Từ khoá: Số Hiệu, Tiêu đề hoặc Nội dung ngắn gọn của Văn Bản...

Đăng nhập

Quên mật khẩu?   Đăng ký mới
Đăng nhập bằng Google

Số hiệu: 145/2007/TT-BTC Loại văn bản: Thông tư
Nơi ban hành: Bộ Tài chính Người ký: Trần Văn Tá
Ngày ban hành: 06/12/2007 Ngày hiệu lực: Đã biết
Ngày công báo: Đã biết Số công báo: Đã biết
Tình trạng: Đã biết

BỘ TÀI CHÍNH
*****

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
*******

Số: 145/2007/TT-BTC

Hà Nội, ngày 06 tháng 12 năm 2007

 

THÔNG TƯ

HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP NGÀY 16/11/2004 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT VÀ NGHỊ ĐỊNH SỐ 123/2007/NĐ-CP NGÀY 27/7/2007 CỦA CHÍNH PHỦ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP

Căn cứ Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01/7/2003 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;
Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Sau khi thống nhất ý kiến với Bộ Tài nguyên và Môi trường,
Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đấtNghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP (sau đây gọi tắt là Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123 /2007/NĐ-CP) như sau:

I. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1- Phương pháp so sánh trực tiếp

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP .

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá

=

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.

Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất (xem Phụ lục 1).

2- Phương pháp thu nhập

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm.

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.

b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất.

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1

-

Tổng chi phí đã tính ở Bước 2

d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính

=

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường).

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.

Ví dụ về áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất (xem Phụ lục 2). 

Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất.

Phương pháp tính toán chiết trừ giá trị tài sản trên đất thực hiện như hướng dẫn tại điểm c, mục 3, Phần I của Thông tư này.

3. Phương pháp chiết trừ

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).

Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.

b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.

c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.

Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

=

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá

-

Phần giá trị hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài).

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

d- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bước 1

Giá trị của thửa đất

=

Giá chuyển nhượng bất động sản

-

Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

 

Đơn giá của thửa đất

=

Giá trị của thửa đất

Diện tích thửa đất

e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.

Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất (xem Phụ lục 3). 

4. Phương pháp thặng dư

Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất;

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.

c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Tổng giá trị phát triển  = 

Tổng chi phí phát triển  =

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

-  n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản).

d- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của thửa đất

=

Tổng giá trị phát triển

-

Tổng chi phí phát triển

Ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất (xem Phụ lục 4).

5. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

5.1. Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.

5.2. Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.

5.3. Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.

- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP .

5.4- Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất theo hướng dẫn tại Phần II Thông tư này.

II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG

1- Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất

a- Tiến hành phân định ranh giới các vùng: đồng bằng, trung du và miền núi theo địa giới hành chính cấp xã để áp khung giá các loại đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ qui định theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp.

b- Quy định vị trí các loại đất nông nghiệp: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất nuôi trồng thủy sản; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng và đất nông nghiệp khác theo nguyên tắc quy định tại điểm b, khoản 7 Điều 1 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP.

Vị trí của các loại đất nông nghiệp được phân thành các vị trí có số thứ tự từ thứ 1 trở đi. Việc xác định vị trí đất nông nghiệp chủ yếu căn cứ vào yếu tố khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ nông sản phẩm, gần và thuận lợi về giao thông là những yếu tố tạo lợi thế cho người sản xuất giảm được chi phí đi lại, chi phí lưu thông (mua vật tư, bán sản phẩm), chi phí tiêu thụ sản phẩm nhưng có kết hợp với các yếu tố tạo lợi thế cho sản xuất như:

- Vị trí 1 bao gồm khu vực đất cùng điều kiện kinh tế - xã hội, cùng kết cấu hạ tầng, cùng mục đích sử dụng đất: có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách so với nơi cư trú, thị trường tiêu thụ, thị trường giao thông kết hợp với các lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp quy định dưới đây:

+ Có khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với:

Nơi cư trú của người sử dụng đất, nơi cư trú được xác định là trung tâm của thôn (xóm, ấp, bản nơi có đất).

Thị trường tiêu thụ nông sản phẩm (chợ nông thôn, chợ đô thị, nơi thu mua nông sản tập trung).

Đường giao thông (giao thông đường bộ bao gồm quốc lộ, tỉnh lộ; đường liên huyện. Đối với nơi không có quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ thì căn cứ vào đường giao thông liên xã; giao thông đường thủy (ở những nơi sử dụng giao thông đường thủy là chủ yếu) bao gồm: sông, ngòi, kênh).

+ Có các yếu tố có lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp bao gồm: địa hình bằng phẳng, điều kiện tưới tiêu chủ động, độ phì nhiêu của đất cao, thời tiết khí hậu thuận lợi cho sản xuất kinh doanh.

- Vị trí theo thứ tự từ thứ hai trở đi có các điều kiện kém hơn vị trí số 1 nêu trên.

Đối với một số trường hợp cụ thể, cách phân loại vị trí đất được áp dụng như sau:

+ Nếu khu đất có các yếu tố lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp nhưng có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách xa hơn so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ sản phẩm, đường giao thông thì vẫn phân thành các vị trí đất thấp hơn vị trí số 1.

+ Nếu khu đất có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ nông sản phẩm, đường giao thông nhưng có một hoặc một số yếu tố lợi thế đối với sản xuất nông nghiệp chỉ đạt mức trung bình hoặc dưới mức trung bình vẫn được phân thành vị trí số 1.

Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất nông nghiệp và đặc điểm về sản xuất và tiêu thụ các sản phẩm nông nghiệp trong từng vùng, từng khu vực đất tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí và khoảng cách cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng và xác định số lượng vị trí từng khu vực đất để xác định vị trí từng loại đất nông nghiệp cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

c- Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để định giá đất theo các tiêu chí chung quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP , cụ thể sau:

- Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu chí dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên huyện (trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đường giao thông liên xã).

- Đối với đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn: Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực đất cần định giá; phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định giá.

d- Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP .

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố, mà phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất. Việc phân loại vị trí đất, phân chia từng đoạn phố, từng đường phố của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực hiện theo các nguyên tắc chung quy định tại Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP .

e- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và xếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn trong tỉnh để áp khung giá các loại đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị do Chính phủ qui định.

2- Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể

a- Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất được ghi tại một trong các loại văn bản sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc ghi trong giấy tờ quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; trường hợp không ghi rõ mục đích sử dụng đất thì mục đích sử dụng đất được xác định căn cứ vào mục đích sử dụng chính của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm định giá đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.

Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại.

Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp bao gồm các loại đất quy định tại khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.

b- Mức giá cụ thể của từng vị trí đất của các loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tích đất (m2) và không được vượt ra ngoài khung giá các loại đất và giới hạn cho phép do Chính phủ qui định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; ngoại trừ những trường hợp sau đây:

- Trường hợp cá biệt khi quy định giá đất công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm, nếu trên địa bàn tỉnh (quy định tại điểm 3 khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP) có các loại đất tại các vùng sâu, vùng xa thuộc các vùng đồng bằng, trung du, miền núi, hải đảo có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn theo các tiêu chí do Nhà nước hướng dẫn hoặc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, chưa được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc kết cấu hạ tầng thấp kém; một số diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoặc đã được quy hoạch là đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các phường thuộc các đô thị, tại các thị trấn nằm trên địa bàn miền núi, trung du nhưng chưa được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường của các loại đất tại những khu vực trên thấp hơn mức giá tối thiểu của khung giá các loại đất và giới hạn cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định quy định tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá đất cụ thể thấp hơn cho phù hợp, đồng thời, gửi quyết định quy định giá đất đối với trường hợp cá biệt nói trên kèm theo bảng tổng hợp kết quả khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương của những loại đất có mức giá thấp cá biệt đó về Bộ Tài chính để thực hiện việc kiểm tra (nếu thấy cần thiết).

- Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm dùng để áp giá cho những loại đất phải thực hiện các chính sách trên tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương và các phương pháp xác định giá đất tại Thông tư này để điều chỉnh lại mức giá cụ thể thay thế mức giá đã quy định, công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm áp dụng đối với loại đất thực hiện chính sách trên cho phù hợp (sau khi đã xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp).

Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan xác định giá đất cụ thể trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp thuê tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá, tổ chức tư vấn về giá đất để xác định giá đất thì Sở Tài chính có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan thẩm định các mức giá đất do tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá, tổ chức tư vấn về giá đất xác định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể của các thửa đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Mức giá đất cụ thể quy định trong trường hợp này không bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ qui định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Việc quy định mức giá đất này chỉ áp dụng cá biệt trong phạm vi từng dự án, phục vụ cho các mục đích: để tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; để tính tiền bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất và để tính giá quyền sử dụng đất vào giá trị khi tiến hành cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước lựa chọn hình thức giao đất. Đối với những mục đích khác ngoài các mục đích nêu trên thì áp dụng theo mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng chung cho từng vị trí đất tại khu vực đất đó.

- Các trường hợp quy định tại điểm 2: d và đ, khoản 10 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP cũng được áp dụng khi quy định giá đất công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn nằm ở các vị trí đặc biệt quy định tại điểm đ khoản 10 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP gồm các loại đất có vị trí mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ) hoặc nằm tiếp giáp các đầu mối giao thông, khu thương mại, khu công nghiệp, khu du lịch thì Ủy ban nhân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cụ thể cho vị trí tốt nhất của hai loại đất trên phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường địa phương trong điều kiện bình thường nhưng không được vượt quá 5 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn và không quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ quy định tại Bảng 6 và Bảng 8 của các Bảng khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (không bao gồm phần giới hạn cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cao hơn 20% so với mức giá tối đa của khung giá các loại đất).

