|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH NINH BÌNH
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
142/2025/QĐ-UBND
|
Ninh Bình, ngày
14 tháng 10 năm 2025
|
QUYẾT ĐỊNH
BAN HÀNH QUY ĐỊNH MỘT SỐ CHỈ TIÊU CỤ THỂ KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG
PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGHỊ ĐỊNH SỐ 71/2024/NĐ-CP QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT ĐƯỢC SỬA
ĐỔI, BỔ SUNG TẠI NGHỊ ĐỊNH SỐ 226/2025/NĐ-CP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NINH BÌNH
Căn cứ Luật Tổ chức chính
quyền địa phương số 72/2025/QH15;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Luật số
87/2025/QH15;
Căn cứ Luật Đất đai số
31/2024/QH15 được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi các Luật số 43/2024/QH15, số
47/2024/QH15, số 58/2024/QH15, Luật số 71/2025/QH15, số 84/2025/QH15, số
93/2025/QH15 và số 95/2025/QH15;
Căn cứ Nghị định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Căn cứ Nghị định số
226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều
của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị định số
151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm
quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất
đai.
Theo đề nghị của Giám đốc Sở
Nông nghiệp và Môi trường;
Ủy ban nhân dân ban hành Quyết
định ban hành Quy định một số chỉ tiêu cụ thể khi áp dụng phương pháp định giá
đất theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất được sửa đổi, bổ sung tại
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
Điều 1. Ban
hành kèm theo Quyết định này Quy định một số chỉ tiêu cụ thể khi áp dụng phương
pháp định giá đất theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất được sửa đổi,
bổ sung tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
Điều 2.
1. Quyết
định này có hiệu lực kể từ ngày 24 tháng 10 năm 2025.
2. Các văn bản sau đây hết hiệu
lực kể từ ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành:
a) Quyết định số 33/2024/QĐ-UBND
ngày 01 tháng 8 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Nam về việc ban hành một số
chỉ tiêu cụ thể khi áp dụng phương pháp định giá đất theo Nghị định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ trên địa bàn tỉnh Hà Nam;
b) Quyết định số 48/2025/QĐ-UBND
ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Nam về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của Quy định một số chỉ tiêu cụ thể khi áp dụng phương pháp định
giá đất theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ
trên địa bàn tỉnh Hà Nam ban hành kèm theo Quyết định số 33/2024/QĐ-UBND ngày
01 tháng 8 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Nam;
c) Quyết định số
52/2025/QĐ-UBND ngày 20 tháng 6 năm 2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Nam về việc
bổ sung một số điều của Quy định một số chỉ tiêu cụ thể khi áp dụng phương pháp
định giá đất theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính
phủ trên địa bàn tỉnh Hà Nam ban hành kèm theo Quyết định số 33/2024/QĐ-UBND
ngày 01 tháng 8 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Nam;
d) Quyết định số
94/2024/QĐ-UBND ngày 18 tháng 11 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình
quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa và cách thức
điều chỉnh; một số chỉ tiêu, tỷ lệ áp dụng trong xác định giá đất theo phương
pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Ninh Bình;
đ) Quyết định số
65/2024/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định quy
định một số nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định được
giao tại Nghị định số 71/2024/CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định
về giá đất trên địa bàn tỉnh Nam Định.
3. Quy định chuyển tiếp:
a) Đối với các phương án giá đất
đã có Văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể trước ngày Quyết
định này có hiệu lực thì thực hiện theo phương án đã được Hội đồng thẩm định,
không áp dụng theo quy định tại Quyết định này.
b) Đối với các trường hợp đã
triển khai xác định giá đất cụ thể nhưng chưa có Văn bản thẩm định của Hội đồng
thẩm định giá đất cụ thể trước ngày Quyết định này có hiệu lực thì áp dụng theo
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và quy định tại Quyết định này.
