|
ỦY BAN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
93/2025/QĐ-UBND
|
Đà Nẵng, ngày 20
tháng 12 năm 2025
|
QUYẾT ĐỊNH
BAN HÀNH QUY ĐỊNH MỘT SỐ CHỈ TIÊU ƯỚC TÍNH DOANH THU PHÁT
TRIỂN, CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT CẦN ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP
THẶNG DƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Căn cứ Luật Tổ chức Chính
quyền địa phương số 72/2025/QH15;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số
87/2025/QH15;
Căn cứ Luật Đất đai số
31/2024/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 43/2024/QH15;
Căn cứ Nghị quyết số
202/2025/QH15 ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Quốc hội về việc sắp xếp đơn vị hành
chính cấp tỉnh;
Căn cứ Nghị định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ Quy định về giá đất;
Căn cứ Nghị định số
78/2025/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Ban hành văn bản quy phạm
pháp luật được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 187/2025/NĐ-CP ngày 01 tháng 7
năm 2025 của Chính phủ;
Căn cứ Nghị định số
151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm
quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất
đai;
Căn cứ Nghị định số
226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung
một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
Xét đề nghị của Giám đốc Sở
Nông nghiệp và Môi trường tại Tờ trình số 469/TTr-STNMT ngày 25/11/2025 và kết
quả biểu quyết của các thành viên UBND thành phố bằng Phiếu lấy ý kiến tại phần
mềm lấy ý kiến thành viên UBND thành phố và tại Công văn số 5315/VP-KT ngày
09/12/2025 của Văn phòng UBND thành phố;
Ủy ban nhân dân ban hành Quyết
định quy định một số chỉ tiêu ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển
của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư trên địa bàn thành
phố Đà Nẵng.
Điều 1. Ban
hành kèm theo Quyết định này Quy định một số chỉ tiêu ước tính doanh thu phát
triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp
thặng dư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Điều 2. Hiệu
lực thi hành
1. Quyết định này có hiệu lực
thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.
2. Thay thế Quyết định số
41/2025/QĐ-UBND ngày 16/6/2025 của UBND thành phố Đà Nẵng (cũ) về việc Quy định
một số chỉ tiêu ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất,
khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Điều 3. Quy
định chuyển tiếp
Đối với các phương án giá đất cụ
thể đã được Đơn vị tư vấn triển khai thực hiện và đến ngày Quyết định này có hiệu
lực thi hành nhưng chưa ban hành dự thảo Chứng thư và Báo cáo thuyết minh
phương án giá đất thì tiếp tục thực hiện việc xác định giá đất cụ thể đối với dự
án theo quy định tại Quyết định này.
Điều 4. Giám
đ ốc các Sở: Tài chính, Xây dựng, Công Thương, Nông nghiệp và Môi trường, Khoa
học và Công nghệ, Nội vụ, Văn hóa, Thể thao và Du lịch; Trưởng Thuế thành phố
Đà Nẵng; Trưởng Thống kê thành phố Đ à Nẵng; Chánh Thanh tra thành phố; Trưởng
Ban Quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai thành phố; Trưởng Ban Quản lý Khu Công nghệ
cao và các Khu công nghiệp Đà Nẵng; Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất thành
phố; Chủ tịch UBND các xã, phường, đặc khu; Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị, cá
nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Hồ Kỳ Minh
|
QUY ĐỊNH
MỘT SỐ CHỈ TIÊU ƯỚC TÍNH DOANH THU PHÁT TRIỂN, CHI PHÍ PHÁT
TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT CẦN ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
(Ban hành kèm theo Quyết định số 93/2025/QĐ-UBND ngày 20/12/2025 của Ủy ban
nhân dân thành phố Đà Nẵng)
Điều 1.
Phạm vi điều chỉnh
1. Quy định này quy định về một
số chỉ tiêu ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu
đất cần định giá theo phương pháp thặng dư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng theo
quy định tại điểm đ khoản 2 và điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất, được sửa đổi, bổ sung tại Nghị
định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 của Chính phủ.
2. Quy định này không điều chỉnh
đối với các trường hợp sau:
a) Đối với các Dự án đã có Quyết
định phê duyệt giá đất cụ thể của cấp có thẩm quyền, nhưng có thông báo kết luận
của Ủy ban kiểm tra Trung ương, kết luận của cơ quan Thanh tra, kiểm tra mà phải
xác định lại các phương án giá đất cụ thể.
b) Đối với các Dự án đã được
Đơn vị tư vấn triển khai thực hiện và ban hành dự thảo Chứng thư; Báo cáo thuyết
minh phương án giá đất cụ thể hoặc đã trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tỉnh
Quảng Nam, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thành phố Đà Nẵng trước ngày Quyết
định này có hiệu lực thi hành.
Điều 2. Đối
tượng áp dụng
1. Cơ quan có chức năng quản lý
nhà nước đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định
giá đất cụ thể.
