the construction contract and in the order prescribed by this Circular. Any disputes between the house owner or contractors and managers or owners of adjacent and neighboring works shall be settled in the order prescribed by this Circular and other relevant laws.

9. A house dossier shall be made and preserved under Article 14 of this Circular.

Article 5. Responsibilities of house owners, investors and construction surveyors, construction designers, builders and construction supervisors

1. House owners or investors have the rights and obligations specified in Articles 50. 57. 75, 76 and 88 of the Construction Law, and in this Circular.

2. Construction surveyors, construction designers and supervisors have the rights and obligations specified in Articles 51, 58, 76, 77 and 89 of the Construction Law, and in this Circular.

Construction surveyors, construction designers and supervisors shall take responsibility before law and house owners or investors for their commitments under contracts, including the quantity, quality and time of implementation and preciseness of products, quality and safety of consultancy services; and pay damage for faults caused by their consultancy.

3. In the course of construction, house owners or their authorized representatives shall reach agreement with builders on responsibilities for management of house quality, labor safety and environmental sanitation for the jobs specified in Clause 2, Article 12 of this Circular.

Chapter II

GUIDANCE ON EXAMINATION OF LAND BOUNDARIES AND QUALITY OF GROUND PLANNED FOR HOUSE CONSTRUCTION AND HOUSE CONSTRUCTION DESIGNING

...

...

...

1. When building a house in an urban center, densely populated area or rural residential area, a house owner should examine land boundaries and architectural objects identified in land ownership papers and common water supply and drainage pipelines to avoid disputes over land boundaries and ownership of architectural objects.

2. Land boundaries shall be examined in any of the following ways:

a/ Measuring with measurers.

b/ Measuring with surveying devices.

c/ Referring to cadastral maps on land lots provided by competent functional agencies.

When arises a difference between the land plan indicated on land ownership papers and actual boundaries at the time of house construction, a house owner shall measure and make a map of land boundaries on a 1:200 scale with coordinates under regulations and notify such to owners of adjacent works.

3. Investors of housing projects shall measure, make a map and hand over land markers and boundaries to house owners.

Article 7. Examination of quality of the ground planned for house construction

Depending on the size of a house, the quality of the ground planned for house construction shall be examined according to the following provisions to provide a basis for foundation designing:

...

...

...

a/ Examining with naked eyes manually dug holes to determine the depth and quality of soil layers and the layer on which the foundation will be placed.

b/ Referring to geological survey statistics and solutions to treating the ground and foundations of neighboring works.

c/ Referring to geological statistics of the house construction site provided by functional or competent agencies.

When the above information is unavailable or collected construction survey statistics are not reliable, the house owner should hire a capable survey contractor to conduct construction survey.

2. The owner of a house with a total construction floor area of more than 250 m^2 and three or more stories shall hire a contractor meeting the conditions specified in Articles 46 and 54 of Decree No. 12/2009/ND-CP to conduct construction survey, except when reliable construction survey statistics provided by functional or competent agencies are available.

3. The investor of a housing project shall hire a contractor meeting the conditions specified in Articles 46 and 54 of Decree No. 12/2009/ND-CP to conduct geological survey of the work.

Article 8. Examination of the conditions of adjacent and neighboring works when building houses in urban centers, densely populated areas and rural residential areas

1. To assure safety for adjacent works and provide grounds for settlement of any arising disputes between a house owner and owners of these works, before dismantling old works or building a house, the house owner should proactively collaborate with owners of adjacent works in examining the conditions of these works. The house owner may himself/herself do, or hire a capable organization or individual to do this job.

2. Adjacent works shall be examined in their subsidence, tilt, crack, leakage and other abnormal signs. Examination results shall be recorded in writing, photos or films. When necessary, signs of damage on the surface of these works should be measured and marked for monitoring.

...

...

...

4. The house owner may reach agreement with owners of adjacent and neighboring works so that the latter may themselves examine the conditions of their works.

5. Examination results must be agreed upon by the house owner and owners of adjacent works in the witness of representatives of a commune-level People's Committee or a street resident group when necessary.

6. When owners of adjacent and neighboring works disallow the examination of their works, the house owner should report such to the commune-level People's Committee or representatives of a street resident group for requesting these owners to collaborate with the house owner in the examination. When owners of these works still do not cooperate in the examination, the house owner may design and build the house. All evidences on damage of these adjacent and neighboring works produced by their owners without having reached agreement with the house owner shall not be recognized when arises any dispute.