Điều 3. Chánh
Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Thủ trưởng các sở, ngành: Tài chính, Nông nghiệp
và Môi trường, Xây dựng, Tư pháp, Thanh tra tỉnh, Thuế tỉnh; Chủ tịch Ủy ban
nhân dân các xã, phường và Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị có liên quan chịu
trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
Nơi nhận:
- Như Điều 3;
- Website Chính phủ;
- Vụ Pháp chế - Bộ Nông nghiệp và Môi trường;
- Cục KTraVB và QLXLVPHC - Bộ Tư pháp;
- TTTU, TTHĐND tỉnh;
- Chủ tịch, các PCT UBND tỉnh;
- Đoàn ĐBQH và HĐND tỉnh;
- Văn phòng UBND tỉnh: CVP và PCVP;
- Báo và Phát thanh - Truyền hình Ninh Bình;
- Trung tâm Thông tin - Công báo;
- Lưu: VT, VP3, VP4, VP5.
L/VP3/2025/QĐ17
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Nguyễn Anh Chức
|
QUY ĐỊNH
MỘT SỐ CHỈ TIÊU CỤ THỂ KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
THEO NGHỊ ĐỊNH SỐ 71/2024/NĐ-CP QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT ĐƯỢC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG TẠI
NGHỊ ĐỊNH SỐ 226/2025/NĐ-CP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NINH BÌNH
(Kèm theo Quyết định số: /2025/QĐ-UBND ngày tháng 10
năm 2025 của UBND tỉnh Ninh Bình)
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1.
Phạm vi điều chỉnh
Quy định này quy định một số chỉ
tiêu cụ thể khi áp dụng phương pháp định giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy
định về giá đất được sửa đổi bổ sung tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP trên địa bàn
tỉnh Ninh Bình.
Điều 2. Đối
tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng
quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi,
bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định,
thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
2. Tổ chức tư vấn xác định giá
đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Tổ chức, cá nhân khác có
liên quan.
Chương II
MỘT SỐ CHỈ TIÊU KHI ÁP DỤNG
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CĂN CỨ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
Điều 3.
Quy mô dự án và thông số diện tích để xác định doanh thu phát triển
Quy mô diện tích đầu tư xây dựng
được xác định theo các văn bản pháp lý của dự án đã được chấp thuận như: Chấp
thuận chủ trương đầu tư; Quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết và bản vẽ kèm
theo; Quyết định phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng; Thông
báo Kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng và bản vẽ thiết kế kèm
theo; Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc Tờ đo đạc,
chỉnh lý khu đất đã được cơ quan chuyên môn về đo đạc kiểm tra, xác nhận.
Thông số diện tích làm cơ sở
xác định doanh thu phát triển của Dự án căn cứ theo các văn bản và bản vẽ được
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tại thời điểm gần nhất đến thời điểm xác định
giá đất (Quyết định giao đất, cho thuê đất, Quyết định phê duyệt Quy hoạch
chi tiết và bản vẽ kèm theo; Thông báo Kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn
về xây dựng và bản vẽ thiết kế kèm theo...).
Điều 4. Tỷ
lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1. Đối với đất phi nông nghiệp
1.1. Điều chỉnh theo giá trị
tuyệt đối đối với yếu tố về thời hạn sử dụng đất
Điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối
đối với yếu tố khác biệt về thời hạn sử dụng đất trước khi đưa vào điều chỉnh
các yếu tố khác biệt và được thực hiện theo công thức:
Giá đất tài sản so sánh sau điều
chỉnh = Giá đất tài sản so sánh x Ttsđg/Ttsss
Trong đó:
- Ttsđg là thời hạn sử dụng đất
của tài sản định giá
- Ttsss là thời hạn sử dụng đất
của tài sản so sánh
1.2. Điều chỉnh theo tỷ lệ phần
trăm đối với các yếu tố ảnh hưởng giá đất
a) Về vị trí, địa điểm của thửa
đất, khu đất
a1) Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống tương ứng với chênh lệch về khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung
tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công
viên, cây xanh, mặt nước (hồ, sông) khu vui chơi giải trí của thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 20%.
a2) Giá đất theo Bảng giá đất
có hiệu lực áp dụng tại thời điểm định giá: Giá đất tại Bảng giá đất của tài sản
so sánh cao hơn tài sản định giá thì điều chỉnh giảm; Giá đất tại Bảng giá đất
của tài sản so sánh thấp hơn tài sản định giá thì điều chỉnh tăng. Tỷ lệ điều
chỉnh tối đa 20%.
