|
ỦY
BAN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ
ĐÀ NẴNG
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
07/2026/QĐ-UBND
|
Đà
Nẵng, ngày 15 tháng 01 năm 2026
|
QUYẾT ĐỊNH
SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA QUYẾT ĐỊNH SỐ 63/2023/QĐ-UBND
NGÀY 28 THÁNG 12 NĂM 2023 CỦA UBND THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG (CŨ) VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY
CHẾ QUẢN LÝ KIẾN TRÚC THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Căn cứ Luật Tổ chức Chính quyền địa phương số 72/2025/QH15
ngày 16 tháng 6 năm 2025;
Căn cứ Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15
ngày 19 tháng 2 năm 2025;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Ban hành
văn bản quy phạm pháp luật ngày 25 tháng 6 năm 2025;
Căn cứ Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 ngày 13 tháng 6
năm 2019;
Căn cứ Nghị quyết số 202/2025/QH15 ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Quốc
hội về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh;
Căn cứ Nghị định số 144/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của
Chính phủ quy định về phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của
Bộ Xây dựng;
Căn cứ Nghị định số 78/2025/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2025 của Chính
phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Ban hành văn bản quy hoạch pháp luật;
Căn cứ Nghị định số 187/2025/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2025 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 78/2025/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2025 của
Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi
hành Luật Ban hành văn bản quy hoạch pháp luật
và Nghị định số 79/2025/NĐ-CP ngày 01 tháng 4
năm 2025 của Chính phủ về kiểm tra, rà soát hệ thống hóa và xử lý văn bản quy
phạm pháp luật;
Căn cứ Nghị định số 85/2020/NĐ-CP ngày 17 tháng 7 năm 2020 của Chính
phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kiến trúc;
Theo đề nghị của Sở
Xây dựng tại Tờ trình số 460/TTr-SXD ngày 12 tháng 01 năm 2026; Căn cứ Thông
báo số 30/TB-VP ngày 13 tháng 01 năm 2026 của Văn phòng UBND thành phố về kết
luận của UBND thành phố tại phiên họp ngày 12 tháng 01 năm 2026.
Ủy ban nhân dân thành
phố Đà Nẵng ban hành Quyết định sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 63/2023/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2023 của
UBND thành phố Đà Nẵng (cũ) về việc ban hành quy chế quản lý kiến trúc thành phố
Đà Nẵng.
Điều
1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 63/2023/QĐ-UBND ngày 28 tháng
12 năm 2023 của UBND thành phố Đà Nẵng (cũ) về việc ban hành quy chế quản lý kiến
trúc thành phố Đà Nẵng như sau:
Sửa đổi Điều
1 Quyết định số 63/2023/QĐ-UBND thành “Ban hành kèm theo Quyết định này
“Quy chế quản lý kiến trúc khu trung tâm và khu vực lân cận thành phố Đà Nẵng.”
Điều
2. Sửa đổi, bổ sung Quy chế quản lý kiến trúc ban hành kèm theo Quyết định số
63/2023/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2023 của UBND thành phố như sau:
1. Sửa
đổi tên “Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Đà Nẵng” thành “Quy chế quản lý kiến
trúc khu trung tâm và khu vực lân cận của thành phố Đà Nẵng.”
2. Sửa
đổi các cụm từ “Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Đà Nẵng” tại
Điều 1 thành các cụm từ “Quy chế quản
lý kiến trúc khu trung tâm và khu vực lân cận thành phố Đà Nẵng.”
3. Sửa
đổi cụm từ “trong phạm vi ranh giới hành chính của thành phố Đà Nẵng” thành
“trong phạm vi khu trung tâm và khu vực lân cận của thành phố Đà Nẵng.”
4. Sửa
đổi Điều 2 như sau:
“Điều 2. Phạm vi và đối
tượng áp dụng
1. Phạm vi áp dụng
Khu vực trung tâm và
lân cận thuộc thành phố Đà Nẵng, gồm toàn bộ địa giới hành chính các phường, xã
sau: phường Hải Châu, phường Hòa Cường, phường Thanh Khê, phường An Khê, phường
An Hải, phường Sơn Trà, phường Ngũ Hành Sơn, phường Hòa Khánh, phường Hải Vân,
phường Liên Chiểu, phường Cẩm Lệ, phường Hòa Xuân, xã Hòa Vang, xã Hòa Tiến, xã
Bà Nà.
2. Đối tượng áp dụng
Quy chế quản lý kiến
trúc này áp dụng đối với tất cả các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân
trong nước và nước ngoài có liên quan đến hoạt động quy hoạch, kiến trúc tại
khu vực trung tâm và lân cận thuộc thành phố Đà Nẵng.”
5. Sửa
đổi cụm từ “thuộc địa giới hành chính thành phố Đà Nẵng” tại
khoản 4 Điều 3 thành “thuộc phạm vi
lập quy chế.”
6. Sửa
đổi cụm từ “Bản sắc đô thị, kiến trúc Đà Nẵng” tại Điều 4 thành “Bản sắc đô thị, kiến
trúc tại khu vực lập quy chế”.
7. Sửa
đổi cụm từ “các khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù tại Đà Nẵng” tại
khoản 2 Điều 5 thành “các khu vực
có yêu cầu quản lý đặc thù tại khu vực lập quy chế”.
8. Sửa
đổi cụm từ “ khu vực cần lập thiết kế đô thị riêng tại thành phố Đà Nẵng” tại
khoản 3 Điều 5 thành “khu vực cần lập
thiết kế đô thị riêng tại phạm vi lập quy chế”.
9. Sửa
đổi các cụm từ “Ủy ban nhân dân các quận, huyện” tại khoản 4, khoản 5 Điều 5, khoản 1 Điều 15, khoản
2 Điều 17, Điều 22, điểm 8.1 khoản 8 Điều 26, Điều 28 thành cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp xã”.
10.
Sửa đổi các cụm từ “quận, huyện” tại điểm
2.1 khoản 2 Điều 9 và Điều 27 thành cụm từ “xã,
phường”.
11.
Sửa đổi cụm từ “ Không gian tổng thể thành phố Đà Nẵng” tại
Điều 7 thành “Khu vực lập quy chế”.
12.
Sửa đổi cụm từ “toàn bộ thành phố” thành “khu vực lập quy chế” tại
Điều 7.
13.
Bãi bỏ các cụm từ “không quá 03 tầng” tại điểm 11.2 khoản 11 và điểm 12.2 khoản 12 Điều 7.
14.
Sửa đổi, bổ sung điểm 3.2 khoản 3 Điều 8
như sau:
“3.2 Nguyên tắc chung
quản lý hành lang cảnh quan ven sông
Giữ lại tất cả các vệt
đất ven sông theo quy hoạch chung thuộc sở hữu công tính đến thời điểm hiện tại
nhằm phục vụ cho mục đích công cộng.
Xác định ranh giới
hành lang thoát lũ dọc theo hai bên bờ tất cả các dòng sông trong các đồ án quy
hoạch phân khu liên quan tùy theo điều kiện địa hình và hiện trạng xây dựng, có
tính đến khả năng giải tỏa trong tương lai. Hành lang xanh ven sông có thể lớn
hơn hoặc trùng hành lang thoát lũ.
Biến các hành lang
xanh ven sông thành các dải công viên công cộng, bố trí các tuyến đường dạo bộ
và cho xe đạp, các sân thể thao ngoài trời, các bãi cắm trại, các không gian
thư giãn, giao tiếp với thiên nhiên cho người dân.
Tuyệt đối không bố
trí công trình kiên cố (trừ các công trình hạ tầng cần thiết và trừ các dự án
đã có pháp lý trước thời điểm Quy chế này có hiệu lực thi hành) trong hành lang
cảnh quan ven sông. Cho phép xây dựng một số công trình công cộng (chòi nghỉ,
nhà vệ sinh công cộng, điểm dịch vụ, bến tàu du lịch, bến giao thông thủy) để phục
vụ nhu cầu công cộng. Công trình chỉ được phép 01 tầng, có thể làm công trình nổi
trên cột, không xây dựng kiên cố, kiến trúc đảm bảo mỹ quan, hài hòa với cảnh
quan, không che chắn các tầm nhìn.
Khuyến khích thực hiện
bảo vệ bờ sông bằng các giải pháp kè mềm sinh thái sử dụng cây xanh giữ đất, hạn
chế các biện pháp cứng hóa bờ sông. Khuyến khích tạo các cao trình nền khác
nhau cho hành lang thoát lũ và hành lang xanh.
Các quy định cụ thể dọc
theo từng đoạn trên từng tuyến sông sẽ được quy định rõ trong các quy hoạch
liên quan và thiết kế đô thị riêng (nếu có).
