Từ khoá: Số Hiệu, Tiêu đề hoặc Nội dung ngắn gọn của Văn Bản...

Đăng nhập

Quên mật khẩu?   Đăng ký mới
Đăng nhập bằng Google

Đang tải văn bản...

Thông tư 114/2004/TT-BTC phương pháp xác định giá đất khung giá đất hướng dẫn Nghị định 188/2004/NĐ-CP

Số hiệu: 114/2004/TT-BTC Loại văn bản: Thông tư
Nơi ban hành: Bộ Tài chính Người ký: Huỳnh Thị Nhân
Ngày ban hành: 26/11/2004 Ngày hiệu lực: Đã biết
Ngày công báo: Đã biết Số công báo: Đã biết
Tình trạng: Đã biết

BỘ TÀI CHÍNH
********

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
********

Số: 114/2004/TT-BTC

Hà Nội, ngày 26 tháng 11 năm 2004

 

THÔNG TƯ

CỦA BỘ TÀI CHÍNH SỐ 114/2004/TT-BTC NGÀY 26 THÁNG 11 NĂM 2004 HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP NGÀY 16/11/2004 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT

Thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; sau khi thống nhất ý kiến với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn phương pháp xác định giá đất; định giá các loại đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) để quyết định và công bố công khai giá đất cụ thể tại địa phương như sau:

I. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1- Phương pháp so sánh trực tiếp

1.1- Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.

Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết.

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất.

- Những thông tin cần thu thập:

+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất);

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất, v.v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.v.);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công;

+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá

=

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh

±

Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v.. Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.

Ví dụ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).

Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2).

Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau:

Các tiêu chí

so sánh

Những điểm giống nhau

Những điểm khác nhau

Khu đất A

Khu đất B

Khu đất A

Khu đất B

1. Căn cứ pháp lý

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 

 

2. Mục đích sử dụng

Đất ở tại đô thị loại V

Đất ở tại đô thị loại V

 

 

3. Vị trí đất

Vị trí 1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố

Vị trí 1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố

 

 

4. Loại đường phố

Loại 2

Loại 2

 

 

5. Chiều rộng mặt tiền (m)

 

 

100

70

6. Chiều sâu của khu đất

 

 

250

285,7

7. Kết cấu hạ tầng

- Đường giao thông

 

 

- Thuận lợi

(có 2 mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn)

- Kém thuận lợi hơn

(có một mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn)

8. Môi trường

- Độ ồn ào

- Độ bụi

- ồn ào

- ồn ào

- Bụi

- ít bụi hơn

7. Tài sản trên đất

Không

Không

 

 

8. Tình trạng mua bán

Tự nguyện

Tự nguyện

 

 

Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Đó xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh đó điều chỉnh mức giá cơ quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê đó tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí.

Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho tổng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể:

- Chiều rộng mặt tiền khu đất

Rộng hơn: 10 điểm
Hẹp hơn: 8 điểm

Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B

- Chiều sâu của khu đất

Ngắn hơn: 10 điểm
Sâu hơn: 9 điểm

Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B

- Giao thông

Thuận lợi: 10 điểm
Kém thuận lợi: 8,5 điểm

Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B

- Độ bụi

Bụi: 8 điểm
Ít bụi hơn: 9 điểm

Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B

Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (A). Với qui ước như vậy thì:

Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm:

- Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng

- Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng

- Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng

Tổng số giảm giá do khác biệt B kém A: 28,125 tỷ đồng

B sẽ được cộng thêm:

- Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng

Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A: 6,25 tỷ đồng

Giá khu đất A được điều chỉnh lại (kí hiệu là A’) theo những yếu tố khác biệt của khu đất B được tính toán như sau:

A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng)

Tính ra đơn giá một mét vuông là:

103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2.

Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu đất C và D nữa để so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B là 4,5 triệu đ/m2 và của khu đất D đã điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m2.

Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá đã điều chỉnh ở trên:

(4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (triệu đ/m2)

Như vậy, đơn giá đất ở của khu đất B tại một đô thị loại V ước khoảng 4,2 triệu đ/m2. Mức giá này là căn cứ để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

1.2. Khấu trừ giá trị tài sản trên đất

Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo công thức sau:

Giá đất tại thời điểm xác định giá

=

Tổng giá trị khu đất (gồm cả giá trị của đất và công trình trên đất) tại thời điểm xác định giá

-

Giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng tại thời điểm xác định giá

Trong đó:

Giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng tại thời điểm xác định giá

=

Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây dựng các công trình

-

Tỷ lệ khấu hao hàng năm (%)

x

Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây dựng các công trình

x

Số năm đã sử dụng các công trình đầu tư

Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành của Nhà nước.

Đối với những công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm trong danh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài chính phối hợp với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp.

Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trên thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nó được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản.

Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì không tính khấu hao. Nguyên giá cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản là giá trị đầu tư lũy kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị đánh giá thực tế.

2- Phương pháp thu nhập

2.1- Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại.

- Đối với đất được sử dụng đó cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) đó cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho thuê đất hoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm.

- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại đất thu được hàng năm.

b- Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định.

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực từ phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng năm tính được ở Bước 1

-

Tổng chi phí đã tính ở Bước 2

d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính

=

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình quân cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.

Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.

Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:

 

ĐV tính

Năm 2001

Năm 2002

năm 2003

Tổng sản lượng lúa cả năm

kg

15.000

20.000

12.000

Giá bán bình quân năm

đ/kg

2.500

2.500

2.700

Tổng thu nhập

đồng

37.500.000

50.000.000

32.400.000

Giá thành

đ/kg

1.150

1.100

1.250

Chi phí sản xuất

đồng

17.250.000

22.000.000

15.000.000

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12 tháng

%

6,5

7,0

7,5

Ghi chú: (*) Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của loại tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, là ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trong số các ngân hàng thương mại quốc doanh tại địa phương.

+ Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha.

+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha.

+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là:

= 21.883.333 (đ/ha)

+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân là 7%/năm.

+ Giá trị 1 hecta (10.000m2) đất trồng lúa tính theo công thức nêu ở Bước 4, Mục 2, Phần I Thông tư này sẽ là:

Giá trị 1 héc ta đất trồng lúa

=

1.883.333

7

x

100

=

312.619.000 (đ/ha)

 

 

 

 

hoặc

31.260 đ/m2

Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV tại xã X nói trên ước tính khoảng 31.260 đ/m2. Mức giá này là một căn cứ để xây dựng phương án giá đất trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể.

2.2- Khấu trừ giá trị tài sản trên đất

Đối với đất đã có xây dựng công trình, nhà cửa, vật kiến trúc trên đất, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất bằng phương pháp khấu trừ giá trị tài sản trên đất như hướng dẫn tại điểm 1.2 Mục 1, Phần I Thông tư này.

3. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

3.1. Khi thực hiện việc định giá đất, chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi thu thập thống kê được đủ thông tin số liệu của loại đất tương tự so sánh được với loại đất cần định giá như đã hướng dẫn tại điểm 1.1, Mục 1, Phần I Thông tư này; chỉ áp dụng phương pháp thu nhập để định giá các loại đất khi xác định được yếu tố thu nhập mang lại từ đất, nếu không thu thập được đầy đủ các số liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự so sánh được trên thị trường.

3.2. Khi có loại đất vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường vừa có thể tính được thu nhập do thửa đất cần định giá mang lại, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất.

3.3. Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.

- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6 và giới hạn được phép vận dụng cho loại đất cần định giá qui định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

3.4- Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, lô đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng hạng đất hoặc vị trí đất theo hướng dẫn tại Phần II Thông tư này.

II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG

1. Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất

a. Tiến hành phân định các loại xã theo loại xã đồng bằng, xã trung du và xã miền núi để áp khung giá các loại đất tại nông thôn do Chính phủ qui định theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp.

b. Tiến hành phân hạng đất để định giá cho các loại đất: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Việc phân hạng đất áp dụng theo quy định hiện hành của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà nước.

c. Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để định giá đất theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 9 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cho các loại đất, cụ thể sau:

- Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu thức dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên huyện (trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đường giao thông liên xã).

- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn: Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực cần đất định giá; phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định giá.

d. Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố, mà có thể phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng tên đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất. Việc phân loại vị trí đất, phân chia từng đoạn phố, từng đường phố của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực hiện theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

e. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và xếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn trong tỉnh để áp khung giá các loại đất tại đô thị do Chính phủ qui định cho đúng với các loại đô thị ở địa phương.

2. Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể

a. Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại.

Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.

b. Mức giá cụ thể của từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tích đất (m2) và không được vượt ra ngoài khung giá các loại đất theo từng vùng đất hoặc từng loại đô thị do Chính phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6 và giới hạn cho phép vận dụng của các địa phương được qui định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động (biến động mang tính cục bộ) tăng hoặc giảm so với giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh qui định thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ điều chỉnh giá của những loại đất, vị trí đất có biến động đó theo qui định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

c. Định giá cụ thể cho từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chia theo 3 vùng như đã xác định theo hướng dẫn tại Điểm a và Điểm b Mục 1 Phần II Thông tư này.

Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng hạng đất theo đất nuôi trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng hạng đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng hạng đất

Trong mỗi hạng đất đã được phân chia theo 3 vùng trong phạm vi địa giới hành chính đã xác định lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tiêu biểu có tính đại diện. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư này và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.

Giá hạng đất (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho các hạng đất còn lại.

Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện như hướng dẫn tại cách định giá trực tiếp cho từng hạng đất nêu trên.

Căn cứ tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hạng đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các hạng tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng của các hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất hạng 1.

Giá đất của các loại đất được tính theo hạng đất nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất của từng hạng đất.

Ví dụ: Giả định xác định giá đất trồng cây hàng năm hạng 1 xã đồng bằng tại huyện X, tỉnh H theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 80.000 đ/m2; các hệ số hạng đất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 thì giá đất của các hạng đất tiếp sau hạng 1 được tính cụ thể như sau:

Hạng đất

Hệ số hạng đất định giá

Giá hạng đất xác định trước (đ/m2)

Giá các hạng đất cụ thể (đ/m2)

1

2

3

4 = 2 x 3

Hạng 1
Hạng 2
Hạng 3
Hạng 4
Hạng 5
Hạng 6

1,00
0,85
0,67
0,50
0,32
0,10

80.000

80.000
68.000
53.000
40.000
25.600
8.000

Ở những nơi không có đất hạng 1 thì lấy hạng đất cao nhất của từng loại đất làm hệ số 1.

- Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo nguyên tắc; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng hạng đất như hướng dẫn ở trên.

- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng vị trí đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.

Riêng đối với một số vị trí đất ở tại nông thôn có mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ), hoặc nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch nên đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh và làm dịch vụ, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cao; thì giá đất được qui định cao hơn, nhưng mức tối đa không được cao hơn quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn qui định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với loại đất này để định giá.

- Đối với đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau.

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư này và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.

Giá đất của từng vị trí (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố.

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên.

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.

Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất.

Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí 1 đường loại 1 đô thị đặc biệt theo khung giá do Chính phủ quy định là 67.000.000đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại 1 theo thứ tự là: 1; 0,8; 0,65; 0,4 thì giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 như sau:

Vị trí đất

Hệ số vị trí định giá

Giá vị trí đất xác định trước (1.000đ/m2)

Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2)

1

2

3

4 = 2 x 3

Vị trí số 1
Vị trí số 2
Vị trí số 3
Vị trí số 4

1,00
0,80
0,65
0,40

67.000

67.000
53.600
43.550
26.800

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn, khu đô thị mới chưa được xếp loại đô thị nằm ở khu vực đất nông thôn (ngoài địa giới của đất đô thị như thành phố, thị xã đã được xếp loại đô thị), khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại V quy định tại Khoản 1 và giới hạn cho phép vận dụng qui định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

d. Định giá cụ thể cho các loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất:

- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng: Căn cứ mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Quy trình định giá đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thực hiện như quy trình định giá đối với đất rừng sản xuất hướng dẫn tại Điểm c Mục 2 Phần II Thông tư này.

Mức giá cụ thể cho từng hạng đất của đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa không vượt quá mức giá cụ thể từng hạng đất của đất rừng sản xuất.

- Đối với đất nông nghiệp khác theo qui định tại Tiết đ Mục 4 Điều 6 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:

Giá các loại đất nông nghiệp khác được xác định căn cứ mức giá đất cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận trong cùng vùng (nếu không có đất liền kề).

Mức giá đất cụ thể qui định cho từng loại đất nông nghiệp khác tối đa không vượt quá mức giá cụ thể đã qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề, hoặc mức giá cao nhất đã qui định cho đất nông nghiệp ở khu vực lân cận.

- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp:

Căn cứ mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với giá đất ở để định giá đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp theo nguyên tắc: Đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp tại nông thôn thì căn cứ vào giá đất ở tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp tại đô thị thì căn cứ vào giá đất ở tại đô thị.

Mức giá cụ thể qui định cho từng vị trí đất của đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân đã quy định cho vị trí đất tương tự của đất ở liền kề hoặc đất ở tại khu vực lân cận gần nhất nếu không có liền kề.

- Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ (tại Tiết e Mục 5 Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai).

Căn cứ mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với giá các loại đất liền kề để định giá cho các loại đất trên, cụ thể là:

+ Trường hợp các loại đất trên chỉ liền kề đất ở thì căn cứ giá đất ở hoặc chỉ liền kề đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì căn cứ giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; nếu không có những loại đất liền kề nêu trên thì căn cứ vào giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở khu vực gần nhất để định giá.

+ Trường hợp các loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau, thì căn cứ vào giá của loại đất có mức giá cao nhất.

Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí đất của các loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của đất ở, hoặc là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề.

3. Định giá đất tại khu vực giáp ranh:

a. Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

- Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 12, Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và hướng dẫn xác định giá đất tại Thông tư này.

- Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh qui định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải tham khảo, trao đổi với nhau về mức giá dự kiến ban hành và phải tuân thủ theo đúng nguyên tắc qui định tại Tiết c Mục 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: "Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau".

Trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau nhưng có các chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính sách thu hút đầu tư khác nhau, thì mức giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau nhưng tối đa không quá 20%.

- Trường hợp các địa phương không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

b. Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại các khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực.

Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu vực này được xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ qui định cho loại đô thị nằm liền kề.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể về đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị.

III. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

1. Căn cứ vào Luật Đất đai số 13/2003/QH11; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và những nội dung hướng dẫn tại Thông tư này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể; công bố công khai và kiểm tra việc thi hành bảng giá các loại đất tại địa phương.

2. Hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh bố trí một khoản kinh phí từ ngân sách địa phương để thực hiện việc điều tra, khảo sát, thống kê về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê tư vấn về giá đất và định giá các loại đất, tổ chức tập huấn triển khai thực hiện các quyết định về giá đất, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ quản lý giá đất tại địa phương. Việc quản lý kinh phí này thực hiện theo các quy định hiện hành của Nhà nước.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài chính tổ chức mạng lưới theo dõi, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương. Định kỳ báo cáo Bộ Tài chính theo đúng qui định. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương biến động liên tục và kéo dài, gây nên chênh lệch giá lớn thì phải báo cáo Bộ Tài chính để tổng hợp trình Chính phủ xem xét điều chỉnh khung giá các loại đất.

3. Thông tư này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kỳ từ ngày đăng Công báo.

Thông tư này thay thế Thông tư số 94 TT/LB ngày 14 tháng 11 năm 1994 của Liên Bộ Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Tổng cục Địa chính Hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất.

Trong quá trình thực hiện Thông tư nếu phát sinh vướng mắc, đề nghị Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Bộ Tài chính để hướng dẫn giải quyết.

 

Huỳnh Thị Nhân

(Đã ký)

 

THE MINISTRY OF FINANCE
-----------

SOCIALIST REPUBLIC OF VIET NAM
Independence - Freedom – Happiness
--------------

No. 114/2004/TT-BTC

Hanoi, November 26, 2004

 

CIRCULAR

188/2004/ND-CP OF NOVEMBER 16, 2004 ON METHODS OF DETERMINING LAND PRICES AND ASSORTED-LAND PRICE BRACKET

In furtherance of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP of November 16, 2004 on methods of determining land prices and assorted-land price brackets; after consulting the Ministry of Natural Resources and Environment, the Finance Ministry hereby guides the methods of determining land prices, determining the prices of assorted land categories by the People’s Committees of the provinces and centrally run cities (hereinafter called the provincial-level People’s Committees for short) for decision on and publicization of specific land prices in localities as follows:

I. METHODS OF DETERMINING THE LAND PRICES

1. Direct comparison method

1.1. The land price determination by direct comparison method must go through the following steps:

a) Step 1: Survey and collection of information:

- Determining the locations of the land plots or land areas, which are comparable with be- valuated land plots, land areas in order to gather information.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- Time for information collection:

be-collected information must happen within the period nearest the time of survey for comparison, determination of the prices of the to be-valuated land plots or land areas.

