Nghị định 84/2007/NĐ-CP bổ sung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thu hồi đất thực hiện đất trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư

• Số hiệu: 84/2007/ND-CP
• Loại văn bản: Nghị định
• Nơi ban hành: Chính phủ
• Người ký: Nguyễn Tấn Dũng
• Ngày ban hành: 25/05/2007

CHÍNH PHỦ -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ---------
Số: 84/2007/NĐ-CP	Hà Nội, ngày 25 tháng 5 năm 2007

NGHỊ ĐỊNH

QUY ĐỊNH BỔ SUNG VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THU HỒI ĐẤT, THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT KHIẾU NẠI VỀ ĐẤT ĐAI

CHÍNH PHỦ

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Xét đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ trưởng Bộ Tài chính,

NGHỊ ĐỊNH :

Chương 1:

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

1. Nghị định này quy định bổ sung về một số trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận); về một số trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất; về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ về đất; về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế và việc giải quyết khiếu nại về đất đai.

2. Việc cấp Giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền của người sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai mà không quy định tại Nghị định này thì thực hiện theo các quy định hiện hành.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý đất đai.

2. Người sử dụng đất và tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc sử dụng đất.

Chương 2:

QUY ĐỊNH CỤ THỂ VỀ MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

Điều 3. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai

1. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:

a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a khoản này mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

2. Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức);

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Điều 4. Thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính khi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin giao đất hoặc thuê đất

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm bàn giao đất thực tế.

2. Trường hợp người sử dụng đất đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01 tháng 01 năm 2005 (ngày áp dụng giá đất mới theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - gọi là Nghị định số 188/2004/NĐ-CP) nhưng do cơ quan chức năng chậm làm thủ tục hoặc hướng dẫn lập hồ sơ không đúng quy định, do thay đổi mẫu tờ khai, thay đổi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà làm cho người sử dụng đất phải nộp lại hoặc nộp bổ sung hồ sơ thì nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của người nộp hồ sơ được xác định tại thời điểm đã nộp hồ sơ.

3. Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 trở về sau thì giá đất áp dụng để xác định nghĩa vụ tài chính là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu cơ quan chức năng chậm làm thủ tục hoặc hướng dẫn lập hồ sơ không đúng quy định thì người nộp hồ sơ thực hiện quyền khiếu nại đối với hành vi hành chính gây chậm trễ trong việc xử lý hồ sơ; công chức, viên chức có hành vi gây chậm trễ trong việc xử lý hồ sơ hoặc hướng dẫn lập hồ sơ không đúng quy định thì phải bị xử lý kỷ luật theo quy định tại Điều 175 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP); nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của người nộp hồ sơ được xác định tại thời điểm đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

4. Căn cứ vào Sổ tiếp nhận hồ sơ hoặc giấy biên nhận về tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đã tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm xác nhận bằng văn bản về thời điểm người sử dụng đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định tại khoản 2 Điều này và chuyển cho cơ quan thuế để làm căn cứ tính các khoản thu nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Điều 5. Ghi nợ tiền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP của Chính phủ về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần (gọi là Nghị định số 17/2006/NĐ-CP) và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi “nợ tiền sử dụng đất” trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị được ghi nợ kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải trả theo giá đất tại thời điểm trả nợ và được xóa “nợ tiền sử dụng đất” đã ghi trên Giấy chứng nhận.

2. Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi là Nghị định số 198/2004/NĐ-CP) thì người sử dụng đất trả nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 5 của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP đối với trường hợp đã ghi nợ trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì người sử dụng đất trả nợ tiền sử dụng đất theo số tiền nợ đã ghi trên Giấy chứng nhận.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ.

Điều 6. Bổ sung thủ tục về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất có tài sản gắn liền với đất là công sản

Đối với đất có tài sản gắn liền với đất là công sản thuộc phạm vi quản lý của các cơ quan nhà nước ở Trung ương và các doanh nghiệp nhà nước thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau khi có thoả thuận bằng văn bản của Bộ Tài chính về việc cho phép chuyển công năng sử dụng của công sản đó sang sử dụng vào mục đích khác.

Điều 7. Miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng khi cấp Giấy chứng nhận

Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với Cách mạng.

Điều 8. Cấp Giấy chứng nhận đối với đất sản xuất nông nghiệp

1. Trường hợp đã thực hiện xong phương án cuối cùng của việc "dồn điền, đổi thửa" đối với đất sản xuất nông nghiệp thì Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) thực hiện việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trước đây cho nhiều thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận cho từng thửa đất phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 48 của Luật Đất đai.

2. Trường hợp những nơi chưa thực hiện xong phương án cuối cùng của việc "dồn điền, đổi thửa" đối với đất sản xuất nông nghiệp, nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có yêu cầu thì Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp chung một Giấy chứng nhận cho các thửa đất thuộc quyền sử dụng của cùng hộ gia đình, cá nhân đó; sau khi thực hiện xong phương án cuối cùng của việc "dồn điền, đổi thửa" thì việc cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều này.

Điều 9. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng trang trại tại khu vực nông thôn

1. Khi được cấp Giấy chứng nhận cho đất trang trại tại khu vực nông thôn thì người sử dụng đất trang trại không phải nộp tiền sử dụng đất cho việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối sang đất nông nghiệp khác trong các trường hợp sau đây:

a) Xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;

b) Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

c) Xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống;

d) Xây dựng kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp phục vụ tại chỗ cho trang trại.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm không phải là đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất nông nghiệp khác quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này hoặc chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước sang xây dựng cơ sở ươm tạo giống lúa thì người sử dụng đất trang trại thực hiện đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 36 của Luật Đất đai.

Điều 10. Cấp Giấy chứng nhận đối với đất do cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng

1. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với cộng đồng dân cư thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều 135 và Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP .

2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với cơ sở tôn giáo thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với tổ chức quy định tại Điều 137 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP .

3. Đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện và đất do cơ sở tôn giáo sử dụng quy định tại khoản 1 Điều 99 của Luật Đất đai (kể cả trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trước ngày 01 tháng 7 năm 2004) nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận, được sử dụng theo chế độ sử dụng đất tương ứng với mục đích đó như đối với hộ gia đình, cá nhân, được chuyển mục đích sử dụng đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện của cơ sở tôn giáo mà không phải là đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 11. Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP.

2. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất ở mà các bên đã lập xong hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền nhưng người chuyển quyền sử dụng đất không nộp Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai (gọi là giấy tờ về quyền sử dụng đất) để làm thủ tục chuyển quyền thì thực hiện như sau:

a) Người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ gồm đơn xin cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận; nơi nộp hồ sơ thực hiện theo quy định tại Điều 122 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ;

b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, thông báo bằng văn bản cho người chuyển quyền, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc hủy các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa được giao cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp chuyển quyền toàn bộ diện tích đất; về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền một phần diện tích đất; trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên báo địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng báo do người xin cấp Giấy chứng nhận trả);

c) Sau thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 135 hoặc Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở; Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định huỷ Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển quyền nếu bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận; nếu bên chuyển quyền nộp Giấy chứng nhận thì chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 của Luật Đất đai.

Điều 12. Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp cá nhân sử dụng đất chết trước khi trao Giấy chứng nhận

Trường hợp người đứng tên nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận chết trước khi trao Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện để hủy Giấy chứng nhận đã ký và thông báo cho người được thừa kế bổ sung hồ sơ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 151 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP để được cấp Giấy chứng nhận.

Điều 13. Giấy chứng nhận trong trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

1. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong Điều này gọi chung là quyền sử dụng đất) đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai và khoản 2 Điều 126 của Luật Nhà ở (trong Điều này gọi chung là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam) thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng thực hiện theo quy định tại Điều 148 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP , trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai và khoản 2 Điều 126 của Luật Nhà ở; trình tự, thủ tục tặng cho thực hiện theo quy định tại Điều 152 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP , trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để cập nhật vào sổ địa chính và theo dõi.

2. Trường hợp trong số những người cùng nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để cập nhật vào sổ địa chính và theo dõi.

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 và khoản 2 Điều này được ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định của pháp luật khác có liên quan.

Điều 14. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều này, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được xử lý theo quy định sau:

a) Tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với đất thuộc vùng đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là quy hoạch) được xét duyệt mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đó và chưa có quyết định thu hồi đất trong trường hợp đất phải thu hồi thì được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP .

Trường hợp đất có công trình xây dựng (không phải nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp.