Hành lang cảnh quan
sông Hàn (từ cầu Tiên Sơn đến cầu Thuận Phước, bao gồm các tuyến đường hai bên
sông: Như Nguyệt - Bạch Đằng, đường 2 tháng 9 (bờ Tây) và đường Lê Văn Duyệt -
Trần Hưng Đạo - Chương Dương (bờ Đông); Hành lang cảnh quan sông Cẩm Lệ; Hành
lang cảnh quan sông Cổ Cò; Hành lang cảnh quan sông Đô Tỏa thực hiện thiết kế
đô thị riêng theo quy định tại khoản 3 Điều 5 của Quy chế
này.”
15.
Sửa đổi, bổ sung điểm 8.2 khoản 8 Điều 8
như sau:
“8.2 Các nguyên tắc
quản lý kiến trúc - cảnh quan
Vị trí đặt công trình
điểm nhấn và quy mô công trình cần được kiểm soát chặt chẽ thông qua các quy hoạch
và quy chế này, đảm bảo phù hợp với quy định về tĩnh không sân bay và an ninh
quốc phòng.
Không thay đổi và bổ
sung tùy tiện công trình, cụm công trình điểm nhấn. Trường hợp đề xuất bổ sung
công trình điểm nhấn cao tầng thì phải có luận cứ vững chắc, được Hội đồng tư vấn
về kiến trúc thành phố thống nhất, thực hiện tham vấn và phản biện xã hội rộng
rãi qua đăng tải thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng trong vòng
30 ngày và bắt buộc có ‘Báo cáo đánh giá tác động giao thông’ để làm cơ sở xem
xét, phê duyệt tại quy hoạch chung và các quy hoạch phân khu.
Các công trình, cụm
công trình điểm nhấn xây mới khuyến khích tổ chức không gian mở, không gian
công cộng kèm theo để bổ sung không gian công cộng đô thị, tăng khả năng khai
thác và kết nối công trình với các chức năng khác của thành phố; khuyến khích để
trống các không gian khối đế hoặc mở một phần phục vụ công cộng. Trường hợp các
công trình, cụm công trình điểm nhấn đã có quy hoạch chi tiết được duyệt thì tiếp
tục thực hiện theo các quyết định phê duyệt đến hết thời hạn hiệu lực của quy
hoạch.
Phải đảm bảo diện
tích đỗ xe cao hơn yêu cầu của Quy chuẩn xây dựng hiện hành ít nhất 30%. Đối với
dự án đang triển khai, đã được phê duyệt quy mô công trình tại quy hoạch chi tiết,
đã có chủ trương đầu tư thì tiếp tục thực hiện theo các quyết định phê duyệt;
trường hợp thực hiện điều chỉnh tăng quy mô công trình thì phải bổ sung diện
tích đỗ xe tăng thêm theo quy định nêu trên cho phần công trình phát sinh thêm.
Các công trình và cụm
công trình điểm nhấn phải thực hiện theo dự án đầu tư đồng bộ, có đánh giá tác
động môi trường, tác động xã hội và giao thông; thực hiện quy trình lấy ý kiến
Hội đồng tư vấn về kiến trúc thành phố, thực hiện tham vấn và lấy ý kiến cộng đồng
rộng rãi thông qua đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng trong vòng
30 ngày, thỏa thuận với các cơ quan có liên quan và phải được tổ chức thi tuyển
phương án kiến trúc công khai, rộng rãi.”
16.
Sửa đổi cụm từ “Sở Tài nguyên và Môi trường” tại điểm 9.2 khoản 9 Điều 8 thành “Sở
Nông nghiệp và Môi trường”.
17.
Sửa đổi cụm từ “Hệ thống không gian mở của Đà Nẵng” tại
Điều 9 thành “Hệ thống không gian
mở tại khu vực lập quy chế này”.
18.
Sửa đổi điểm 2.1 khoản 2 Điều 9 như sau:
“Xác định quỹ đất bố trí
quảng trường công cộng các xã, phường (có thể gắn với trung tâm hành chính,
trung tâm thương mại dịch vụ, gắn với công trình hoặc cụm công trình điểm nhấn,
gắn với các công viên, hồ nước phục vụ hoạt động cộng đồng). Vị trí, quy mô quảng
trường các xã, phường phải được cụ thể hóa trong các bước quy hoạch tiếp theo.
Các cụm công trình điểm
nhấn phải bố trí kèm quảng trường công cộng, có quy mô và tính chất được xác định
trong dự án đầu tư công trình hoặc cụm công trình điểm nhấn.
Bố trí một số quảng
trường mới dọc theo hành lang cảnh quan ven biển Vịnh Đà Nẵng.”
19.
Sửa đổi cụm từ “Các dịch vụ thương mại, ăn uống giải khát nếu có chỉ được phép
là các dịch vụ di động” tại điểm 2.2 khoản
2 Điều 9 thành “Các dịch vụ thương mại, ăn uống
giải khát khuyến khích theo hình thức các dịch vụ di động.”
20.
Sửa đổi cụm từ “Sở Giao thông vận tải” tại điểm 1.6 khoản 1 Điều 10 thành “Sở
Xây dựng.”
21.
Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 11 như sau:
“1. Yêu cầu chung đối
với công trình kiến trúc
a) Tất cả các công
trình phải được thiết kế, xây dựng tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành liên
quan và Điều 4, Điều 5 của Quy chế này.
b) Công trình phải đảm
bảo quy định vệ sinh môi trường (nước thải sinh hoạt, nước thải sản xuất không
được thải trực tiếp ra đường mà phải có hạng mục thu gom, xử lý theo quy định
trước khi thải vào hệ thống thoát nước thải chung trên địa bàn thành phố);
không được gây tiếng ồn, khói, bụi và khí thải ảnh hưởng tới dân cư xung quanh
(miệng ống xả khói, ống thông hơi không được hướng ra đường phố, ra các nhà
xung quanh và phải lắp đặt tại vị trí tầng cao nhất của công trình).
c) Công trình phải đảm
bảo mỹ quan đô thị (các thiết bị kỹ thuật như bồn nước mái, buồng thang máy, hệ
thống điều hòa, máy phát điện và các thiết bị kỹ thuật khác phải nằm trong chỉ
giới đường đỏ, phải có giải pháp thiết kế, che chắn đảm bảo mỹ quan khi nhìn từ
các hướng, đặc biệt đối với các công trình xây cao hơn các công trình xung
quanh).
d) Tất cả các công
trình phải bảo đảm tuân thủ đầy đủ các quy định về phòng cháy, chữa cháy, cứu hộ,
cứu nạn; đồng thời phải được bố trí, thiết kế hợp lý để tạo điều kiện thuận lợi
cho phương tiện cứu hỏa, xe cứu thương và lực lượng chức năng tiếp cận, triển
khai công tác ứng cứu kịp thời, an toàn và hiệu quả khi xảy ra sự cố rủi ro.
đ) Công trình xây dựng
trong chỉ giới quy định, không lấn chiếm không gian, kể cả phần ngầm sang phần
đất và không gian của các công trình kế cận.
e) Kiến trúc của công
trình phải phù hợp với bối cảnh không gian xung quanh, ngôn ngữ kiến trúc hiện
đại. Không sao chép các kiến trúc cổ nước ngoài. Riêng trường hợp mô phỏng có
sáng tạo một phong cách kiến trúc cổ nước ngoài, cần phải có yếu tố lịch sử,
chính trị liên quan và cần có ý kiến của Hội đồng Tư vấn Kiến trúc thành phố thống
nhất thông qua.
g) Không sử dụng các
vật liệu phản quang, chói lóa, các vật liệu phản xạ ánh sáng mạnh, gây cảm giác
khó chịu hoặc mất khả năng quan sát cho người nhìn như kính hoặc bề mặt kim loại
bóng loáng phản chiếu ánh nắng, mặt kính lớn trên các tòa nhà mà không xử lý chống
lóa.. .trên mặt đứng; không sử dụng nhiều hơn 03 màu (không bao gồm các màu
trung tính, không có sắc như màu trắng, màu xám,...) trên mặt đứng (trừ một số
công trình có tính chất riêng như trường mẫu giáo, trường tiểu học, cung thiếu
nhi). Hạn chế tối đa (dưới 10% diện tích mặt ngoài công trình) sử dụng vật liệu
ốp hoặc sơn bên ngoài công trình có các gam màu nóng (cam, đỏ...), gam màu tối
sẫm (đen, nâu đậm) làm màu ngoại thất. Trừ các trường hợp đặc biệt có kiến trúc
sáng tạo, và có ý kiến thống nhất của Hội đồng tư vấn về kiến trúc thành phố.
h) Tất cả các công
trình kiến trúc trên các hành lang cảnh quan ven sông, ven biển, các tuyến cảnh
quan đô thị gắn với đường phố chính (xác định trong Phụ lục I), hồ sơ thiết kế
phải kèm theo bản vẽ phối cảnh màu thể hiện rõ màu sắc và kiến trúc tất cả các
mặt của công trình.
i) Tất cả các công
trình khác nhà ở riêng lẻ đều phải có bố trí diện tích đậu đỗ xe ô tô theo quy
định của Quy chế này, đảm bảo cao hơn hoặc đáp ứng quy định của Quy chuẩn xây dựng
hiện hành.