Article 9. House construction designing

1. Prior to house designing, a house owner shall refer to models of built houses to set requirements for the design of his/her house, including numbers of occupants, stories and rooms, areas and functions of rooms, equipment of the work, interior arrangement and other aesthetic and technical requirements for the house.

2. Depending on its size, a house may be designed by the following organizations and individuals:

a/ When having experience of designing houses of the same size, all organizations and individuals may design houses with a total construction floor area of 250 m2 or less and two stories at most in conformity with the approved construction planning and shall take responsibility before law for the designing quality, the works' impacts on the environment and safety of neighboring works.

House owners are encouraged to hire capable organizations and individuals as prescribed at Point b of this Clause to design houses.

b/ A house with a total construction floor area of more than 250 nr and three or more stories or a house located in a cultural heritage site or historical-cultural relic, a house to be elevated with additional stories shall be designed by capable construction designers or construction designing practitioners.

...

...

...

c/ The investor of a housing project shall hire a capable organization meeting the conditions specified in Article 49 of Decree No. 12/2009/ND-CP to design houses.

3. A house owner may make a new design drawing or refer to or use the design drawing of another house or a typical house. When using a ready-made design drawing, the house owner shall take responsibility for such drawing and assure that it fully meets designing quality requirements under this Circular.

When building a house with a total construction floor area of 250 m2 or less and two stories at most in a rural area, the house owner who does not have a design drawing or cannot make such drawing may build the house after the model of an existing house, and shall take responsibility before law for the work quality.

4. House designing requirements:

a/ To adhere to the principles specified in Clauses 1 and 2, Article 4 of this Circular.

b/ To observe detailed regulations on urban designing of local administrations, if any, and construction permit granting agencies' guidance on detailed planning on urban construction, work structure, minimum distance between separate construction works, space between houses and planned road lines, allowed construction density, size of land lot planned for house construction, height, house part allowed to go beyond the red marking line when the construction marking line overlaps the red marking line, and house part allowed to go beyond the construction marking line when the construction marking line is within the red marking line.

c/ To ensure connection with other adjacent works and meet other technical requirements on houses.

5. A design drawing must have relevant specifications as follows:

a/ A design drawing made by an individual is not required to comply with Clause 1, Article 15 of Decree No. 209/2004/ND-CP. but must specify the full name, address, telephone number and signature of the designer.

...

...

...

6. The house owner shall certify by signing, the investor or his/her/its authorized representative shall certify by signing and appending an approval seal on, the drawing before construction.

Before such certification or approval, the house owner or investor may hire an organization or individual to verify the house design when necessary.

Chapter III

GUIDANCE ON CONSTRUCTION AND MANAGEMENT OF HOUSE CONSTRUCTION

Article 10. Dismantlement and relocation of old construction works

1. Dismantlement of old construction works when necessary must adhere to the following principles:

a/ Dismantlement must be conducted by capable and experienced units. These units shall dismantle works under approved schemes, ensuring human and property safety and safety for adjacent and neighboring works.

b/ Work dismantlement schemes must specify dismantlement methods and process; equipment for dismantlement, protection measures to ensure safety for human life, property, security and order, environmental sanitation, order, schedule and expenses for dismantlement.

c/ Dismantling units shall notify in advance their dismantlement to commune-level People's Committees and owners of adjacent and neighboring works.

...

...

...

2. When wishing to relocate old construction works to build houses, house owners or investors shall comply with Article 85 of the Construction Law and hire an organization or individual to work out a relocation scheme. Work relocating organizations must meet the conditions specified in Article 8 of the Construction Ministry's Circular No. 22/2009/TT-BXD of July 6, 2009, detailing construction capability conditions.

House owners and investors are encouraged to implement the regulations on supervision of relocation of old works.

Article 11. Conditions on capability of house builders

1. All organizations and individuals may build houses with a total construction floor area of less than 250m2 or less than 3 stories, or repair, upgrade and install equipment inside houses without changing their architecture, bearing structure and safety when they have had experience of building houses of similar size or performing similar jobs. Builders shall take responsibility for work quality and safety and environmental sanitation.