Đối với phần diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Trường hợp tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mà chưa có quy hoạch được xét duyệt thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này;

c) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có văn bản về chủ trương thu hồi đất theo quy định tại Điều 49 của Nghị định này thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này;

d) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và đã có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản theo quy định tại Điều 49 Nghị định này thì người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất;

đ) Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt điều chỉnh mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất phù hợp với quy hoạch điều chỉnh đó hoặc trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy quy hoạch thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều này, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng.

Đối với đất nông nghiệp trên cùng thửa đất có nhà ở mà không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận như trường hợp quy định tại điểm a khoản này.

3. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa cũng được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này):

a) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;

b) Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;

c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc;

d) Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 15 Nghị định này.

Điều 15. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này, nay Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt hoặc chưa có quy hoạch được xét duyệt tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau đây:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở thực tế ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm b khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có công trình xây dựng (không phải là nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ; giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại;

c) Đối với phần diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định này.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp nhưng không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch hoặc tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có các hành vi vi phạm được quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất đó không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Nhà nước không công nhận quyền sử dụng đất, không cấp Giấy chứng nhận và thu hồi toàn bộ diện tích đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau.

Điều 16. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất đã được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất

Đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng người đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau đây:

1. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được giao và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thực hiện như sau:

a) Đối với diện tích đất được giao thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Đối với diện tích đất được giao làm đất ở trong hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất; đối với diện tích đất còn lại đã có nhà ở (nếu có) thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ; đối với diện tích còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP .

Điều 17. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

2. Thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận; việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Điều 18. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế với số liệu diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp theo số liệu diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất không được truy nhận số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) đối với phần diện tích ít hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.

2. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định sau:

a) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề mà diện tích đo đạc thực tế khi cấp Giấy chứng nhận nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp theo diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nhiều hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất;

b) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì Giấy chứng nhận được cấp cho toàn bộ diện tích đo đạc thực tế của thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích chênh lệch theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do lấn, chiếm thì xử lý theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 14 hoặc khoản 2 Điều 15 Nghị định này.

Điều 19. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đối với thửa đất

1. Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:

a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất và trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ;

b) Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì phải có thêm văn bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP .

2. Việc tách thửa, hợp thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập một (01) bộ hồ sơ nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường nếu là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu là hộ gia đình, cá nhân;

b) Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (gọi chung là cơ quan Tài nguyên và Môi trường) có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

c) Đối với trường hợp hợp thửa không phải trích đo địa chính thì ngay trong ngày nhận được hồ sơ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp.

Đối với trường hợp tách thửa hoặc trường hợp hợp thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách hoặc mới hợp thửa, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp;

d) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới; Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới trong trường hợp được ủy quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới trong trường hợp không được ủy quyền;

đ) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường trực thuộc;

e) Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu Giấy chứng nhận đã ký, bản chính Giấy chứng nhận đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.

3. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì căn cứ quyết định thu hồi đất, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện việc tách thửa theo quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 2 Điều này.

Điều 20. Việc sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận đối với đất dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau

1. Việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được thực hiện như sau:

a) Đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng thì Chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Đối với từng phần diện tích đất phù hợp mục đích sử dụng được xác định trong dự án đầu tư thì Chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP hoặc nộp tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

2. Trong trường hợp diện tích đất để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn và khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng thửa đất phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt và theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 21. Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật

1. Trường hợp có văn bản của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

2. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tự kiểm tra và phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì có trách nhiệm thông báo bằng văn bản tới cơ quan thanh tra cùng cấp để thẩm tra; Thanh tra cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp, Thanh tra cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp. Nếu qua thẩm tra có kết luận là Giấy chứng nhận cấp trái pháp luật thì cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

3. Trường hợp tổ chức, công dân phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận. Cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP , các khoản 1, 2 và 3 Điều này chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành.

Chương 3:

QUY ĐỊNH CỤ THỂ VỀ XỬ LÝ ĐỐI VỚI MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP CÓ THAY ĐỔI VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Điều 22. Quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Tổ chức kinh tế, cá nhân thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm được cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người thuê tài sản phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 23. Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài chuyển thành tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài

1. Trường hợp tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài chuyển thành tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài thì diện tích đất đã góp vốn vào liên doanh phải chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất và được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

2. Thời hạn thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này được xác định như sau:

a) Trường hợp đất đã góp vào liên doanh là đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn thuê đất là bảy mươi (70) năm, kể từ ngày tổ chức kinh tế liên doanh chuyển thành tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài;

b) Trường hợp đất đã góp vào liên doanh là đất được sử dụng có thời hạn thì thời hạn thuê đất là thời gian còn lại của thời hạn sử dụng đất đã góp vào liên doanh.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn việc xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai trong trường hợp tổ chức kinh tế liên doanh chuyển thành tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài.

Điều 24. Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, của tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài trong trường hợp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư

1. Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài (trong Điều này gọi chung là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) được nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước trong các trường hợp sau đây:

a) Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 35 Nghị định này;

b) Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao;

c) Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn;

d) Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh;

đ) Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án.

2. Việc nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo các quy định sau:

a) Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sử dụng đất được tính chung trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài lập thủ tục thuê đất của Nhà nước nhưng không phải trả tiền thuê đất;

b) Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất thuê của Nhà nước hoặc đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất không được tính trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài lập thủ tục thuê đất của Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Trường hợp đất của dự án đã nhận chuyển nhượng theo quy định tại điểm a khoản này có nguồn gốc là đất được sử dụng có thời hạn thì thời hạn thuê đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là thời gian còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng; trường hợp đất có nguồn gốc là đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn thuê đất là bảy mươi (70) năm kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng dự án được ký kết và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá bảy mươi (70) năm; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn.

3. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án xây dựng kinh doanh nhà ở của tổ chức kinh tế trong nước đã được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài và đã nộp tiền sử dụng đất mà khoản tiền đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì khi bán nhà ở không phải nộp cho Nhà nước số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất quy định tại khoản 2 Điều 81 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài.

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn việc thực hiện các quy định tại Điều này.

Điều 25. Xử lý quyền sử dụng đất đối với đất do doanh nghiệp nhà nước đã góp vốn vào tổ chức kinh tế liên doanh mà doanh nghiệp đó đang thực hiện cổ phần hoá

1. Trường hợp doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chưa trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền đã trả để được giao, được thuê hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không đưa giá trị quyền sử dụng đất đã góp vốn vào cổ phần hoá doanh nghiệp; giá trị quyền sử dụng đất đã góp vốn trước khi cổ phần hóa được coi như phần vốn của Nhà nước góp vào tổ chức kinh tế liên doanh.

2. Trường hợp doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền đã trả để được giao, được thuê hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sử dụng đất đã góp vốn được đưa vào cổ phần hoá doanh nghiệp.

Điều 26. Xử lý quyền sử dụng đất của Hợp tác xã phi nông nghiệp do xã viên góp đất nhưng đã chuyển sang thuê đất của Nhà nước

Trường hợp Hợp tác xã phi nông nghiệp đang sử dụng đất mà đất đó do xã viên góp vào Hợp tác xã nhưng đã chuyển sang thuê đất theo Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Nghị định số 85/CP ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì nay không phải thuê đất của Nhà nước. Hợp tác xã có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định khoản 1 và khoản 2 Điều 110 của Luật Đất đai. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm huỷ hợp đồng thuê đất đã ký với Hợp tác xã và chỉnh lý Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận cho Hợp tác xã.

Điều 27. Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất đối với trường hợp thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê

1. Nhà đầu tư là tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để cho thuê.

2. Nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để cho thuê.

Điều 28. Quyền lựa chọn hình thức nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

1. Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng thì được lựa chọn một trong hai hình thức sau:

a) Sử dụng đất dưới hình thức coi như được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trong trường hợp này, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất để được chuyển mục đích sử dụng đất và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 của Luật Đất đai;

b) Sử dụng đất dưới hình thức thuê đất của Nhà nước. Trong trường hợp này, nhà đầu tư phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 111 của Luật Đất đai; có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai trong thời hạn đã trả trước tiền thuê đất quy định tại điểm b khoản 2 Điều này đối với trường hợp số tiền thuê đất đã trả trước cho thời gian từ năm (05) năm trở lên.