22. Sửa
đổi, bổ sung khoản 2 Điều 11 như
sau:
“2. Nguyên tắc áp dụng
Quy chế để quản lý xây dựng công trình
2.1 Đối với khu vực
đã có quy hoạch chi tiết; thiết kế đô thị riêng được phê duyệt thì tiếp tục thực
hiện theo các quyết định phê duyệt đến hết thời hạn quy hoạch.
2.2 Đối với khu vực
chưa có quy hoạch chi tiết; thiết kế đô thị riêng được phê duyệt:
a) Đối với công trình
xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch
chi tiết hoặc thiết kế đô thị riêng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến
trúc được duyệt.
b) Trường hợp không
thuộc khu vực phải lập quy hoạch chi tiết theo quy định và dự án, công trình
xây dựng đã trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu
khả thi và đã có kết quả thẩm định là đủ điều kiện trình phê duyệt trước ngày Quy
chế này có hiệu lực thì được phép tiếp tục thực hiện các thủ tục tiếp theo theo
kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đã được duyệt.
c) Trường hợp không
thuộc khu vực phải lập quy hoạch chi tiết theo quy định thì chỉ tiêu về kiến
trúc như khoảng lùi, mật độ xây dựng, tầng cao tối đa, hệ số sử dụng dụng đất,
tổng chiều cao: Căn cứ vào quy hoạch phân khu và các quy định cụ thể tại quy chế
này để cấp phép xây dựng.”
23. Sửa
đổi điểm 2.3 khoản 2 Điều 11 như sau:
“2.3 Đối với khu vực
nông thôn
Tuân thủ các Quy định
quản lý ban hành theo các quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt và Điều 14 của Quy chế này.”
24. Bổ
sung khoản 4 Điều 11 như
sau:
“4. Các trường hợp được
khuyến khích
4.1 Khuyến khích bố
trí các diện tích cây xanh trên công trình như vườn trên mái, theo phương đứng,
... để cải thiện cảnh quan và vi khí hậu khu vực.
Trường hợp công trình
có diện tích sàn bố trí trồng cây xanh để tạo vườn trên mái hoặc tạo mảng xanh
trên mặt đứng (chỉ tính diện tích sàn sử dụng để bố trí hệ thống trồng cây, và
chỉ bao gồm phần cấu kiện trồng cây, không bao gồm bãi cỏ, chậu cảnh rời, hành
lang, khu vực kỹ thuật...) đạt từ 30% trở lên so với diện tích mái hoặc chiều
ngang của khu vực sàn trồng cây ở mỗi tầng công trình có kích thước ≥ 1/3 bề
ngang tầng công trình đó ở tất cả các tầng của công trình thì được ưu đãi đề xuất
tăng tối đa 01 tầng so với tầng cao tối đa quy định tại khu vực theo Quy chế
này, với các điều kiện:
- Diện tích sàn tầng
tăng thêm không vượt quá diện tích sàn đã bố trí trồng cây xanh tạo mảng xanh
trên mặt đứng công trình hoặc làm vườn trên mái (không bao gồm các diện tích
sàn trồng cây xanh phía trong công trình mà không tạo ra mảng xanh ở mặt ngoài
công trình);
- Tổng hệ số sử dụng
đất của công trình không vượt mức tối đa theo Quy chuẩn kỹ thuật xây dựng hiện
hành, tổng chiều cao công trình theo quy định quản lý độ cao chướng ngại vật
hàng không.
Đồng thời, với các
yêu cầu kỹ thuật như sau:
- Vườn trên mái có lớp
đất trồng dày ≥ 30 cm và hệ thống tưới tiêu phù hợp;
- Cây xanh mặt đứng:
trồng đất ≥ 30 cm, có tưới tiêu, hoặc dạng modul/giàn treo có hệ thống chăm
sóc, dây leo, tường xanh tự nhiên.
Hồ sơ đề xuất phải
kèm theo bản vẽ kỹ thuật chi tiết và phương án duy trì hệ thống cây xanh trong
giai đoạn vận hành. Trường hợp đã được hưởng cơ chế ưu đãi về tầng cao công
trình mà thi công thực tế không đảm bảo đúng với phương án đã đề xuất về bố trí
diện tích trồng cây xanh trên công trình, không duy tu, bảo dưỡng thường xuyên
làm suy giảm diện tích cây xanh trên bề mặt công trình đã đề xuất thì cơ quan
có thẩm quyền xử lý buộc tháo dỡ phần tầng cao được tăng thêm như trường hợp
xây dựng sai phép tại thời điểm phát hiện.
Cơ chế ưu đãi và khuyến
khích này không thay thế các yêu cầu về hạ tầng thoát nước, cây xanh công cộng
khác.
4.2 Khuyến khích giải
pháp hành lang tạo thành khoảng không gian mở có mái che, nằm lùi sau hàng cột ở
tầng trệt công trình liên thông với vỉa hè công cộng, không có rào cản, mở cho
tất cả mọi người dân đều có thể tiếp cận và dễ tiếp cận cho người khuyết tật, tạo
không gian chuyển tiếp giữa trong và ngoài công trình, giúp che nắng, tránh
mưa, tạo bóng đổ công trình, góp phần hình thành không gian đi bộ liên tục,
thân thiện trong đô thị. Trường hợp các công trình sử dụng giải pháp hành lang
như trên ở tầng trệt công trình liên thông với vỉa hè công cộng có diện tích
không gian mở (đảm bảo thông thoáng, không rào chắn, không kinh doanh thương mại,
không dùng làm bãi đỗ xe, trở thành không gian sử dụng chung) và khoảng lùi vào
thêm của công trình (so với khoảng lùi bắt buộc theo quy chuẩn và quy chế này)
có chiều rộng tối thiểu 3m, thì được ưu đãi đề xuất số tầng cao tăng 1 tầng so
với quy định tầng cao tối đa đối với công trình đó tại Quy chế này, với diện
tích sàn tối đa được xây dựng ở tầng tăng thêm này bằng diện tích của khoảng
lùi thêm vào tại tầng trệt.
Tổng hệ số sử dụng đất
của công trình không vượt mức tối đa theo Quy chuẩn kỹ thuật xây dựng hiện
hành, tổng chiều cao công trình theo quy định quản lý độ cao chướng ngại vật
hàng không.
Trường hợp đã được hưởng
cơ chế ưu đãi về tầng cao công trình mà thi công thực tế không đảm bảo đúng với
phương án đã đề xuất hoặc việc tổ chức tiếp cận các hoạt động tại khu vực hành
lang cột không tuân thủ theo đúng yêu cầu tại Quy chế này, thì cơ quan có thẩm
quyền xử lý buộc tháo dỡ phần tầng cao được tăng thêm như trường hợp xây dựng
sai phép tại thời điểm phát hiện.
Trong phần diện tích
không gian mở này, khuyến khích bố trí các khu vực có cây xanh, hoặc vòm cây
xanh phía trên, nếu địa điểm nằm gần các nguồn gây tiếng ồn lớn như đường lớn,
sân bay, đường sắt...) thì khuyến khích các giải pháp tạo cảnh quan âm thanh
tích cực như tường nước, sử dụng các vật liệu tiêu âm, nhạc nhẹ...”
25. Sửa
đổi, bổ sung khoản 1 Điều 12 như
sau:
“1. Quy định chung
a) Không được phép đầu
tư xây dựng các dự án công trình công cộng cấp phường, cấp đô thị, các công
trình thương mại dịch vụ tập trung, quy mô lớn như siêu thị lớn, nhà hàng lớn
(có diện tích kinh doanh ≥ 500m2), dịch vụ karaoke và các công trình tương tự
(có nhu cầu về bãi đỗ xe lớn và có nguy cơ cháy, nổ) trong kiệt hẻm. Các công
trình hạ tầng xã hội thuộc nhóm nhà ở như nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng, sân
chơi, vườn hoa và các hoạt động thương mại - dịch vụ - kinh doanh quy mô hộ gia
đình mà đảm bảo các điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật vẫn được
phép xây dựng trong các kiệt hẻm, và có số tầng cao xây dựng, chiều cao xây dựng
tối đa tương tự quy định đối với nhà ở riêng lẻ tại điểm 3.2 khoản
3 Điều 13 Quy chế này.
b) Đảm bảo các yêu cầu
tại khoản 1 Điều 11 Quy chế này.
c) Đảm bảo tuân thủ
Quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng hiện hành.
d) Đảm bảo các quy định
pháp luật về an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, kết cấu, giao
thông, hạ tầng kỹ thuật đô thị.
