|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH VĨNH PHÚC
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
34/2022/QĐ-UBND
|
Vĩnh Phúc, ngày
07 tháng 10 năm 2022
|
QUYẾT ĐỊNH
BAN
HÀNH QUY ĐỊNH VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH PHÚC
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày
19 tháng 6 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật tổ chức Chính
phủ và Luật tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Xây dựng ngày 18 tháng 6 năm 2014;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng ngày 17 tháng 6 năm 2020;
Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014; Luật Phòng cháy và chữa cháy ngày 29
tháng 6 năm 2001; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa
cháy ngày 22 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng
01 năm 2021 của Chính phủ Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng,
thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; Nghị định số 99/2015/NĐ-CP
ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở; Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ Sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm
2015 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Nhà ở; Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ quy định
xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;
Căn cứ Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng
02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà
chung cư; Thông tư số 10/2021/TT-BXD ngày 25 tháng 8 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ
Xây dựng Hướng dẫn một số điều và biện pháp thi hành Nghị định số 06/2021/NĐ-CP
ngày 26 tháng 01 năm 2021 và Nghị định số 44/2016/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm
2016 của Chính phủ; Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 của Bộ
trưởng Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số
10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc đào tạo,
bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông
tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến
thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc
thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và một số quy định
của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; Thông tư số
06/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 10 năm 2019 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng sửa đổi bổ
sung một số quy định của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung
cư;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng tại Tờ
trình số 294/TTr-SXD ngày 13/7/2022, công văn giải trình số
3225/SXD-QLNĐT&HT ngày 23/8/2022 của Sở Xây dựng; Báo cáo số 134/BC-STP
ngày 07/7/2022 của Sở Tư pháp về kết quả thẩm định văn bản quy phạm pháp luật,
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về quản lý, sử dụng
nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký.
Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Thủ trưởng các
cơ quan có liên quan; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố; Chủ tịch Ủy
ban nhân dân các xã, phường, thị trấn; Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư;
Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư và các tổ chức, cá nhân có liên quan có trách nhiệm
thi hành Quyết định này./.
|
Nơi nhận:
- Như Điều 2;
- Văn phòng Chính phủ;
- Bộ Xây dựng;
- Cục kiểm tra văn bản-Bộ Tư pháp;
- TT Tỉnh ủy; T.T HĐND tỉnh;
- Chủ tịch, PCT UBND tỉnh;
- UB MTTQ tỉnh, LĐLĐ tỉnh;
- Cổng thông tin điện tử Chính phủ;
- VKSND tỉnh, TAND tỉnh;
- Văn phòng Tỉnh ủy;
- Văn phòng HĐND, ĐĐBQH tỉnh;
- CPVP UBND tỉnh;
- Cổng TT GTĐT tỉnh; TT tin học công báo tỉnh;
- Báo VP, Đài PTTH tỉnh;
- CVNCTH;
- Lưu: VT, CN3
(Qg b)
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Vũ Chí Giang
|
QUY ĐỊNH
VỀ
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC
(Ban hành kèm theo Quyết định số 34/2022/QĐ-UBND ngày 07 tháng 10 năm 2022 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc)
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Quy định này quy định về quản lý, sử dụng nhà chung
cư có mục đích sử dụng để ở, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử
dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch,
công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác) trên địa bàn
tỉnh Vĩnh Phúc được quy định tại điểm a, điểm b, khoản 1, Điều 1 Thông tư số
06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung một số
điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi
chung là Thông tư số 06/2019/TT-BXD), bao gồm:
1. Nhà chung cư thương mại;
2. Nhà chung cư xã hội, trừ nhà chung cư quy định tại
khoản 2, Điều 1 Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều 2. Đối tượng áp dụng
Cơ quan, tổ chức, đơn vị và cá nhân có liên quan đến
việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc quy định tại Điều
2 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (sau
đây gọi chung là Thông tư số 02/2016/TT-BXD), bao gồm:
1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư; chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư; Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành
nhà chung cư.
2. Cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến việc
quản lý, sử dụng nhà chung cư.
3. Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc
quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm
trong quản lý, sử dụng nhà chung cư
Thực hiện theo quy định tại Điều 35 Nghị định số
99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật nhà ở (sau đây gọi chung là Nghị định số
99/2015/NĐ-CP), cụ thể:
1. Sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung không đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 và
Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
2. Gây thấm, dột; gây tiếng ồn quá mức quy định của
pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định
của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà
chung cư.
3. Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà
chung cư.
4. Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư
không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.
5. Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần
sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục
đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn
hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp
thuận.
6. Cấm kinh doanh các ngành nghề, hàng hóa sau đây
trong phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư:
a) Vật liệu gây cháy nổ và các ngành nghề gây nguy
hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của
pháp luật phòng cháy, chữa cháy;
b) Kinh doanh vũ trường; sửa chữa xe có động cơ; giết
mổ gia súc; các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của
pháp luật về bảo vệ môi trường.
Trường hợp kinh doanh dịch vụ nhà hàng, karaoke,
quán bar thì phải bảo đảm cách âm, tuân thủ yêu cầu về phòng, chống cháy nổ, có
nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của
pháp luật.
7. Thực hiện các hành vi nghiêm cấm khác liên quan
đến quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định tại các khoản 1, khoản 2, khoản 5,
khoản 6, khoản 9, khoản 10, khoản 11 và khoản 13, Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014.
Điều 4. Những nguyên tắc trong
quản lý, sử dụng nhà chung cư
Thực hiện theo quy định tại Điều 4 Thông tư số
02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2, khoản 3 Điều 1 Thông tư số
06/2019/TT-BXD), cụ thể:
1. Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục
đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.
2. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện
trên cơ sở tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái
pháp luật về nhà ở, pháp luật có liên quan và đạo đức xã hội.
3. Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư
được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với
đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử
dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của
pháp luật về nhà ở và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban
hành; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư
phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
4. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng
kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị
nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư
theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành
và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung
cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ
Xây dựng ban hành và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng
nhà chung cư.
5. Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở
hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc
quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế
quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành; trường hợp nhà chung cư
không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các
chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.
6. Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản
lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế
quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và pháp luật có liên
quan.
7. Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng
nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.
8. Khuyến khích chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản
lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng khoa học kỹ thuật,
công nghệ thông tin trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư.
Chương II
NỘI DUNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
VÀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN VIỆC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 5. Lập, bàn giao và lưu trữ
hồ sơ nhà chung cư
Việc lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư được
thực hiện theo quy định tại Điều 5 Thông tư số 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ
sung bởi khoản 4, Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD), cụ thể như sau:
1. Chủ sở hữu nhà chung cư phải lập và lưu trữ hồ
sơ về nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật Nhà ở năm 2014.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ công trình
nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với nhà chung cư
không còn hồ sơ lưu trữ thì phải lập lại hồ sơ hoàn công của công trình nhà
chung cư theo quy định của pháp luật.
3. Việc lưu trữ và bàn giao hồ sơ công trình nhà
chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy định
tại khoản 2 Điều này; trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị
nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường hợp không
phải thành lập Ban quản trị) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ công trình nhà
chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính
cho Ban quản trị. Hồ sơ bàn giao cho Ban quản trị gồm:
- Bản vẽ hoàn công (có danh mục bản vẽ kèm theo)
theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình của nhà
sản xuất.
- Quy trình vận hành, khai thác công trình; quy
trình bảo trì công trình.
- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn
thành hạng mục công trình, công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn về
xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập
trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt,
trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung
cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công
cộng;
b) Sau khi nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung
cư quy định tại điểm a khoản này từ chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư có
trách nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này tại nhà sinh hoạt cộng đồng hoặc văn
phòng của Ban quản trị (nếu có) hoặc tại địa điểm mà Hội nghị nhà chung cư thống
nhất; trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của
Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư phải cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn
giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành, trừ trường hợp đơn vị quản lý
vận hành là chủ đầu tư.
Trường hợp đơn vị quản lý vận hành không còn thực
hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì phải bàn giao lại hồ sơ này cho Ban quản
trị;
c) Trường hợp quá thời hạn quy định tại điểm a Khoản
này mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì Ban quản trị
nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân huyện, thành phố nơi có nhà
chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) yêu cầu chủ đầu tư phải
bàn giao hồ sơ.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được
văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải
kiểm tra, nếu chủ đầu tư chưa bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định
thì phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ; trong thời hạn 10 ngày
làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện mà chủ đầu
tư không bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì bị xử lý theo quy định của
pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà ở
và buộc phải bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư cho Ban quản trị;
d) Trường hợp chủ đầu tư bàn giao hồ sơ công trình
nhà chung cư theo đúng quy định mà Ban quản trị không nhận thì trong thời hạn
10 ngày làm việc, kể từ ngày bàn giao, chủ đầu tư báo cáo về việc Ban quản trị
không nhận bàn giao và đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư tiếp
nhận hồ sơ này. Ban quản trị phải chịu trách nhiệm về các vấn đề có liên quan xảy
ra khi không nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định của pháp
luật.
4. Trước khi bàn giao hồ sơ công trình nhà chung
cư, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà
chung cư phải thực hiện việc kiểm đếm trang thiết bị, phân định thực tế phần sở
hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; việc bàn giao hồ sơ
công trình nhà chung cư và bàn giao thực tế hiện trạng phải được lập thành biên
bản có xác nhận của các bên. Trường hợp không thực hiện được việc kiểm đếm
trang thiết bị, phân định rõ phần sở hữu chung thì chủ đầu tư và Ban quản trị lập
biên bản ghi nhận hiện trạng thiết bị, hiện trạng quản lý sử dụng phần diện
tích sở hữu chung của nhà chung cư.
5. Trong quá trình bàn giao hồ sơ công trình nhà
chung cư, Ban quản trị tham khảo các biểu mẫu về thành phần hồ sơ tại phụ lục
kèm theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ Quy định chi
tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công
trình xây dựng, cụ thể:
a) Bản vẽ hoàn công (có danh mục bản vẽ kèm theo)
theo quy định của pháp luật về xây dựng: Phụ lục IIB Bản vẽ hoàn công;
b) Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình của
nhà sản xuất: Các chứng từ chứng nhận xuất xứ hàng hóa, nhãn mác hàng hóa, tài
liệu công bố tiêu chuẩn áp dụng đối với sản phẩm, hàng hóa; chứng nhận hợp quy,
công bố hợp quy, thông báo tiếp nhận hồ sơ công bố hợp quy của cơ quan chuyên
ngành; chứng nhận hợp chuẩn (nếu có) theo quy định của pháp luật về chất lượng
sản phẩm hàng hóa;
c) Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn
thành hạng mục công trình, công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn về
xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng: Phụ lục VII Kết quả công tác
kiểm tra nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng;
d) Ngoài ra, Ban quản trị tham khảo Phụ lục IX Danh
mục hồ sơ phục vụ quản lý, vận hành và bảo trì công trình phục vụ cho công tác
quản lý, vận hành và bảo trì công trình sau này.
Điều 6. Phần sở hữu riêng và phần
sở hữu chung trong nhà chung cư
1. Cơ sở xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu
chung trong nhà chung cư được thực hiện như sau:
a) Căn cứ vào hồ sơ dự án được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt; hợp đồng mua bán căn hộ hoặc diện tích khác nhà chung cư.
b) Căn cứ vào các quy định của pháp luật tại thời
điểm thực hiện đầu tư xây dựng dự án.
c) Các chủ sở hữu phải có trách nhiệm cung cấp tài
liệu chứng minh quyền sở hữu riêng của mình.
2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư:
Thực hiện theo quy định tại khoản 1, Điều 100 Luật
Nhà ở năm 2014, bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện
tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công
nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn
liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
3. Phần sở hữu chung của nhà chung cư:
Thực hiện theo quy định tại khoản 2, Điều 100 Luật
Nhà ở năm 2014, bao gồm:
a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần
diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật nhà ở năm 2014;
nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang
thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu
lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành
lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ
thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền
hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở
hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết
nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích
công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư
quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung
cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà
nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên
và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng
nhà ở được phê duyệt.