- Khi cấp có thẩm quyền thực hiện việc:

+ Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu giá đất trên thị trường của những loại đất ở những khu vực đất có thay đổi so với giá đất quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại cho phù hợp theo các quy định hiện hành.

+ Quyết định cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại giá đất theo khung giá của mục đích sử dụng đất mới do Chính phủ quy định.

+ Quyết định nâng cấp đô thị từ loại thấp lên đô thị loại cao hơn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh giá các loại đất từ giá đất của đô thị loại thấp lên giá đất của đô thị loại cao hơn phù hợp với khung giá do Chính phủ quy định nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm đó.

Tất cả các trường hợp điều chỉnh giá đất trong năm trên đây, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đều phải xin ý kiến thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định.

c- Định giá cụ thể cho từng vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng vị trí đất; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, đất tại các vị trí tiếp sau có các mức giá thấp hơn.

Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng vị trí đất theo đất nuôi trồng loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một vị trí đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.

- Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, đất tại các vị trí tiếp sau có các mức giá thấp hơn.

- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí đất tại ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có các mức giá thấp hơn.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với loại đất này để định giá.

- Đối với đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau.

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá hàng loạt cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất

Việc định giá hàng loạt cho từng vị trí đất được thực hiện dựa vào kết quả định giá một số thửa đất cụ thể của từng vị trí đất; phương pháp tiến hành như sau:

Trong mỗi vị trí đất của loại đất cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho vị trí đất đó. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư này và tính giá một đơn vị diện tích  mét vuông (m2) của từng thửa đất.

Giá đất của từng vị trí đất (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất ở cách thứ nhất.

Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đất theo từng khu vực, từng loại đường phố hoặc đường phố theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 có hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.

Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất.

Ví dụ: Cơ quan định giá đất đang tiến hành xác định giá đất ở tại đường phố H thuộc một đô thị đặc biệt để lập phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định. Áp dụng các phương pháp xác định giá đất cơ quan định giá đất đã tính toán được giá đất vị trí 1 là 54.000.000 đồng/m2. Đất ở tại đường phố H được phân thành 4 vị trí đất khác nhau; căn cứ vào các tiêu chí phân loại vị trí đất và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại khu vực đó, cơ quan định giá đã xây dựng được hệ số vị trí định giá đất từ vị trí 1 đến vị trí 4 tại đường phố H theo thứ tự là: 1; 0,45; 0,35; 0,30, giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 được xác định như sau:

Đường phố H

Hệ số vị trí định giá

Giá đất vị trí 1 đã xác định được (1.000đ/m2)

Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2)

1

2

3

4 = 2 x 3

Vị trí số 1

Vị trí số 2

Vị trí số 3

Vị trí số 4

1,00

0,45

0,35

0,30

54.000

54.000

24.300

18.900

16.200

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị không nằm liền kề với các loại đô thị đã được cấp có thẩm quyền phân loại đô thị, khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại IV đối với thị xã và đô thị loại V đối với thị trấn nhưng không được vượt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá.

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các khu đô thị mới nằm liền kề với các đô thị đã được cấp có thẩm quyền phân loại đô thị, khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị của loại đô thị liền kề, hoặc loại đô thị lân cận gần nhất nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá.

d- Định giá cụ thể đối với các loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất:

- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng: Căn cứ mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Quy trình định giá đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thực hiện như quy trình định giá đối với đất rừng sản xuất hướng dẫn tại điểm c mục 2 Phần II Thông tư này.

Mức giá cụ thể cho từng vị trí đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa không vượt quá mức giá cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho từng vị trí đất rừng sản xuất.

Riêng đối với rừng đặc dụng mà nằm ở vị trí được kết hợp với cảnh quan, du lịch sinh thái - môi trường dưới tán rừng nếu được cấp có thẩm quyền cho thuê đất để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch, thì Ủy ban nhân cấp tỉnh, căn cứ vào hướng dẫn tại Thông tư này và quy định Nghị định số 48/2007/NĐ-CP ngày 28/3/2007 của Chính phủ về nguyên tắc và phương pháp xác định giá các loại rừng để quyết định mức giá đất cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

- Đối với đất nông nghiệp khác theo qui định tại điểm đ khoản 4 Điều 6 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:

Giá các loại đất nông nghiệp khác được xác định căn cứ mức giá đất cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận trong cùng vùng (nếu không có đất liền kề).

Mức giá đất cụ thể qui định cho từng loại đất nông nghiệp khác tối đa không vượt quá mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề, hoặc đất nông nghiệp ở khu vực lân cận.

- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo tín ngưỡng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất phi nông nghiệp khác (gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề) đã quyết định và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá đất cụ thể. Nếu các loại đất này nằm tại nông thôn thì căn cứ vào giá đất ở tại nông thôn khu vực đó; nếu nằm tại đô thị thì căn cứ vào giá đất ở tại đô thị đó.

Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất (qui mô diện tích, mật độ xây dựng, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định mức giá cụ thể cho từng vị trí đất của các loại đất này cho phù hợp nhưng không cao hơn mức giá cụ thể đã quy định cho vị trí đất tương tự của đất ở liền kề hoặc đất ở tại khu vực lân cận gần nhất (nếu không có liền kề).

- Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; các loại đất phi nông nghiệp khác (gồm đất cho các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh và không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất đô thị được sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi động vật được pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề) đã quyết định và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể.

Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí đất của các loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề).

- Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa: Căn cứ mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với giá các loại đất liền kề để định giá cho các loại đất trên. Trường hợp loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau, thì căn cứ vào giá của loại đất có mức giá thấp nhất.

Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí đất của loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của loại đất liền kề.

- Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng khai thác thủy sản, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (nếu không có liền kề) và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể.

3- Định giá đất tại khu vực giáp ranh:

a- Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

- Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì việc quy định giá đất thực hiện như sau:

+ Quy định ranh giới các loại đất khu vực giáp ranh căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và khoản 9 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP .

+ Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của các tỉnh có đất giáp ranh theo hướng dẫn trên phải tham khảo, trao đổi và thỏa thuận với nhau về mức giá dự kiến ban hành để đảm bảo việc quyết định mức giá đất cụ thể tại khu vực giáp ranh theo đúng quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP .

+ Trường hợp các địa phương không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

- Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo qui hoạch khác nhau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất cụ thể tại khu vực này căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương.

b- Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại các khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực.

Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu vực này được xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ qui định cho loại đô thị nằm liền kề.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể về giá đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị.

III. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

1- Căn cứ vào Luật Đất đai số 13/2003/QH11; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và những nội dung hướng dẫn tại Thông tư này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể; công bố công khai và kiểm tra việc thi hành bảng giá các loại đất tại địa phương.

2- Hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh bố trí một khoản kinh phí từ ngân sách địa phương để thực hiện việc điều tra, khảo sát, thống kê về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê tư vấn về giá đất và định giá các loại đất, tổ chức tập huấn triển khai thực hiện các quyết định về giá đất, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ quản lý giá đất tại địa phương. Việc quản lý kinh phí này thực hiện theo các quy định hiện hành của Nhà nước.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài chính tổ chức mạng lưới theo dõi, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương. Định kỳ báo cáo Bộ Tài chính theo đúng qui định. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương biến động liên tục và kéo dài, gây nên chênh lệch giá lớn thì phải báo cáo Bộ Tài chính để tổng hợp trình Chính phủ xem xét điều chỉnh khung giá các loại đất.

3- Thông tư này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo.

Thông tư này thay thế Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP .

Trong quá trình thực hiện Thông tư nếu phát sinh vướng mắc, đề nghị Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Bộ Tài chính để hướng dẫn giải quyết.

 

 

Nơi nhận:
- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ (để b/c);
- Văn phòng Chính phủ;
- Văn phòng TƯ Đảng;
- Văn phòng Quốc hội;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Tòa án nhân đân tối cao;
- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
- Kiểm toán Nhà nước;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP;
- Cơ quan TW của các đoàn thể;
- HĐND, UBND  các tỉnh, TP. trực thuộc TƯ;
- Sở TC, Sở TN và MT, Cục Thuế 
   các tỉnh, TP. trực thuộc TƯ;
- Công báo;
- Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp);
- Website Chính phủ
- Website BTC;
- Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính;
- Lưu: VT, Cục QLG.

KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG




Trần Văn Tá

 

PHỤ LỤC 1

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

(Kèm theo Thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06 /12/2007 của Bộ Tài chính)

Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ giới thiệu phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).

Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2).

Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau:

Các tiêu chí so sánh

Những điểm giống nhau

Những điểm khác nhau

Khu đất A

Khu đất B

Khu đất A

Khu đất B

1. Căn cứ pháp lý

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 

 

2. Mục đích sử dụng

Đất ở tại đô thị loại V

Đất ở tại đô thị loại V

 

 

3. Vị trí đất

Vị trí 1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố

Vị trí 1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố

 

 

4. Loại đường phố

Loại 2

Loại 2

 

 

5. Chiều rộng mặt tiền (m)

 

 

100

70

6. Chiều sâu của khu đất (m)

 

 

250

285,7

7. Kết cấu hạ tầng

- Đường giao thông

 

 

- Thuận lợi (có 2 mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn)

- Kém thuận lợi hơn  (có một mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn)

8. Môi trường

- Độ ồn ào

- Độ bụi

 

- Ồn ào

 

 

- Ồn ào

 

 

 

- Bụi

 

 

- Ít bụi hơn

9. Tài sản trên đất

Không

Không

 

 

10. Tính chất của cuộc mua bán

Tự nguyện

Tự nguyện

 

 

Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Để xác định sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh giữa các khu đất để điều chỉnh mức giá, cơ quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê các chứng cứ thị trường để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí.

Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể:

- Chiều rộng mặt tiền của khu đất

Rộng hơn: 10 điểm

Hẹp hơn: 8 điểm

Thuộc khu đất A

Thuộc khu đất B

- Chiều sâu của khu đất

Ngắn hơn: 10 điểm

Sâu hơn: 9 điểm

Thuộc khu đất A

Thuộc khu đất B

- Giao thông

Thuận lợi: 10 điểm

Kém thuận lợi: 8,5 điểm

Thuộc khu đất A

Thuộc khu đất B

- Độ bụi

Bụi: 8 điểm

Ít bụi hơn: 9 điểm

Thuộc khu đất A

Thuộc khu đất B

Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (A). Số điểm kém giảm giá và tăng giá bao nhiêu phần trăm là hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khảo sát thị trường. Với qui ước như vậy thì:

Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm:

- Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10%  =  12,5 tỷ đồng

- Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5%  =  6,25 tỷ đồng

- Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5%  =  9,375 tỷ đồng

Tổng số giảm giá do khác biệt B kém A:   28,125 tỷ đồng

B sẽ được cộng thêm:

- Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng 5%  =  6,25 tỷ đồng

Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A: 6,25 tỷ đồng

Giá khu đất A được điều chỉnh lại (kí hiệu là A’) theo những yếu tố khác biệt của khu đất B được tính toán như sau:

A’  =  125  -  28,125  + 6,25   =  103,125 (tỷ đồng)

Tính ra đơn giá một mét vuông là:

103.125 triệu đồng  :  25.000 m2  =  4,125 triệu đ/m2.

Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu đất C và D nữa để so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B là 4,5 triệu đ/m2 và của khu đất D đã điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m2.

Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá đã điều chỉnh ở trên:

(4,125  +  4,5  +  4,05) : 3  =  4,225 (triệu đ/m2)./.

 

PHỤ LỤC 2

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
(Kèm theo Thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06 /12/2007 của Bộ Tài chính)

Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Thửa đất được lựa chọn để định giá có diện tích 4.000 m2 được xếp vị trí đất loại 3, một năm trồng 3 vụ lúa tẻ thường. Cơ quan định giá đất đã tiến hành điều tra, khảo sát thực tế và thu thập các số liệu trong 3 năm liên tục như sau:

Sản lượng lúa thu hoạch cả năm

ĐV tính

2004

2005

2006

kg

6.500

6.000

7.200

Giá bán bình quân năm 2006 (năm định giá đất)

đ/kg

2.500

2.500

2.500

Tổng thu nhập

đồng

16.250.000

15.000.000

18.000.000

Chi phí sản xuất

đồng

7.930.000

7.500.000

9.108.000

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12 tháng

%/năm

8,0

8,3

8,6

Ghi chú: (*) Giả sử đây là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.

 + Tổng thu nhập của 3 năm là 49.250.000 đồng.

+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 24.538.000 đồng.

+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là :

 =  8.237.333 (đồng)

+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân là 8,3%/năm.

+ Giá trị của thửa đất trồng lúa có diện tích 4.000 m2 tính theo công thức nêu ở bước 4 mục 2 Phần I Thông tư này sẽ là:

Giá đất ước tính

=

8.237.333

8,3

×

100

=

99.244.976 (đồng)

 

 

 

 

hoặc

»

24.811 đ/m2

 

 

 

 

làm tròn

25.000 đ/m2

 

PHỤ LỤC 3

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ
(Kèm theo Thông tư số:145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính)

Cơ quan định giá đất đang tiến hành xác định giá một thửa đất ở có diện tích 90 m2 (kích thước mặt tiền 5m x dài 18 m, trên thửa đất đã xây nhà 4 tầng), mặt tiền tiếp giáp với một đường nội bộ rộng 8m của một Khu đô thị mới tại Thủ đô Hà Nội đã được xây dựng hoàn chỉnh.

Áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá thửa đất nói trên được thực hiện như sau:

Bước 1: Qua điều tra khảo sát thị trường cơ quan định giá thu thập được thông tin về một số cuộc mua bán thành công một ngôi nhà ở trong Khu đô thị trên có mặt bằng xây dựng tương tự như thửa đất cần định giá.

Để đơn giản, trong ví dụ này chỉ nêu về một bất động sản trong số các bất động sản đã giao dịch thành công, đó là một ngôi nhà có diện tích mặt bằng là 100 m2 (nhà 4 tầng, mặt tiền 5m) nằm tiếp giáp một đường nội bộ khác, cũng rộng 8m và cắt ngang với con đường có thửa đất cần định giá; giá bán bất động sản (nhà và đất) giao dịch thành công là 3.600 triệu đồng, ngôi nhà này được bán cách thời điểm hiện tại 4 tháng, trong thời gian này giá đất trên thị trường hầu như không biến động. Tuy nhiên, thửa đất cần định giá có vị trí thuận lợi hơn và có hướng nhà tốt hơn, do đó, thửa đất cần định giá có đơn giá cao hơn thửa đất làm mặt bằng của ngôi nhà đã chuyển nhượng thành công này khoảng 6%.

Bước 2: Khảo sát thực địa và thị trường thu thập được số liệu sau:

- Diện tích xây dựng: 75 m2.

- Đơn giá xây dựng ngôi nhà có chất lượng và công dụng tương đương theo giá thị trường hiện tại là 2,8 triệu đồng/m2 sàn (đơn giá trọn gói, bao gồm lợi nhuận của chủ thầu xây dựng).

- Ngôi nhà đã được sử dụng 12 năm; tuổi đời kinh tế dự kiến là 70 năm. Do được bảo dưỡng và sử dụng tốt nên ngôi nhà có thể sử dụng được 63 năm nữa.

Bước 3: Xác định giá trị còn lại của ngôi nhà:

- Tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà: 75 m2 ´ 4 = 300 m2

- Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và công dụng tương tự:

2,8 triệu đồng/m2 ´ 300 m2 =  840 triệu đồng

- Xác định giá trị hao mòn:

+ Tỷ lệ hao mòn: Áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời:

Tỷ lệ hao mòn của ngôi nhà

=

1

Số năm sử dụng còn lại

Tuổi đời kinh tế

= 1 -   =  0,1 hoặc 10%

+ Giá trị hao mòn hữu hình: 840 triệu đồng ´ 10%  = 84 triệu đồng

Giá trị còn lại của ngôi nhà:

840 triệu đồng - 84 triệu đồng  =  756 triệu đồng

Bước 4: Xác định giá thửa đất của bất động sản

Giá trị của thửa đất: 3.600 triệu đồng – 756 triệu đồng = 2.844 triệu đồng.

Đơn giá thửa đất là: 2.844 triệu đồng : 100 m2 = 28,44 triệu đồng/m2;

                                                               Làm tròn: 28,5 triệu đồng/m2.

Bước 5: Xác định giá thửa đất cần định giá

Tiến hành điều chỉnh đơn giá đất của bất động sản nêu trên theo khác biệt về vị trí đất sẽ xác định được giá đất của thửa đất cần định giá:

28,5 triệu đồng + (28,5 triệu đồng x 6%) = 30,21 triệu đồng/m2

                                                      Làm tròn: 30,5 triệu đồng/m2.

Kết luận: Đơn giá của thửa đất cần định giá khoảng 30,5 triệu đồng/m2./.

 

PHỤ LỤC 4

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
(Kèm theo Thông tư số:145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính)

Khu đất cần định giá có diện tích 10.000m2 ở Quận X của một thành phố thuộc đô thị loại I. Nhà nước cho một doanh nghiệp thuê dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp; đã đến thời điểm hết hạn hợp đồng thuê đất, do vấn đề ô nhiễm môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố đã quyết định cho doanh nghiệp thuê đất tại một khu công nghiệp nằm ở khu vực ngoại ô. Dự kiến sẽ giao khu đất này cho một công ty kinh doanh nhà ở đô thị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô và xây dựng nhà để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30%.

Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 55%; tổng diện tích xây dựng là 5.500 m2.

Dự án sẽ được phép xây dựng một tòa nhà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt bằng 3.000 m2; diện tích đất phân lô bán nền là 2.500 m2 (chia thành 25 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2).

Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.

Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau:

- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2.

- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000 đ/m2

- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.000.000đ/m2 .

- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng  phục vụ cho tòa nhà chung cư là 1.200 triệu đồng.

- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 20% giá trị còn lại của nhà xưởng.

- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi suất 10%/năm.

- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1% doanh thu.

- Chi phí quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.

- Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án.

- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 7,0 triệu đ/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 15 triệu đ/m2. Giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.

Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau:

Bước 1:  Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất: Đó là dùng cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 55% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 45% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền.