2. Khoản tiền nhà đầu tư thực tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xử lý như sau:

a) Được trừ vào số tiền sử dụng đất để được chuyển mục đích sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước để được sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

b) Được coi là khoản tiền thuê đất mà nhà đầu tư đã trả trước cho Nhà nước để được thuê đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

3. Khoản tiền mà nhà đầu tư đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều này được xác định trên cơ sở giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường nhưng không được vượt quá số tiền phải bồi thường, hỗ trợ về đất tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

4. Khoản tiền thực tế mà nhà đầu tư đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều này được tính vào chi phí đầu tư dự án của nhà đầu tư.

5. Việc định giá đất đối với đất mà nhà đầu tư đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và định giá đất để giao đất, cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện dưới hình thức thuê dịch vụ tư vấn của các tổ chức tư vấn về giá đất được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật và do Sở Tài chính thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

6. Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn việc thực hiện các quy định tại Điều này.

Điều 29. Thời hạn sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp được sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

Đất phi nông nghiệp được sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 của tổ chức kinh tế do được giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không phải do Nhà nước giao, cho thuê thì nay tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích phi nông nghiệp, không phải nộp tiền sử dụng đất khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, được bồi thường về đất theo giá đất ở khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều 30. Thời hạn sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP thì được sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, không phải nộp tiền sử dụng đất khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, được bồi thường về đất theo giá đất ở khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều 31. Quy định chi tiết về việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

1. Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự (sau đây gọi chung là thế chấp bằng quyền sử dụng đất).

2. Việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Trường hợp hồ sơ đăng ký thế chấp nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đó có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau ba (03) giờ chiều thì thực hiện thủ tục đăng ký chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo;

b) Trường hợp hồ sơ đăng ký thế chấp nộp tại Ủy ban nhân dân xã thì cán bộ địa chính xã (được ủy quyền của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) có trách nhiệm kiểm tra, nếu hồ sơ thế chấp hợp lệ thì làm thủ tục đăng ký thế chấp, ký xác nhận và đóng dấu của Ủy ban nhân dân xã ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo.

3. Việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa có Giấy chứng nhận nhưng có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp.

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này.

Điều 32. Đất có dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trong Điều này gọi là nhà đầu tư nước ngoài) được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần hoặc tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá.

2. Thời hạn thuê đất trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này là bảy mươi (70) năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá bảy mươi (70) năm; nhà đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn. Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thuê đất, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất và thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều này.

Chương 4:

QUY ĐỊNH CỤ THỂ ĐỐI VỚI MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT VÀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Điều 33. Thu hồi đất tại khu vực giáp ranh giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh

Khi thu hồi đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định không chỉ căn cứ vào điều kiện kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng tại khu vực giáp ranh mà còn phải căn cứ vào điều kiện kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng chung và khả năng thu hút đầu tư của từng địa phương đối với khu vực giáp ranh đó.

Điều 34. Thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng, khu dân cư, phát triển kinh tế trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn

1. Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng trong các trường hợp sau đây:

a) Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư;

b) Dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.

2. Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Các dự án trong khu đô thị hiện có được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư đối với từng dự án;

b) Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Các dự án trong khu dân cư nông thôn hiện có, khu dân cư nông thôn mở rộng hoặc khu dân cư nông thôn xây dựng mới được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc thực hiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

Điều 35. Thu hồi đất để xây dựng các khu kinh doanh tập trung có cùng chế độ sử dụng đất

1. Các khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 40 và khoản 1 Điều 90 của Luật Đất đai bao gồm:

a) Khu thương mại - dịch vụ tổng hợp với nhiều loại hình mua bán, dịch vụ và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh;

b) Khu du lịch có mối liên kết về kết cấu hạ tầng, về loại hình kinh doanh và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh (không bao gồm khu du lịch sinh thái);

c) Khu vui chơi giải trí ngoài trời phục vụ rộng rãi các đối tượng thuộc mọi lứa tuổi với nhiều loại hình vui chơi, giải trí có đông người tham gia và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh;

d) Khu chăn nuôi gia súc, gia cầm tập trung theo hình thức chăn nuôi công nghiệp, có hạ tầng đồng bộ và có nhiều chủ thể đầu tư chăn nuôi.

2. Khu kinh doanh quy định tại khoản 1 Điều này phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Đã thể hiện trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

b) Đã có chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ hoặc đã có quyết định đầu tư của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc đã thể hiện trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

c) Không bố trí đất ở, nhà ở; không bố trí xen lẫn với đất ở, nhà ở.

3. Dự án đầu tư các khu kinh doanh quy định tại khoản 1 Điều này thuộc diện thu hồi đất để giao hoặc cho nhà đầu tư thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng các khu kinh doanh tập trung quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện như đối với khu công nghiệp theo quy định tại Điều 84 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và khoản 7 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP .

Điều 36. Thu hồi đất đối với trường hợp sử dụng đất do Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế giao lại hoặc cho thuê

Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế có trách nhiệm thu hồi đất đã giao lại hoặc cho thuê theo quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 2 Điều 92 của Luật Đất đai trong các trường hợp sau đây:

1. Người sử dụng đất được Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế giao lại đất hoặc cho thuê đất mà đã hết thời hạn sử dụng đất nhưng không được gia hạn sử dụng đất.

2. Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

3. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất theo quy định tại khoản 8 Điều 38 của Luật Đất đai.

4. Người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại các khoản 3, 4, 5, 6, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai.

Điều 37. Thu hồi đất hoặc gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 12 Điều 38 của Luật Đất đai

1. Trong thời hạn không quá sáu (06) tháng kể từ ngày hết thời hạn theo quy định tại khoản 12 Điều 38 của Luật Đất đai, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải quyết định thu hồi đất đối với trường hợp không được gia hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, kể cả Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế, chỉ được cho phép gia hạn sử dụng đất khi được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đầu tư đối với đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm theo quy định tại khoản 12 Điều 38 của Luật Đất đai trong trường hợp nhà đầu tư gặp khó khăn do thiên tai, tai nạn, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế tài chính và các nguyên nhân bất khả kháng khác làm ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ triển khai dự án.

Điều 38. Thu hồi đất trong trường hợp đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Điều 39. Thu hồi đất trong trường hợp người đang sử dụng đất không có các quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Trường hợp dự án đầu tư thuộc diện chủ đầu tư phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất về việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà người đang sử dụng đất không có các quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi để giao hoặc cho nhà đầu tư thuê.

Điều 40. Thu hồi đất trong trường hợp đất thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đã chủ động đề nghị và được phép thỏa thuận nhưng không đạt được sự thoả thuận với người sử dụng đất

1. Đất dự án phát triển kinh tế thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đề nghị và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phương thức tự thoả thuận với những người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng sau một trăm tám mươi (180) ngày, kể từ ngày có văn bản chấp thuận mà còn người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu hồi.

2. Việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện như sau:

a) Tranh chấp hợp đồng thỏa thuận về quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự;

b) Khiếu nại của người sử dụng đất đối với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính trong thu hồi đất thực hiện theo quy định tại Điều 138 của Luật Đất đai, Điều 63 và Điều 64 Nghị định này và quy định giải quyết khiếu nại tại Nghị định số 136/2006/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Khiếu nại, tố cáo và các luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Khiếu nại, tố cáo (gọi là Nghị định số 136/2006/NĐ-CP).

Điều 41. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp trong trường hợp nhà đầu tư thoả thuận với người sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân các cấp, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ được giao, có trách nhiệm sau đây:

a) Chỉ đạo việc cung cấp các văn bản về chính sách, pháp luật, các hồ sơ về thửa đất có liên quan đến việc thoả thuận;

b) Chủ trì việc tiến hành thoả thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất nếu có đề nghị của một hoặc các bên có liên quan;

c) Chỉ đạo việc thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng, thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

2. Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan nhà nước không được ra quyết định thu hồi đất hoặc thực hiện các biện pháp không phù hợp với quy định của pháp luật để can thiệp vào việc thoả thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất trong trường hợp đất không thuộc diện thu hồi.

Điều 42. Quyền tự đầu tư trên đất đang sử dụng trong trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở

1. Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở mà người đang sử dụng đất (hoặc nhiều người đang sử dụng đất liền kề nhau) có đơn xin đầu tư và có đủ các điều kiện sau đây thì được quyền tự đầu tư hoặc được chọn tổ chức, cá nhân để góp vốn lập dự án đầu tư:

a) Có diện tích đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng, phù hợp với quy mô công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Có dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Có đủ khả năng để thực hiện dự án đầu tư bảo đảm đạt yêu cầu và tiến độ theo dự án đã được chấp thuận.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn việc tự đầu tư trên đất đang sử dụng thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở.