đ) Tổ chức phương án
kết nối giao thông và giao thông nội bộ thuận tiện cho người sử dụng; cần có giải
pháp hạn chế lối ra công trình kết nối trực tiếp với trục giao thông liên khu vực,
giao thông chính đô thị hoặc gần cận các ngã giao nút giao thông.
e) Lối ra vào công
trình cần có vịnh đậu xe; khuyến khích bố trí các khu vực đưa, đón khách và người
làm việc trong khuôn viên đất của công trình, có giải pháp tổ chức giao thông
tiếp cận đảm bảo không gây ùn tắc tại khu vực cổng ra vào công trình. Đối với
các công trình có bố trí lối lên xuống tầng hầm tiếp cận trực tiếp với vỉa hè điểm
chân đường dốc phải nằm trong chỉ giới xây dựng và cách tối thiểu 1,5m đối với
chỉ giới đường đỏ hoặc ranh giới đất sau khi trừ phần diện tích đất nằm trong lộ
giới quy hoạch (nếu có), đồng thời có các giải pháp tín hiệu cảnh báo nhằm đảm
bảo an toàn trong quá trình xe ra vào tầng hầm bị khuất tầm nhìn.
g) Khuyến khích
phương án thiết kế dành một phần hoặc toàn bộ tầng trệt hoặc các tầng của công
trình để bố trí các không gian mở phục vụ công cộng, sân chơi, sảnh đón hoặc
không gian xanh theo hướng tham gia đóng góp cho cảnh quan đô thị chung tại khu
vực. Khuyến khích bố trí nhà vệ sinh công cộng phục vụ cho khách vãng lai.”
26.
Bổ sung cụm từ “hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt trong trường hợp không
yêu cầu lập quy hoạch phân khu” sau các cụm từ “quy hoạch phân khu”, “quy hoạch
phân khu được duyệt” tại Điều 12, Điều
13.
27.
Sửa đổi, bổ sung điểm 2.2 khoản 2 Điều
12 như sau:
“2.2 Khoảng lùi công
trình
a) Khoảng lùi phía mặt
tiền: Tuân thủ quy hoạch phân khu được duyệt hoặc quy hoạch chung đã được phê
duyệt trong trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch phân khu. Riêng khoảng lùi
công trình tại các trục đường không thể hiện trong đồ án quy hoạch phân khu (từ
cấp phân khu vực trở xuống) sẽ được xác định căn cứ vào khoảng lùi hiện hữu ở
các công trình lân cận nhưng phải xét đến quy định trong bảng 1 tại Điều này.
Các thửa đất có nhiều mặt tiền (giáp với các đường, phố khác nhau, không bao gồm
đường kiệt) thì khoảng lùi áp dụng bắt buộc cho tất cả các mặt tiền theo bề rộng
đường tiếp giáp với mặt tiền đó.
Bảng 1. Quy định khoảng
lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ
giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình
|
Bề
rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)
|
Khoảng
lùi theo chiều cao xây dựng công trình (m)
|
|
<
19
|
19
÷ <22
|
22
÷ < 28
|
≥28
|
|
<19
|
0
|
3
|
4
|
6
|
|
19 ÷
<22
|
0
|
0
|
3
|
6
|
|
≥22
|
0
|
0
|
0
|
6
|
b) Khoảng lùi đối với
cạnh bên và cạnh phía sau công trình (so với ranh giới thửa đất, trường hợp cạnh
công trình tiếp giáp với đường kiệt thì không quy định khoảng lùi tối thiểu mà
theo lộ giới đường kiệt) tối thiểu phải đáp ứng được các quy định về an toàn
phòng cháy chữa cháy và được quy định tùy theo chiều cao công trình theo Bảng 2
tại Điều này (chỉ áp dụng trong trường hợp tại khu vực hiện hữu trong đô thị mà
đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không đáp ứng được yêu cầu về khoảng
cách tối thiểu theo quy định); Đối với khu vực đô thị mới và các trường hợp tại
khu vực hiện hữu trong đô thị mà đáp ứng được yêu cầu khoảng cách tối thiểu
theo quy định, phải tuân thủ khoảng cách giữa các công trình theo Quy chuẩn.
Bảng 2. Quy định khoảng
lùi tối thiểu (m) đối với cạnh bên và cạnh phía sau của các công trình theo chiều
cao xây dựng công trình (chỉ áp dụng trong trường hợp tại khu vực hiện hữu
trong đô thị mà đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không đáp ứng được yêu
cầu về khoảng cách tối thiểu theo quy định)
|
Khoảng
lùi tối thiểu theo chiều cao công trình (m)
|
|
<28
|
>28
|
|
≥0
|
≥1,5
|
Đối với các trường hợp
khác quy định nêu trên, giao Sở Xây dựng là đơn vị tổng hợp, báo cáo cụ thể để
Chủ tịch UBND thành phố xem xét, quyết định.
c) Đối với tổ hợp
công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, khoảng lùi công
trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao
phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).
d) Các công trình thấp
tầng khi cải tạo nâng thêm tầng thì phải lùi vào theo đúng khoảng lùi quy định
tương ứng với chiều cao đề nghị nâng tầng, kể cả phần hiện trạng.
đ) Các công trình xây
dựng cải tạo, mở rộng ghép vào công trình hiện trạng thành một công trình mới
thì phải tuân thủ khoảng lùi, mật độ quy định tương ứng với chiều cao công
trình sau khi cải tạo kể cả phần hiện trạng của công trình.
e) Trường hợp công
trình được xây dựng trên thửa đất ghép vào công trình hiện trạng trên thửa đất
kế cận thì khoảng lùi, mật độ được quy định tương ứng với thửa đất bao gồm cả
thửa đất xây dựng mở rộng và thửa đất có công trình hiện trạng.”
28. Sửa
đổi, bổ sung điểm 3.1 khoản 3 Điều 12 như sau:
“3.1 Các chỉ tiêu về
mật độ xây dựng
a) Mật độ xây dựng
thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công
trình được quy định tại Bảng 3 tại Điều này và các yêu cầu về khoảng cách tối
thiểu giữa các dãy nhà quy định tại quy chuẩn, khoảng lùi công trình quy định tại
quy chuẩn và quy chế này.
Bảng 3. Mật độ xây dựng
thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công
trình (Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải
đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.)
|
Chiều
cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)
|
Mật
độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
|
|
≤3.000
m2
|
10.000
m2
|
18.000
m2
|
≥35.000
m2
|
|
≤16
|
75
|
65
|
63
|
60
|
|
19
|
75
|
60
|
58
|
55
|
|
22
|
75
|
57
|
55
|
52
|
|
25
|
75
|
53
|
51
|
48
|
|
28
|
75
|
50
|
48
|
45
|
|
31
|
75
|
48
|
46
|
43
|
|
34
|
75
|
46
|
44
|
41
|
|
37
|
75
|
44
|
42
|
39
|
|
40
|
75
|
43
|
41
|
38
|
|
43
|
75
|
42
|
40
|
37
|
|
46
|
75
|
41
|
39
|
36
|
|
>46
|
75
|
40
|
38
|
35
|
b) Mật độ xây dựng
thuần tối đa của các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, TDTT, chợ
trong các khu vực xây dựng mới là 40%.
c) Mật độ xây dựng
thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng
được quy định tại bảng 4 tại Điều này.
Bảng 4. Mật độ xây dựng
thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng
theo diện tích lô đất và chiều cao công trình (Đối với lô đất có các công trình
có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần
(trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh
quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).
|
Chiều
cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)
|
Mật
độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
|
|
≤
3.000 m2
|
10.000
m2
|
18.000
m2
|
≥ 35.000
m2
|
|
≤16
|
80
|
70
|
68
|
65
|
|
19
|
80
|
65
|
63
|
60
|
|
22
|
80
|
62
|
60
|
57
|
|
25
|
80
|
58
|
56
|
53
|
|
28
|
80
|
55
|
53
|
50
|
|
31
|
80
|
53
|
51
|
48
|
|
34
|
80
|
51
|
49
|
46
|
|
37
|
80
|
49
|
47
|
44
|
|
40
|
80
|
48
|
46
|
43
|
|
43
|
80
|
47
|
45
|
42
|
|
46
|
80
|
46
|
44
|
41
|
|
>46
|
80
|
45
|
43
|
40
|
d) Đối với các lô đất
không nằm trong các bảng 3 và bảng 4 được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.