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu

- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư:

(3.000m2 ´ 12 ´  80%) ´ 7,0 tr.đ/m2  =  201.600 tr.đ

- Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền:

2.500 m2  ´  15 tr.đ/m2  =  37.500 tr.đ

Tổng doanh thu dự kiến: 201.600 tr.đ  +  37.500 tr.đ  = 239.100 tr.đ

Bước 3: Ước tính tổng chi phí

- Chi phí đầu tư hạ tầng

10.000m2 ´  600.000 đ/m2 = 6.000 tr.đ

- Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 tr.đ

- Chi phí xây dựng chung cư

(3.000m2/tầng  ´ 12 tầng) ´ 3,0 tr.đ/m2    = 108.000 tr.đ

- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng  phục vụ cho tòa nhà chung cư = 1.200 tr.đ

- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ =  100 tr.đ

- Chi phí bồi thường nhà xưởng

(6.000 m2 ´ 800.000 đ/m2) ´ 30% = 1.440 tr.đ

- Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi  1.440 tr.đ ´ 20% = -288 tr.đ

- Chi phí quảng cáo bán hàng   1% ´ 239.100 tr.đ = 2.391 tr.đ

Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 119.843 tr.đ

- Trả lãi tiền vay ngân hàng

(119.843 tr.đ ´ 60%) ´ 10% = 7.190,58 tr.đ

- Chi phí quản lý 119.843 tr.đ ´ 5% = 5.992,15 tr.đ

- Lợi nhuận của nhà đầu tư: 239.100 tr.đ ´ 20%   = 47.820 tr.đ

Tổng chi phí và lợi nhuận 180.845,73 tr.đ

Bước 4: Xác định giá đất

Giá trị ước tính của khu đất

239.100 tr.đ - 180.845,73 tr.đ  =  58.254,27 tr.đ

                                      Làm tròn 58.000 tr.đ;  hoặc 5,8 tr.đ/m2

Kết luận giá trị của khu đất nêu trên khoảng 58 tỷ đồng hoặc 5,8 tr.đ/m2./.

THE MINISTRY OF FINANCE
--------

SOCIALIST REPUBLIC OF VIET NAM
Independence - Freedom - Happiness
----------

No. 145/2007/TT-BTC

Hanoi, December 6, 2007

 

CIRCULAR

PROVIDING GUIDELINES FOR IMPLEMENTATION OF DECREE 188/2004/ND-CP OF THE GOVERNMENT DATED 16 NOVEMBER 2004 (AS AMENDED BY DECREE 123 DATED 27 JULY 2007) ON LAND PRICE DETERMINATION METHODS AND PRICE FRAMEWORKS FOR ALL TYPES OF LAND

THE MINISTER OF FINANCE

Pursuant to Decree 77/2003/ND-CP of the Government dated 1 July 2003 on the functions, duties, powers and organizational structure of the Ministry of Finance;
Pursuant to Decree 188/2004/ND-CP of the Government dated 16 November 2004 on price determination methods and price frameworks for all types of land (hereinafter referred to as Decree 188);
Pursuant to Decree 123/2007/ND-CP of the Government dated 27 July 2007 amending Decree 188 (hereinafter referred to as Decree 123);
Having reached agreement with the Ministry of Natural Resources and Environment, the Ministry of Finance provides the following guidelines on Decree 188 (as amended by Decree 123):

I. LAND PRICE DETERMINATION METHODS

1. Direct comparison method:

The following steps shall be taken in order to determine a land price in accordance with the direct comparison method:

(a) Step 1: Survey and gathering of information:

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Select three to five land parcels or vacant blocks which adjoin or are situated in an area neighbouring the land in question and which have similar characteristics to the land in question in terms of land type,  location2,  land  area,  infrastructure,  legal  grounds  and  use  purpose  and  which  have  been successfully  sold  on  the  market  (comprising  traded  directly  between  individuals  and  organizations with  each  other,  traded  via  an  auction  of  land  use  rights,  or  successfully  traded  on  a  real  estate exchange floor).

- Period for gathering information:

Information gathered must have been created in the most recent period from the time of survey in order to determine a price for the land in question. If information in the most recent period cannot be gathered, information on assignments of land use rights in the period of one year before the time of land price determination may be gathered.

- Information on the following should be gathered:

+ Location.

+ Current use characteristics (land type, land area and measurements of borders, geographic features, assets on the land, current use purpose and zoned use purpose).

+ Conditions regarding infrastructure.

+ Environment  (comprising  the  natural  environment  including  landscape,  water  sources;  level  of pollution of air and water sources; noise pollution etc.; and the social environment including social order and security, and population density).

+ Legal characteristics (zoning and construction master planning of the land in question; certificate of land use right; whether financial obligations have been discharged and if so to what degree).

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



+ Date and conditions of such assignment, transaction or auction, and payment therefor.

- Conditions of information:

The above information must be gathered from results of actual market assignments of land use rights in normal conditions as stipulated in article 1.2 of Decree 123.

(b) Step 2: Comparison and analysis of information:

Information which is surveyed and gathered in Step 1 shall be analysed and compared in order to sort out the similar and the different elements between the land parcels or vacant blocks which are comparable with the land in question, and such elements shall be used to calculate and fix a price for the land in question.

(c) Step 3: Adjust the different price elements:

Adjust the different price elements of the comparable land parcels or vacant blocks in order to determine a price for the land in question.

The estimated value of the land in question shall be calculated by way of adjustment of the different price elements of the comparable land parcels or vacant blocks as follows:

Estimated value of the land in question

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Price for assignment of land use rights of each comparable land parcel or vacant block

±

Amount of money for adjustment of the price formed from the different price elements of each comparable land parcel or vacant block

Of which the amount of money for adjustment of the price between each comparable land parcel or vacant  block  and  the  land  in  question  is  to  adjust  the  difference  in  terms  of  prices  resulting  from differences  in  terms  of  location,  infrastructure,  legal  characteristics  and  level  of  environmental pollution etc. The difference in terms of prices between the comparable land and the land in question (which may be calculated as an absolute value or as a percentage of the price for assignment of land use  rights  in  normal  conditions  on  the  local  market)  shall  be  determined  on  the  basis  of  the evaluation  of  experts  and  the  price  determining  body  which  assisted  the  provincial  people's committee when the latter made its decision on specific prices in the locality.

Where a land price was changed during the period from the time of successful assignment of the land use right of the comparable land parcel to the time of price determination of the land in question, then before applying the above formula, the price for the assignment of the comparable land parcel must  be  adjusted  (increased  or  reduced)  by  the  current  fluctuation  indicator  for  land  of  such  type which may be taken and calculated from information collated by the Department of Finance or price consultants  pursuant  to  Circular  80/2005/TT-BTC of the Ministry of Finance dated 15  September 2005 providing guidelines for implementation of Decree 188, or the current fluctuation indicator for land of such type may be taken from statistics provided by the statistics body (if available).

(d) Step 4: The price for the land in question shall be determined by using the average of prices for three to five comparable land parcels or vacant blocks which has been adjusted for the price difference in Step 3.

Appendix 1 provides an example of determining a land price in accordance with the direct comparison method.

2. Income method:

The following steps shall be taken in order to determine a land price in accordance with the income method:

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- With respect to a vacant block or land on which buildings (housing) have been constructed for lease, total annual income derived from the land in question is the rent for the real estate (comprising the land plus assets on the land) collectible annually.

- With  respect  to  agricultural  land  on  which  the  person  allocated  with  such  land  himself  organizes agricultural production, total income earned means:

+ For land for planting annual crops and for land for aquaculture, total income earned from the land in question is the total turnover from the above-mentioned production activities on the land collectible annually.

+ For land for planting perennial crops (fruit trees, industrial orchards and trees for wood production), total income shall be calculated on the basis of annual revenue, periodic revenue or one-off revenue depending on the type of trees planted.

(b) Step 2: Calculation of expenses payable for generation of total income:

- Total expenses shall include specific costs such as land use fees, costs for investment in improvements, and production costs. These costs shall be calculated in accordance with the current State regulations; costs for which there is no relevant State regulation shall be calculated on the basis of actual prevailing prices in the local market where the business or production entity made the payment (specified in the contract or goods sale invoice published by the competent financial body).

- If there has been investment in construction of assets on the land in question, total annual expenses shall not include any item for depreciation of the assets on the land.

(c) Step 3: Annual net income shall be calculated in accordance with the following formula:

Annual net income

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Total annual income calculated at Step 1

Minus
 (-)

Total expenses calculated at Step 2

(d) Step 4: An estimated land price shall be determined in accordance with the following formula:

Estimated land price

=

Annual net income earned from the parcel of land

Rate of interest for Vietnamese dong savings with a term of 12 months

When a land price is determined in accordance with the income method, then the total income, total expenses and net income calculated at steps 1, 2 and 3 respectively must be the net average total income, total expenses and net income respectively of the location of land of the type subject to the land determination, with the correct land use purpose approved by the authority, and calculated as an average of the three years immediately prior to the time of the land price determination. If it is impossible to gather data for three years, then the data of the year immediately prior to the time of the land price determination shall be used. Total income and total expenses shall be calculated using prices stipulated in State regulations, or if there are no such applicable regulations than the market floor prices of goods, materials, services and labour remuneration and annual production volumes o as at the time of the land price determination.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Appendix 2 provides an example of determining a land price in accordance with the income method. With  respect  to  land  parcels  on  which  there  has  been  investment  in  construction  of  assets (comprising project works, housing or buildings; or perennial crops such as rubber tree, coffee, tea, pepper tree, cashew or fruit trees and so forth have been planted) in order to conduct business or production, then first and foremost the price of the land and assets must be estimated in accordance with  the  income  method, and  then  the value  of  the assets  on  the  land shall be  deducted and  the residual value shall be the value of the land in question.

The method of deduction of the value of assets on land shall be as provided in clause 3 (c) below of this Section 1.