b) Về giao thông
b1) Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa
hè): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về độ rộng đường
của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 20%.
b2) Kết cấu mặt đường: Điều chỉnh
tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với loại kết cấu mặt đường của thửa đất so
sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 10%.
b3) Số mặt đường tiếp giáp: Điều
chỉnh giảm xuống không quá 10% đối với thửa đất so sánh tiếp giáp 02 mặt đường,
không quá 15% đối với thửa đất so sánh tiếp giáp 03 mặt đường so với thửa đất cần
định giá.
c) Diện tích thửa đất
Khi xác định giá đất cho một dự
án hoặc khu đất có nhiều lô đất với các diện tích, kích thước khác nhau thì khi
xác định giá lấy một lô đại diện có diện tích phổ biến nhất cho từng vị trí cụ
thể làm cơ sở xác định giá đất để từ đó đề xuất tính toán cho các lô còn lại có
diện tích tương đồng hoặc tương đối tương đồng.
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống tương ứng với chênh lệch về diện tích của thửa đất so sánh với thửa đất cần
định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 10%.
d) Mặt tiền thửa đất
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống tương ứng với chênh lệch về mặt tiền của thửa đất so sánh với thửa đất cần
định giá.
Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 10%.
đ) Chiều sâu thửa đất
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống tương ứng với chênh lệch về chiều sâu của thửa đất so sánh với thửa đất cần
định giá.
Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 10%.
e) Hình thể thửa đất
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống tối đa 5% đối với thửa đất so sánh có hình thể méo, chéo, nhiều góc, nhiều
cạnh (không bao gồm lô đất có từ 02 cạnh tiếp giáp với đường giao thông trở
lên) so với thửa đất cần định giá.
g) Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống tương ứng với chênh lệch về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chỉ giới
xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn tầng hầm được xây
dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt (nếu có) của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 5%.
h) Điều kiện về cấp thoát nước,
cấp điện
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống căn cứ các yếu tố hạ tầng (cấp thoát nước, cấp điện…) tại thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá.
Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 10%.
i) Hiện trạng môi trường, an
ninh
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống căn cứ các yếu tố môi trường, an ninh tại thửa đất so sánh với thửa đất cần
định giá.
Tỷ lệ điều chỉnh tối đa 10%.
k) Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất tại quy định này, tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ tình hình thực
tế và đặc điểm của từng Dự án để đề xuất bổ sung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
(quy mô, tiện ích,…), cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất
để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
l) Một số yếu tố khác biệt ảnh
hưởng đến thửa đất cần định giá
- Thửa đất cần định giá tiếp
giáp 02 mặt đường thì tăng tối thiểu 10% so với thửa đất thông thường, tiếp
giáp 03 mặt đường thì tăng tối thiểu 15% so với thửa đất thông thường.
- Thửa đất cần định giá có mặt
tiền hướng thẳng điểm cuối đường giao thông (bị đường đâm - không bao gồm vỉa
hè) giảm tối đa 10% so với thửa đất thông thường.
- Thửa đất cần định giá tiếp
giáp hoặc có tầm nhìn chính hướng khu nghĩa trang, nghĩa địa, chùa, đình, đền,
miếu, nhà tang lễ (kể cả khu cây xanh bao quanh nghĩa trang, nghĩa địa,
chùa, đình, đền, miếu, nhà tang lễ) giảm tối đa 10% so với thửa đất thông
thường.
- Thửa đất cần định giá có tầm
nhìn chính hướng Trung tâm thương mại tăng tối thiểu 10% so với thửa đất thông
thường.
- Thửa đất cần định giá hướng
khu cây xanh (khu cây xanh không có đường dạo), tiếp giáp mặt thoáng, tiếp
giáp khu cây xanh (trừ khu cây xanh bao quanh nghĩa trang, nghĩa địa, chùa,
đình, đền, miếu, nhà tang lễ) tăng tối thiểu 5% so với thửa đất thông thường.
- Thửa đất cần định giá có tầm
nhìn chính hướng khu công viên, khu cây xanh, mặt nước (khu cây xanh có đường
dạo) trừ khu cây xanh, mặt nước bao quanh nghĩa trang, nghĩa địa, chùa,
đình, đền, miếu, nhà tang lễ tăng tối thiểu 10% so với thửa đất thông thường.