Điều 7. Quản lý phần sở hữu
riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Thực hiện theo quy định tại Điều 6 Thông tư số
02/2016/TT-BXD , cụ thể như sau:
1. Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu
riêng của chủ sở hữu quy định tại khoản 1 Điều 100 của Luật Nhà ở năm 2014 phải
được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ hoặc phần diện
tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là hợp đồng
mua bán, thuê mua căn hộ).
Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu
tư phải cung cấp bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ
sơ dự án và thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong đó phân định
rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để
xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng cho người
mua, thuê mua.
2. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ
trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích,
các thiết bị thuộc sở hữu riêng và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực
hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường
hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
3. Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy
quyền cho người khác quản lý phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần
sở hữu riêng này phải bảo đảm đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được
phê duyệt và không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu
khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Điều 8. Quản lý phần sở hữu
chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Thực hiện theo quy định tại Điều 7 Thông tư số
02/2016/TT-BXD , cụ thể như sau:
1. Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở
hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại khoản
2 Điều 100 của Luật Nhà ở năm 2014 và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán,
thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần
sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014; phần sở hữu chung của nhà
chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt.
2. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các
chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước
quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách
nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được
Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục
đích, công năng thiết kế được phê duyệt.
3. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các
chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh
theo nội dung dự án được phê duyệt thì chủ đầu tư có quyền sở hữu và chịu trách
nhiệm quản lý, bảo trì công trình này.
4. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư
có mục đích để ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu
nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận
hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản
lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà
chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.
5. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư
có mục đích sử dụng hỗn hợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau đây:
a) Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần
sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ
sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản
lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều
này;
b) Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu
chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu
căn hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu căn hộ; việc quản lý vận
hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều này. Đối
với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản
lý vận hành quản lý, nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì
do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý.
Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ
sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở
hữu chung này được thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều này.
6. Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà
chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản
trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định
của hội nghị nhà chung cư.
7. Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư
thì Ban quản trị của cụm nhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở
hữu chung này.
8. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ
trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung
của nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời
điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định
theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
Điều 9. Quyền sở hữu và việc quản
lý chỗ để xe của nhà chung cư
Thực hiện theo quy định tại Điều 8 Thông tư số
02/2016/TT-BXD , cụ thể như sau:
1. Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ
vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Chỗ để xe có
thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác
trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua
căn hộ; chỗ để xe phải được sử dụng đúng mục đích theo nội dung dự án được phê
duyệt và theo đúng quy định tại Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014.
2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chỗ để
xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng
nội dung dự án được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Quy chế này.
Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận
hành thực hiện quản lý chỗ để xe này; nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản
lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý
chỗ để xe này.
3. Đối với chỗ để xe thuộc sở hữu chung theo quy định
tại điểm a khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014 thì do đơn vị quản lý vận
hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận
hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật
Nhà ở thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị
khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không
phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống
nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.
4. Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu
nhà chung cư quy định tại điểm b khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014 thì
thực hiện theo quy định sau đây:
a) Người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích
khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là người mua căn hộ) quyết định mua
hoặc thuê chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của
Luật Nhà ở năm 2014.
Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành
cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì
chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm
nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư
không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự
án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng
trong nhà chung cư;
b) Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô
tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này
trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người
mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc
thăm để được mua, thuê chỗ để xe này;
c) Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định tại
điểm a và điểm b khoản này có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua
căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc
theo định kỳ, tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo
thỏa thuận của các bên. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí
quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng
thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản
lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận
với nhà cung cấp dịch vụ;
d) Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển
nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các
chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu
tư;
đ) Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua
chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng
mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của
chủ đầu tư, chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này
vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua,
thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với
giá mua, thuê mua căn hộ;
5. Việc quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung
cư (chỗ để xe dành cho các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư) được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch
vụ, thương mại mua chỗ để xe công cộng của chủ đầu tư thì chủ sở hữu khu chức
năng này có trách nhiệm quản lý;
b) Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu
tư có trách nhiệm quản lý; nếu chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ,
thương mại thuê của chủ đầu tư thì việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện
theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe;
c) Trường hợp chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản
lý theo hồ sơ dự án được phê duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có
trách nhiệm quản lý chỗ để xe này.
6. Tổ chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe theo quy định
tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và
thực hiện bảo trì chỗ để xe này; trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm bảo
trì chỗ để xe được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe.
Điều 10. Bản nội quy quản lý,
sử dụng nhà chung cư
Thực hiện theo quy định tại Điều 9 Thông tư số
02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 3 Thông tư số
28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 của Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung một số
quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng
quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận
hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ
Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn
việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành
sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch
bất động sản và một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban
hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 2 năm 2016 của Bộ trưởng
Bộ Xây dựng, sau đây gọi chung là Thông tư số 28/2016/TT-BXD), cụ thể như sau:
1. Các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng của Quy định
này đều phải có Bản nội quy quản lý, sử dụng có các nội dung quy định tại khoản
2 Điều này. Chủ đầu tư, hội nghị nhà chung cư căn cứ vào mẫu Bản nội quy quy định
tại Quy chế này để tham khảo xây dựng, thông qua Bản nội quy cho phù hợp với từng
tòa nhà, cụm nhà chung cư.
2. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có các
nội dung chủ yếu sau đây:
a) Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng,
người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư;
b) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà
chung cư và việc xử lý các hành vi vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung
cư;
c) Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của
nhà chung cư;
d) Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi
thiết bị trong phần sở hữu riêng và việc xử lý khi có sự cố nhà chung cư;
đ) Quy định về phòng, chống cháy nổ trong nhà chung
cư;
e) Quy định về việc công khai các thông tin có liên
quan đến việc sử dụng nhà chung cư;
g) Quy định về các nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư;
h) Các quy định khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng
nhà chung cư.
3. Trường hợp chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần
đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà
chung cư theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này, đính kèm hợp đồng mua
bán, thuê mua căn hộ và công bố công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh
hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.
4. Khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì hội
nghị có thể xem xét, sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư
do chủ đầu tư lập nhưng các nội dung sửa đổi, bổ sung không được trái với quy định
của pháp luật về nhà ở và quy định của Quy chế này. Sau khi họp hội nghị nhà
chung cư lần đầu, Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà
chung cư đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị có trách nhiệm
công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và
khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.