2. Organizations and individuals that build houses with a total construction floor area of over 250 m^2 or three or more stories, or houses with a basement, or build additional stories of existing houses must meet the construction capability conditions specified in Article 53 of Decree No. 12/2009/ND-CP.

3. Investors shall hire contractors meeting the construction capability conditions specified in Article 53 of Decree No. 12/2009/ND-CP to build houses under housing projects.

Article 12. House construction management

1. A house owner or his/her authorized representative shall:

a/ Notify in writing the date of construction to the commune-level People's Committee of the locality where the house is built within 7 working days before starting construction of a house and concurrently notify such to owners of adjacent and neighboring works.

...

...

...

c/ Contact functional agencies to carry out procedures for request to use pavements if wishing to use them during construction and carry out procedures for connection with water supply and drainage and power supply systems at competent agencies or organizations.

d/ Notify owners of adjacent and neighboring works or representatives of street resident groups of possible obstruction to daily activities of inhabitants due to the placement of construction materials, scraps and equipment, and construction activities.

e/ Contact direct operators of technical infrastructure system (water supply and drainage pipelines, power supply, optical cables, communication, radio and television stations) if detecting that these works are located within the house construction land boundary or obstruct house construction or are likely affected by the house construction.

f/ Putting up warning signs at the house construction site if the house is built in an urban center, densely populated area or rural residential area, with the following details: name of house owner: contact address and telephone number, if any; number and date of issuance of the construction permit.

2. In the course of construction, a house owner may personally supervise or authorize a representative to supervise the construction, or reach agreement with the builder on the latter's responsibilities for house quality, labor safety and environmental sanitation, including:

a/ Construction quality management, covering:

- Examining the quality of construction materials and products prior to construction;

- Checking formworks. formwork-props and scaffoldings;

- Examining the quality of completed jobs;

...

...

...

b/ Labor safety management:

- Examining labor safety measures in construction;

- Examining protection measures to prevent falling structures and materials unsafe for humans and adjacent and neighboring works; when temporary construction measures encroach on the space of adjacent and neighboring works, these measures must be accepted by owners of these works.

c/ Environmental sanitation management:

- Examining measures to ensure water drainage without causing inundation and environmental pollution at the construction site and in the neighborhood; not leaving construction materials, structure and waste to block the common water drainage system;

- Building temporary toilets in the course of construction without affecting the surrounding landscape and environment;

- Examining the collection of construction waste in meeting environmental sanitation and transport requirements. Upon completion of construction, removing all redundant materials and scraps and repairing the damaged pavements, roads and sewers caused by construction.

3. A house owner or his/her authorized representative shall consider and settle problems arising in the course of house construction with contractors and settle arising problems with owners of adjacent and neighboring works, street resident groups and the commune-level People's Committee.

4. A house owner or his/her authorized representative shall produce the construction permit and approved house design drawing enclosed with the construction permit when so requested by the commune-level People's Committee of the locality where the house is built or by a competent construction agency.

...

...

...

6. Investors of housing projects shall manage house quality under Decree 209/2004/ND-CP.

Article 13. House warranty

1. Houses are given warranty after they are built and put into use.

2. House builders shall provide warranty for houses; house equipment suppliers shall provide warranty for their supplied equipment.

3. House warranty covers remedy and repair of faults and failures arising from the use of a house, which are not caused by the house user.

4. The house warranty duration shall be agreed upon by the house owner or investor and contractors under relevant laws.

Article 14. Compilation and preservation of house dossiers

1. A house owner shall preserve the dossier of his/her house, which includes:

a/ One of the papers evidencing the lawful formation of the house under Article 15 of the Housing Law.

...

...

...

c/ The plan of the house construction ground on the land lot and adjacent works.

d/ The house design drawing accepted by a construction permit granting agency enclosed with the construction permit.

e/ The drawing on the finished house, made as follows:

- When the actual construction sizes and specifications of the house are the same as those in the design, the drawing on the finished house is made by copying the design drawing.

- When the actual construction sizes and specifications of the house are not the same as those in the design, the drawing on the finished house is made by writing the actual sizes and specifications in brackets next to or under those in the design drawing;

- When necessary, the drawing on the finished house is made by using the actual construction sizes and specifications.