2. Tổ chức tư vấn xác định giá
đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Các tổ chức, cá nhân khác có
liên quan.
Điều 3.
Thời gian bán hàng; Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch
vụ; Tỷ lệ bán hàng; Tỷ lệ lấp đầy; Tỷ lệ diện tích sàn kinh doanh/diện tích sàn
xây dựng để ước tính tổng doanh thu phát triển của khu đất, thửa đất khi áp dụng
phương pháp thặng dư theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 6 Nghị định số
71/2024/NĐ-CP
1. Thời gian bán hàng; thời điểm
bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ bán hàng
a) Thời gian bán hàng; thời điểm
bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được xác định căn cứ vào tiến độ
đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu
tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu
phát triển của dự án.
Trường hợp trong các văn bản về
chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định
phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định cụ thể thời gian bán hàng, thời
điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ hoặc chưa đầy đủ thông tin;
trường hợp điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư kéo dài; giao đất nhiều lần
thì Tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ theo các quy định tại Phụ lục đính
kèm để đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất cụ
thể.
b) Tỷ lệ bán hàng: Theo Phụ lục
đính kèm.
2. Tỷ lệ lấp đầy
a) Tỷ lệ lấp đầy đối với trường
hợp cho thuê đất, thuê mặt bằng sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, văn
phòng, căn hộ cho thuê và các loại hình dịch vụ khác (bao gồm tầng hầm trông giữ
xe, bãi đỗ xe theo quy hoạch được phê duyệt), cụ thể như sau:
Đối với địa bàn các phường: Hải
Châu, Hòa Cường, Thanh Khê, An Khê, An Hải, Sơn Trà: tỷ lệ lấp đầy diện tích
sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo
tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 90% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến
khi hết thời gian thực hiện dự án.
Đối với địa bàn các phường: Hòa
Khánh, Hải Vân, Cẩm Lệ, Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu, Hòa Xuân, Hội An, Hội An
Đông, Hội An Tây: tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên
phát sinh doanh thu là 40%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối
đa là 90% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
Đối với địa bàn các xã, phường,
đặc khu còn lại: tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát
sinh doanh thu là 35%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa
là 85% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
b) Tỷ lệ lấp đầy cho mục đích
khách sạn dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng
- Khách sạn 5 sao (Gồm Khách sạn
nghỉ dưỡng - resort): Tỷ lệ lấp đầy năm đầu tiên đưa vào khai thác là 40%, mỗi
năm tiếp theo tăng 5% cho đến khi đạt tỷ lệ lấp đầy tối đa là 60%.
- Khách sạn 4 sao (Gồm Khách sạn
nghỉ dưỡng - resort): Tỷ lệ lấp đầy năm đầu tiên đưa vào khai thác là 40%, mỗi
năm tiếp theo tăng 5% cho đến khi đạt tỷ lệ lấp đầy tối đa là 55%.
- Khách sạn từ 1-3 sao: Tỷ lệ lấp
đầy năm đầu tiên đưa vào khai thác là 25%, mỗi năm tiếp theo tăng 5% cho đến
khi đạt tỷ lệ lấp đầy tối đa là 40%.
c) Đối với trường hợp kinh
doanh cho thuê kho xưởng, bến bãi, hạ tầng trong các khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu công nghệ thông tin:
- Đối với địa bàn 15 xã, phường:
Hải Châu, Hòa Cường, Thanh Khê, An Khê, An Hải, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Hòa
Khánh, Hải Vân, Liên Chiểu, Cẩm Lệ, Hòa Xuân, Hòa Vang, Hòa Tiến, Bà Nà;
Tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn
kinh doanh, bắt đầu từ năm thứ 2 là 30%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến
khi đạt mức tối đa là 95% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực
hiện dự án.
- Đối với địa bàn 79 xã, phường,
đặc khu còn lại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng:
Tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn
kinh doanh, bắt đầu từ năm thứ 2 là 30%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến
khi đạt mức tối đa là 90% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực
hiện dự án.
đ) Đối với các loại hình dịch vụ
kinh doanh, cho thuê khác: căn cứ tình hình thực tế, Tổ chức thực hiện định giá
đất đề xuất cụ thể tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong Báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét,
quyết định.
3. Tỷ lệ diện tích sàn kinh
doanh/diện tích sàn xây dựng
a) Đối với các Dự án nhà cao tầng
như Dự án căn hộ chung cư, căn hộ khách sạn; Dự án cho thuê văn phòng, sàn
thương mại dịch vụ; căn hộ cho thuê; kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ
dưỡng:
- Trường hợp tại thời điểm xác
định giá đất, dự án chưa được phê duyệt hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế
thi công: diện tích sàn kinh doanh bằng 75% diện tích sàn xây dựng.
- Trường hợp tại thời điểm xác
định giá đất, dự án đã được phê duyệt hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế
thi công.