Điều 12. Hội nghị nhà chung cư
1. Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở
hữu (chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác thuộc nhà chung cư), người
sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự, ủy quyền cho
người khác đến tham dự hội nghị (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ
hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu
tư, trừ trường hợp thuộc diện chấm dứt hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần
diện tích khác thuộc nhà chung cư).
2. Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức, triển
khai theo quy định tại khoản 5 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD .
3. Hội nghị nhà chung cư bất thường được thực hiện
theo quy định tại Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi
khoản 25 Điều 1, khoản 2 Điều 2 Thông tư số 06/2019/TT-BXD).
4. Hội nghị nhà chung cư thường niên được thực hiện
theo quy định tại Điều 15 Thông tư số 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi bởi khoản 25
Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD).
5. Thành phần tham dự và việc biểu quyết tại Hội
nghị nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 6 Điều 1 Thông tư số
06/2019/TT-BXD .
a) Thành phần tham dự Hội nghị nhà chung cư phải được
lập thành danh sách bao gồm các nội dung sau: Họ, tên và số điện thoại liên hệ
(nếu có), địa chỉ căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư của chủ sở
hữu, ký tên xác nhận và được lưu trữ tại văn phòng của Ban quản trị. Chủ sở hữu
căn hộ hoặc chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư được ủy quyền cho
chủ sở hữu khác trong nhà chung cư đó hoặc người đang sử dụng nhà chung cư đó
tham dự họp và thay mặt chủ sở hữu biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư. Trường
hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền.
b) Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư,
cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ,
chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2
diện tích sở hữu riêng tương đương với 01 phiếu biểu quyết. Diện tích sở hữu
riêng của căn hộ hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư được tính theo số liệu
diện tích sàn sử dụng, làm cơ sở quy đổi số phiếu biểu quyết.
Điều 13. Ban quản trị nhà
chung cư
1. Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định
tại Điều 103 Luật Nhà ở năm 2014; khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 6
Điều 17, khoản 2, khoản 3 Điều 20, Điều 21, Điều 24, khoản 1 Điều 25, Điều 26
Thông tư số 02/2016/TT-BXD ; khoản 5, Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD ; khoản
7, khoản 8, khoản 9, khoản 14, khoản 15, khoản 16, khoản 25 Điều 1, khoản 3,
khoản 4 Điều 2 Thông tư số 06/2019/TT-BXD .
2. Các quy định về thủ tục công nhận và thông báo
hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư; hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị
nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 22, Điều 23
Thông tư số 02/2016/TT-BXD ; Khoản 10, khoản 11, khoản 12, khoản 13, khoản 25 Điều
1 Thông tư 06/2019/TT-BXD .
3. Ban quản trị nhà chung cư đã thành lập trước
ngày 02 tháng 4 năm 2016 (ngày Thông tư số 02/2016/TT-BXD có hiệu lực thi
hành): Thực hiện theo quy định tại Khoản 1, khoản 2 và Khoản 3 Điều 45 Thông tư
số 02/2016/TT-BXD .
Điều 14. Quản lý vận hành nhà
chung cư
1. Các quy định về nội dung hoạt động quản lý vận
hành nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; công khai thông tin về
đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 105 Luật Nhà ở năm 2014; Điều
10, Điều 29, khoản 1, Điều 46 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ; khoản 10, Điều 3
Thông tư số 28/2016/TT-BXD ; khoản 5, khoản 6 Điều 2 Thông tư số 06/2019/TT-BXD .
2. Các quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư; kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại
Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014; Điều 30 và Điều 31 Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều 15. Bảo trì nhà chung cư
1. Các quy định về nguyên tắc bảo trì nhà chung cư;
kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; các hạng mục của nhà chung
cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để thực hiện việc bảo trì;
ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
được thực hiện theo quy định tại Điều 107 Luật Nhà ở năm 2014; Điều 32, Điều
33, Điều 34 và Điều 35 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
2. Đối với nhà chung cư đã được đưa vào sử dụng
nhưng chưa có quy trình bảo trì nhà chung cư và các thiết bị thuộc phần sở hữu
chung của nhà chung cư, việc lập và phê duyệt quy trình bảo trì được thực hiện
theo quy định tại khoản 3, Điều 31 của Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng
01 năm 2021 của Chính phủ Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng,
thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.
3. Đối với việc bảo trì phần sở hữu chung tại nhà
chung cư thuộc các trường hợp quy định tại khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 32
Thông tư số 02/2016/TT-BXD , phải được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do Hội
nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo
trì thiết bị đã được lập theo quy định.
Điều 16. Kinh phí bảo trì phần
sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Thực hiện theo quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở năm
2014, cụ thể như sau:
1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
a) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà
chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị
căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền
bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được
quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;
b) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà
chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán,
chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ
phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ,
phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá
cao nhất của nhà chung cư đó.
2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1
Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì
các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với
phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
3. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê
mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 7 năm
2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà
chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức
đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức
tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được
đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.
4. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê
mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01 tháng 7 năm 2006
mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo
trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu
thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại khoản
3 Điều này.
5. Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn
hợp để ở và kinh doanh mà phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau
trong cùng một tòa nhà bao gồm khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh,
dịch vụ và mỗi khu chức năng này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở
hữu chung của cả tòa nhà, được quản lý, vận hành độc lập thì chủ đầu tư và người
mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán, thuê mua việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
thành nhiều phần để quản lý, sử dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 109 của Luật
Nhà ở năm 2014.
Điều 17. Quản lý, sử dụng kinh
phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Thực hiện theo quy định tại Điều 109 Luật Nhà ở năm
2014, cụ thể như sau:
1. Đối với kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều
108 của Luật Nhà ở năm 2014 thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí
của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu
tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng
đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho Sở Xây dựng
biết.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà
chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả
lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định
của Luật này và có thông báo cho Sở Xây dựng biết; trường hợp chủ đầu tư không
bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban
nhân dân tỉnh thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo
quy định của Chính phủ.