đ) Trong trường hợp
nhóm công trình là tổ hợp công trình với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định
về mật độ xây dựng tối đa được áp dụng theo chiều cao trung bình.
e) Đối với tổ hợp
công trình bao gồm phần đế và phần tháp phía trên, các quy định về mật độ xây dựng
được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp phía trên
theo chiều cao xây dựng tương ứng tính từ mặt đất (cốt vỉa hè) nhưng phải đảm bảo
hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần (trừ các
lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm
nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).
29. Sửa
đổi, bổ sung điểm 4.3 khoản 4 Điều 12 như sau:
“4.3 Quy định về diện
tích đỗ xe
a) Tùy vào từng loại
công trình xây dựng cụ thể như: dịch vụ - công cộng, thương mại dịch vụ, nhà
chung cư, thì diện tích đậu đỗ xe sẽ được quy định cao hơn yêu cầu (tối thiểu)
được quy định trong quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD;
QCVN 04:2021/BXD và các quy chuẩn, tiêu chuẩn
đặc thù khác có liên quan, cụ thể như sau: Đối với các công trình xây dựng cao
tầng (≥9 tầng, trừ công trình khách sạn); các công trình trung tâm thương mại,
siêu thị, vũ trường, nhà hàng (bao gồm cả nhà hàng trong cùng công trình khách
sạn) có diện tích kinh doanh ≥ 500 m2 thuộc khu vực lập Quy chế này phải đảm bảo
diện tích bãi đậu xe tăng thêm 20% so với diện tích đậu xe theo quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD.
b) Đối với dự án đang
triển khai, đã được phê duyệt quy mô công trình tại quy hoạch chi tiết, đã có
chủ trương đầu tư thì tiếp tục thực hiện theo các quyết định phê duyệt; trường
hợp thực hiện điều chỉnh tăng quy mô công trình thì phải bổ sung diện tích đỗ
xe tăng thêm theo quy định nêu trên cho phần công trình phát sinh thêm.
30. Bổ
sung tại điểm 4.4 khoản 4 Điều 12 như sau:
“4.4 Quy định về hàng
rào
a) Khuyến khích không
xây dựng tường rào mà có thiết kế mở để công trình kết nối với không gian xung
quanh, tăng diện tích không gian mở của đô thị.
b) Trường hợp xây dựng
hàng rào, phải sử dụng hàng rào thoáng với tỷ lệ xây dựng tường kín phải nhỏ
hơn hoặc bằng 40% diện tích hàng rào (hàng rào tiếp giáp với đường đô thị có tỷ
lệ thoáng ≥ 60%), khuyến khích hàng rào cây xanh. Chiều cao hàng rào cần đảm bảo
độ an toàn bền vững và cảnh quan xung quanh và không cao quá 2,6 m.”
31. Sửa
đổi, bổ sung khoản 5 Điều 12 như
sau:
“5. Quy định riêng
theo nhóm công trình y tế, giáo dục, văn hóa và thể thao
a) Mật độ xây dựng
công trình tối đa 40%. Tại các khu vực hiện hữu trong đô thị có thể xem xét mật
độ cao hơn nhưng không vượt quá 60%.
b) Cổng và phần hàng
rào hai bên cổng vào công trình phải lùi vào theo đúng Quy chuẩn xây dựng hiện
hành.
c) Riêng các công
trình thiết chế văn hóa - thể thao: không xây dựng tường rào kiên cố, mà phải có
thiết kế mở kết nối với không gian xung quanh, tạo thuận lợi cho mọi người dân
tiếp cận sử dụng công trình.”
31.
Sửa đổi điểm 5.1 khoản 5 Điều 12 như sau:
“5.1 Công trình giáo
dục
a) Quy định về bố trí
địa điểm và quy mô xây dựng:
Diện tích khuôn viên
công trình giáo dục phổ thông cần tuân thủ quy định về chỉ tiêu đất giáo dục
trong nhóm ở theo Quy chuẩn xây dựng trường học và quy hoạch phân khu hoặc quy
hoạch chung đã được phê duyệt trong trường hợp - không yêu cầu lập quy hoạch
phân khu, quy hoạch chi tiết được duyệt.
Quy mô xây dựng công
trình cần tuân thủ quy định của Bộ Giáo dục và Đào tạo, quy chuẩn, tiêu chuẩn
hiện hành và quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được duyệt.
b) Khuyến khích
phương án thiết kế để trống tầng trệt (một phần hoặc toàn bộ) làm sân chơi, bãi
tập, đậu đỗ xe.
c) Cây xanh trong sân
trường để tạo bóng mát cần phải đảm bảo các quy chuẩn kỹ thuật về khoảng cách
cây trồng, chiều cao, đường kính cây; không trồng các loại cây có độc hại, có
gai và nhựa độc.
d) Khuyến khích trồng
cây xanh trong sân trường, xung quanh khoảng cách ly, giáp hàng rào và khu vực
cổng. Trồng cây xanh không che khuất biển hiệu, biển báo khu vực trường học.
đ) Lối ra vào trường
học cần có vịnh đậu xe, khu vực đưa đón, tập trung người bố trí trong khuôn
viên đất của trường và các giải pháp tổ chức giao thông đảm bảo không gây ùn tắc
khi học sinh đến trường hoặc ra về.”
32. Sửa
đổi điểm 6.1 khoản 6 Điều 12 như sau:
“6.1 Đối với chung
cư, công trình hỗn hợp chung cư - thương mại dịch vụ
a) Đối với các dự án
chung cư được đầu tư xây dựng mới chỉ cho phép xây dựng ở các trục đường có mặt
cắt đường ≥10,5m và ưu tiên có các tuyến giao thông công cộng đi qua. Diện tích
khu đất xây dựng tối thiểu phải đảm bảo ≥500 m2. Với các công trình chung cư hiện
hữu cần thực hiện công tác kiểm định đánh giá chất lượng khi có dấu hiệu mất an
toàn, bảo trì công trình định kỳ chống xuống cấp và kiểm tra các điều kiện đảm
an toàn PCCC, cứu hộ cứu nạn.
b) Vị trí, quy mô,
các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc phải được xác định trong quy hoạch đã được cấp
có thẩm quyền phê duyệt.
c) Trường hợp công
trình được xây trên một lô đất thuộc một ô đất lớn hơn thì việc đề xuất chỉ
tiêu về dân số và chỉ tiêu xây dựng công trình của lô đất phải trên cơ sở rà
soát đảm bảo khả năng đáp ứng về hạ tầng theo quy chuẩn, không làm phá vỡ chỉ
tiêu chung của ô đất được xác định trong đồ án quy hoạch.
d) Trường hợp là công
trình hỗn hợp phải xác định rõ tỷ trọng diện tích sàn ở (nếu có) trên tổng diện
tích sàn xây dựng tại lô đất.
đ) Đối với khu vực hiện
hữu trong đô thị, cho phép kết hợp bố trí trường mầm non tại tầng 1 và tầng 2
các công trình chung cư nhưng phải đảm bảo diện tích sân chơi, lối đi riêng phục
vụ học sinh và các quy định về an toàn vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy
theo quy định của pháp luật và các quy định chuyên ngành của Bộ Giáo dục và Đào
tạo, Bộ Y tế.
e) Đảm bảo tuân thủ QCVN 01:2021/BXD, QCVN 04:2021/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia
về Nhà chung cư.
g) Diện tích đậu đỗ
xe đảm bảo tuân thủ theo như điểm 4.3 khoản 4 Điều 12 của Quy chế
này.
h) Về diện tích sử dụng
căn hộ thương mại và căn hộ du lịch tối thiểu:
Thuộc khu vực đô thị
trung tâm lịch sử và khu vực đô thị trung tâm mới theo khoản 2 Điều
8 Quy chế này: Đối với diện tích căn hộ thương mại, thống nhất áp dụng theo
quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD; đối với diện
tích căn hộ lưu trú, áp dụng theo tiêu chuẩn TCVN
12873:2020 - yêu cầu thiết kế căn hộ lưu trú.
Thuộc địa bàn còn lại
trong khu vực lập Quy chế: Tất cả các căn hộ thương mại, căn hộ lưu trú phải được
thiết kế có diện tích tối thiểu 45m2 /01 căn hộ.