In cases where information within the most recent period cannot be collected, the information on the land use right transfer transactions within one year before the time of land price determination can be collected. If the information on land use right transfer transactions in the most recent period or within one year is not available, the information within three years before the time of land price determination shall be collected.

- To be-collected information:

+ Locations, current conditions of the land plots (land category, land grade, position, types of urban center grade, streets; acreage, shape, geographical features of the land plots, assets affixed to land);

+ Environment (including the natural environment characterized by such basic conditions as landscape, water sources; air and water pollution levels; soil degeneration, etc, and the socio-economic environment characterized by such basic conditions as good or bad infrastructure, convenient or inconvenient traffic, trade, information and communications, healthcare, culture and education, social order and security, etc.);

+ Legal characteristics (land planning, land use right certificate, inheritance right, donated, leased, encroached

+ Time of land use right transfer, successful transactions or auctions;

+ Statistics on land use right transfer prices, land rents, land use right auctions;

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- Conditions of information:

The above information must be gathered from the results of actual land use right transfer transactions on the market under normal conditions, i.e. voluntary transactions between purchasers and sellers, each having adequate information on, and full knowledge about, the land categories, land plots, land areas for which they participate in transactions. These buying and selling transactions are of no speculative nature, under no temporal pressure, are not coerced nor conducted between parties of blood ties or without lawful papers or for other subjective reasons which adversely affect the normal process of formation and evolution of land use right transfer prices on the market.

b) Step 2: Comparison, analysis of information:

Based on the information surveyed and collected at Step 1, to make comparison and analysis so as to select similar and different criteria between the comparable land plots or land areas and the to be-valuated land plots or land areas. On that basis, to determine similar and different price criteria so as to calculate, determine the prices of the to be-valuated land plots, land areas.

c) Step 3: To adjust distinctive price elements between the comparable land plots, land areas and the to be-valuated land plots, land areas in order to determine the prices of the to be-valuated land plots.

The estimated prices of the to be-valuated land plots, land areas shall be calculated by adjusting distinctive price elements for each comparable land plot, land area as follows:

The estimated price of to be-valuated land plot land area

=

The land use right transfer price of each comparable land plot land earea

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



The adjusted money level of the price formed from distinctive price elements of each land plot, land area comparable with the to be-valuated land plot, land area

In which, the adjusted money level of price between each comparable land plot, land area and the to be-valuated land plot, land area is the adjusted level of price differences originating from differences in the land plot position, infrastructure, characteristics of land category, environmental pollution extent, etc. The price difference between the comparable land plot and be-valuated land plot (which can be calculated according to the absolute value or in percentage of the land use right transfer price) shall be determined on the basis of valuation by experts and land-pricing agencies.

Where the land prices fluctuate within the period from the time of successful land use right transfer of the comparable land plot to the time of determining the price of the to be-valuated land plot, the price of the comparable land plot must be adjusted to be equal to the actual land use right transfer price on the market, then the price of the comparable land plot shall be further adjusted according to the above-mentioned formula.

d) Step 4: To determine the price of the to be-valuated land plots by taking the average of the prices of 3 to 5 comparable land plots, land areas already calculated for adjustment of price difference at Step 3.

Example, applying the direct comparison method to determine the land price (to make it simple and understandable, this example only presents the comparison method to determine the price of the to be-valuated land plot, land area with one comparable land plot, land area).

Assuming that in the course of determining the price of a residential land area of 20,000 m2 in a grade-V urban center (coded as land area B), the pricing agency has collected information on an adjacent land area of 25,000 m2 which is comparable with the to be-valuated land area and already put up for land use right auction with success for construction of dwelling houses (coded as land area A), which happened within the period nearest the time of determining the price of land area B. The total money amount earned from the auction of land area A is VND 125 billion, with the unit price per square meter being VND 5 million (VND 5 million/m2).

With all gathered information, the pricing agency shall proceed with the comparison between land area A and land area B as follows:

Comparable criteria

Similarities

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



 

Land area A

Land area B

Land area A

Land area B

1. Legal ground

With land use right certificate

With land use right certificate

 

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



2. Use purpose

Residential land in grade-V urban center

Residential land in grade-V urban center

 

 

3. Land position

Position 1: Land with one frontage side close to street

Position 1: Land with one frontage side close to street

 

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



4. Street grade

Grade 2

Grade 2

 

 

5. The frontage width (m)

 

 

100

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



6. The length of the land area

 

 

250

285.7

7. Infrastructure - Traffic road

 

 

- Convenient (with 2 sides fronted to big alleys

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



8. Environment 

- Noise

- Dust

- Noisy

- Noisy

- Dusty

- Less dusty

7. Assets on land

No

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



 

 

8. Trading status

Voluntary

Voluntary

 

 

Through comparison, the pricing agency has drawn out 7 similar criteria and 4 different criteria between the two land areas. To determine the quantitative difference between comparable elements in order to adjust the price level, the pricing agency applies the expert method in combination with the statistical method to calculate the  coefficient of differences between criteria.

The method of marking according to the point scale with the highest point being 10 to every criterion with the best conditions, (example, when considering the positions, the land occupying the best position shall be given 10 points; or when considering the street grades, land lying in streets of highest profitability and with the most convenient infrastructure shall be given 10 points. Other points of under 10 shall apply to identical criteria with poorer conditions. Based on the practical situation, localities shall formulate point scales to determine the specific prices:

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Wider: 10 point
Narrower: 8 points

In land area A
In land area B

- The length of the land area

Shorter: 10 points
Longer: 9 points

In land area A
In land area B

- Traffic

Convenient: 10 points
Less convenient: 8.5 points

In land area A
In land area B

- Dustiness

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



In land area A
In land area B

Each lower point shall be subject to 5% price reduction; vice versa, each higher point shall be added with 5% of the price of the comparable land area (A). Under such convention:

On the basis of the successful auction price of the comparable land area A being VND 125 billion to determine the price for land area B, the price level of land area B shall be reduced:

- The frontage width: B is inferior to A: 2 points, decrease 10% = VND 12.5 billion.