3. Subtraction method:

The following steps shall be taken in order to determine a land price in accordance with the subtraction method:

(a) Step 1: Gathering of information:

- Gather market information in order to select at least three properties (comprising the land plus assets on the land) which have been successfully sold on the market  and which have similar characteristics to the land in question in terms of location, status quo, infrastructure conditions, legal grounds, use purpose, cost and so forth.

- The period for gathering market information shall be the same as stipulated in clause 1(a) above for the direct comparison method.

(b) Step 2: On-site survey:

- Conduct an on-site survey and obtain a complete and accurate description of the assets on the [three] properties mentioned above (assets comprising housing, buildings or perennial crops).

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Present value of assets on the land

=

Value of new construction calculated at the time of land price determination

Minus
 (-)

Part of the value for wear and tear.

Of which:

- Value of new construction calculated at the time of land price determination means the costs of either replacing the present assets on the land, or of constructing new assets with exactly the same use function as the current assets on the land. This value of new construction shall include both direct and indirect costs, and an appropriate profit margin for the person investor in construction.

- Wear  and  tear  of  assets  on  the  land  comprises  both  tangible  and  intangible  wear  and  tear,  and includes  a  reduction  for  damage  to  the  assets  during  their  use  process  and  an  allowance  for outdated function and for wear and tear due to the effect of outside factors.

- The method of calculating the value of new construction and of deducting a part of the value for wear and tear shall be implemented in accordance with current regulations of the Ministry of Construction and  the  Ministry  of  Finance,  and  the  Evaluation  Standards  of  Vietnam. If there is no specific regulation on such method, then calculations shall be made on the advice of consultants, experts or organizations directly conducting an evaluation on the basis of market information and data.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Value of the property

=

Price of assignment of the property

Minus
 (-)

Current value of assets on the property.

Land unit

=

Value of the property

Area of the property

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Adjust the different price elements of the properties as chosen in Step 1 in order to determine a price for the land in question (the same as Step 3 of the direct comparison method above).

The unit price of the land in question shall be the average adjusted unit price of the properties chosen in Step 1.

Appendix 3 provides an example of determining a land price in accordance with the subtraction method.

4. Surplus method:

The following steps shall be taken in order to determine a land price in accordance with the surplus method:

(a) Step 1: Determine the optimal use purpose and effectiveness of the land in question on the following bases:

- Special characteristics of the land in question.

- Regional and urban zoning; construction master planning and plans, and master plans and specific plans for land use as issued and approved by the competent authority.

(b) Step 2: Estimate the total developed value of the property:

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- A determination of the total developed value of the property must be conducted on the basis of an investigation  and  survey  of  actual  prices  of  market  assignments  of  houses,  apartments,  buildings, sub-divided plots and so forth of other projects which have been completed and which have similar features  to  the  project  in  question,  and  these  other  projects  must  be  in  the  adjoining  area  or  in neighbouring  areas  with  similar  living  conditions  and  infrastructure  conditions;  there  must  also  be consideration of the current market orientation and market fluctuations in order to make a realistic estimate of the selling price.

(c) Step 3: Estimate the total costs of developing the property:

- Total costs of developing the property shall include all costs which the investor spends in order to construct the infrastructure (including roads, water supply and water drainage, power supply and so forth); to create the landscape; and to construct the houses, buildings or sub-divided plots in order to sell them correctly in accordance with the detailed zoning approved by the authorized body; and shall also include advertising costs, sales' costs, general management expenses, and an item for profit of the investor (to include an item for business risks).

Estimated total costs must be calculated on the basis of unit prices, drawdown of investment capital, and  standard  rates  stipulated  in  regulations  of  the  competent  authorities. If there are no such applicable regulations, then costs should be based on actual prevailing costs of similar projects in the adjoining or neighbouring areas.

If the investment project for development of the property extends for a number of years and has a number of different stages and revenue and expenses are calculated on an annual basis, then there must be a discount on revenue and expenses in terms of current prices at the time of determining the price of the land in question in accordance with the following formula:

n

H. Total developed value:

Total costs of developing the property:

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



In which:

TRi is the revenue in the nth year of the project.

C is the expenses in the nth year of the project.

r is the discount rate3  (calculated at the interest rate charged by commercial banks for lending to perform investment projects for development of properties).

n is the number of years required to implement the project (calculating from the commencement of building works until the date of completion of the project).

(d) Step 4: An estimated land value shall be determined as follows:

Estimated value of the land in question

=

Total developed value of the property

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Total costs of developing the property

Appendix 4 provides an example of determining a land price in accordance with the surplus method.

5. Conditions for application of land price determination methods:

5.1 When  applying  any  of  the  land  price  determination  methods,  the  information  and  data  which  is gathered must be in normal market conditions, and any information which is chosen and analysed must be accurate and reliable.

5.2 The direct comparison method shall be the principal method used to determine a land price when sufficient information and data has been gathered in order to apply all four methods.

5.3 In  the  following  cases,  a  combination  of  at  least  two  of  the  land  price  determination  methods specified in this Circular shall be used to examine and compare estimated prices for the purpose of determination of a specific price:

- The assignment of land use rights is not prevalent on the market and the data gathered is not systematic;

- Market prices for assignment of land use rights fluctuated irregularly and do not reflect the relationship between supply and demand for land in normal conditions;

- An estimated land price resulting from application of one of two land price determination methods exceeds the maximum price in the price framework provided by the Government in clause 1 of article 5 of Decree 123.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



II. SPECIFIC PRICE DETERMINATION IN LOCALITIES

1. Preparatory work before making a land price determination:

(a) Classifying boundaries of regions according to their administrative boundaries defined at the commune level into plains [or delta], midlands and mountainous regions in order to apply the price framework  for  all  types  of  agricultural  land,  residential  land  and  non-agricultural  land  used  for production  or  business  purposes  in  rural  areas  as  provided  by  the  Government  on  the  basis  of regions, namely [classifying] plains, midlands and mountainous regions into each type of commune in the locality (province or city) for conformity.

(b) Deciding the locations of the following types of agricultural land: land for planting annual crops; land for planting perennial crops; land for aquaculture; forest land for production; protective forest land; specialized use forest land and other agricultural land in accordance with the principles stipulated in article 1.7(b) of Decree 123.

- The locations of agricultural land shall be formulated into classes of location namely location 1, location 2, location 3 etc., and the main basis for this shall be distance from the residence of the land user and distance from the market for the sale of produce, the proximity and level of convenience of traffic  because  producers  will  incur  travelling  and  other  costs  (to  buy  raw  materials  and  costs  of selling their produce), combined with other elements which create advantages:

- Class 1 location shall include all areas which have the same socio-economic conditions, the same infrastructure, and the same land use purpose; and which have from 1 to 3 features regarding place of residence, market position and traffic conditions combined with other advantages for agricultural production:

+ The following places are [close or near] in the adjoining area or in neighbouring areas:

* Residence of the land user (measured from the centre of the hamlet of the land user);

* Market for selling the agricultural produce (rural or urban market or location for collecting  the produce);

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



+ The area has the best features for agricultural production comprising smooth terrain, self-irrigating conditions, a high level of land fertility, and climactic and weather conditions which are favourable for production and business.

- Class 2 location, class 3 location and so forth shall have less favourable conditions than those mentioned above for class 1 location.

- In a number of specific cases, the following matters shall be taken into consideration when classifying locations:

+ Even if an area has the best advantages for agricultural production but it has from 1 to 3 features of a long distance from the residence of the land user, from the market or from a road, then such location shall be classified below class 1.

+ An area shall still be classified as a class 1 location if one of the three features namely residence, market or road is in the adjoining or neighbouring area but the degree of such advantage can only be said to be average or below average.

- A provincial people's committee shall stipulate the criteria and the distances from land locations for the order of class 1 location, class 2 location and so forth, and shall also stipulate the number of such locations depending on the special characteristics of each type of agricultural land within its area and the special characteristics of agricultural production and sale of agricultural produce, ensuring that the criteria and the classifications are appropriate for the actual conditions within its locality.

(c) Providing specific criteria for locations of land from location 1, location 2 and onwards in conformity with  the  conditions  of  the particular  locality  and  determining  quantities  of  locations  of  land  for  salt production and locations of types of non-agricultural land in rural areas in order to determine land prices in accordance with the general criteria specified in clauses 1(b) and 2 of article 9 of Decree 188, as follows:

- With respect to land for salt production: Subject to specific conditions in the locality, the provincial people's  committee  shall  classify  locations  on  the  basis  of  the  criterion  of  the  distance  from  the saltern [or saltworks] to the salt warehouse in the production area or the distance from the saltern to an inter-district road (or if no inter-district traffic road runs through the area, then the distance to the inter-commune road).

- With respect to residential land, and non-agricultural land used for production or business purposes in rural areas:  Subject  to  the  specific  conditions  in  the  locality,  the  provincial  people's  committee shall determine land areas for which land prices should be determined; classify locations of land, and decide a quantity of locations in each land area for price determination.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Subject  to  specific  conditions  in  its  locality,  the  provincial  people's  committee  may  decide  not  to classify streets but to classify locations of land and provide a quantity of locations of land for each section of street or specific street for land price determination. The classification of locations of land and  divisions  of  each  section  of  street  or  each  street  of  each  urban  category  for  land  price determination shall also be performed in accordance with the general principles specified in article 10 of Decree 188.

(e) A provincial people's committee shall, on the basis of decisions establishing and classifying urban areas  within the  province  as  approved by  the  authority,  apply  the  price  framework  for  all  types  of residential land, and of non-agricultural land used for production or business purposes in rural areas as provided by the Government.