- Thửa đất cần định giá phía
sau hoặc bên cạnh tiếp giáp đất hạ tầng kỹ thuật (đường phục vụ PCCC, hệ thống
thoát nước…) tăng tối thiểu 2% so với thửa đất thông thường. Trường hợp thửa
đất cần định giá phía sau và bên cạnh tiếp giáp đất hạ tầng kỹ thuật (đường
phục vụ PCCC, hệ thống thoát nước…) tăng tối thiểu 5% so với thửa đất thông
thường.
2. Đối với đất nông nghiệp
a) Năng suất cây trồng, vật
nuôi
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa
20%.
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất,
khu đất (khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm).
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa
30%.
c) Điều kiện giao thông phục vụ
sản xuất, tiêu thụ sản phẩm (độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về
địa hình).
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa
30%.
d) Thời hạn sử dụng đất
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa
20%.
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá đất: Điều kiện canh tác, tưới tiêu, thổ nhưỡng và các yếu tố khác ảnh hưởng
đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập
quán của địa phương.
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Tỷ lệ điều chỉnh tối đa
20%.
Điều 5. Một
số chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển và các yếu tố khác hình thành doanh thu
phát triển
1. Một số chỉ tiêu ước tính chi
phí phát triển và các yếu tố khác hình thành doanh thu phát triển khu đất thực
hiện Khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, Khu dân cư nông thôn (có Phụ lục
I kèm theo).
2. Một số chỉ tiêu ước tính chi
phí phát triển và các yếu tố khác hình thành doanh thu phát triển khu đất thực
hiện Dự án đầu tư phi nông nghiệp (trừ đất ở, dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, dự án đầu tư xây dựng sân
Golf) (có Phụ lục II kèm theo).
3. Một số chỉ tiêu ước tính chi
phí phát triển và các yếu tố khác hình thành doanh thu phát triển khu đất thực
hiện Dự án đầu tư xây dựng sân Golf (có Phụ lục III kèm theo).
4. Một số chỉ tiêu ước tính chi
phí phát triển và các yếu tố khác hình thành doanh thu phát triển khu đất thực
hiện Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công
nghiệp (có Phụ lục IV kèm theo).
Điều 6. Tổ
chức thực hiện
1. Cơ quan Nông nghiệp và Môi
trường, cơ quan có chức năng quản lý đất đai xã, phường căn cứ các chỉ tiêu được
Ủy ban nhân dân tỉnh quy định để tổ chức việc xác định phương án giá đất theo
quy định.
2. Cơ quan, tổ chức cung cấp
thông tin để phục vụ công tác định giá đất phải đảm bảo chính xác và chịu trách
nhiệm trước pháp luật về số liệu do đơn vị mình cung cấp.
3. Tổ chức tư vấn xác định giá
đất chịu trách nhiệm trước pháp luật về tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất tại Điều 4 Quy định này và tính chính xác, trung thực, khách quan của kết
quả tư vấn định giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều 162 Luật
Đất đai năm 2024.
4. Trong quá trình tổ chức thực
hiện, nếu có vướng mắc, các tổ chức, cá nhân kịp thời phản ánh về Sở Nông nghiệp
và Môi trường để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, bổ sung, sửa đổi
theo quy định./.
PHỤ LỤC I
(Kèm
theo Quyết định số: /2025/QĐ-UBND ngày tháng 10 năm
2025 của UBND tỉnh Ninh Bình)
Một số chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển và các yếu
tố khác hình thành doanh thu phát triển khu đất thực hiện Khu đô thị có công
năng phục vụ hỗn hợp, Khu dân cư nông thôn
A. Một số chỉ tiêu ước
tính chi phí phát triển
1. Thời gian xây dựng, tiến
độ xây dựng
1.1. Thời gian xây dựng:
Theo tiến độ thực hiện dự án được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời
thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư.
Trường hợp tiến độ thực hiện dự
án tại mỗi một văn bản nêu trên mà khác nhau thì lựa chọn tại văn bản gần thời điểm
xác định giá đất cụ thể để tính toán trong phương án xác định giá đất cụ thể.
1.2. Tiến độ xây dựng:
Phân bổ đều cho từng năm.