+ Nếu tỷ lệ diện tích sàn kinh
doanh theo hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế thi công ≥ 75% diện tích sàn
xây dựng: xác định diện tích sàn kinh doanh theo hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ
sơ thiết kế thi công.
+ Nếu tỷ lệ diện tích sàn kinh
doanh theo hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế thi công < 75% diện tích
sàn xây dựng: tính theo tỷ lệ bình quân chung của các dự án là diện tích sàn
kinh doanh bằng 75% diện tích sàn xây dựng.
b) Đối với trường hợp cho thuê
nhà xưởng, nhà kho trong các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; cho thuê
nhà thấp tầng, nhà biệt thự; hoạt động kinh doanh cho thuê chỗ để xe ô tô/giữ
xe ô tô: là 100%
Điều 4. Tỷ
lệ % để xác định chi phí kinh doanh; tỷ lệ % để xác định chi phí lãi vay, lợi
nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh; thời
gian xây dựng, tiến độ xây dựng để ước tính tổng chi phí phát triển của khu đất,
thửa đất khi áp dụng phương pháp thặng dư theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều
6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
1. Tỷ lệ % để xác định chi phí
kinh doanh
a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
bán hàng, phát triển thương hiệu, hỗ trợ chiết khấu bán hàng được xác định bằng
1% trên doanh thu trước thuế của Dự án.
b) Chi phí quản lý vận hành được
tính bằng 10% trên doanh thu trước thuế đối với loại hình cho thuê sàn dịch vụ
- thương mại, văn phòng, giáo dục, y tế, căn hộ cho thuê, cho thuê chỗ để xe/giữ
xe, kinh doanh cho thuê kho, bến bãi trong Khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
c) Riêng đối với loại hình kinh
doanh khách sạn, nghỉ dưỡng không thực hiện theo quy định tại điểm a, điểm b
khoản 1 Điều này mà thực hiện theo quy định sau:
- Đối với địa bàn 18 xã, phường:
Hải Châu, Hòa Cường, Thanh Khê, An Khê, An Hải, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Hòa
Khánh, Hải Vân, Liên Chiểu, Cẩm Lệ, Hòa Xuân, Hòa Vang, Hòa Tiến, Bà Nà, Hội
An, Hội An Đông, Hội An Tây thì tổng chi phí kinh doanh được tính bằng 47% trên
doanh thu trước thuế.
- Đối với 76 xã, phường, đặc
khu còn lại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng: 40% đối với khách sạn có tiêu chuẩn
từ 4 sao trở lên; 30% đối với khách sạn có tiêu chuẩn từ 1 đến 3 sao và loại
hình kinh doanh khu nghỉ dưỡng.
2. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của
nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ
lệ 15% tổng của chi phí quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định số
71/2024/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
theo quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
3. Thời gian xây dựng, tiến độ
xây dựng: Được xác định căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu
tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp
thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án.
Trường hợp trong các văn bản về
chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định
phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định cụ thể thời gian xây dựng, tiến
độ xây dựng hoặc chưa đầy đủ thông tin; trường hợp điều chỉnh tiến độ thực hiện
dự án đầu tư kéo dài; giao đất nhiều lần thì Tổ chức thực hiện định giá đất căn
cứ theo các thông số quy định tại Phụ lục đính kèm để đề xuất cụ thể trong Báo
cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất cụ thể.
Điều 5. Tổ
chức thực hiện
1. Chủ tịch Hội đồng thẩm định
giá đất cụ thể thành phố; Giám đốc các Sở: Tài chính, Xây dựng, Công Thương,
Nông nghiệp và Môi trường, Nội vụ, Khoa học và Công nghệ; Văn hóa, Thể thao và
Du lịch; Trưởng Thuế thành phố; Trưởng Thống kê thành phố; Thanh tra thành phố;
Trưởng Ban Quản lý các Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Quảng Nam; Trưởng
Ban Quản lý Khu Công nghệ cao và các Khu công nghiệp Đà Nẵng; Giám đốc Trung
tâm Phát triển quỹ đất thành phố; Chủ tịch UBND các xã, phường, đặc khu; Chủ tịch
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể các xã, phường, đặc khu và các đơn vị, tổ chức
có liên quan chịu trách nhiệm tổ chức triển khai thực hiện theo chức năng, nhiệm
vụ được giao, lĩnh vực và phạm vi quản lý nhà nước.
2. Tổ chức thực hiện định giá đất
chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thu thập, tổng hợp, phân tích thông
tin, tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất
và tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn định giá đất theo
quy định tại khoản 2 Điều 162 Luật Đất đai năm 2024.
3. Trong quá trình triển khai
thực hiện, trường hợp phát sinh vướng mắc có liên quan, các tổ chức, cá nhân kịp
thời phản ánh về Sở Nông nghiệp và Môi trường để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân
dân thành phố xem xét, bổ sung, sửa đổi cho phù hợp./.