2. Kinh phí bảo trì quy định tại Điều 108 của Luật
nhà ở năm 2014 chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung
cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích
khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết
thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.
3. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản
lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế
hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán,
quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị
nhà chung cư.
Thành viên Ban quản trị nhà chung cư có quyết định
sử dụng kinh phí không đúng quy định tại khoản 2 Điều này và khoản này thì bị xử
lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.
4. Việc quản lý, sử dụng phần kinh phí bảo trì quy
định tại khoản 5 Điều 108 của Luật nhà ở năm 2014 được quy định như sau:
a) Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung
của cả tòa nhà và phần sở hữu chung của khu căn hộ thì được chuyển vào tài khoản
do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định tại Điều
này;
b) Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu
chung của khu kinh doanh, dịch vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự
quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.
Điều 18. Bàn giao kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Thực hiện theo quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định
số 30/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (sau đây gọi chung là Nghị
định số 30/2021/NĐ-CP), cụ thể như sau:
1. Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng
2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều
108 của Luật Nhà ở 2014; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước
không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê
mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm
mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng
nước ngoài (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng) đang hoạt động trên địa bàn
nơi có nhà ở mua bán, thuê mua để nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê mua
nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định; khi mở tài khoản,
chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư.
Trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định,
chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản
thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn.
Mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung
cư, chủ đầu tư phải lập một tài khoản theo quy định tại khoản này để quản lý
kinh phí bảo trì nhà chung cư của dự án đó; sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải
có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài
khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.
2. Khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần
diện tích khác, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở
theo quy định tại khoản 1 Điều này (số tài khoản, tên tài khoản, tên tổ chức
tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền). Người mua, thuê mua trước khi nhận
bàn giao nhà ở hoặc diện tích khác của nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì
theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận
đã đóng kinh phí bảo trì theo quy định cho chủ đầu tư biết; trường hợp người
mua, thuê mua không đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản này thì không được bàn
giao căn hộ hoặc diện tích đó, nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao thì chủ đầu tư phải
nộp khoản kinh phí bảo trì này.
3. Đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà
chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm
bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì
2% theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này
vào tài khoản đã lập theo quy định tại khoản 1 Điều này. Trường hợp chủ đầu tư
không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định
thì chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao theo quy định
tại Điều 37 của Nghị định này; ngoài ra, tùy từng trường hợp, chủ đầu tư còn bị
truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
4. Chủ đầu tư không được yêu cầu tổ chức tín dụng
trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo quy định tại khoản 1
Điều này để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản
trị nhà chung cư. Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho
Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì các hạng mục, thiết bị thuộc
phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì
chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục, thiết bị này
nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định
của pháp luật về xây dựng. Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà
chung cư, chủ đầu tư được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo
trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo
trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chi kinh phí bảo trì
này.
5. Khi Ban quản trị nhà chung cư có văn bản yêu cầu
bàn giao kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư thống nhất
lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán
do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có văn bản đề nghị kèm theo biên bản quyết
toán số liệu gửi tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đề
nghị chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập thông
qua hình thức chuyển khoản và hoàn trả kinh phí bảo trì do chủ đầu tư đã thực
hiện bảo trì trước đó (nếu có). Căn cứ vào văn bản đề nghị và số liệu do các
bên quyết toán, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì có
trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì này sang tài khoản do Ban quản trị nhà
chung cư lập; đồng thời chuyển hoàn trả kinh phí cho chủ đầu tư (nếu có).
6. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài
khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao theo
Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Các chi phí phát
sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư được
khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
7. Sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban
quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy
định của pháp luật và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà
chung cư đó biết để theo dõi.
Điều 19. Thủ tục cưỡng chế bàn
giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
Thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 1 Nghị định
số 30/2021/NĐ-CP , cụ thể như sau:
1. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đối
với trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí đã thu theo quy định tại khoản
1 Điều 36 của Nghị định này được thực hiện như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo
trì theo quy định tại Điều 36 của Nghị định này thì Ban quản trị nhà chung cư
có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo
trì theo quy định;
b) Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn
bản của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân tỉnh có văn bản yêu cầu tổ
chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp
thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. Trong thời hạn 07 ngày, kể
từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh, tổ chức tín dụng có trách
nhiệm cung cấp thông tin cho Ủy ban nhân dân tỉnh;
c) Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp,
Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để
bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở
Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu
tư mở tài khoản để thực hiện chuyển giao kinh phí bảo trì;
d) Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết
định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản
tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do
Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về
nhà ở;
đ) Sau khi chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản của
Ban quản trị nhà chung cư, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo cho Ủy
ban nhân dân tỉnh, Sở Xây dựng, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư biết.
2. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ
tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không còn tiền
hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao theo quy định tại khoản 1 Điều này được
thực hiện như sau:
a) Trường hợp trong tài khoản tiền gửi kinh phí bảo
trì không còn đủ hoặc không còn kinh phí để bàn giao thì Ủy ban nhân dân tỉnh
có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh
của chủ đầu tư và số tiền trong tài khoản này. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ
ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm
cung cấp các thông tin liên quan cho Ủy ban nhân dân tỉnh;
b) Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp,
Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản
kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Quyết định
cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư
và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện;
c) Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết
định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh
doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư theo đúng số
tiền ghi trong Quyết định cưỡng chế. Sau khi hoàn tất việc chuyển tiền, tổ chức
tín dụng phải có văn bản thông báo đến Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở Xây dựng, chủ đầu
tư và Ban quản trị nhà chung cư biết.
3. Thủ tục cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư
đối với trường hợp không có kinh phí để bàn giao theo quy định tại khoản 2 Điều
này được thực hiện như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư có tài khoản kinh doanh
nhưng không còn tiền hoặc không còn đủ tiền để khấu trừ theo quy định tại khoản
2 Điều này thì Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối với cơ
quan công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất
của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện
việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Trường hợp chủ đầu
tư không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng
không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản
khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản
trị nhà chung cư.
Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ thực hiện kê biên diện
tích nhà, đất hoặc tài sản khác có giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì
phải thu hồi để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí cho việc tổ
chức thi hành cưỡng chế, bán đấu giá tài sản này;
b) Trên cơ sở diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác
của chủ đầu tư đã được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trong thời
hạn 10 ngày, Sở Xây dựng phải có văn bản báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành
Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi kinh
phí bảo trì nhà chung cư. Trong Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản phải nêu
rõ căn cứ ban hành Quyết định, tên, trụ sở của chủ đầu tư thực hiện kê biên tài
sản, số kinh phí bảo trì phải thu hồi, chủng loại, số lượng tài sản phải kê
biên và địa điểm kê biên tài sản;
c) Trình tự, thủ tục thực hiện kê biên tài sản, định
giá tài sản kê biên, bán đấu giá tài sản kê biên để thu hồi kinh phí bảo trì được
thực hiện theo quy định của pháp luật về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt
vi phạm hành chính, pháp luật về kê biên, bán đấu giá tài sản và pháp luật khác
có liên quan;
d) Việc bàn giao kinh phí bảo trì sau khi bán đấu
giá tài sản phải lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của các bên có liên
quan. Trường hợp số tiền bán đấu giá tài sản nhiều hơn số kinh phí bảo trì phải
bàn giao và chi phí cho việc thực hiện cưỡng chế bán đấu giá tài sản thì trong
thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bán đấu giá tài sản, Sở Xây dựng có trách nhiệm phối
hợp với tổ chức bán đấu giá tài sản làm thủ tục trả lại phần giá trị chênh lệch
cho chủ đầu tư có tài sản bị kê biên bán đấu giá.
4. Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao
kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có
hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân tỉnh yêu cầu cơ quan có
thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.
Điều 20. Bảo hành nhà chung cư
Thực hiện theo quy định tại Điều 85 Luật Nhà ở năm
2014, cụ thể như sau:
1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo
hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng
thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê
mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy
định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền
yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách
nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.
2. Nhà ở chung cư được bảo hành kể từ khi hoàn
thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60
tháng.
3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc
phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang
bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh
hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ
thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng,
lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên
cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định
của nhà sản xuất.
Điều 21. Quyền và trách nhiệm của
các tổ chức, cá nhân trong quản lý, sử dụng nhà chung cư
1. Quyền và trách nhiệm của Chủ đầu tư
a) Thực hiện theo quy định tại Điều 38 Thông tư số
02/2016/TT-BXD ; khoản 13, khoản 14, Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD .
b) Trong thời gian chưa hoàn thành các thủ tục bàn
giao theo quy định, Chủ đầu tư chịu trách nhiệm báo cáo cơ quan có chức năng
các vi phạm an ninh trật tự, trật tự xây dựng, phòng cháy chữa cháy, sử dụng
chung cư xã hội không đúng đối tượng theo quy định.
c) Đối với các nhà chung cư đang hoạt động chưa đảm
bảo các yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy theo các quy định của pháp luật, Chủ
đầu tư hoặc Ban quản trị nhà chung cư phải khắc phục các tồn tại, thiếu sót về
phòng cháy, chữa cháy; trang bị, lắp đặt bổ sung các hệ thống để đảm bảo yêu cầu
về phòng cháy, chữa cháy theo quy định hiện hành.
2. Quyền và trách nhiệm của Ban Quản trị nhà chung
cư
a) Thực hiện theo quy định tại Điều 41 Thông tư số
02/2016/TT-BXD ; khoản 19, khoản 20 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD .
b) Ban quản trị có trách nhiệm gửi văn bản yêu cầu
chủ đầu tư bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định.
c) Ban quản trị chịu trách nhiệm báo cáo cơ quan chức
năng các vi phạm an ninh trật tự, trật tự xây dựng, phòng cháy chữa cháy, đối
tượng sử dụng nhà chung cư xã hội.
3. Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành
nhà chung cư
Thực hiện theo quy định tại Điều 42 Thông tư số
02/2016/TT-BXD .
4. Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư
a) Thực hiện theo quy định tại khoản 1, khoản 2,
khoản 3 Điều 10, khoản 1, khoản 2 Điều 11 Luật Nhà ở năm 2014; Điều 39 Thông tư
số 02/2016/TT-BXD ; khoản 25 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD .
b) Chủ sở hữu nhà chung cư phải mua bảo hiểm cháy,
nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về
kinh doanh bảo hiểm được quy định tại Điều 78 của Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định
số 23/2018/NĐ-CP và Nghị định số 97/2021/NĐ-CP ; Điểm i, khoản 1, Điều 39 của
Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
5. Quyền và trách nhiệm của người sử dụng không phải
là chủ sở hữu nhà chung cư
Thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 10, khoản
3 Điều 11 Luật Nhà ở năm 2014; Điều 40 Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Chương III
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP,
KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VÀ XỬ LÝ VI PHẠM TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 22. Giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo
1. Các quy định về giải quyết tranh chấp trong quản
lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 177 Luật Nhà ở
năm 2014; Khoản 1, khoản 2, khoản 4, khoản 5, Điều 43 Thông tư số
02/2016/TT-BXD và Khoản 15, Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD .
2. Các quy định về khiếu nại, tố cáo và giải quyết
khiếu nại, tố cáo có liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện
theo quy định tại Điều 178 của Luật Nhà ở năm 2014.
Điều 23. Xử lý vi phạm
Các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà
chung cư được xử lý theo quy định tại Điều 179 và Điều 180 Luật Nhà ở năm 2014;
Điều 44 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ; các Điều 60, 63, 64, 65, 67, 68, 69, 70 và
Điều 71 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ Quy
định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
Chương IV
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 24. Trách nhiệm của các Sở,
ban, ngành trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư
1. Trách nhiệm của Sở Xây dựng:
a) Tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh triển khai thực hiện
chức năng quản lý nhà nước về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh
theo quy định của Luật nhà ở, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật và Quy định
này.
b) Chủ trì phối hợp với các Sở, Ban, Ngành liên
quan xây dựng khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại
Khoản 5, Điều 106 của Luật Nhà ở năm 2014 trình UBND tỉnh ban hành.
c) Triển khai, hướng dẫn việc thực hiện quy định của
pháp luật về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh.
d) Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm
quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về
quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
đ) Không xem xét khi giải quyết đề xuất đầu tư các
dự án khác trên địa bàn tỉnh đối với các chủ đầu tư không chấp hành các quy định
về quản lý, sử dụng nhà chung cư, chưa được nghiệm thu công trình đã đưa người
vào sử dụng, về công tác phòng cháy chữa cháy trong đầu tư xây dựng.
e) Không chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu
tư để đưa vào sử dụng đối với các chung cư sai phạm các quy định về an toàn
phòng cháy, chữa cháy hoặc chưa nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy.
f) Định kỳ 06 tháng, hàng năm hoặc đột xuất tổng hợp
báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh.