Trường hợp tiến độ xây dựng xác
định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc
quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư thì xác định theo văn bản đó.
2. Chi phí quảng cáo bán
hàng: Bằng 1% doanh thu quy về thời điểm định giá của dự án (không bao gồm
doanh thu từ trông giữ xe ở tầng hầm làm bãi để xe).
3. Chi phí quản lý vận
hành: Bằng 10% doanh thu quy về thời điểm định giá của dự án. Riêng chi phí quản
lý vận hành đối với trông giữ xe bằng 5% doanh thu quy về thời điểm định giá của
dự án.
4. Chi phí lãi vay, lợi
nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: Bằng
15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
B. Các yếu tố khác hình
thành doanh thu phát triển
I. Thời điểm bắt đầu bán
hàng, thời gian bán hàng đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời
thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư.
1. Thời điểm bắt đầu bán
hàng, thời gian bán hàng xác định theo chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực
hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư.
2. Tỷ lệ bán hàng: năm
thứ nhất là 0%, các năm bán hàng còn lại phân bổ đều cho từng năm.
3. Tỷ lệ lấp đầy (cho
thuê văn phòng, thương mại dịch vụ, bãi gửi xe)
+ Trong thời gian xây dựng tỷ lệ
lấp đầy là 0%.
+ Tỷ lệ lấp đầy năm đầu tiên
sau khi kết thúc thời gian xây dựng là 70%, tỷ lệ lấp đầy năm thứ hai là 80%, tỷ
lệ lấp đầy năm thứ ba là 90%, tỷ lệ lấp đầy năm thứ tư và các năm tiếp theo đến
hết thời gian sử dụng đất là 100%.
II. Thời điểm bắt đầu
bán hàng, thời gian bán hàng chưa xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời
thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư
thì thực hiện như sau:
1. Thời điểm bắt đầu bán
hàng: Năm thứ nhất không phát sinh doanh thu, doanh thu phát sinh từ năm thứ
hai.
2. Thời gian bán hàng: Bằng
thời gian xây dựng cộng thêm một năm. Trường hợp dự án Khu đô thị có công năng
phục vụ hỗn hợp quy mô diện tích từ 100 ha trở lên hoặc quy mô dân số từ 10.000
người trở lên hoặc quy mô diện tích sàn xây dựng các căn hộ chung cư từ 500.000
m2 trở lên thì thời gian bán hàng: Bằng thời gian xây dựng cộng thêm hai năm.
3. Tỷ lệ bán hàng: Năm
thứ nhất là 0%, các năm còn lại phân bổ đều cho từng năm.
4. Tỷ lệ lấp đầy (cho
thuê văn phòng, thương mại dịch vụ, bãi gửi xe)
+ Trong thời gian xây dựng tỷ lệ
lấp đầy là 0%.
+ Tỷ lệ lấp đầy năm đầu tiên
sau khi kết thúc thời gian xây dựng là 70%, tỷ lệ lấp đầy năm thứ hai là 80%, tỷ
lệ lấp đầy năm thứ ba là 90%, tỷ lệ lấp đầy năm thứ tư và các năm tiếp theo đến
hết thời gian sử dụng đất là 100%.
PHỤ LỤC II
(Kèm
theo Quyết định số: /2025/QĐ-UBND ngày tháng 10 năm
2025 của UBND tỉnh Ninh Bình)
Một số chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển và các yếu
tố khác hình thành doanh thu phát triển khu đất thực hiện Dự án đầu tư phi nông
nghiệp (trừ đất ở, dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, dự án đầu tư xây dựng sân Golf)
A. Một số chỉ tiêu ước
tính chi phí phát triển
1. Thời gian xây dựng, tiến
độ xây dựng
Thời gian xây dựng: Theo tiến độ
thực hiện dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu
tư.
Tiến độ xây dựng: Phân bổ đều
cho từng năm.
Trường hợp tiến độ xây dựng xác
định trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư thì xác định theo văn bản chấp
thuận chủ trương đầu tư.
2. Chi phí quảng cáo bán
hàng: Bằng 1% doanh thu quy về thời điểm định giá của dự án (không bao gồm
doanh thu từ trông giữ xe).