2. Price determination and adjustment of prices for specific types of land:

(a) A land price must be decided in accordance with the correct land use purpose stated in one of the following documents:

- The certificate of land use right issued in accordance with the law on land, or the land use purpose stated  in  one  of  the  documents  specified  in  article  50  of  the  2003  Law  on  Land.  If  the  land  use purpose  is  not  stated  in  such  document,  then  it  shall  be  the  main  use  purpose  of  the  land  in conformity with land use zoning at the time of price determination of the land;

- The decision of the authorized State body allocating or leasing land or permitting conversion of the land use purpose;

- Registration for conversion of land use purpose in conformity with the law on land.

With respect to land for which no certificate of land use right or document specified in article 50 of the 2003 Law on Land has been issued; or if there is not yet any land use zoning or the land use zoning is available but has not yet been implemented; or if the land use right has not yet been registered, then the land price shall be determined in accordance with the current use purpose.

Where a land user has used all or part of a land parcel other than for the use purpose recognized by law or approved by the authorized body; or has used agricultural land comprising all types specified in article 13.1 of the 2003 Law on Land for intercropping or for joint ecological-environmental tourism business or has used non-agricultural land combined with other purposes, then the land use purpose as specified in the above certificate of land use right, decision of the State allocating or leasing land, land use zoning or planning, or registration of land use rights shall still be used as the basis for land price determination.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- If the actual land use right transfer prices for the following types of land are less than the minimum price level stipulated by the provincial people's committee pursuant to article 1.5 of Decree 123, then such people's committee may decide to apply a lower more appropriate price and at the same time send such decision to the Ministry of Finance for its inspection if it considers it necessary:

+ In a number of isolated cases where land prices have already been announced on 1 January in any one year, but the relevant regions are deep-lying and remote areas, plains, midlands or mountainous regions,  or  islands  in  which  the  natural  and  socio-economic  conditions  are  difficult  or  especially difficult pursuant to standards stipulated by the State or by the provincial people's committee, and if there is no infrastructure or very poor infrastructure in such areas (including if they have been zoned as  residential  land  or  non-agricultural  production  and  business  land  but  there  is  not  yet  any infrastructure).

+ In the following cases:

* Where the State allocates land without collection of land use fees or leases land but not in the form of auctioning a land use right or tendering for a project using land;

* Where the State recovers land; or

* Where a State owned enterprise undergoing equitization chooses the form of land allocation: and for such land the provincial people's committee on 1 January issued land prices but at the time of allocating the land, or at the time of the decision recovering the land, or at the time of valuing the land for the purposes of equitization the price is inconsistent with actual market prices for assignment of land use rights in normal market conditions, then the provincial people's committee shall rely on such actual market prices within its locality and on the land price determination methods stipulated in this Circular in order to adjust the specific prices which it announced on 1 January (after obtaining the opinion of the standing committee of the provincial people's council).

- [In  the  above  cases],  The  Department  of  Finance  in  any  one  province  shall  preside  over  co- ordination with other relevant departments and branches in order to fix specific prices for submission to  the  provincial  people's  committee  to  make  the  final  decision;  and  in  a  case  where  experts  or consultants are hired, such Department shall contact the other relevant departments and branches to evaluate the advice of the experts or consultants prior to submitting the proposed specific prices to the provincial people's committee, ensuring that they are as close as possible to actual market prices for assignment of land use rights in normal conditions.

- In the above cases, the prices shall not be subject to the restrictions stipulated in article 1.5 of Decree 123 but must not be higher than the actual market prices.

- The  above  provisions  shall  only  apply  to  each  isolated  project,  and  are  aimed  at  achieving  the following objectives, namely calculation of land use fees when the State allocates land other than via an  auction  of  a  land  use  right  or  tendering  for  a  project  using  land;  calculation  of  the  amount  of compensation for loss after the State recovers land, and calculation of the value of a land use right on equitization of a State-owned enterprise which chooses the form of land allocation. In all other cases  the specific  prices  stipulated  by the  people's  committee  as  applicable to  each  land location within the region shall apply.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- In the case of rural residential land and non-agricultural land for production and business also within rural areas and lying in the special locations stipulated in article 1.10 dd [or e] of Decree 123, namely land lying next to a main road (highway or inter-provincial road) or lying next to a traffic hub, trade zone, tourist resort or industrial zone, then the provincial people's committee may stipulate a specific price  for  the  best  locations  of  the  above-mentioned  two  types  of  land,  consistent  with  the  local markets  prices  for  assignment  of  land  use  rights  in  normal  conditions,  but  such  price  must  not exceed 5 times the maximum price level in the framework for rural non-agricultural land for business and production stipulated by the Government in Lists 6 and 8 issued with Decree 123 (but excluding the 20% band stipulated in article 5.2 of Decree 123).

+ When the competent authority amends land use zoning or land use plans, if the market prices of land within  such  zoning  has  changed  as  compared  with  the  prices  announced  on  1  January,  then  the provincial  people's  committee  must  also  amend  the  prices  of  the  land  in  accordance  with  current regulations for consistency.

+ When the competent authority issues a decision agreeing to a conversion of land use purpose, the provincial  people's  committee  shall  also  amend  the  price  framework  in  accordance  with  the  latest regulations issued by the Government.

+ When the competent authority issues a decision upgrading an urban category, then the provincial people's committee must also adjust the land prices for consistency.

- In all of the above-mentioned cases of price adjustment within any one year, the provincial people's committee must first seek an opinion from the standing committee of the provincial people's council prior to issuing a decision.

(c) Determination  of  specific  prices  for  each  location  of  land  of  all  types  for  which  the  Government provides a land price framework:

- With respect to land for planting annual crops, land for planting perennial crops, land for aquaculture and forest land for production, prices shall be determined for each location of land. Land of class 1 location  shall  be  subject  to  the  highest  price,  and  land  of  subsequent  classes  shall  be  subject  to lower prices.

Where crops or livestock of different kinds are raised in the above agricultural land of one type, there shall be only one uniform price provided for each location of land in the region in which a main crop or livestock is raised (for example land for rice cultivation in a region for planting annual crops); and land prices shall not be provided on the basis of different crops or livestock for the same land location of the same type of agricultural land in the same region.

- Land for salt production shall also be classified into locations, so that class 1 location shall have the highest price and the subsequent locations shall have a lower price.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- For these types of land, the people's committee must formulate specific criteria and make a decision on the number of classes of location of such land.

- In the case of urban residential land, and non-agricultural land for production and business in urban areas,  the  people's  committee  must  provide  land  prices  according  to  the  type  of  each  street  in different urban categories.

Subject  to  the  specific  conditions  in  the  locality,  either  of  the  following  methods  may  be  used  for serial price determination for classes of land of each location:

+ The first method:  Direct price determination for each location of land:

Serial price determination for each location of land shall be based on results of price determination of a number of specific land parcels of such location of land as follows:

For each location of land of a specific land type, select at least three parcels of land   with different special characteristics and which are representative of the land in question. After that, determine a price for each land parcel using the price determination methods provided in Part I of this Circular and calculate the price for a land area unit (m2) of each land parcel.

The price for each location of land (calculated for a square metre) shall be fixed as the average price of prices of the land parcels selected as above.

+ The second method:  Determining a price for land of class 1 location, then use land class coefficients to determine prices for the remaining classes of location.

The method of determining a price for land of class 1 location shall be carried out the same as a direct determination for each class of location in the first method.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



The above location coefficient for land price determination of all the above-mentioned types of land is a ratio to compare the actual prevailing market prices for assignment of use rights of land at each location compared to location 1, or a ratio to compare the criteria of each land location.

Prices for all types of land which are calculated on the basis of the above land locations shall be calculated by way of multiplying the price fixed for land of class 1 location by the relevant coefficient for land price determination for each type of land.

For  example:  Assume  that  the  price  determining  body  is  pricing  residential  land  in  street  H  in  a special  urban  area  in  order  to  submit  a  plan  on  land  prices  to  the  provincial  people's  committee. Applying the land price determination methods, the price determining body has fixed the price of land of class 1 location at 54,000,000 Dong/m2. Land in street H is divided into four different locations; and based on the criteria for classifying locations of land and the actual prices of market assignments of land use rights in the area, the price determining body has formulated location coefficients for price determination for locations 1 to 4 in street H at 1; 0.45; 0.35 and 0.30 respectively, so that land prices for subsequent locations following location 1 shall be as follows:

Street H

Location coefficients for price determination

Pre-determined price for location 1
(1,000 Dong/m2)

Prices for specific locations of land (1,000 Dong/m2)

1

2

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



4 = 2x3

Location 1

Location 2

Location 3

Location 4

1.00

0.45

0.35

0.30

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



54,000

24,300

18,900

16,200

With respect to residential land and non-agricultural land used for production or business purposes in

towns and townships which have not yet been classified by the authority as an urban area and do not adjoin land which has already been classified into the urban area category, then upon specific land price  determination,  the  price  framework  for  residential  land  and  non-agricultural  land  used  for production  or  business  purposes  in  urban  areas  of  category  IV  shall  be  used  for  towns  and  of category V shall be used for townships, but not to exceed the prices of actual market assignments of land use rights in normal conditions at the time of the land price determination.

With respect to residential land and non-agricultural land used for production or business purposes in new urban areas which adjoin land which has already been classified by the authority into the urban area category, then upon specific land price determination, the price framework for residential land and non-agricultural land used for production or business purposes in adjoining urban areas or in the nearest  neighbouring  urban  area  shall  be  used,  but  not  higher  than  the  prices  of  actual  market assignments of land use rights in normal conditions at the time of the land price determination.