- The land area’s length: B is inferior to A: 1 point, decrease 5% = VND 6.25 billion.

- Traffic: B is inferior to A: 1.5 point, decrease 7.5% = VND 9.375 billion.

The total price reduction due to B’s inferiorities to A: VND 28.125 billion

B shall be added with:

- Dustiness: B is superior to A: 1 point, increase 5% = VND 6.25 billion

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Land area A’s price readjusted (coded A’) according to different elements of land area B shall be calculated as follows:

A’ = 125- 28.125 + 6.25 = 103.125 (VND billion).

So, the unit price per square meter shall be:

VND 103.125 billion : 25,000 m2 = VND 4.125 million/m2.

Similarly, it is assumed that the pricing agency additionally selects two land areas C and D for comparison with land area B. The results of analysis and comparison have determined that land area C’s unit price already adjusted according to elements of land area B is VND 4.5 million/m2 and land area D’s adjusted unit price being VND 4.05 million/m2.

Land area B’s unit price is determined by taking the average price of the three above adjusted prices:

(4.125 + 4.5 + 4.05) : 3 = 4.225 (VND million/m2).

So, the unit price of residential land of land area B in a grade-V urban center is estimated at VND 4.2 million/m2. This price level shall serve as basis for drawing up schemes on specific land prices, to be submitted to the provincial-level People’s Committees for decision.

1.2. Deduction of the value of assets on land

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Land price at the time of price determination

=

The total value of the land area (including the value of land and works on land) at the time of price determination

-

The remaining value of the works, houses architectural objects, cultivated plants at the time of price determination

In which:

The remaining value of works, houses architectural objects,cultivated plants at the time of price determination

=

The historical cost or total cost of investment in the construction of works

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Annual depreciation percentage (%)

x

Historical cost or total cost of investment in the construction of works

x

The number of years of using the investment works

The method of calculating the total cost of investment in the construction of works, perennial tree gardens; the method of depreciation calculation; the depreciation percentages shall comply with the current regulations of the State.

For works, architectural objects or perennial trees not on the State’s currently prescribed lists of those subject to depreciation, the provincial/municipal Finance Services shall coordinate with the concerned provincial/municipal Services and/or branches in guiding the appropriate depreciation methods, based on the depreciation calculation principles.

Where works, houses, architectural objects or perennial trees on the land plots have been fully depreciated but are still exploited and used, their value shall be calculated according to the asset re-valuation value.

For cultivated plants being in the period of capital construction duration, depreciation shall not be calculated. The historical cost of perennial trees being in the capital construction duration are the accrued investment value by the time of land price determination or calculated according to the actual evaluation value.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



2.1. The land price determination by income-based method must go through the following steps:

a) Step 1: Calculating the total annual income brought about by the to be-valuated land plots.

- For land used for lease or for construction of architectural objects (houses) for lease, the total incomes from the to be-valuated land plots shall be the annual land rents or land and on-land works rentals.

- For land used for agricultural production, the total incomes from the to be-valuated land plots are the total annual revenues from production activities on the land plots, land categories.

b) Step 2: Calculating the total expenditure on the generation of the total income and the law-prescribed remittances.

The total expenditure embraces such specific expenses as taxes, renovation investment costs, production cost. These expenses are calculated according to the State’s current regulations; any expenses not prescribed by the State shall be calculated according to the actual common prices on the local markets, which have been paid by production and/or business establishments (indicated in contracts, goods purchase and sale invoices issued by competent finance bodies).

c) Step 3: Determining the annual net incomes according to the following formula:

The annual net income

=

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



-

The total expenditure calculated at Step 2

d) Step 4: Estimating the prices of to be-valuated land according to the following formula:

The estimated land price

=

The annual net income from land

The 12-month savings interest rate

Upon determination of land prices by the income-based method, the expenses determined at Step 1, Step 2 and the net income determined at Step 3 must be the average total income, total expenditure and net income of the land grade or land position of the categories of land which needs to be valuated and are used for the right purposes already approved by competent authorities. At the same time, to calculate the annual average of three years preceding the time of land price determination.

Where data in three years cannot be collected, the data of the year preceding the time of land price determination shall be used.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



 

Calculation unit

Year 2001

Year 2002

Year 2003

Total annual paddy output 

kg

15,000

20,000

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Annual average sale price 

VND/kg

2,500

2,500

2,700

Total income 

VND

37,500,000

50,000,000

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Cost

VND/kg

1,150

1,100

1,250

Production cost 

VND

17,250,000

22,000,000

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



12-month savings interest rate (*) 

%

6.5

7.0

7.5

Note: (*) It is assumed that the annual average savings deposit interest rate of the 12-month savings at a branch of the Bank for Agriculture and Rural Development, a State-run bank which has the highest savings interest rate among the State-run commercial banks in the locality.

+ The total income of three years is VND 119,900,000 /ha

+ The total production cost of three years is VND 54,250,000/ha.

+ The average annual net income is:

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



=

65,650,000

=

21,883,333 (VND/ha)

3

3

+ The average interest rate of the 12-month VND savings at the State-run commercial bank is 7%/year.

+ The value of one hectare (10,000 m2) of the paddy land, calculated according to the formula mentioned at Step 4, Section 2, Part I of this Circular shall be:

The value of one hectare of paddy land

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



21,883,333

x

100

=

312,619,000 (VND/ha)

7

 

 

 

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



or

 

VND 31,260/m2

So, the value of the paddy (annual crop) land of grade IV in commune X mentioned above is estimated at around VND 31,260/m2. This price level constitutes a basis for elaboration of price schemes to be submitted to the provincial-level People’s Committees for decision on specific land price levels.