Điều 43. Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư khi Nhà nước thu hồi đất

Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư được hỗ trợ về đất theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (gọi là Nghị định số 197/2004/NĐ-CP) bao gồm các trường hợp sau:

1. Diện tích được hỗ trợ là toàn bộ diện tích đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thuộc phạm vi các khu vực sau:

a) Trong phạm vi địa giới hành chính phường;

b) Trong phạm vi khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; trường hợp khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn chưa có quy hoạch được xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư.

2. Đối với diện tích đất vườn, ao thực tế đang sử dụng trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ, nhà ở dọc kênh mương, nhà ở dọc tuyến đường giao thông không thuộc các khu vực quy định tại khoản 1 Điều này thì diện tích đất được tính để hỗ trợ bằng tiền của mỗi thửa không vượt quá năm (05) lần hạn mức diện tích giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.

3. Đối với diện tích đất thuộc thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới các khu vực quy định tại khoản 1 Điều này thì diện tích được tính để hỗ trợ bằng tiền của mỗi thửa đất không vượt quá năm (05) lần hạn mức diện tích giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể diện tích đất được tính để hỗ trợ bằng tiền đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Điều 44. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Trường hợp thu hồi đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

b) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở) và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

c) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ;

d) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được hỗ trợ về đất hoặc được giải quyết nhà tái định cư theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

2. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa mà được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp cũng được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với đất ở theo hạn mức quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

Điều 45. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Trường hợp thu hồi đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. Đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

b) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải là đất ở) và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

c) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ;

d) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP .

2. Đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc được giao đất, thuê đất không đúng thẩm quyền không được bồi thường về đất khi thu hồi đất.

Điều 46. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận

Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định sau:

1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.

2. Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ về đất như sau:

a) Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai;

b) Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP .

Điều 47. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được bồi thường theo quy định sau:

1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

4. Không bồi thường về đất đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có.

Điều 48. Bồi thường bằng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp trong trường hợp không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng mà không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch.

Mức đất được giao do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khả năng quỹ đất và mức đất bị thu hồi của từng hộ gia đình, cá nhân để quy định.

Giá đất ở được giao bằng giá loại đất nông nghiệp tương ứng đã thu hồi cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khu dân cư nhưng không cao hơn giá đất ở có điều kiện tương ứng tại thời điểm thu hồi đất đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố.

Chương 5:

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÀ THỰC HIỆN VIỆC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯKHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Điều 49. Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất

1. Việc xác định chủ trương thu hồi đất (đối với trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch) hoặc ra văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư (đối với trường hợp thu hồi đất theo dự án) được thực hiện dựa vào các căn cứ sau đây:

a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng;

Đối với dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì nhu cầu sử dụng đất được xác định theo quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền; đối với dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước thì nhu cầu sử dụng đất được xác định theo văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ; đối với dự án xây dựng cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất được xác định theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

c) Các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, c, d, e, g và h khoản 1 và các điểm a, c và d khoản 2 Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP , khoản 3 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP , Điều 34 và Điều 35 Nghị định này.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành văn bản về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm chỉ đạo phổ biến rộng rãi chủ trương thu hồi đất, các quy định về thu hồi đất, về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm niêm yết công khai chủ trương thu hồi đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi, thông báo rộng rãi trên hệ thống đài truyền thanh cấp xã (ở những nơi có hệ thống truyền thanh).

Điều 50. Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

1. Căn cứ vào văn bản của Ủy ban nhân dân nêu tại khoản 2 Điều 49 Nghị định này, cơ quan Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng cấp thực hiện hoặc trực tiếp thực hiện (đối với nơi chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) việc chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi theo quy định sau đây:

a) Chỉnh lý bản đồ địa chính cho phù hợp với hiện trạng và làm trích lục bản đồ địa chính đối với những nơi đã có bản đồ địa chính chính quy hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính chính quy;

b) Hoàn chỉnh và trích sao hồ sơ địa chính (sổ địa chính) để gửi cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Lập danh sách các thửa đất bị thu hồi với các nội dung: số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, tên người sử dụng đất, diện tích của phần thửa đất có cùng mục đích sử dụng, mục đích sử dụng đất.

2. Đối với khu đất phải trích đo địa chính thì Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất thuộc khu vực phải thu hồi đất về việc đo địa chính. Người sử dụng đất có trách nhiệm chấp hành, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đo đạc xác định hiện trạng thửa đất.

3. Kinh phí chi cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích đo địa chính, trích sao hồ sơ địa chính do chủ đầu tư dự án chi trả đối với trường hợp thu hồi đất theo dự án, do Tổ chức phát triển quỹ đất chi trả đối với trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch.

Điều 51. Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng (có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư) lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (sau đây gọi là phương án tổng thể) trên cơ sở số liệu, tài liệu hiện có do cơ quan Tài nguyên và Môi trường cung cấp và nộp một (01) bộ tại Sở Tài chính hoặc Phòng Tài chính (gọi chung là cơ quan Tài chính) để thẩm định. Phương án tổng thể có các nội dung chính sau:

a) Các căn cứ để lập phương án;

b) Số liệu tổng hợp về diện tích các loại đất, hạng đất đối với đất nông nghiệp, số tờ bản đồ, số thửa; giá trị ước tính của tài sản hiện có trên đất;

c) Số liệu tổng hợp về số hộ, số nhân khẩu, số lao động trong khu vực thu hồi đất, trong đó nêu rõ số lao động phải chuyển đổi nghề nghiệp, số hộ phải tái định cư;

d) Dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ và dự kiến địa điểm, diện tích đất khu vực tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, phương thức tái định cư;

đ) Dự kiến biện pháp trợ giúp giải quyết việc làm và kế hoạch đào tạo chuyển đổi ngành nghề;

e) Danh mục các công trình và quy mô các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư phải di dời và dự kiến địa điểm để di dời;

g) Số lượng mồ mả phải di dời và dự kiến địa điểm để di dời;

h) Dự toán kinh phí thực hiện phương án;

i) Nguồn kinh phí thực hiện phương án;

k) Tiến độ thực hiện phương án.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận được phương án tổng thể, cơ quan Tài chính chủ trì phối hợp với cơ quan Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan có liên quan tiến hành thẩm định phương án và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xét duyệt.

3. Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan Tài chính, Ủy ban nhân dân đã có chủ trương thu hồi đất hoặc chấp thuận về địa điểm đầu tư có trách nhiệm xem xét, ký quyết định xét duyệt phương án tổng thể.

Điều 52. Thông báo về việc thu hồi đất

1. Sau khi phương án tổng thể được xét duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thông báo cho người đang sử dụng đất biết lý do thu hồi đất; dự kiến về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; biện pháp chuyển đổi ngành nghề, giải quyết việc làm; thời gian di chuyển và bàn giao đất bị thu hồi được nêu trong phương án tổng thể.

2. Người sử dụng đất có quyền căn cứ vào quy định của pháp luật để nhận xét, đề đạt hoặc yêu cầu Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng giải thích về những nội dung đã được thông báo quy định tại khoản 1 Điều này.

Điều 53. Quyết định thu hồi đất

1. Việc ra quyết định thu hồi đất được thực hiện như sau:

a) Sau hai mươi (20) ngày, kể từ ngày thông báo quy định tại khoản 1 Điều 52 Nghị định này, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất;

b) Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp, Ủy ban nhân dân có trách nhiệm xem xét, ký quyết định thu hồi đất;

c) Trường hợp khu đất bị thu hồi vừa có thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, vừa có thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thu hồi chung đối với toàn bộ các thửa đất trên khu đất và ra quyết định thu hồi đối với từng thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của mình;

d) Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi chung của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại điểm c khoản này, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi từng thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của mình.

2. Quyết định thu hồi đất bao gồm:

a) Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành về việc thu hồi chung đối với toàn bộ các thửa đất của khu đất có nội dung bao gồm tổng diện tích đất thu hồi, tên, địa chỉ của người sử dụng đất và danh sách các thửa đất bị thu hồi;

b) Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo thẩm quyền ban hành về việc thu hồi đất đối với từng thửa đất có nội dung bao gồm tên, địa chỉ người bị thu hồi đất; số tờ bản đồ hoặc số của bản trích đo địa chính, số thửa, loại đất, diện tích (tính theo hồ sơ địa chính hoặc số liệu diện tích chính thức được xác định lại trong quá trình lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng).

3. Quyết định thu hồi đất phải được gửi đến người có đất bị thu hồi và được niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi trong suốt thời gian kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã nhận được quyết định đến thời điểm kết thúc việc thu hồi.