Đối với khách sạn, biệt thự nghỉ
dưỡng, căn hộ dịch vụ: Tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ mức bình quân của
03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa
đất, khu đất cần định giá hoặc căn cứ số liệu thực tế trên thị trường do Tổ chức
thực hiện định giá điều tra, khảo sát và tình hình thực tế tại địa phương để đề
xuất chi phí quảng cáo bán hàng đối với khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ
dịch vụ trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định
giá đất xem xét, quyết định.
3. Chi phí quản lý vận
hành:
- Đối với loại hình khách sạn,
biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ: Tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ mức
bình quân của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần
nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá hoặc căn cứ số liệu thực tế trên thị
trường do Tổ chức thực hiện định giá điều tra, khảo sát và tình hình thực tế tại
địa phương để đề xuất chi phí quản lý vận hành đối với khách sạn, biệt thự nghỉ
dưỡng, căn hộ dịch vụ trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội
đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
- Đối với loại hình cho thuê
văn phòng, thương mại dịch vụ, kho xưởng, loại hình dịch vụ khác: Chi phí quản
lý vận hành bằng 10% doanh thu quy về thời điểm định giá của dự án. Riêng chi
phí quản lý vận hành đối với trông giữ xe bằng 5% doanh thu quy về thời điểm định
giá của dự án.
4. Chi phí lãi vay, lợi
nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: Bằng
15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
B. Các yếu tố khác hình
thành doanh thu phát triển
1. Thời điểm bắt đầu bán
hàng: Tính từ năm thứ nhất kể từ ngày được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp này doanh thu chỉ phát sinh sau
khi kết thúc thời gian xây dựng.
2. Thời gian bán hàng:
Theo thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất.
3. Tỷ lệ lấp đầy:
a) Đối với trường hợp khách sạn,
biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ
+ Trong thời gian xây dựng tỷ lệ
lấp đầy là 0%.
+ Tỷ lệ lấp đầy năm đầu tiên
sau khi kết thúc thời gian xây dựng và các năm tiếp theo đến hết thời gian sử dụng
đất: Tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư
cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần
định giá hoặc căn cứ số liệu thực tế trên thị trường do Tổ chức thực hiện định
giá điều tra, khảo sát và tình hình thực tế tại địa phương để đề xuất tỷ lệ lấp
đầy đối với khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ trong Báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
b) Đối với trường hợp cho thuê
văn phòng, thương mại dịch vụ, kho xưởng, bãi gửi xe, loại hình dịch vụ khác
không bao gồm các trường hợp quy định tại điểm a nêu trên.
+ Trong thời gian xây dựng tỷ lệ
lấp đầy là 0%.
+ Tỷ lệ lấp đầy năm đầu tiên
sau khi kết thúc thời gian xây dựng là 70%, tỷ lệ lấp đầy năm thứ hai là 80%, tỷ
lệ lấp đầy năm thứ ba là 90%, tỷ lệ lấp đầy năm thứ tư và các năm tiếp theo đến
hết thời gian sử dụng đất là 100%.
PHỤ LỤC III
(Kèm
theo Quyết định số: /2025/QĐ-UBND ngày tháng 10 năm
2025 của UBND tỉnh Ninh Bình)
Một số chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển và các yếu
tố khác hình thành doanh thu phát triển khu đất thực hiện Dự án đầu tư xây dựng
sân Golf
A. Một số chỉ tiêu ước
tính chi phí phát triển
1. Thời gian xây dựng,
tiến độ xây dựng
Thời gian xây dựng: Theo tiến độ
thực hiện dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.
Tiến độ xây dựng: Phân bổ đều
cho từng năm.
Trường hợp tiến độ xây dựng xác
định trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư thì xác định theo văn bản chấp
thuận chủ trương đầu tư.
2. Chi phí quản lý vận
hành:
Chi phí quản lý vận hành bằng
65% doanh thu quy về thời điểm định giá của dự án. (đã bao gồm thuế tiêu thụ
đặc biệt và chi phí quảng cáo bán hàng).
3. Chi phí lãi vay, lợi
nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: Bằng
15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
B. Các yếu tố khác hình
thành doanh thu phát triển
1. Thời điểm bắt đầu bán
hàng: Tính từ năm thứ nhất kể từ ngày được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp này doanh thu chỉ phát sinh sau
khi kết thúc thời gian xây dựng.