2.2. Deduction of the value of assets on land

For land where exist constructions, houses, architectural objects, land where such perennial trees as rubber, coffee, pepper, cashew,... or fruit trees are grown, upon the land price calculation, the remaining value of works, houses, architectural objects, cultivated plants invested in land must be deducted by method of deducting the value of assets on land as guided at Point 1.2, Section 1, Part I of this Circular.

3. Conditions for application of land price-determining methods

3.1. Upon the land price determination, the direct comparison method shall apply only when the adequate information and data on the similar land category comparable with the category of the to be-valuated land as guided at Point 1.1, Section 1, Part I of this Circular are collected; the income-based method shall apply to determine the prices of assorted land categories only when the element of income from land is determined, if the data on land use right transfer prices of various similar comparable land categories on the market cannot fully collected.

3.2 Where there is a land category for which the common land use right transfer price on the market can be collected and the income from the to be-valuated land plot can also be calculated, the direct comparison method shall be used as the principal method for land price determination.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



- The land use right transfer has not yet been common in the market, the collected data are unsystematic;

- The land use transfer prices on the market have fluctuated unpredictably, failing to correctly reflect the land supply-demand relationship under normal conditions.

- The land price level estimated by way of applying either of the land price-determining methods is higher than the maximum price level of the price bracket prescribed in Clause 1, Article 6 and the limits permitted to be applied to the category of the to be-valuated land prescribed in Clause 2, Article 6 of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP of November 16, 2004 on methods of determining land prices and assorted-land price brackets.

3.4. The above land price-determining methods shall apply to determine the value of specific land plots, land areas for use as basis for mass land price determination for each land grade or land position under the guidance in Part II of this Circular.

II. DETERMINATION OF SPECIFIC LAND PRICES IN LOCALITIES

1. A number of jobs to be done in preparation for land price determination

a) To classify communes into delta communes, midland communes and mountain communes for appropriate application of assorted-rural land price brackets prescribed by the Government according to regions: delta, midland, mountain to each type of commune in the localities (provinces, cities).

b) To grade land for determination of prices of assorted land categories: annual crop land, perennial tree land, aquaculture land, production-forest land, protective-forest land and special-use forest land and other agricultural land categories according to the Government’s regulations.

Land grading shall comply with the current provisions of the Agricultural Land Use Tax Law and documents guiding the implementation thereof.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



c) To prescribe specific criteria on land positions from No. 1 to the last number, suitable to local conditions and determine the number of positions of salt-making land and positions of rural non-agricultural land for land price determination according to the common criteria prescribed in Article 9 of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP of November 16, 2004 on methods of determining land prices and assorted-land price brackets, concretely as follows:

- For salt-making land: Based on concrete local conditions, the provincial-level People’s Committees shall classify land positions according to the criteria based on the distance from salt-making fields to concentrated salt storehouses in production areas or the distance from salt-making fields to inter-district traffic roads (in case of non-availability of inter-district traffic roads, to base on the distance to the inter-commune traffic roads).

- For rural residential land, rural non-agricultural production and/or business land: Based on concrete local conditions, the provincial-level People’s Committees shall determine the areas which need to be valuated; classify land positions and decide on the number of land positions of each land area for price determination.

d) To prescribe specific criteria on land positions so as to classify land positions and decide on the number of land positions in each street grade; to grade streets and decide on the number of streets in the order from No. 1 to the last number, suitable to local conditions in each urban center grade for price determination according to the common criteria prescribed in Article 10 of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP of November 16, 2004 on methods of determining land prices and assorted-land price brackets.

Based on concrete local conditions, the provincial-level People’s Committees may not classify streets, but can classify land positions and prescribe the number of land positions for each street section, each specific street name for land price determination. The land position classification, the street section division, the street classification of each grade of urban city for price determination must also comply with the common criteria prescribed in Article 10 of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP of November 16, 2004 on methods of determining land prices and assorted-land price brackets.

e) The provincial-level People’s Committees shall base on the decisions to set up urban centers and to grade urban centers, issued by competent authorities for urban centers in their respective provinces, to properly apply the urban land price brackets prescribed by the Government to various grades of urban centers in the localities.

2. Price determination and adjustment of specific land prices

a) Land prices must be decided in strict accordance with the land use purposes inscribed in the land use right certificates issued according to law provisions; the decisions on land assignment, land lease or land use purpose change permission of competent State bodies, registration for land use purpose change in conformity with land use plannings, plans approved by competent authorities.

For land not yet issued the land use right certificates, not yet put under any land use plannings or already put under land use plannings which are, however, not yet implemented, not yet registered for land use rights, the land prices shall be determined according to current use purposes.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



b) The specific price level of each land grade, land position of assorted land categories shall be prescribed by the provincial-level People’s Committees in Vietnam dong on a land acreage unit (m2) and must not fall beyond the assorted-land price brackets according to each land region or each urban center grade prescribed by the Government in Clause 1, Article 6 and the limits permitted for application by localities under the provisions in Clause 2, Article 6 of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP of November 16, 2004 on methods of determining land prices and assorted-land price brackets.

Where the actual land use right transfer market prices under normal conditions in localities of certain land categories, land positions fluctuate (locally) with increase or decrease over the land prices set by the provincial-level People’s Committees, only the fluctuating prices of such land categories or land positions shall be adjusted as provided for in Clause 1, Article 15 of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP of November 16, 2004 on methods of determining the land prices and assorted-land price brackets.

c) Determining the specific prices for each land grade, land positions of various land categories for which the Government has prescribed the land price brackets:

- For annual crop land, perennial tree land, aquaculture land, production-forest land, the price shall be determined for every land grade classified according to three regions as determined under the guidance at Point a and Point b, Section 1, Part II of this Circular.