Điều 54. Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất

1. Việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều 138 của Luật Đất đai, Điều 63 và Điều 64 Nghị định này và quy định giải quyết khiếu nại tại Nghị định số 136/2006/NĐ-CP

2. Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng thực hiện quyết định thu hồi đất; cơ quan nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi đất phải có quyết định hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi đất gây ra (nếu có). Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là đúng pháp luật thì người có đất bị thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất.

Điều 55. Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai

Sau khi có quyết định thu hồi đất, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thực hiện việc kê khai, kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất và xác định nguồn gốc đất đai theo trình tự, thủ tục sau đây:

1. Người bị thu hồi đất kê khai theo mẫu tờ khai do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phát và hướng dẫn; tờ khai phải có các nội dung chủ yếu sau:

a) Diện tích, loại đất (mục đích sử dụng đất), nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng, loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Số lượng nhà, loại nhà, cấp nhà, thời gian đã sử dụng và các công trình khác xây dựng trên đất; số lượng, loại cây, tuổi cây đối với cây lâu năm; diện tích, loại cây, năng suất, sản lượng đối với cây hàng năm; diện tích, năng suất, sản lượng nuôi trồng thủy sản, làm muối;

c) Số nhân khẩu (theo đăng ký thường trú, tạm trú dài hạn tại địa phương), số lao động chịu ảnh hưởng do việc thu hồi đất gây ra (đối với khu vực nông nghiệp là những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trên thửa đất bị thu hồi; đối với khu vực phi nông nghiệp là những người có hợp đồng lao động mà người thuê lao động có đăng ký kinh doanh); nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp (nếu có);

d) Số lượng mồ mả phải di dời.

2. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc kiểm tra xác định nội dung kê khai và thực hiện kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác định nguồn gốc đất đai theo trình tự sau:

a) Kiểm tra tại hiện trường về diện tích đất đối với trường hợp có mâu thuẫn, khiếu nại về số liệu diện tích; kiểm đếm tài sản bị thiệt hại và so sánh với nội dung người sử dụng đất đã kê khai. Việc kiểm tra, kiểm đếm tại hiện trường phải có sự tham gia của đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và người có đất bị thu hồi. Kết quả kiểm đếm phải có chữ ký của người trực tiếp thực hiện kiểm đếm tại hiện trường, người bị thu hồi đất (hoặc người được uỷ quyền theo quy định của pháp luật), người bị thiệt hại tài sản (hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật), cán bộ địa chính cấp xã, đại diện của Phòng Tài nguyên và Môi trường, đại diện của lãnh đạo Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

b) Làm việc với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để xác định nguồn gốc sử dụng đất; xác định các trường hợp được bồi thường, được hỗ trợ, được tái định cư.

Điều 56. Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng (có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư và đại diện của những hộ có đất bị thu hồi) có trách nhiệm lập và trình phương án cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (sau đây gọi là phương án bồi thường) theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP theo trình tự, thủ tục sau đây:

1. Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

a) Trong thời hạn không quá sáu mươi (60) ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đo đạc, kiểm đếm, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

b) Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm:

- Tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất;

- Diện tích, loại đất, hạng đất (đối với đất nông nghiệp), vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; số lượng, khối lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại;

- Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội;

- Số tiền bồi thường, hỗ trợ;

- Việc bố trí tái định cư;

- Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư;

- Việc di dời mồ mả.

2. Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

a) Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến;

b) Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những người có đất bị thu hồi;

c) Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi (20) ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết.

3. Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

a) Hết thời hạn niêm yết và tiếp nhận ý kiến, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh và gửi phương án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến cơ quan Tài chính để thẩm định;

b) Trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng cần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển cơ quan Tài chính thẩm định.

4. Thẩm định và trình duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

a) Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cơ quan Tài chính có trách nhiệm thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;

b) Trường hợp cần tiếp tục hoàn chỉnh thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm hoàn thiện phương án bồi thường và gửi lại cho cơ quan Tài chính. Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày, kể từ ngày nhận lại phương án bồi thường, cơ quan Tài chính có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.

5. Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

a) Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của cơ quan Tài chính, Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét, quyết định phê duyệt phương án bồi thường.

b) Trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt mà trong đó giá đất bồi thường, hỗ trợ cao hoặc thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và công bố thì Ủy ban nhân dân cấp huyện phải báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và chỉ được phê duyệt phương án bồi thường sau khi được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt giá đất.

Điều 57. Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày, kể từ ngày nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Điều 58. Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

1. Sau năm (05) ngày, kể từ ngày gửi văn bản thông báo về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến người có đất bị thu hồi, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ. Trường hợp người được bồi thường, hỗ trợ ủy quyền cho người khác nhận thay thì người được bồi thường, hỗ trợ phải làm giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp bố trí tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm bàn giao nhà ở hoặc đất ở và giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở cho người được bố trí tái định cư trước khi giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp có thoả thuận giữa Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và người được bố trí tái định cư về việc nhận nhà ở, đất ở tái định cư sau khi giải phóng mặt bằng thì thực hiện theo văn bản thoả thuận có chữ ký của cả hai bên.

3. Trường hợp người bị thu hồi đất không nhận tiền chi trả về bồi thường, hỗ trợ, không nhận nhà hoặc đất tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng chuyển khoản tiền chi trả vào tài khoản riêng mở tại Ngân hàng và giữ nguyên nhà hoặc đất tái định cư để làm căn cứ cho việc giải quyết khiếu nại sau này (nếu có).

4. Phát sinh về giá đất thu hồi (nếu có) sau khi có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xử lý như sau:

a) Trường hợp đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước ngày Nghị định số 197/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì không áp dụng hoặc không điều chỉnh theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ;

b) Trường hợp do chậm chi trả hoặc chậm nhận tiền bồi thường, hỗ trợ được giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ;

c) Trường hợp đã có quyết định phê duyệt trước ngày Nghị định số 197/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mà sau đó giá đất cao hơn giá đất đã phê duyệt thì thực hiện điều chỉnh giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP.

Điều 59. Thời điểm bàn giao đất đã bị thu hồi

Trong thời hạn hai mươi (20) ngày, kể từ ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Điều 60. Cưỡng chế thu hồi đất

1. Việc cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật Đất đai chỉ được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Thực hiện đúng trình tự, thủ tục về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại các Điều 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58 và 59 Nghị định này;

b) Đã quá ba mươi (30) ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất quy định tại Điều 59 Nghị định này mà người có đất bị thu hồi không bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Sau khi đại diện của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, Ủy ban nhân dân và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thu hồi đã vận động thuyết phục nhưng người có đất bị thu hồi không chấp hành việc bàn giao đất đã bị thu hồi cho Nhà nước;

d) Có quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đã có hiệu lực thi hành;

đ) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế. Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai quyết định cưỡng chế tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi.

2. Sau mười lăm (15) ngày, kể từ ngày giao trực tiếp quyết định cưỡng chế hoặc ngày niêm yết công khai quyết định cưỡng chế quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Điều 61. Giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Việc giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất thực hiện theo quy định tại Điều 138 của Luật Đất đai, Điều 63 và Điều 64 Nghị định này và các quy định về giải quyết khiếu nại tại Nghị định số 136/2006/NĐ-CP.

Điều 62. Việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành tiểu dự án riêng và trách nhiệm tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với dự án đầu tư thuộc các Bộ, ngành

1. Căn cứ quy mô thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư có thể quyết định tách nội dung bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành tiểu dự án riêng và tổ chức thực hiện độc lập.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với dự án đầu tư thuộc diện nhà nước thu hồi đất của các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty, đơn vị sự nghiệp thuộc Trung ương (trong Điều này gọi là Bộ, ngành).

Bộ, ngành có dự án đầu tư có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; bảo đảm kinh phí cho việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định.

Chương 6;

BỔ SUNG MỘT SỐ QUY ĐỊNH ĐỐI VỚI GIẢI QUYẾT KHIẾU NẠI VỀ ĐẤT ĐAI

Điều 63. Trình tự giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện

1. Trong thời hạn không quá chín mươi (90) ngày, kể từ ngày Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai quy định tại Điều 162 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp huyện.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo.

Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

3. Trong thời hạn không quá bốn mươi lăm (45) ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện ra Toà án nhân dân hoặc khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Trường hợp khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo. Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định giải quyết lần hai, phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

4. Cơ quan nhận đơn khiếu nại có trách nhiệm ghi vào sổ theo dõi giải quyết khiếu nại.

Điều 64. Trình tự giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

1. Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày, kể từ ngày Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai quy định tại Điều 162 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo.

Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

3. Trong thời hạn không quá bốn mươi lăm (45) ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân.

4. Cơ quan nhận đơn khiếu nại có trách nhiệm ghi vào sổ theo dõi giải quyết khiếu nại.

Điều 65. Việc giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai không thuộc trường hợp quy định tại Điều 63 và Điều 64 Nghị định này

Việc giải quyết khiếu nại đối với hành vi hành chính của cán bộ, công chức thuộc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; hành vi hành chính của cán bộ, công chức thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; hành vi hành chính của cán bộ, công chức thuộc Văn phòng Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; hành vi hành chính của cán bộ, công chức thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hành vi hành chính của cán bộ, công chức thuộc Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; quyết định hành chính của Sở Tài nguyên và Môi trường và quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không thuộc trường hợp quy định tại Điều 63 và Điều 64 Nghị định này được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.

Chương 7:

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 66. Thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng Giấy chứng nhận

1. Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Điều 67. Hiệu lực thi hành

1. Nghị định này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo.

2. Bãi bỏ các quy định sau đây:

a) Điểm đ khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 36; khoản 3 Điều 42; khoản 2 Điều 48; khoản 1, khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 80; Điều 81, Điều 130, Điều 145, Điều 163, Điều 164, Điều 165 và Điều 184 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ;

b) Khoản 6 và khoản 8 Điều 8; các Điều 41, 42, 47, 49, đoạn 2 khoản 2 Điều 50 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ;

c) Các dẫn chiếu Điều 145 tại khoản 3 Điều 116, điểm b và điểm c khoản 1 Điều 117 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP được thay bằng dẫn chiếu tương ứng tại Điều 19 Nghị định này;

d) Khoản 13 và khoản 14 Điều 2, đoạn 1, đoạn 2 và đoạn 3 khoản 4 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP (khoản 4 Điều 15 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đã được bổ sung theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP).

Điều 68. Trách nhiệm thi hành

1. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này.

2. Trong quá trình thực hiện Nghị định này, nếu có vướng mắc, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn theo thẩm quyền hoặc trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung./.

Nơi nhận: - Ban Bí thư Trung ương Đảng; - Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ; - Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP; - Văn phòng BCĐTW về phòng, chống tham nhũng; - HĐND, UBND các tỉnh,  thành phố trực thuộc Trung ương; - Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng; - Văn phòng Chủ tịch nước; - Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội; - Văn phòng Quốc hội; - Toà án nhân dân tối cao; - Viện Kiểm sát nhân dân tối cao; - Kiểm toán Nhà nước; - UBTW Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; - Cơ quan Trung ương của các đoàn thể; - VPCP: BTCN, các PCN,  Website Chính phủ, Ban Điều hành 112,  Người phát ngôn của Thủ tướng Chính phủ,  các Vụ, Cục, đơn vị trực thuộc, Công báo; - Lưu: Văn thư, NN (5b). A

TM. CHÍNH PHỦ THỦ TƯỚNG Nguyễn Tấn Dũng

Tiếng Anh (English)

THE GOVERNMENT  -----	SOCIALIST REPUBLIC OF VIET NAM Independence - Freedom - Happiness ----------
No. 84/2007/ND-CP	Hanoi, May 25, 2007

DECREE

WITH ADDITIONAL PROVISIONS ON ISSUANCE OF LAND USE RIGHT CERTIFICATES; ON LAND RECOVERY; ON EXERCISE OF LAND USE RIGHTS; ON ORDER AND PROCEDURES FOR COMPENSATION, ASSISTANCE AND RESETTLEMENT WHEN THE STATE RECOVERS LAND; AND ON RESOLUTION OF COMPLAINTS ABOUT LAND

THE GOVERNMENT

Pursuant to the Law on Organization of the Government dated 25 December 2001;
Pursuant to the Law on Land dated 26 November 2003;
Having considered the proposal of the Minister of Natural Resources and Environment and of the Minister of Finance;

DECREES:

Chapter I

GENERAL PROVISIONS

Article 1 Governing scope

...

...

...

2. Current regulations shall apply to the following issues when this Law does not contain any provision

Article 2 Applicable entities:

1. Bodies exercising the function of State administration of land; and bodies, organizations and individuals involved in administration of land.

2. Land users and organizations and individuals involved in land use.

Chapter II

SPECIFIC PROVISIONS ON A NUMBER OF CASES OF EXERCISE OF LAND USE RIGHTS AND ISSUANCE OF CERTIFICATES

Article 3 Land which has been used stably as stipulated in article 50.4 of the Law on Land

1. Land which has been used stably as stipulated in article 50.4 of the Law on Land means land which satisfies one of the following criteria:

(a) The land has been used continuously for a specified main purpose, as from the date of commencing use for such purpose until the time a certificate was issued or until the time there was a decision recovering the land made by the competent State body in a case where a certificate has not been issued;

...

...

...

2. A determination of the time of commencement of stable land use shall be based on the date of use and purpose of use stipulated in one of the following documents:

(a) Receipt for payment of agricultural land use tax [or] housing and land tax;

(b) Minutes or decision imposing an administrative penalty for use of land or for construction of a building on land;

(c) Effective decision or verdict of a people's court or effective decision of an enforcement agency which was in fact enforced against assets attached to the land;

(d) Decision resolving a land dispute by a competent State body which was effective for execution; minutes of conciliation of a land dispute signed by the parties and a representative of the people's committee of the commune, ward or township (hereinafter referred to as the commune people's committee) where the land is situated;

(

(e) Document on registration of permanent residence or long-term temporary residence in a house on residential land; people's identity card or birth certificate on which is recorded the address of a house relating to the parcel of land;

(g) Document on allocation, distribution or issuance of a house or land by a body or organization to which the States assigned management and use of land;

(h) Document on purchase and sale of a house [or] other asset attached to the land or a document on the purchase and sale of land [and/or] assignment of the land use right signed by the parties involved (without requiring certification by any body or organization);

...

...

...

(k) Declaration on registration of a house and land certified by the commune level people's committee as at the time of such declaration.

3. If the commencement date of land use expressed in the various documents stipulated in clause 2 of this article is inconsistent, then the commencement date from which the land was used stably shall be determined in accordance with the document recording the earliest commencement date of land use.

4. If there are no documents as stipulated in clause 2 of this article or if there is no document expressing the date on which the document was created and the land use purpose, then there must be certification from the commune level people's committee of the commencement date of land use and the land use purpose by collecting opinions from the residents who lived together with the applicant applying for certification of the commencement date of land use in the residential area (hamlet, village or street population group) where the land exists.

Article 4 Point of time for determining financial obligations on lodging an application file for issuance of a certificate, for conversion of land use purpose, or for allocation or lease of land

1. The financial liability to the State of any economic organization, household or individual who was allocated land with payment of land use fees or who was leased land by a competent State body,

shall be determined according to the land policy and price applicable as at the date of issuance of the land allocation or land lease decision; and if the date of handover of land was different from the time stated in such decision, then financial liability shall be determined according to the land policy and price applicable as at the time of actual handover.

2. The financial liability to the State of a land user shall be determined as at the date of lodging an application file in a case where the land user lodged a complete and valid application file for a certificate or for conversion of land use purpose to the competent State body prior to 1 January 2005 (the date on which new land prices were applicable pursuant to Decree 188 of the Government dated 16 November 2004 on price determination methods and price frameworks for all types of land, hereinafter referred to as Decree 188) but the applicant was required to re-submit or amend such application file because the State body delayed the conduct of procedures or provided inappropriate guidance on preparation of the application file, or because declaration forms were amended, or because authority to grant certificates of land use rights or authority to permit conversion of land use purpose was amended.

3. The financial liability of the land user shall be determined in accordance with the land price stipulated by the provincial people's committee as at the date of lodging the application file, where such application file for a certificate or for conversion of land use purpose was submitted to the competent State body on or after 1 January 2005. If the functional body delayed the conduct of procedures or provided incorrect guidance on preparation of the application file, then the person who lodged the file may lodge a complaint about administrative conduct and the public servant responsible shall be disciplined in accordance with article 175 of Decree 181 of the Government dated 29 October 2004 on implementation of the Law on Land (hereinafter referred to as Decree 181), and the financial liability to the State of the person who lodged the application file shall be determined as at the date of lodging the complete and valid file.

4. The land use right registration office or the commune level people's committee which received an application file shall provide written certification of the time of lodging a complete and valid application file pursuant to clause 2 of this article based on the register for receipt of application files or the receipt provided to the applicant, and such office or people's committee shall send its written certification to the tax office as the basis for calculating the financial liability of the land user.

...

...

...