33. Sửa
đổi, bổ sung điểm 6.2 khoản 6 Điều 12 như sau:
“6.2 Đối với khách sạn,
văn phòng
a) Chỉ được phép xây
dựng các công trình khách sạn, văn phòng tối đa 07 tầng trên các thửa đất có diện
tích ≤ 200 m2, phải đảm bảo về mật độ xây dựng, khoảng lùi, khoảng cách giữa
các công trình, hệ số sử dụng đất theo quy định.
b) Đối với đường có mặt
cắt lòng đường hiện trạng nhỏ hơn 5,5m chỉ cho phép xây dựng tối đa 06 tầng. Phải
đảm bảo về mật độ xây dựng, khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình, hệ số
sử dụng đất theo quy định.
c) Đối với đường có mặt
cắt lòng đường hiện trạng nhỏ hơn 7,5m chỉ cho phép xây dựng tối đa 07 tầng. Phải
đảm bảo về mật độ xây dựng, khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình, hệ số
sử dụng đất theo quy định.
d) Đối với đường có mặt
cắt lòng đường hiện trạng từ 7,5m đến <10,5m chỉ cho phép xây dựng tối đa 09
tầng; riêng các vị trí 2 mặt tiền tiếp giáp thêm đường độc lập có vỉa hè có mặt
cắt lòng đường từ 5,5m trở lên và diện tích lô đất ≥ 500 m2 thì cho phép xây dựng
chiều cao công trình không quá 46m, phải đảm bảo về mật độ xây dựng, khoảng
lùi, khoảng cách giữa các công trình, hệ số sử dụng đất theo quy định; riêng
các vị trí có 3 mặt tiền trở lên tiếp giáp thêm các đường độc lập có vỉa hè có
mặt cắt lòng đường từ 5,5m trở lên và diện tích lô đất ≥ 500 m2 tại các khu vực
đô thị hiện hữu, thì được phép xây dựng với chiều cao tối đa phù hợp với quy hoạch
phân khu, quy hoạch chi tiết (nếu có) và giới hạn độ cao chướng ngại vật hàng
không tại vị trí khu đất xây dựng, phải đảm bảo về mật độ xây dựng, khoảng lùi,
khoảng cách giữa các công trình, hệ số sử dụng đất theo quy định.
đ) Đối với đường có mặt
cắt lòng đường hiện trạng ≥ 10,5m và cho phép xây dựng với chiều cao tối đa phù
hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết (nếu có) và giới hạn độ cao chướng
ngại vật hàng không tại vị trí khu đất xây dựng. Phải đảm bảo về mật độ xây dựng,
khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình, hệ số sử dụng đất theo quy định.
e) Đối với các tuyến
đường đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, mặt cắt lòng đường theo quy mô đầu
tư xây dựng được phê duyệt được xem là mặt cắt lòng đường hiện trạng để áp dụng
Quy chế này.
g) Diện tích đỗ xe đảm
bảo tuân thủ điểm 4.3 khoản 4 Điều 12 Quy chế này.”
34. Sửa
đổi, bổ sung khoản 7 Điều 12 như
sau:
“7. Quy định riêng
cho công trình thương mại, siêu thị, chợ, nhà hàng tiệc cưới, vũ trường và các
công trình dịch vụ quy mô lớn (có diện tích kinh doanh ≥ 500 m2) khác:
a) Khoảng lùi mặt tiền
tối thiểu ≥ 4m.
b) Các công trình vũ
trường, siêu thị, nhà hàng có diện tích sử dụng kinh doanh ≥ 500 m2 và các công
trình tương đương chỉ được phép xây dựng trên các trục đường có lòng đường ≥
10,5m, thửa đất có diện tích ≥ 300 m2.
c) Diện tích đỗ xe đảm
bảo tuân thủ điểm 4.3 khoản 4 Điều 12 Quy chế này.
d) Công trình chợ
trong đô thị hiện hữu được phép cải tạo chỉnh trang, xây mới với mật độ xây dựng
tối đa không quá 60%. Đảm bảo giao thông tiếp cận phục vụ công tác vận chuyển
hàng hóa, vệ sinh môi trường, cảnh quan; đảm bảo khả năng tiếp cận phục vụ công
tác chữa cháy, cứu hộ; đảm bảo khoảng cách an toàn và có giải pháp chống cháy
lan với các công trình lân cận.”
35. Bổ
sung khoản 8 Điều 12 như
sau:
“8. Trong vùng
phụ cận ga đường sắt tốc độ cao, khu vực có đầu mối nhà ga trung chuyển đường sắt
đô thị hoặc đầu mối giao thông liên vùng và giao thông công cộng được định hướng
phát triển theo mô hình TOD, cấp thẩm quyền được quyết định các chỉ tiêu quy hoạch,
kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các yêu cầu về không gian khác với
quy định tại Quy chế này nhưng phải bảo đảm đáp ứng về hệ thống hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội để khai thác quỹ đất và giá trị tăng thêm từ đất.”
36. Điều
chỉnh tên gọi của khoản 2 Điều 13 như sau: “2. Quy định đối với nhà ở riêng lẻ đô
thị (bao gồm nhà ở liền kề, nhà ở giáp đường phố cũ, chỉnh trang, nhà ở nhiều tầng
nhiều căn hộ có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê).”
37. Sửa
đổi, bổ sung điểm 2.1 khoản 2 Điều 13 như sau:
2.1 Mật độ xây dựng
Áp dụng theo Bảng 6 Điều
này (vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công
trình tại điểm 2.7.5 và điểm 2.7.6 của QCVN 01:2021/BXD)
Bảng 6. Mật độ xây dựng
thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề,
nhà ở độc lập)
|
Diện tích lô đất (m2/căn
nhà)
|
≤90
|
100
|
200
|
300
|
500
|
≥
1.000
|
|
Mật độ xây dựng tối
đa (%)
|
100
|
90
|
70
|
60
|
50
|
40
|
38. Sửa
đổi, bổ sung điểm 2.3 khoản 2 Điều 13 như sau:
“2.3 Tầng cao, chiều
cao xây dựng, hệ số sử dụng đất tối đa cho phép
a) Đối với đường có vỉa
hè với mặt cắt lòng đường hiện trạng < 5,5m: tối đa 6 tầng.
b) Đối với đường có mặt
cắt lòng đường hiện trạng nhỏ hơn 7,5m: tối đa 07 tầng.
c) Đối với đường có mặt
cắt lòng đường hiện trạng từ 7,5m đến < 10,5m: tối đa 9 tầng.
d) Đối với các tuyến
đường đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, mặt cắt lòng đường theo quy mô đầu
tư xây dựng được phê duyệt được xem là mặt cắt lòng đường hiện trạng để áp dụng
Quy chế này.
đ) Hệ số sử dụng đất:
≤ 7 lần.
e) Trường hợp công
trình được xây dựng trên lô đất có hình dạng không vuông vức, phần diện tích có
chiều rộng hoặc chiều sâu nhỏ hơn 3m chỉ được phép xây dựng tối đa 12m. Các phần
còn lại của công trình có cạnh nhỏ nhất ≥ 3m thì có thể tiếp tục xây dựng cao hơn
đảm bảo phù hợp với quy định còn lại tại điểm 2.3 khoản 2 Điều này, với điều kiện
đảm bảo kết nối khối công trình hợp lý, không gây mất an toàn kết cấu và đảm bảo
cảnh quan.
g) Chiều cao tầng 1
(tính từ cos nền tầng 1 đến cos sàn tầng 2) không nhỏ hơn
3,6m và không cao quá 4,2m; nếu có tầng lửng hoặc tầng bán hầm thì chiều cao tầng
1 không dưới
5,6m và không quá 6,0m; từ tầng 2 trở lên khống chế chiều cao
thông thủy tối thiểu là
2,7m; đảm bảo hài hòa cho tuyến phố,
đoạn phố.
h) Chiều cao nền tầng
1: 0,2m, có sân trước: ≤ 0,45m, khi có khoảng lùi điểm cuối ram dốc tối thiểu
1,5 m so với chỉ giới đường đỏ. Trường hợp ở khu vực có nguy cơ ngập lụt, cao
trình xây dựng có thể lớn hơn 0,45m, theo điều kiện thực tế tại địa phương, do UBND
cấp xã quyết định.
i) Đối với công trình
nhà ở riêng lẻ có quy mô từ 03 tầng trở lên trên các trục đường, khi xây dựng mới
khuyến khích đầu tư xây dựng tầng hầm hoặc tầng bán hầm làm nơi để xe.
k) Đối với trường hợp
ghép lô đất chia lô liền kề: Cho phép ghép lô trên nguyên tắc đảm bảo khoảng
lùi tối thiểu, đảm bảo mật độ xây dựng tuân thủ quy định tại Quy chuẩn đối với
diện tích sau khi ghép lô, không tăng số tầng tối đa của từng lô đất và công
năng sử dụng công trình đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng đất.”