Số lượt người chơi:
- Trong thời gian xây dựng số
người chơi bằng 0.
- Năm đầu tiên sau khi kết thúc
thời gian xây dựng (theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền) số người chơi do Tổ chức thực hiện định giá xác định
giá đất điều tra, khảo sát đề xuất báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất xem xét,
thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình UBND tỉnh có thẩm quyết
định.
2. Thời gian bán hàng:
Theo thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất.
PHỤ LỤC IV
(Kèm
theo Quyết định số: /2025/QĐ-UBND ngày tháng 10 năm
2025 của UBND tỉnh Ninh Bình)
Một số chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển và các yếu
tố khác hình thành doanh thu phát triển khu đất thực hiện Dự án xây dựng kinh
doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp
A. Một số chỉ tiêu ước
tính chi phí phát triển
1. Thời gian xây dựng,
tiến độ xây dựng
Thời gian xây dựng: Theo tiến độ
thực hiện dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu
tư.
Tiến độ xây dựng: Phân bổ đều
cho từng năm.
Trường hợp tiến độ xây dựng xác
định trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư thì xác định theo văn bản chấp
thuận chủ trương đầu tư.
2. Chi phí quảng cáo bán
hàng: Bằng 1% doanh thu quy về thời điểm định giá của dự án (không tính
doanh thu từ việc cho thuê lại đất, doanh thu từ phí dịch vụ quản lý và bảo dưỡng
hạ tầng).
3. Chi phí quản lý vận
hành: Bằng 10% doanh thu hàng năm (không tính doanh thu từ việc cho thuê cơ
sở hạ tầng và doanh thu từ việc cho thuê lại đất). Riêng chi phí quản lý vận
hành đối với trông giữ xe bằng 5% doanh thu hàng năm.
4. Chi phí lãi vay, lợi
nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: Bằng
15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
B. Các yếu tố khác hình
thành doanh thu phát triển
I. Thời điểm bắt đầu bán
hàng, thời gian bán hàng đã được xác định trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu
tư.
1. Thời điểm bắt đầu bán
hàng, thời gian bán hàng xác định theo theo văn bản được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.
2. Tỷ lệ bán hàng: Năm thứ
nhất là 0%, các năm bán hàng còn lại phân bổ đều cho từng năm.
3. Tỷ lệ lấp đầy (cho
thuê văn phòng, thương mại dịch vụ, kho xưởng, bãi gửi xe nếu có).
+ Trong thời gian xây dựng tỷ lệ
lấp đầy là 0%.
+ Tỷ lệ lấp đầy năm đầu tiên
sau khi kết thúc thời gian xây dựng là 70%, tỷ lệ lấp đầy năm thứ hai là 80%, tỷ
lệ lấp đầy năm thứ ba là 90%, tỷ lệ lấp đầy năm thứ tư và các năm tiếp theo đến
hết thời gian sử dụng đất là 100%.
II. Trường hợp thời điểm
bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng chưa xác định trong văn bản chấp thuận chủ
trương đầu tư thì thực hiện như sau:
1. Thời điểm bắt đầu bán
hàng: Năm thứ nhất không phát sinh doanh thu, doanh thu phát sinh từ năm thứ
hai.
2. Thời gian bán hàng: Bằng
thời gian xây dựng.
3. Tỷ lệ bán hàng: Năm
thứ nhất là 0%, các năm bán hàng còn lại phân bổ đều cho từng năm.
4. Tỷ lệ lấp đầy (cho
thuê văn phòng, thương mại dịch vụ, kho xưởng, bãi gửi xe nếu có).
+ Trong thời gian xây dựng tỷ lệ
lấp đầy là 0%.
+ Tỷ lệ lấp đầy năm đầu tiên
sau khi kết thúc thời gian xây dựng là 70%, tỷ lệ lấp đầy năm thứ hai là 80%, tỷ
lệ lấp đầy năm thứ ba là 90%, tỷ lệ lấp đầy năm thứ tư và các năm tiếp theo đến
hết thời gian sử dụng đất là 100%.