In cases where on the agricultural land of the same category mentioned above, different animals are raised or different crops are cultivated, only one uniform price shall be prescribed for every land category according to land on which plants of one key kind in the region are cultivated or animals of one key kind in the region are raised (example, paddy land or the land region cultivated with annual crops); the different land price of the same grade of land of the same category of agricultural land in the same land region shall not be prescribed according to every different kind of plant, animal.

Based on the specific conditions in localities, the determination of price for each land grade can be made by either of the two following ways:

+ The first way: Determining the price directly for each land grade

For each land grade classified according to three regions within the determined administrative boundaries, to select at least three typical land plots of representative character. Then, to determine the price of each land plot by applying the land price-determining methods as guided in Part I of this Circular and calculating the land acreage unit (m2) price of each land plot.

The determined land grade price (per square meter) is the average of various price levels of the selected land plots as mentioned above.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



The way of determining grade 1- land price shall comply with the guidance in the direct pricing method applicable to every land grade mentioned above.

Based on the element criteria of each land grade used for tax calculation or the land use right transfer price of assorted land grades, the provincial-level People’s Committees shall elaborate land grade coefficients to determine land prices on the principle that grade 1 land has the highest price level corresponding to coefficient 1, land of subsequent grades shall have lower coefficients corresponding to lower price levels.

The price-determining land grade coefficient is the comparative ratio between the land use right transfer price of land grades and the land use right transfer price of grade 1 land, or the comparative ratio between element criteria of each tax calculation land grade and grade 1- land.

The assorted-land prices calculated according to the above-mentioned land grades shall be calculated by multiplying the land price of the determined land grade (grade 1) by the land price- determining coefficient of each land grade.

Example: It is assumed that the price of annual crop land of grade 1 in delta communes of district X, province H is determined according to the annual crop land price bracket prescribed by the Government as being VND 80,000/m2; and the elaborated coefficients of price-determining land grades of from grade 1 to grade 6 are 1; 0.85; 0.67; 0.50; 0.32; 0.1 respectively, the land prices of the land grades following grade 1 shall be specifically calculated as follows:

Land grade

Price-determining land grade coefficient

Pre-determined land grade price (VND/m2)

Specific land grade price (VND/m2)

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



2

3

4 = 2 x 3

Grade 1

1.00

80,000

80,000

Grade 2

0.85

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



68,000

Grade 3

0.67

 

53,000

Grade 4

0.50

 

40,000

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



0.32

 

25,600

Grade 6

0.10

 

8,000

In localities where grade 1 land is not available, the highest land grade of every land category shall be used as coefficient 1.

- For salt-making land, the price determination shall comply with land positions. Based on the criteria for land position classification, the provincial-level People’s Committees shall elaborate the land price- determining position coefficients on the principle that land at position No. 1 has the highest price level, corresponding to coefficient 1, land at subsequent positions shall have lower coefficients corresponding to lower price levels. Ways of determining land price for every land position shall be similar to that of determining price for each land grade as guided above.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Particularly for a number of rural land positions fronting main traffic axes (provincial road, national highways) or lying adjacent to industrial parks, trade zones, tourist resorts, thus being particularly favorable for business and service activities, which have high actual land use right transfer market prices, the land prices shall be prescribed higher but must not more than treble the maximum price level of the rural residential land price bracket prescribed in Clause 1, Article 6 of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP of November 16, 2004 on methods of determining the land prices and assorted-land price brackets.

The provincial-level People’s Committees shall prescribe the specific criteria and the number of positions for this land category for price determination.

- For residential land, non-agricultural production and/or business land in urban centers, the land prices shall be determined according to land positions for every grade of street of different urban center grades.

Based on the specific local conditions, the price determination for every land position can be made by either of the following two ways:

+ The first way: Determining the price directly for every land position:

For each land position of every street grade or every specific street section, to select at least three land plots at different locations representing all land positions. Then, to proceed to determine the price of each land plot by way of applying the land price-determining methods guided in Part I of this Circular and calculate the land acreage unit (m2) price of each land plot.

The land price of every position (per square meter) shall be determined as the average of all price levels of the selected land plots as mentioned above.

+ The second way: Determining the position 1- land price of every area, every street grade or every street, then using the land position coefficients to determine prices for the remaining land positions of every area, every street grade or every street.

The way of determining position 1- land prices shall be the same as way of direct price determination for every land position mentioned above.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



The above-mentioned land price-determining position coefficients of all land categories are the comparative ratios between the actual common land use right transfer market prices of other land positions as compared to position 1, or the comparative ratio between criteria of every land position.

The above-mentioned prices of all land categories, determined according to positions, shall be calculated by way of multiplying the land price of the determined land position (position 1) by the land price-determining position coefficient of every land category.

Example: Presumably, the price of residential land at position 1 on grade -1 street of a special-grade urban center is determined according to the Government-prescribed price bracket as being VND 67,000,000/m2; and the price-determining coefficients elaborated for positions 1 thru 4 of grade-1 street are 1; 0.8; 0.65; 0.4 respectively, the land prices of the positions following position 1 shall be as follows:

Land position

Price-determining position coefficient

Pre-set land position price (VND 1,000/m2)

Specific land position price (VND1,000/m2)

1

2

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



4 = 2 x 3

Position No. 1

1.00

67,000

67,000

Position No. 2

0.80

 

53,600

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



0.65

 

43,550

Position No. 4

0.40

 

26,800

For residential land, non-agricultural production and/or business land in provincial towns, district townships, new urban centers not yet graded and lying in rural land areas (outside boundaries of urban land of graded cities, provincial towns), upon the determination of specific land prices, the price brackets of residential land, non-agricultural production and/or business land in grade-V urban centers prescribed in Clause 1 and the limits permitted for application prescribed in Clause 2, Article 6 of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP of November 16, 2004 on methods of determining land prices and assorted land price brackets.

d) Determining specific prices for land categories for which the Government has not prescribed the land price brackets:

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



The maximum specific price level for every grade of protective-forest land, special-use forest land shall not exceed the specific price level of each land grade of the production-forest land.