39. Sửa
đổi, bổ sung điểm 3.2 khoản 3 Điều 13 như sau:
“3.2 Tầng cao xây dựng
công trình
a) Đối với những kiệt
có lộ giới < 2,5m, công trình được phép xây dựng tối đa là 3 tầng, với tổng
chiều cao không quá 13m.
b) Đối với những kiệt
có lộ giới ≥ 2,5m đến < 7m, công trình được phép xây dựng tối đa 4 tầng, tổng
chiều cao không quá 16,5m.
c) Đối với những kiệt
có lộ giới ≥7m, công trình được phép xây dựng tối đa là 5 tầng; riêng tầng 5 phải
xây dựng có khoảng lùi tối thiểu là 3m so với chỉ giới đường đỏ, với tổng chiều
cao không quá 20m.
* Chiều rộng lộ giới
kiệt được áp dụng để xác định tầng cao công trình theo Quy chế này được tính
theo chiều rộng lộ giới kiệt hiện trạng tại vị trí công trình.”
40. Sửa
đổi, bổ sung điểm 3.3 khoản 3 Điều 13 như sau:
“3.3 Cao trình xây dựng
Cao độ nền nhà là
+0,2m so với mặt đường kiệt (hoặc so với cao độ mặt đường kiệt quy hoạch) đối với
nhà không có sân trước. Đối với nhà có sân trước, cao độ nền cho phép lớn hơn
0,2m nhưng không vượt quá 0,45m so với mặt đường kiệt (hoặc so với cao độ mặt
đường kiệt quy hoạch). Trường hợp ở khu vực có nguy cơ ngập lụt, cao trình xây
dựng có thể lớn hơn 0,45m, theo điều kiện thực tế tại địa phương, do UBND cấp
xã quyết định.”
41. Sửa
đổi, bổ sung điểm 4.2 khoản 4 Điều 13 như sau:
“4.2 Đối với biệt thự
nằm trong khu vực dân cư chỉnh trang
a) Xây dựng tối đa
không quá 4 tầng nổi (kể cả tầng lửng, tầng áp mái, tầng kỹ thuật).
b) Đối với mặt tiền
giáp đường, khoảng lùi tối thiểu là 4m so với chỉ giới đường đỏ.
c) Trường hợp chiều
ngang mặt tiền ≥ 15m, khoảng lùi xây dựng công trình lùi vào tối thiểu 1,5m so
với 2 cạnh bên thửa đất.
d) Trường hợp chiều
sâu thửa đất ≥ 25m, khoảng lùi xây dựng công trình lùi vào tối thiểu 1,5m so với
cạnh phía sau thửa đất.
đ) Không được phép
đưa bất kỳ chi tiết kiến trúc nào ra khoảng lùi các cạnh biên. Khi có nhu cầu
đưa ban công, ô văng, mái đón thì công trình phải lùi thêm so với quy định và
chỉ được phép vươn ra đến chỉ giới xây dựng quy định so với các cạnh biên.
e) Mật độ xây dựng: Mật
độ áp dụng theo bảng 5 Điều này (áp dụng đối với khu vực đô thị hiện hữu).
g) Mật độ cây xanh tối
thiểu 20%.
h) Đối với trường hợp
ghép lô đất biệt thự: Cho phép ghép lô trên nguyên tắc đảm bảo khoảng lùi tối
thiểu, đảm bảo mật độ xây dựng tuân thủ quy định tại Quy chuẩn đối với diện
tích sau khi ghép lô, không tăng số tầng tối đa của từng lô đất và công năng sử
dụng công trình đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng đất.”
42. Sửa
đổi, bổ sung điều 14 như
sau:
“Điều 14. Quy định đối
với nhà ở khu vực nông thôn
Không quy hoạch xây dựng
nhà ở nông thôn tại các khu vực thường xảy ra thiên tai, lũ ống, lũ quét, sạt lở
đất, không đảm bảo các điều kiện vệ sinh môi trường, không có khả năng chống chịu
với thiên tai và biến đổi khí hậu.
Không xây dựng các
công trình kiến trúc, nhà ở trong các vùng bảo hộ vệ sinh nguồn nước, các hành
lang thoát lũ các con sông mà phạm vi ranh giới đã được UBND thành phố phê duyệt.
Nhà ở nông thôn phải phù
hợp với cảnh quan làng quê nông thôn, đảm bảo các điều kiện vệ sinh môi trường,
có khả năng chống chịu với thiên tai và biến đổi khí hậu, và tuân thủ các quy định
quản lý quy hoạch xây dựng theo các quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được
phê duyệt.
Với các khu vực nông
thôn đang có kế hoạch nâng cấp lên đô thị, tiếp tục thực hiện quy hoạch chi tiết
các điểm dân cư nông thôn, các khu tái định cư theo các đồ án quy hoạch đã được
phê duyệt trên cơ sở phải đảm bảo các quy định theo QCVN 01:2021/BXD và các văn bản pháp luật hiện
hành.
Với các điểm dân cư
nông thôn chưa có kế hoạch nâng cấp đô thị, để bảo vệ cảnh quan sinh thái, kiến
trúc nông thôn việc chia nhỏ các thửa đất hiện hữu phải tuân thủ quy định hạn mức
tách thửa của Thành phố.
Đối với nhà ở khu vực
nông thôn thuộc điểm dân cư nông thôn quy hoạch đã được xác định trong quy hoạch
chung xã thì thực hiện theo quy hoạch chung được phê duyệt. Đối với các trường
hợp còn lại, thực hiện theo quy định tại Quy chế này, QCVN 01:2021/BXD và các quy định khác liên
quan.
Hình thức kiến trúc
nhà ở nông thôn cần văn minh hiện đại, có kế thừa các giá trị, hình thức kiến
trúc nhà ở nông thôn truyền thống khu vực miền Trung, phù hợp với điều kiện tự
nhiên, văn hóa lối sống, hoạt động sản xuất của người dân nông thôn. Khuyến
khích làm nhà mái dốc, sử dụng các vật liệu truyền thống”.
43.
Bãi bỏ câu “Việc xây dựng hàng rào tạm phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm
quyền.” tại khoản 4 Điều 18.
44. Sửa
đổi, bổ sung Điều 20 như
sau:
“Điều 20. Danh mục
công trình kiến trúc có giá trị
a) Công trình kiến
trúc có giá trị là công trình kiến trúc có giá trị tiêu biểu về kiến trúc, lịch
sử, văn hóa, nghệ thuật được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b) Các nội dung xác định
tiêu chí đánh giá, trình tự lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và phân loại
công trình kiến trúc có giá trị được quy định tại mục 1, Chương
II của Nghị định 85/2020/NĐ-CP ngày 17 tháng 7 năm 2020 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Kiến trúc.
c) Danh mục công
trình kiến trúc có giá trị tại khu vực lập quy chế được cấp có thẩm quyền phê
duyệt năm 2023 theo Phụ lục IV của Quy chế này. Hàng năm sẽ tiếp rà soát, đánh
giá, bổ sung hằng năm phục vụ công tác quản lý, bảo vệ và phát huy giá trị.
d) Các công trình kiến
trúc thuộc danh mục công trình kiến trúc có giá trị có thể được đưa ra khỏi
danh sách hoặc thay đổi cấp giá trị khi trong quá trình quản lý sử dụng công
trình không còn đủ tiêu chí tại thời điểm xét công nhận hoặc công trình phải
phá bỏ để phục vụ các yêu cầu an ninh quốc phòng hoặc để phát triển cơ sở hạ tầng
xã hội, hạ tầng quan trọng của thành phố hoặc các trường hợp khác theo quyết định
của cơ quan có thẩm quyền.”