2. Apart from the house dossier specified in Clause 1, a house owner is encouraged to preserve documents and papers related to house construction such as the construction contract; invoices on sale of construction materials and products; test results of construction materials and products, if any; and written records of violations of urban construction order, if any.

3. Investors of housing projects shall preserve all dossiers of work completion made under the Construction Ministry's Circular No. 27/2009/TT-BXD of July 31, 2009, guiding some provisions on management of construction work quality.

Article 15. House maintenance

...

...

...

Article 16. Settlement of incidents

1. When a house or a neighboring or adjacent work is at risk of collapse, the house owner or investor shall proactively adopt a supporting scheme or measures to prevent accidents or request assistance from a commune-level People's Committee to ensure safety for family members and other people in the neighborhood.

2. When an incident occurs at the work, the house owner or investor and builders shall stop construction, promptly save victims, isolate and block the construction site, keep the construction site in its state and urgently report to the commune-level People's Committee of the locality where the house is built. When there are possibilities for further collapse, they shall adopt temporary supporting measures.

3. Construction may resume only after functional agencies complete incident dossiers and allow such construction.

Article 17. Settlement of construction contract disputes between house owners or investors and contractors

When disputes over construction contracts arise, involved parties themselves shall negotiate and settle these disputes. When failing to reach agreement, involved parties shall have their disputes settled through conciliation, arbitration or court trial under law.

Article 18. Settlement of disputes between house owners or investors and owners of adjacent and neighboring works

1. When detecting that an adjacent or neighboring work has signs of subsidence, cracking or leakage or is at risk of collapse, the house owner or investor shall promptly collaborate with the owner of the adjacent or neighboring work in studying and determining the cause and working out remedy measures.

When involved parties fail to settle disputes themselves, they shall report such disputes to the commune-level People's Committee for handling under law.

...

...

...

3. Conciliation of and competence to settle land-related disputes between house owners and owners of neighboring works comply with Articles 135 and 136 of the Land Law.

Chapter IV

ORGANIZATION OF IMPLEMENTATION

Article 19. Handling of violations of construction order in house construction

1. Houses in violation of construction order, which are subject to handling under law, are those:

a/ Being built at variance with planning:

b/ Being built without a construction permit when such permit is required.

c/ Being built at variance with the construction permit granted by a competent agency (for cases in which such permit is required).

d/ Being built when their construction adversely affects the quality of adjacent and neighboring works or affect the environment or community.

...

...

...

f/ Lacking labor safety devices for workers and labor safety measures.

g/ Taking no measure to assure water drainage, causing inundation and environmental pollution at the construction site and neighboring areas and leaving construction materials, structure and scraps to block the common water drainage system.

2. Violations of construction order are subject to one of the following sanctions:

a/ Suspension of house construction.

b/ Termination of house construction, suspension of water and electricity supply: notification of competent authorities not to provide electricity and water services, business activities and other services for violating houses.

c/ Forced dismantlement of violating houses.

d/ Forced compensation for damage caused by acts of violation.

e/ Administrative sanction in construction activities. Serious violations may be handled under the criminal law.

3. Competence to handle violations of construction order:

...

...

...

b/ The order and procedures for handling violations of construction order comply with Chapter V of Decree No. 180/2007/ND-CP.

Article 20. Responsibilities of provincial-level People's Committees for house construction management

1. To determine the scope of management of house construction licensing in their localities.

2. To promulgate regulations on architecture management for management of house construction in line with approved urban designs.

3. To guide and examine organizations and individuals in implementing legal documents on house construction in their localities; to redress shortcomings detected through such examination.

4. To organize, or appoint capable consultancy organizations to conduct, the evaluation of house quality and incidents in their localities.

5. To determine boundaries of houses exempt from construction licensing, including deep-lying and remote areas outside urban areas, areas outside densely populated areas, and rural residential areas without approved construction planning; specify residential areas subject to construction licensing in their localities; and prescribe the grant of construction permits, house construction management and handling of violations in house construction under Decree No. 12/2009/ND-CP and Decree No. 180/2007/ND-CP as appropriate to their local conditions.

Article 21. Implementation provisions

1. This Circular takes effect on February 1, 2010.

...

...

...

FOR THE MINISTER OF CONSTRUCTION
DEPUTY MINISTER




Cao Lai Quang