1. In the case of a family household or individual who cannot afford to pay land use fees to the State as stipulated in article 5.4 of Decree 17-2006-ND-CP of the Government dated 27 January 2006 amending a number of Decrees implementing the Law on Land and amending Decree 187 of the Government dated 16 November 2004 on conversion of State owned companies (hereinafter referred to as Decree 17), and in the case of a family household or individual who is allocated land by the State for resettlement and wishes to have the land use fees recorded as a debt, then the land use fees shall in fact be recorded as a debt at the same time as lodging the application file for a certificate or for conversion of land use purpose or for allocation of land for resettlement. When the land user pays the debt, it must be paid at the land price applicable at the time of payment, and the note on the certificate recording the land use fees as a debt shall be deleted.

2. When paying a debt pursuant to article 17.1 of Decree 198 of the Government dated 3 December 2004 on collection of land use fees (hereinafter referred to as Decree 198), the land user shall pay such debt at the land price applicable as at the time of grant of his or her certificate; but when paying land use fees debts pursuant to article 5.4 of Decree 17 and in a case where the land use fees were recorded as a debt prior to the date on which this Decree takes effect, then the land user shall pay the land use fee debt on the basis of the debt acknowledged and recorded on his or her certificate.

3. The Ministry of Natural Resources and Environment and the Ministry of Finance shall provide guidelines on the order and procedures for recording land use fees as debts and for paying such debts.

Article 6 Additional procedures for an application file for conversion of land use purpose when the assets attached to the land are public property

In the case of assets attached to land being public property under the management of a central State body [or] State owned enterprise, then the people's committee of the province or city under central authority (hereinafter referred to as the provincial people's committee) shall only be permitted to make a decision on conversion of the land use purpose after it has written agreement from the Ministry of Finance on conversion of the use function of such property to another use function.

Article 7 Exemption/reduction of land use fees applicable to persons who contributed to the revolution

Land use fees shall be exempted or reduced for persons who contributed to the revolution in accordance with the law on preferential treatment for such persons.

Article 8 Issuance of certificates of land use right for agricultural production land

1. If a final plan for merger of land by exchanging parcels of agricultural production land has been completely performed, then the people's committee of the district, town or provincial city (hereinafter referred to as the district people's committee) shall recover the certificates previously issued for all the parcels of land and issue a new certificate for each parcel of land in compliance with article 48.3 of the Law on Land.

...

...

...

3. The Ministry of Natural Resources and Environment shall provide guidelines on issuance of the certificates stipulated in clause 2 of this article.

Article 9 Issuance of certificates where agricultural land is used for the purpose of constructing a farm in a rural area

1. When a land user is granted a certificate for farm land in a rural area, the land user shall not be required to pay land use fees for conversion of land use purpose from agricultural production or from forestry, aquacultural or salt production to another agricultural land type in the following circumstances:

(a) Construction of a glass house or other type of building servicing cultivation purposes including forms of cultivation other than directly on land;

(b) Construction of a stable or shed for cattle, poultry and other types of animals as permitted by law;

(c) Construction of a plant or animal seed nursery;

(d) Construction of a barn or store for agricultural products, plant protection agents, fertilizer, or agricultural production machinery and tools used on the farm.

2. Upon conversion of land use purpose from land for planting annual crops other than land which is specialized land for wet rice cultivation, or from land for planting perennial crops, land for aquaculture or land for forestry production being plantation forests to another type of agricultural land pursuant to sub-clauses (a), (b), (c) and (d) of clause 1 of this article, or upon conversion from specialized land for wet rice cultivation to construction of a rice seed variety nursery, the farmland user must register the land use conversion pursuant to article 36.2 of the Law on Land.

Article 10 Issuance of a certificate where land is used by a community of citizens or by a religious establishment

...

...

...

2. The order and procedures for issuance of certificates to religious establishments shall be implemented the same as the order and procedures applicable to organizations stipulated in article 137 of Decree 181.

3. Land used by a religious establishment for the purposes of agricultural production, forestry production, non-agricultural business production, land which is used for charitable activities and land comprising the land stipulated in article 99.1 of the Law on Land (including land which the religious establishment received by way of assignment or donation prior to 1 July 2004) and which the commune people's committee certifies is not subject to dispute shall be issued with a certificate, and shall be permitted to be used in accordance with the use regime applicable to such purpose the same as applies to a family household or individual, and shall be permitted to be subject to conversion of land use purpose pursuant to a decision of the provincial people's committee; in the case of land used for agricultural production purposes, forestry production, non-agricultural business production, and/or for charitable purposes by the religious establishment and which is not land which the State allocated without collection of land use fees, then such land may be assigned or donated, and the land use right may be leased or mortgaged or guaranteed in accordance with the law on land.

Article 11 Issuance of a certificate where the land use right has been assigned but the stipulated transfer procedures have not yet been conducted

1. In a case where the current land user acquired the land use right from an assignment, inheritance or donation of the land use right or of the house associated with the residential land use right (hereinafter referred to as the assignee) prior to 1 July 2004, and has not been issued with a certificate but has a document on the assignment of the land use right signed by the assignor (without certification of the assignment from any competent body), then such land user shall not be required to conduct procedures for assignment of the land use right, and shall have the right to submit an application file for a certificate pursuant to article 135.1 or 136.1 of Decree 181.

2. The following provisions shall apply in a case of assignment of the land use right or of a house associated with residential land where the parties completed a contract or document on the assignment but the assignor failed to submit the certificate or one of the documents referred to in clauses 1 and 5 of article 50 of the Law on Land (hereinafter referred to as land use rights documents) in order to conduct assignment procedures:

(a) In order to be granted a certificate, the assignee of the land use right shall file an application file including a request for issuance of a certificate and the contract or document on the assignment, and the place of lodging the application file shall be as stipulated in article 122 of Decree 181.

(b) The land use right registration office shall rely on the contract or document on assignment of the land use right to provide a written notice to the assignor and to post list] the notice at the headquarters of the commune people's committee in the place where the land exists regarding carrying out procedures to issue a certificate to the assignee and to cancel all documents on the land use right which were not handed over to the assignee in a case of an assignment of the whole of the land; or [a notice] regarding carrying out procedures to issue a certificate to the assignee and to amend or issue a new certificate in the case of an assignment of a part of the land; if the address of the assignor is unknown, then the notice shall be published in three consecutive additions of a local newspaper and the applicant for the issuance of the certificate shall bear those costs.

(c) If within a time-limit of thirty (30) days as from the date of the notice or as from the initial date of publication of the notice regarding carrying out procedures for issuance of a certificate to the assignee, there is no application to resolve a dispute, then the procedures for issuance of the certificate shall be implemented in accordance with article 135 or 136 of Decree 181 or in accordance with the law on residential housing; the competent people's committee shall issue a certificate, and also issue a decision rescinding the previously issued certificate to the assignor if the assignor does not hand in the old certificate; if the assignor hands in the old certificate, then the people's committee shall amend or issue a new certificate in accordance with guidelines of the Ministry of Natural Resources and Environment.

If there is an application to resolve the dispute, then the land use right registration office shall guide the applicant to lodge such application with the State body authorized to resolve land disputes stipulated in articles 135 and 136 on the Law on Land.

...

...

...

If the named applicant for a certificate dies before the certificate is handed over, then the land use right registration office shall be responsible to report to the district people's committee to cancel the certificate which was signed and to notify the heir to amend the application file in accordance with article 151.1(a) of Decree 181 in order for the heir to be issued with a certificate.

Article 13 Issuance of a certificate where the land use right heir is a foreigner or a Vietnamese residing overseas ineligible to purchase residential housing attached to the residential land use right

1. In a case where all the heirs of a land use right or of a land use right plus assets attached to the land (in this article both referred to as the land use right) are foreigners or Vietnamese residing overseas ineligible to purchase residential housing attached to the residential land use right in Vietnam pursuant to article 121.1 of the Law on Land and article 126.2 of the Law on Residential Housing (in this article all referred to as ineligible entities) then their heirs shall not be issued with a certificate but shall have the right to assign or donate the land use right which they inherited in accordance with the following provisions:

(a) In the case of assignment, the order and procedures for assignment of the land use right shall be implemented in accordance with article 148 of Decree 181, and the heir shall sign a land use right assignment contract in the capacity of assignor.

(b) In a case of donation, the donee must be an eligible entity as stipulated in article 113.6 of the Law on Land and article 126.2 of the Law on Residential Housing; and the order and procedures for donating the land use right shall be implemented in accordance with article 152 of Decree 181, and the heir (the person who inherited the land use right) shall sign a contract or undertaking to donate in the capacity as donor. If the heir does not assign or donate the land use right which he or she inherited, then such heir or his or her proxy pursuant to a power of attorney shall lodge a file on the inheritance with the land use right registration office in order for the latter to update the cadastral register and to monitor it.