(d) Specific price determination for types of land for which the Government has not provided any land price framework:

- With respect to protective forest land and specialized use forest land: Prices for protective forest land and specialized use forest land shall be determined on the basis of specific prices for forest land for production provided by the provincial people's committee. The procedures for price determination for protective forest land and specialized use forest land shall be carried out the same as for forest land for production specified in clause 2(c) of Part II of this Circular.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- With respect to specialized use forest land

- With respect to other agricultural land as stipulated in clause 4(dd) of article 6 of Decree 181: Prices for other types of agricultural land shall be determined on the basis of specific land prices provided by the provincial people's committee for adjoining agricultural land types or for neighbouring areas in the same region (if there is no adjoining land).

Specific maximum land prices for each type of other agricultural land shall not exceed the specific [highest] price provided by the provincial people's committee for adjoining agricultural land types or for agricultural land in neighbouring areas.

- With respect to land for construction of offices of bodies and construction of works of professional institutions;  land  used  for  objectives  of  national  defence  and  security;  land  used  by  religious organizations  (comprising  land  used  by  religious  organizations  and  land  on  which  there  are communal  houses,  temples,  shrines,  pagodas,  worship  halls  and  family  shrines);  and  other  non- agricultural land (including land on which there are museums, houses to preserve or display works of art, or houses of cultural and artistic compositions) the provincial people's committee shall, on the basis of prices of adjoining residential land or prices of land in the nearest neighbouring area (if there is no adjoining land) as already decided, and on the basis of the provisions in article 10.1 of Decree 123, determine the specific land price level. If the above types of lane are in rural areas, then land prices in such rural area shall be the basis; and if the above types of lane are in urban areas, then land prices in such urban area shall be the basis.

- Based on the special characteristics of each type of land (size of the land area, construction density, rights and obligations of the land user), the provincial people's committee shall issue an appropriate specific price for each location of the type of land mentioned above, which shall not be higher than the  specific  [highest]  price  provided  for  adjoining  equivalent  locations  or  for  residential  land  in  the nearest neighbouring area (if there is no adjoining land).

- With respect to land used for public purposes pursuant to Government regulations; and other types of non-agricultural land (including land for other private construction works which are not attached to residential land and which are not for business purposes; land with holiday homes, tents or farms for employees;  urban  land  used  for  construction  of  sheds  for  planting  purposes  including  the  form  of planting  not  directly  on  soil;  for  construction  of  pens  to  breed  animals  as  permitted  by  law;  for construction of stations and farms for agricultural, forestry, salt production and aquatic research and experiment;  for  construction  of  barns  and  buildings  for  family  households  and  individuals  to  store agricultural  produce,  plant  protection  agents,  fertilizer,  machinery  and  other  tools  for  agricultural production),  the  provincial  people's  committee  shall,  on  the  basis  of  prices  of  adjoining  non- agricultural production and business land or such prices in the nearest neighbouring area (if there is no adjoining land) as already decided, and on the basis of the provisions in article 10.1 of Decree 123, determine the specific land price level.

Specific [maximum] land prices for each location of the types of land mentioned above shall not be higher than the specific [highest] price provided  by the provincial people's committee for adjoining equivalent  locations  of  non-agricultural  land  used  for  production  or  business  purposes  or  for  such land in the nearest neighbouring area (if there is no adjoining land).

- With respect to land used for cemeteries and graveyards, the provincial people's committee shall, on the basis of prices of types of adjoining land as already decided, determine the specific land price level. If there are many types of land in the adjoining area, then the type of land with the highest price should be taken.

Specific [maximum] land prices for each location of the type of land mentioned above shall not be higher than the specific [highest] price provided  by the provincial people's committee for adjoining equivalent locations of such type of land.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



3. Price determination for land in bordering areas:

(a) Prices for land in areas bordering provinces and cities under central authority:

- If the land in an area bordering provinces and cities under central authority has the same natural and infrastructure conditions, and the same current use purpose and the same use purpose pursuant to zoning, then price determination must be based on article 12.1 of Decree 188 and on article 9.1 of Decree 123.

- Before  conducting  price  determination  for  land  in  bordering  areas,  provincial  people's  committees must consult and confer each other on the proposed prices to be published to ensure compliance with article 1.11 of Decree 123.

- Where local authorities fail to agree on a price for land in their bordering area, the matter shall be reported to the Prime Minister of the Government for his decision.

- If such land has different natural and infrastructure conditions, and a different current use purpose and  different  use  purpose  pursuant  to  zoning,  then  provincial  people's  committees  shall  decide  a specific price for such land in the area bordering provinces and cities under central authority based on the actual conditions in each locality.

(b) Land prices for areas bordering districts, small towns and townships within provincial cities and cities under central authority:

- Subject to actual conditions in its locality, a provincial people's committee shall provide land prices for land in bordering areas in conformity with the following principle: the width4 of land shall be provided by the provincial authority and prices shall be the same if the natural and infrastructure conditions, the current use purpose and the use purpose pursuant to zoning are the same.

- Where the infrastructure conditions in a bordering area are not the same, then prices for land in such bordering area shall be determined on the basis of actual conditions of each area.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- Provincial people's committees shall issue specific provisions on residential land prices in rural areas surrounding urban areas.

III. ORGANIZATION OF IMPLEMENTATION

1. Provincial people's committees shall, on the basis of the Law on Land 13-2003-QH11, Decree 188, Decree  123 and  the  guidelines  provided  in  this  Circular,  determine specific  land prices,  announce them publicly, and inspect implementation of price lists within their localities.

2. Provincial people's committees shall allocate an annual sum from the local budget in order to carry out the investigation, survey and keeping statistics of prices for assignment of land use rights; shall engage consultants specialized in land prices and price determination of all types of land; shall hold training courses on implementation of decisions on land prices, and shall train officials engaged in management of land prices in their locality. Such budget funding shall be managed in accordance with the applicable State regulations.

A provincial people's committee shall direct its Department of Finance to organize a network in order to monitor and keep statistics of actual market prices for assignment of land use rights in the locality, and shall submit periodical reports to the Ministry of Finance in accordance with regulations. Where actual market prices for assignment of land use rights in a locality are constantly changed over a long period resulting in large price differences, such changes must be reported to the Ministry of Finance for submission to the Government to consider an adjustment of the price framework for all types of land.

3. This Circular shall be of full force and effect after fifteen (15) days from the date of its publication in the Official Gazette.

This Circular shall replace Circular 114-2004-TT-BTC of the Ministry of Finance dated 26 November 2004 providing guidelines for implementation of Decree 188.

People's committees are requested to report any problems arising during implementation of this Circular to the Ministry of Finance for guidance for resolution.

 

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



FOR THE MINISTER OF FINANCE
DEPUTY MINISTER




Tran Van Ta

 

APPENDIX 1

EXAMPLE OF THE DIRECT COMPARISON METHOD
(Issued together with the Circular No. 145/2007/TT-BTC of the Ministry of Finance dated December 6, 2007)

Apply the direct comparison method to determine the land price (to make it simple and understandable, this example only presents the direct comparison method to determine the price of the land in question with one comparable land parcel or land block).

Assuming that in the course of determining the price of a residential land block of 20,000 m2 in a grade-V urban center (coded as land block B), the pricing agency has collected information on an adjacent land block of 25,000 m2 which is comparable with the land in question and already put up for a successful land use right auction for the construction of dwelling houses (coded as land block A), which took place in the period nearest the time of determining the price of land block B. The total money amount earned from the auction of land block A is VND 125 billion, with the unit price per square meter being VND 5 million (VND 5 million/m2).

With all collected information, the pricing agency compares land block A and land block B as follows:

Comparable criteria

Similarities

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



 

Land block A

Land block B

Land block A

Land block B

1. Legal ground

Having land use right certificate

Having land use right certificate

 

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



2. Use purpose

Residential land in grade-V urban center

Residential land in grade-V urban center

 

 

3. Land location

Location 1: Land with one frontage side close to street

Location 1: Land with one frontage side close to street

 

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



4. Street type

Type 2

Type 2

 

 

5. Frontage width (m)

 

 

100

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



6. Length of the land block

 

 

250

285.7

7. Infrastructure - Road

 

 

- Convenient (with 2 sides fronting big alleys

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



8. Environment

- Noise

- Dust

- Noisy

- Noisy

- Dusty

- Less dusty

7. Assets on land

No

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



 

 

8. Trading status

Voluntary

Voluntary

 

 

Through comparison, the pricing agency has drawn out 7 similar criteria and 4 different criteria between the two land blocks. To determine the difference between comparable elements of the land blocks in order to adjust the price, the pricing agency should apply the expert method in combination with the statistics method to calculate the coefficient of difference between the criteria.

It can use the method of marking using a point scale with the highest point 10 given to the criterion with the best conditions, (example, when taking location into consideration, the land occupying the best location shall be given 10 points; or when taking street grade into account, land lying in the street of the highest profitability and with the most convenient infrastructure shall be given 10 points). Other points under 10 shall be given to identical criteria with poorer conditions. Based on the practical situation, localities shall draw up point scales to determine specific prices:

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- Frontage width of the land block Wider:

10 points In land block A

 

Narrower: 8 points In land block B

 

- Length of the land block

Shorter: 10 points

In land block A

Longer: 9 points

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- Road

Convenient: 10 points

In land block A

 

Less convenient: 8.5 points

In land block B

- Dust

Dusty: 8 points

In land block A

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



In land block B

For every point less, the price of the comparable land block (A) shall be reduced by 5%; vice versa, for every point more, the price shall be increased by 5%. The number of points less or more and its corresponding percentage must totally depend on market survey results. With such assumption:

On the basis of the successful auction price, VND 125 billion, of the comparable land block A, used for determining the price for land block B, the price of land area B shall be reduced as follows:

- Frontage width: B is inferior to A: 2 points or 10% less = VND 12.5 billion.