2. Trách nhiệm của Sở Tài chính: Thẩm định khung
giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Khoản 5 Điều 106 Luật
Nhà ở năm 2014 trước khi trình UBND tỉnh ban hành.
3. Trách nhiệm của Công an tỉnh Vĩnh Phúc:
a) Thực hiện công tác quản lý nhà nước về an ninh,
trật tự; tăng cường công tác kiểm tra, hướng dẫn việc thực hiện đăng ký thường
trú, tạm trú, thông báo lưu trú, khai báo tạm vắng tại các nhà chung cư theo địa
bàn quản lý; hướng dẫn việc đăng ký, quản lý con dấu của Ban quản trị các nhà
chung cư theo quy định của pháp luật.
b) Tuyên truyền, hướng dẫn chủ đầu tư, đơn vị quản
lý vận hành nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư thực hiện các quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu
nạn, cứu hộ tại các nhà chung cư, pháp luật về mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc;
thực hiện công tác kiểm tra, thanh tra về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu
hộ, kịp thời phát hiện và xử lý các vi phạm pháp luật về phòng cháy, chữa cháy
và cứu nạn, cứu hộ theo quy định; giải quyết các khiếu nại, tố cáo có liên quan
đến lĩnh vực phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ trong phạm vi thẩm quyền.
c) Tổ chức rà soát hồ sơ thẩm duyệt thiết kế phòng
cháy và chữa cháy đối với các tòa nhà chung cư; xử lý nghiêm các trường hợp tự
ý cải tạo, thay đổi tính chất sử dụng ảnh hưởng đến các yêu cầu về an toàn
phòng cháy và chữa cháy quy định tại Điểm b Khoản 5 Điều 13 Nghị định số
136/2020/NĐ-CP ; yêu cầu thực hiện việc thẩm duyệt thiết kế và nghiệm thu về
phòng cháy và chữa cháy theo đúng quy định; trong quá trình khắc phục, đề nghị
chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư,
các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải xây dựng phương án phòng cháy,
chữa cháy cụ thể; xây dựng phương án chữa cháy, phương án cứu nạn, cứu hộ đối với
các tòa nhà không thể khắc phục do liên quan đến kiến trúc, kết cấu.
d) Điều tra, truy cứu trách nhiệm theo quy định đối
với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, vận
hành, sử dụng nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật.
4. Trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường:
a) Thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các chủ sở hữu căn hộ
và diện tích khác trong nhà chung cư trên địa bàn tỉnh theo quy định của pháp
luật;
b) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định
của pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai đối với các dự án đã được giao đất,
cho thuê đất theo quy định.
5. Trách nhiệm của Sở Lao động, Thương binh và xã hội:
a) Thực hiện chức năng quản lý nhà nước về an toàn,
vệ sinh lao động có liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa
bàn tỉnh.
b) Tăng cường công tác quản lý nhà nước về kiểm định
kỹ thuật an toàn lao động, huấn luyện an toàn lao động trong việc sử dụng thiết
bị thuộc sở hữu chung tại các nhà chung cư (đặc biệt là hệ thống thang máy)
theo pháp luật về an toàn, vệ sinh lao động.
6. Trách nhiệm của Sở Công thương: Thực hiện chức
năng quản lý nhà nước về hoạt động điện lực và sử dụng điện, sử dụng năng lượng
tiết kiệm và hiệu quả có liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư
trên địa bàn tỉnh.
7. Trách nhiệm của Sở Kế hoạch và Đầu tư
a) Chỉ đạo Phòng đăng ký kinh doanh trực thuộc
không cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký liên hiệp
hợp tác xã cho các cá nhân, tổ chức sử dụng căn hộ chung cư, diện tích được kinh
doanh dịch vụ trong nhà chung cư vào các mục đích mà khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở
năm 2014 nghiêm cấm.
b) Trong quá trình thẩm định các dự án nhà ở, đô thị,
phối hợp với Sở Xây dựng làm rõ việc tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà
ở (đặc biệt là việc không tuân thủ quy định, trách nhiệm về quản lý, vận hành
nhà chung cư) của nhà đầu tư đối với các dự án đã thực hiện.
8. Trách nhiệm của Cục Thuế tỉnh Vĩnh Phúc: Cung cấp
thông tin liên quan đến tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư hoặc tài khoản khác của chủ đầu tư theo đề nghị của Sở Xây dựng
làm căn cứ để Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định cưỡng chế, bàn giao kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không bàn
giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cho Ban quản trị nhà
chung cư theo quy định.
9. Các Sở, ban, ngành có liên quan trong phạm vi chức
năng nhiệm vụ và quyền hạn được giao có trách nhiệm phối hợp triển khai thực hiện
Quy định này.
10. Các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt
Nam và đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư hoặc tài khoản khác của chủ đầu tư nhà chung cư trên địa bàn tỉnh
có trách nhiệm
a) Cung cấp thông tin có liên quan đến tài khoản tiền
gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư hoặc tài khoản khác của
chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư không mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở
hữu chung của nhà chung cư hoặc có mở tài khoản nhưng không có tiền hoặc có tiền
nhưng không đủ theo số liệu quyết toán với Ban quản trị nhà chung cư) theo đề
nghị của Sở Xây dựng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định cưỡng chế
bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trong trường hợp
chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định. Tổ chức tín dụng chịu trách nhiệm
trước pháp luật về việc cung cấp thông tin cũng như tính xác thực của thông tin
cung cấp nêu trên.
b) Thực hiện việc chuyển giao kinh phí bảo trì nhà
chung cư từ tài khoản của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị lập để quản
lý, sử dụng theo quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân tỉnh.