- For other agricultural land as prescribed in Item e, Section 4, Article 6 of the Government’s Decree No. 181/2004/ND-CP of October 26, 2004 guiding the implementation of the Land Law:

The prices of other agricultural land categories shall be determined on the basis of specific land price levels prescribed by the provincial-level People’s Committees for agricultural land category lying adjacent or in vicinities in the same region (if the adjacent land is unavailable).

The maximum specific land price level prescribed for every other agricultural land category shall not exceed the specific price level set for adjacent agricultural land category or the highest price level set for agricultural land in the vicinities.

- For land used for construction of working offices and land used for construction of non-business works:

Based on the specific price levels prescribed by the provincial-level People’s Committees for residential land to determine the prices of land used for construction of working offices and the construction of non-business works on the principle: For land used for construction of working offices and construction of non-business works in rural areas, the rural residential land prices shall be based on; for land used for construction of working offices and construction of non-business works in urban centers, the urban residential land prices shall be based on.

The maximum specific price level prescribed for every land position of the land used for construction of working offices and construction of non-business works shall not be higher than the specific price levels set by the People’s Committees for similar positions of adjacent residential land or residential land in the nearest vicinity if the adjacent land is unavailable.

- For land used for defense, security purposes; land used for public purposes under the Government’s regulations; land used by religious establishments; land with works being communal houses, temples, shrines, worshipping halls, ancestral worship houses; land for cemeteries, graveyards and other non-agricultural land as prescribed by the Government (in Item f, Section 5, Article 6 of the Government’s Decree No. 181/2004/ND-CP of October 29, 2004 on implementation of the Land Law).

Based on the specific price levels prescribed by the provincial-level People’s Committees for adjacent land categories to determine the prices of the above land categories, concretely:

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



+ In cases where the above land categories are adjacent to different land categories, the price of the land category with the highest price level shall be based on.

The maximum specific price level prescribed for every land position of the above-mentioned land categories shall not be higher than the specific price level prescribed by the provincial-level People’s Committees for similar position of the residential land or adjacent non-agricultural production and/or business land.

3. Determining the prices of land in adjacent areas:

a) Prices of land in adjacent areas between provinces, centrally run cities:

- When determining the prices of land in adjacent areas between provinces, centrally run cities, the People’s Committees of the provinces having adjacent land must base on the provisions in Clause 1 of Article 12, Clause 1 of Article 14 of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP of November 16, 2004 on methods of determining land prices and assorted-land price brackets and the land price determination guidance in this Circular.

- Before deciding on the prices of land in adjacent areas prescribed in Clause 1, Article 12 of the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP of November 16, 2004 on methods of determining the land prices and assorted-land price brackets, the provincial-level People’s Committees must refer to and exchange ideas with one another on the price levels projected for promulgation and must strictly comply with the principles prescribed in Item c, Section 1, Article 56 of the 2003 Land Law: “Land in adjacent areas between provinces, cities, having similar natural conditions, the same current use purposes and the same planned use purposes shall have the same price level.”

Where land in adjacent areas between provinces, cities having the same current use purposes, the same planned use purposes and the same natural conditions and infrastructures, but different socio-economic development policies, different investment attraction policies, the prices of land in adjacent areas may differ but the maximum shall not exceed 20%.

- Where localities cannot reach agreement with one another on the prices of land in adjacent areas, they shall report such to the Prime Minister for decision.

b) The prices of land in adjacent areas between urban districts, rural districts, towns and cities of provinces, centrally run cities.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Where the infrastructure conditions in adjacent areas differ, the prices of land in the adjacent areas shall be determined on the basis of the practical conditions of each area.

For rural residential land on the outskirts (covering communes adjacent to inner areas or townships of urban centers of special grade or grade 1 and villages adjacent to inner areas, townships of the remaining urban centers), the land prices in these areas shall be determined on the principle of determining prices for adjacent land plots and applying land price brackets prescribed by the Government for types of adjacent urban centers.

The provincial-level People’s Committees shall specify the rural residential land in suburban areas.

III. IMPLEMENTATION ORGANIZATION

1. Based on Land Law No. 13/2003/QH11; the Government’s Decree No. 188/2004/ND-CP of November 16, 2004 on methods of determining the land prices and assorted-land price brackets and the contents guided in this Circular, the provincial-level People’s Committees shall decide on specific land prices; publicize and inspect the application of assorted-land price brackets in localities.

2. Annually, the provincial-level People’s Committees shall each arrange a funding amount from the local budget for carrying out the investigation, surveys and statistics on land use right transfer prices, land price consultancy and determination of assorted-land prices, organizing training on execution of land price decisions, organizing professional training and fostering for land price-managing officials in localities. The management of this funding shall comply with the current regulations of the State.

The provincial-level People’s Committees shall direct the provincial/municipal Finance Services in organizing networks to monitor and make statistics on the actual land use right transfer prices on local markets, periodically report thereon to the Finance Ministry according to regulations. Where the  actual land use right transfer prices on local markets fluctuate continuously for a long period, thus causing big price differences, they must report such to the Finance Ministry for sum-up report to the Government for considering the adjustment of assorted-land price brackets.

3. This Circular takes implementation effect 15 days after its publication in the Official Gazette.

This Circular replaces Joint Circular No. 94 TT/LB of November 14, 1994 of the Government Pricing Committee, the Finance Ministry, the Construction Ministry and the General Department of Land Administration guiding the implementation of the Government’s Decree No. 87/CP of August 17, 1994 prescribing the assorted-land price brackets.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



 

 

FOR THE FINANCE MINISTER
VICE MINISTER




Huynh Thi Nhan

Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Bộ Tài chính ban hành

Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


15.458

DMCA.com Protection Status
IP: 44.192.15.251
Hãy để chúng tôi hỗ trợ bạn!