- The land block’s length: B is inferior to A: 1 point or 5% less = VND 6.25 billion.

- Road: B is inferior to A: 1.5 point or 7.5% less = VND 9.375 billion.

The total price reduction due to B’s inferiorities to A: VND 28.125 billion

B shall be added with:

- Dustiness: B is superior to A: 1 point or 5% more = VND 6.25 billion

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Land block A’s price readjusted (coded A’) according to different elements of land area B shall be calculated as follows:

A’ = 125 - 28.125 + 6.25 = 103.125 (VND billion).

So, the unit price per square meter is:

VND 103,125 million : 25,000 m2 = VND 4.125 million/m2.

Similarly, it is assumed that the pricing agency additionally selects two land blocks C and D for comparison with land block B. On the basis of the results of analysis and comparison, it has been determined that land block C’s unit price already adjusted according to elements of land block B is VND 4.5 million/m2 and land block D’s adjusted unit price is VND 4.05 million/m2.

Land block B’s unit price is determined to be the average price of the three above adjusted prices:

(4.125 + 4.5 + 4.05) : 3 = 4.225 (VND million/m2).-

APPENDIX 2

EXAMPLE OF THE INCOME-BASED METHOD
(Issued together with the Circular No. 145/2007/TT-BTC of the Ministry of Finance dated December 6, 2007)

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



 

Unit of calculation

Year 2004

Year 2005

Year 2006

Total annual paddy output

kg

6,500

6,000

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Average sale price in 2006 (the year of land pricing)

VND/kg

2,500

2,500

2,700

Total income

VND

16,250,000

15,000,000

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Cost

VND/kg

1,150

1,100

1,250

Production cost

VND

7,930,000

7,500,000

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Interest rate for Vietnamese dong savings with a term of 12 months(*)

%

8.0

8.3

8.6

Note: (*) Assume that this is the annual average interest rate for savings with a term of 12 months at a commercial bank which has the highest interest rate for savings in the locality.

+ The total income of 3 years is VND 49,250,000/ha

+ The total production cost of three years is VND 24,538,000/ha.

+ The average annual net income is:

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



+ The average interest rate for Vietnamese dong savings with a term of 12 month at the state-run commercial bank is 8.3%/year.

+ The value of the paddy field of 4,000 m2 calculated according to the formula mentioned at Step 4, Section 2, Part I of this Circular is:

The estimated land value

or         »          VND 24,811/m2

which is rounded up to VND 25,000/m2.-

APPENDIX 3

EXAMPLE OF THE SUBTRACTION METHOD
(Issued together with Circular No. 145/2007/TT-BTC of the Ministry of Finance dated December 6, 2007)

The land pricing agency is determining the price of a residential land parcel of 90m2 (with a frontage width of 5m and a length of 18m, on which exists a four-story house) facing an internal road of 8m wide in a completely built new urban center in Hanoi capital.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Step 1: Through market surveys, the land pricing agency has collected information on several dwelling houses already sold and purchased in the above urban center which have a construction floor similar to the land in question.

To make it simple, this example only deals with one real estate among the successfully traded real estate, namely a house of 100 m2 (with four stories and a frontage with of 5m) lying adjacent to another road also of 8 m wide and crossing the road of the land in question. The selling price of the real estate (both house and land) in the successful transaction is VND 3,000 million. This house was sold 4 months ago. During these months, the land prices on the market are almost unchanged. However, the land in question is located at a more convenient location and in a better direction. So, the land in question has a unit price about 6% higher than that of the land parcel on which the successfully sold house exists.

Step 2: Through field and market surveys, the following data are collected:

- Construction area: 75 m2.

- The construction unit price of a house with similar quality and utilities on the market at the present time is VND 2.8 million/m2 floor (package unit price inclusive of the construction contractor’s profit).

- The house has been used for 12 years; its expected economic life is 70 years. Thanks to good maintenance and use, the house can be used for another 63 years.

Step 3: Determining the residual value of the house:

- Total construction floor area of the house: 75 m2 x 4 = 300 m2

- Cost of building a new house with similar area and utilities:

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- The value of wear is determined as follows:

+ Wear ratio: Apply the method of determining the wear ratio based on the house’s life:

 

The wear ratio

=

1

-

The number of remaining years of using the house

The economic life of the house

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



+ The value of tangible wear: VND 840 million x 10% = VND 84 million

The residual value of the house:

VND 840 million - VND 84 million = VND 756 million

Step 4: Determining the price of the land parcel of the real estate

The value of the land parcel:

VND 3,600 million - VND 756 million = VND 2,844 million.

The unit price of the land parcel:

VND 2,844 million; 100 m2 = VND 28.44 million/ m2, which is rounded up to: VND 28.5 million/m2.

Step 5: Determining the price of the land parcel concerned

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



VND 28.5 million + (VND 28.5 million x 6%) = VND 30.21 million/ m2, which is rounded up to VND 30.5 million/m2.

Conclusion: The unit price of the land in question is about VND 30.5 million/m2.

APPENDIX 4

EXAMPLE OF THE SURPLUS METHOD
(Issued together with Circular No. 145/2007/TT-BTC of the Ministry of Finance dated December 6, 2007)

The land in question has an area of 10,000 m2 in District X of a grade-I city. The State has leased this land block to an enterprise for industrial production. At the end of the contractual lease term, due to environmental pollution, the municipal People’s Committee has decided to lease to the enterprise land in an industrial park in the suburban area. It is intended that this land block will be allocated to a urban housing company to build infrastructure and houses for sale. At present, on the land block exists a production workshop of 6,000 m2 (one story, brick walls, steel frames, corrugated iron roof and cement floor.); according to experts’ evaluation, the residual quality is 30%.

According to construction regulations, for this project, the maximum percentage of land for building dwelling houses is 55%; the total construction area is 5,500 m2.

Under the project, it is allowed to be built a 12-story apartment building on a ground area of 3,000 m2; and divide a land area of 2,500 m2 for selling house foundations (with 25 lots, 100 m2 each).

Assume that the project will be completed in one year and the investor only has to pay compensation for the value of the workshop to the enterprise from which the land is recovered.

On the basis of the planning, the project’s detailed design and data supplied by the investor; through surveying and analyzing the real estate and construction markets, the land pricing agency has collected the following information:

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- Average cost of building infrastructure: VND 600,000/m2

- Cost of project designing and planning: VND 1,000 million.

- Average cost of building an apartment building: VND 3,000,000/m2.

- Cost of building water tanks, pump stations and standby generator to serve the apartment building: VND 1,000 million.

- Cost of dismantlement of the old workshop: VND 100 million and the value of recovered waster materials is equal to 20% of the residual value of the workshop.

- The investor has to borrow bank loans accounting for 60% of the construction cost at an annual interest rate of 10%.

- The advertisement and sale cost: 1% of turnover.

- Project management expense: 5% of the project’s total expense.

- The investor’s profit: 20% of the project’s total turnover.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



The surplus method is applied to determine the price of this land block as follows:

Step 1: Determining the best and most effective use purpose of the land block, that is for the residential purpose; of which the most reasonable structure is that 55% of the land block is for building a high-rise apartment building and the remaining 45% will be divided into smaller lots for sale.

Step 2: Estimating the total turnover

- Turnover from the sale of apartments:

(3,000 m2 x 12 x 80% x VND 7 million/m2 = VND 201,600 million

- Turnover from the sale of divided land lots:

2,500 m2 x VND 15 million/m2 = VND 37,500 million

Expected total turnover:

VND 201,600 million + VND 37,500 million = VND 239,100 million

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- Cost of infrastructure:

10,000 m2 x VND 600,000/m2 = VND 6,000 million

- Cost of designing and planning = VND 1,000 million

- Cost of building the apartment building:

(VND 3,000 m2/story x 12 stories) x VND 3 million/m2 = VND 108,000 million

- Cost of building water tanks, pump stations and standby electricity generator to serve the apartment building: VND 1,200 million

- Cost of dismantlement of the old workshop: VND 100 million

- Compensation for the workshop

(6,000 m2 x VND 800,000/m2) x 30% = VND 1,440 million

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- Advertisement and sale cost: 1% x VND 239,100 million = VND 2,391 million

Total direct construction expense: VND 119,843 million

- Bank loan interests to be paid

(VND 119,843 million x 60%) x 10% = VND 7,190.58 million

- Management expense: 119,843 million x 5% = VND 5,992.15 million

- The investor’s profit: VND 239,100 million x 20% = 47,820 million

Total of expenses and profit: VND 180, 845.73 million

Step 4: Determining the land price

The estimated value of the land block

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Conclusion: The value of the above land block is about VND 58 billion or 5.8 million/m2.

 

Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Bộ Tài chính ban hành

Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


24.860

Địa chỉ: 17 Nguyễn Gia Thiều, P. Võ Thị Sáu, Q.3, TP.HCM
Điện thoại: (028) 3930 3279 (06 lines)
E-mail: info@ThuVienPhapLuat.vn

DMCA.com Protection Status
IP: 44.192.94.86