Điều 25. Trách nhiệm của Ủy
ban nhân dân các huyện, thành phố
1. Thực hiện theo quy định tại khoản 1, khoản 3 và
khoản 4 Điều 48 Thông tư số 02/2016/TT-BXD và khoản 22, Điều 1 của Thông tư số
06/2019/TT-BXD .
2. Xây dựng kế hoạch và tổ chức tập huấn, tuyên
truyền kiến thức pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư đến Chủ đầu tư, Ban
quản trị và các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Căn cứ tiến độ và kết
quả việc công nhận Ban quản trị nhà chung cư để mở Hội nghị tập huấn nhằm nâng
cao ý thức chấp hành pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
3. Tổ chức kiểm tra việc tổ chức Hội nghị nhà chung
cư lần đầu để thành lập Ban quản trị (đối với trường hợp phải thành lập Ban quản
trị); xử lý theo thẩm quyền và quy định của pháp luật đối với trường hợp Chủ đầu
tư chậm triển khai, không thực hiện, nhằm kịp thời chỉ đạo UBND các xã, phường,
thị trấn tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định.
4. Chịu trách nhiệm đối với công tác quản lý, vận
hành, sử dụng nhà chung cư tại địa phương; Chỉ đạo giải quyết các vấn đề dân
sinh bức xúc, các vụ việc phức tạp, nhạy cảm về an ninh chính trị, trật tự an toàn
xã hội trên địa bàn và trong phạm vi quản lý.
5. Xây dựng kế hoạch và tổ chức kiểm tra định kỳ đối
với các nhà chung cư trên địa bàn nhằm xác định những vấn đề còn tồn tại liên
quan đến hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư (tổ chức Hội nghị nhà chung
cư, thành lập Ban quản trị, bàn giao hồ sơ nhà chung cư, bàn giao - tiếp nhận,
quản lý quỹ bảo trì, sử dụng không đúng công năng, mục đích sử dụng, sử dụng
vào các mục đích bị cấm tại khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở và các hoạt động khác),
từ đó chỉ đạo giải quyết kịp thời, đúng pháp luật các tranh chấp, bất đồng hoặc
có biện pháp xử lý phù hợp (giải quyết theo thẩm quyền, hướng dẫn liên hệ với
cơ quan có thẩm quyền để giải quyết), yêu cầu chấm dứt, áp dụng biện pháp cần
thiết theo quy định để xử lý hành vi bị cấm nêu trên, không để trở thành các vụ
việc khiếu kiện phức tạp, nhạy cảm về an ninh chính trị, gây mất trật tự công cộng.
6. Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm
quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về
quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
7. Cung cấp Danh sách các chủ đầu tư không chấp
hành các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, gửi Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch
và Đầu tư, Sở Tài nguyên Môi trường để tổ chức công khai trên phương tiện thông
tin đại chúng.
8. Quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tư xây dựng công
trình trên địa bàn, đặc biệt là việc chấp hành quy định của pháp luật về phòng
cháy, chữa cháy; Phối hợp với Cảnh sát phòng cháy chữa cháy tổ chức tập huấn,
thực tập, kiểm tra việc chấp hành quy định về công tác phòng cháy, chữa cháy tại
các nhà chung cư; Xử lý theo thẩm quyền và quy định của pháp luật đối với các
trường hợp vi phạm, không đảm bảo điều kiện về phòng cháy, chữa cháy.
9. Tổ chức tiếp nhận và quản lý các công trình, hệ
thống kết cấu hạ tầng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, được giao theo nội
dung dự án được phê duyệt hoặc theo phân cấp quản lý.
10. Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường trong
công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư trên địa bàn
theo quy định của pháp luật.
11. Trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có
trách nhiệm trong việc thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động điện lực và sử dụng
điện, sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả tại địa phương theo phân cấp có
liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh.
12. Thực hiện chế độ báo cáo bằng văn bản, cung cấp
số liệu, thông tin nhà chung cư trên địa bàn về Sở Xây dựng theo định kỳ 06
tháng, hàng năm hoặc đột xuất.
Điều 26. Trách nhiệm của Ủy
ban nhân dân các xã, phường, thị trấn
1. Thực hiện theo quy định tại khoản 1, khoản 3,
khoản 5, Điều 49 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ; khoản 23, khoản 24, Điều 1 của
Thông tư số 06/2019/TT-BXD .
2. Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp
hành các quy định của Quy định này và pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung
cư.
3. Phối hợp với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành
nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư giải quyết các vấn đề liên quan đến
công tác quản lý, sử dụng, vận hành và bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
trên địa bàn theo quy định.
4. Thực hiện chức trách và quyền hạn trong quản lý
nhà nước về phòng cháy, chữa cháy tại các nhà chung cư trên địa bàn quản lý
theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.
5. Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư, Chủ đầu
tư xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung
cư trên địa bàn.
6. Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của
pháp luật.
Điều 27. Trách nhiệm của Công
ty Điện lực Vĩnh Phúc
Lập thủ tục tiếp nhận hệ thống lưới điện do các chủ
đầu tư dự án nhà chung cư bàn giao sau khi dự án được nghiệm thu đưa vào sử dụng
và thực hiện thủ tục bán điện cho các tổ chức, cá nhân sử dụng nhà chung cư
theo quy định của pháp luật.
Điều 28. Trách nhiệm của các
đơn vị cấp nước trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
Lập thủ tục tiếp nhận hệ thống cấp nước do các chủ
đầu tư dự án nhà chung cư bàn giao sau khi dự án được nghiệm thu đưa vào sử dụng
và thực hiện thủ tục bán nước cho các tổ chức, cá nhân sử dụng nhà chung cư
theo quy định của pháp luật.
Điều 29. Điều khoản thi hành
1. Những quy định có liên quan đến quản lý, sử dụng
nhà chung cư không quy định trong Quy định này, sẽ được thực hiện theo quy định
của pháp luật về nhà ở và pháp luật khác có liên quan.
2. Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng
mắc đề nghị các cơ quan, tổ chức, đơn vị có liên quan phản ánh kịp thời về Sở
Xây dựng để tổng hợp báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, sửa đổi, bổ sung cho
phù hợp./.