45. Sửa
đổi, bổ sung Điều 22 như
sau:
“Điều 22. Quy định
vai trò, trách nhiệm của các cơ quan tham gia quản lý công trình kiến trúc có
giá trị
a) Hoạt động quản lý,
bảo vệ các công trình kiến trúc có giá trị tuân thủ Luật Kiến trúc, Luật
Di sản văn hóa, Luật Quy hoạch đô thị và nông
thôn và các văn bản pháp luật khác liên quan.
b) Ủy ban nhân dân
thành phố thực hiện phân cấp, giao trách nhiệm quản lý công trình kiến trúc có
giá trị cho cơ quan đầu mối, tổ chức xây dựng quy chế phối hợp giữa các cấp
chính quyền, các cơ quan chuyên môn, chủ sở hữu, tổ chức được giao sử dụng quản
lý các công trình kiến trúc có giá trị. Ủy ban nhân dân thành phố có trách nhiệm
bố trí nguồn kinh phí hàng năm từ nguồn ngân sách hoặc các nguồn tài chính hợp
pháp khác cho công tác quản lý, bảo tồn, cải tạo, sửa chữa, duy tu, bảo trì các
công trình kiến trúc có giá trị.
c) Hàng năm, UBND cấp
xã chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch và các đơn
vị liên quan thực hiện kiểm kê các công trình kiến trúc có giá trị trên địa
bàn, trong trường hợp đủ tiêu chí, đề nghị Sở Xây dựng tổng hợp, lập, thẩm định,
trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt điều chỉnh, bổ sung danh mục công
trình kiến trúc có giá trị, trừ trường hợp được Ủy ban nhân dân thành phố phân
cấp, ủy quyền theo quy định.
d) Sở Văn hóa, Thể
thao và Du lịch thực hiện truyền thông, quảng bá các thông tin về di sản văn
hóa của thành phố Đà Nẵng bao gồm danh mục các công trình kiến trúc có giá trị
thông qua việc xuất bản các ấn phẩm, phim tư liệu để giới thiệu đến người dân
trong nước và cộng đồng quốc tế; Xây dựng đề án khai thác và phát huy giá trị
các công trình kiến trúc có giá trị, các di tích, danh lam thắng cảnh của thành
phố.
đ) Hội đồng tư vấn về
kiến trúc thành phố có trách nhiệm tham gia đánh giá để xét công nhận công
trình kiến trúc có giá trị; góp ý kiến các phương án bảo tồn, cải tạo, sửa chữa
các công trình kiến trúc có giá trị và các dự án có ảnh hưởng đến các di sản,
di tích, các công trình kiến trúc có giá trị của thành phố.”
46. Bổ
sung khoản 4 và khoản 5 Điều 25
như sau:
“4. Về việc thực hiện
tham vấn - phản biện xã hội
Đối với các trường hợp
quy định phải có ý kiến tán đồng của Hội đồng tư vấn về kiến trúc thành phố và
phải thực hiện tham vấn - phản biện xã hội công khai trên các phương tiện thông
tin đại chúng trong 30 ngày tại Quy chế này thì chủ đầu tư được phép thực hiện
song song các thủ tục khác trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án.
5. Quy định chuyển tiếp
a) Đồ án quy hoạch đô
thị và nông thôn trong phạm vi áp dụng quy chế này đã được phê duyệt trước ngày
Quyết định này có hiệu lực đã tuân thủ theo các quy định khác thì tiếp tục thực
hiện theo các quyết định phê duyệt đến hết thời hạn quy hoạch. Trường hợp thực
hiện điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn sau ngày Quyết định này có hiệu lực
thì phải tuân thủ theo Quy chế này.
b) Đồ án quy hoạch đô
thị và nông thôn trong phạm vi áp dụng quy chế này đang được hoặc đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định trước ngày Quyết định này có hiệu lực thì
được tiếp tục thực hiện việc thẩm định, phê duyệt và thực hiện đến hết thời hạn
quy hoạch. Trường hợp thực hiện điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn sau
ngày Quyết định này có hiệu lực thì phải tuân thủ theo Quy chế này.
c) Đồ án quy hoạch đô
thị và nông thôn trong phạm vi áp dụng quy chế này chưa được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền thẩm định trước ngày Quyết định này có hiệu lực thì phải soát
xét, chỉnh sửa cho phù hợp với các quy định của Quy chế này và các quy định
khác trước khi phê duyệt.
d) Trong trường hợp,
có quy định của pháp luật liên quan đến quản lý kiến trúc mà chưa được quy định
hoặc quy định khác tại Quy chế này thì đối tượng, phạm vi áp dụng tại Quy chế
này được tạm thời áp dụng những quy định đó và Sở Xây dựng có trách nhiệm tham
mưu cấp có thẩm quyền điều chỉnh, sửa đổi Quy chế đảm bảo pháp luật có liên
quan.”
47. Sửa
đổi, bổ sung khoản 3 Điều 26 như
sau:
“3. Trách nhiệm của Sở
Xây dựng
3.1
Hướng dẫn về chuyên môn, nghiệp vụ cho các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép
xây dựng và quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố theo phân cấp.
3.2
Tổ chức kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất công tác cấp giấy phép xây dựng và quản
lý trật tự xây dựng tại các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trên địa
bàn thành phố theo phân cấp.
3.3
Theo dõi, tổng hợp, đánh giá quá trình thực hiện Quy chế, đề xuất các nội dung
cần chỉnh sửa, bổ sung cho phù hợp với các văn bản pháp luật và thực tiễn triển
khai trên địa bàn thành phố, trình các cấp có thẩm quyền xem xét.
3.4
Tổng hợp, báo cáo cụ thể Chủ tịch UBND thành phố xem xét, quyết định đối với
các trường hợp khác quy định tại Quy chế quản lý kiến trúc này.”
48. Sửa
đổi, bổ sung khoản 5 Điều 26 như
sau:
“5. Trách nhiệm Ủy
ban nhân dân các phường, xã
5.1
Phổ biến nội dung Quy chế này và các quy định của pháp luật liên quan đến công
tác cấp giấy phép xây dựng trên các phương tiện thông tin đại chúng.
5.2
Tổng hợp các vấn đề của địa bàn quản lý trong quá trình triển khai thực hiện
quy chế; đề xuất các nội dung cần chỉnh sửa, bổ sung cho phù hợp với các văn bản
pháp luật và thực tiễn triển khai trên địa bàn, gửi Sở Xây dựng tổng hợp.
5.3
Tham gia quản lý các công trình kiến trúc có giá trị thuộc địa bàn quản lý.
5.4 Thường
xuyên kiểm tra, theo dõi, kịp thời phát hiện các công trình kiến trúc có giá trị
bị hư hỏng, xuống cấp để đề xuất các đơn vị có liên quan thực hiện việc tu bổ,
sửa chữa, cải tạo theo quy định.
5.5.
Rà soát, điều chỉnh hoặc bãi bỏ theo thẩm quyền các quy hoạch chi tiết, quy định
quản lý quy hoạch kiến trúc đã được phê duyệt, ban hành trước khi quy chế này
có hiệu lực mà không còn phù hợp với định hướng phát triển về không gian, kiến
trúc, cảnh quan của đô thị trên cơ sở bảo đảm không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội của khu vực đã được lập và phê duyệt quy hoạch, phù hợp với quy
chuẩn và quy chế này. Trình tự, thủ tục, điều kiện, nguyên tắc rà soát, điều chỉnh,
bãi bỏ các quy hoạch chi tiết, quy định quản lý quy hoạch kiến trúc thực hiện
theo quy định của pháp luật.”
Điều
3. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 25 tháng 01 năm 2026.
Điều
4. Chánh Văn phòng UBND thành phố; Chỉ huy trưởng Bộ Chỉ huy
quân sự thành phố; Giám đốc Công an thành phố; Giám đốc các Sở: Xây dựng, Tài
Chính, Nông nghiệp và Môi trường, Công Thương, Khoa học và Công nghệ, Văn hóa,
Thể thao và Du lịch, Y tế, Giáo dục và Đào tạo, Tư pháp; Trưởng Ban Quản lý Khu
Công nghệ cao và các Khu công nghiệp; Giám đốc các Ban Quản lý dự án thuộc UBND
thành phố; Chủ tịch UBND phường, xã: phường Hải Châu, phường Hòa Cường, phường
Thanh Khê, phường An Khê, phường An Hải, phường Sơn Trà, phường Ngũ Hành Sơn,
phường Hòa Khánh, phường Hải Vân, phường Liên Chiểu, phường Cẩm Lệ, phường Hòa
Xuân, xã Hòa Vang, xã Hòa Tiến, xã Bà Nà; Thủ trưởng các đơn vị và các tổ chức,
cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
Nơi nhận:
- Văn phòng Chính phủ;
- Vụ QHKT- Bộ Xây dựng;
- Vụ Pháp chế - Bộ Xây dựng;
- Cục Kiểm tra VB và Quản lý XL VPHC - Bộ Tư pháp;
- Thường trực Thành ủy;
- Thường trực HĐND thành phố;
- Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố;
- Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP Đà Nẵng;
- CT và các PCT UBND thành phố;
- Các sở, ban, ngành, đoàn thể thành phố;
- UBND các phường, xã;
- Công báo, Báo và Đài PT-TH Đà Nẵng;
- Lưu: VT, SXD, ĐTĐT.
|
TM.
ỦY BAN NHÂN DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Lê Quang Nam
|