2. If one or more of the heirs is within the category of eligible entities (i.e. eligible to purchase residential housing attached to the residential land use right in Vietnam) but one or more of the other heirs are ineligible, and if the estate has not yet been divided amongst the heirs, then such heirs or their proxies shall file a written application regarding the inheritance with the land use right registration office in order for the latter to update the cadastral register and to monitor it.

Certificates shall be issued to eligible heirs after division of the estate is completed, and the divided portions of any ineligible heirs shall be dealt with in accordance with clause 1 of this article.

3. Heirs in the cases stipulated in clauses 1 and 2 of this article shall be permitted to provide written authority to others to superintend or to temporarily use the land and to discharge the obligations owing under the Law on Land and other relevant laws.

Article 14 Issuance of a certificate where land was used by a family household or individual prior to 15 October 1993 and there are none of the documents stipulated in article 50.1 of the Law on Land

...

...

...

(a) A certificate shall be issued if at the time of conducting procedures for grant of the certificate the land is located in an area which already has approved land use zoning or detailed urban construction master planning or rural residential construction master planning (hereinafter all referred to as zoning) and the use of the land is consistent with such zoning and there is not yet a decision on recovery of the land although the land is in the category which the law stipulates must be recovered.

In the case of land which has a house on it, the land user shall not be required to pay land use fees for the area of residential land currently in use, which however must not exceed the quota of residential land to be allocated to each family household and individual to build their own housing as stipulated in articles 83.2 and 84.5 of the Law on Land as at the date of issuance of the certificate. Land use fees must be paid in respect of any area of land outside the quota at the rate stipulated in article 8.3(a) of Decree 198.

In the case of land which has buildings other than residential housing on it, a determination must be made of the area of agricultural land and the area of non-agricultural land, and the land user shall not be required to pay land use fees for the non-agricultural land.

The provisions of clause 2 of this article shall apply to the area of land determined to be agricultural land.

(b) If there is no approved zoning as at the time of conducting the procedures for grant of the certificate, then the land user shall be granted a certificate pursuant to sub-clause (a) above.

(c) If the land had been used since prior to the time when the zoning was approved but as at the time of grant of a certificate the land use is inconsistent with such approved zoning and a competent State body has not yet issued a document on its intention to recover the land in accordance with article 49 of this Decree, then the land user shall be granted a certificate in accordance with sub-clause (a) above.

(d) If the land had been used since prior to the date on which the zoning was approved but as at the time of grant of the certificate the land use is inconsistent with the approved zoning and a competent State body has in fact issued a document on its intention to recover the land in accordance with article 49 of this Decree, then the land user shall not be issued with a certificate but shall be permitted to continue to use the land in its current status until there is a decision on recovery of the land.

(e) In a case where zoning is amended by a competent State body and the whole or part of the parcel of land is consistent with the amended zoning, or in a case where the zoning is rescinded pursuant to a decision of a competent State body, then the land user shall be granted a certificate in accordance with sub-clause (a) above.

2. Issuance of a certificate shall be regulated as follows in a case where a family household or individual is currently using agricultural land but does not have any of the documents stipulated in article 50.1 of the Law on Land and the land has been used stably since prior to 15 October 1993 and does not fall within any of the cases stipulated in clause 4 of this article, and the commune people's committee certifies that the land is not subject to dispute:

...

...

...

(b) A family household or individual not directly engaged in agricultural production shall be granted a certificate in the form of land leased from the State for the area of land currently being used. In the case of agricultural land on the same parcel of land with a house but which is not recognized as residential land, the family household or individual currently using such land shall be granted a certificate the same as the case stipulated in sub-clause (a) above.

3. In the case of a parcel of land with a garden or pond which was being used prior to 18 December 1980 and for which a certificate was granted pursuant to article 45.2 of Decree 181, and thereafter this parcel of land was split from a parcel of land without any of the land use right documents stipulated in clauses 1, 2 or 5 of article 50 of the Law on Land, then the residual area of land after the split shall also be granted a certificate pursuant to article 44.2 of Decree 181.

4. A family household or individual shall not be entitled to the grant of a certificate for an area of land which they were using since prior to 15 October 1993 if at the time of commencement of land use they committed one of the following breaches (except for the case stipulated in clause 5 of this article):

(

(b) Breach of the detailed construction surface master planning as approved and publicly notified by the competent body applicable to any area of land assigned to an organization or a community of citizens to manage.

(c) Trespass on or illegal occupation of the safety corridor of public construction works as announced and demarcated.

(d) Trespass on or illegal occupation of a road, roadside or pavement for which construction marking lines have been drawn.

(dd) Trespass on or illegal occupation of land used for public purposes, of specialized use land, of land belonging to organizations, of unused land, or any other breach which was deliberately committed despite written notification to stop the breach.

5. Any family household or individual currently using land in the cases stipulated in clause 4 of this article but where the use is consistent with the zoning as at the time of grant of the certificate, shall be granted a certificate and must pay land use fees at the rates stipulated in sub-clauses (a), (b) and (c) of article 15.1 of this Decree.

...

...

...

1. A certificate shall be granted pursuant to the following provisions to any family household or individual currently using land without one of the documents stipulated in article 50.1 of the Law on Land but the land was used from 15 October 1993 up until prior to 1 July 2004, and the land use is not within the cases stipulated in article 14.4 of this Decree, and the land is certified by the commune people's committee as not being subject to a dispute and as being consistent with the approved zoning (but such certification shall not be required if there is no approved zoning as at the time of conducting the procedures for issuance of the certificate):

(a) For land with housing, the family household or individual must pay land use fees at the rate stipulated in article 8.3(a) of Decree 198 for the land area in use which must not exceed the quota on land to be allocated for residential housing as stipulated in articles 83.2 and 84.5 of the Law on Land as at the time of grant of the certificate; and the land user must pay land use fees at the rate stipulated in article 8.3(b) of Decree 198 for any area of land exceeding such quota.

(b) If the family household or individual is currently using land with construction works other than housing on it, then a determination must be made of the area of agricultural and the area of non-agricultural land based on actual use status. The land user shall pay land use fees for the non-agricultural area at the rate stipulated in article 8.3(a) of Decree 198; and the land price to be used when calculating the land use fees payable shall be the price of land of the same type used for non-agricultural purposes.

(c) The provisions of article 14.2 of this Decree shall apply to the land area determined to be agricultural land.

2. In the case of any family household or individual who used land in the period from 15 October 1993 up until prior to 1 July 2004, and there are none of the documents stipulated in article 50.1 of the Law on Land for the entire parcel or any part of the parcel of land, and if such land is certified by the commune people's committee as not subject to a dispute but the land use is inconsistent with the approved zoning in the case of any locality for which there is such zoning, or if at the time of commencement of the land use there was a breach as stipulated in article 14.4 of this Decree, then such family household or individual shall not be entitled to the grant of a certificate for the entire or any part of the parcel of land but may temporarily continue to use the land in its actual status up until the time the competent State body issues a decision to recover it.

3. The State shall not recognize a land use right nor grant a certificate and shall recover the entire area of land in the case of trespass or illegal occupation, or in the case of allocation or lease of land contrary to authority from 15 October 1993 onwards.

Article 16 Issuance of a certificate where land was allocated contrary to authority prior to 1 July 2004 but the land user has paid land use fees in order to use the land

In the case of land which was allocated contrary to authority and for which the current land user has documents proving the payment of land use fees to a body or organization in order to use the land prior to 1 July 2004, and which the commune people's committee now certifies as not being subject to dispute and consistent with zoning, the current land user shall be granted a certificate as follows:

1. If the land has been used stably since prior to 15 October 1993, the current land user shall be granted a certificate for the allocated land area without having to pay land use fees.

...

...

...

(a) For the allocated land area being agricultural or non-agricultural land but not residential land, the current land user shall be granted a certificate without having to pay land use fees.

(b) For the land area allocated for use as residential land within the residential land quota stipulated in articles 83.2 or 84.5 of the Law on Land, the current land user shall be granted a certificate without having to pay land use fees; for any residual land area with a house on it, the current land user shall be granted a certificate and must pay land use fees at the rate stipulated in article 8.3(a) of Decree 198; with respect to any residual land area which has a house on it and which is determined as being agricultural land in accordance with its current actual use status, and if the land user requests permission to use such area for non- agricultural purposes, then the land user shall be granted a certificate and must pay land use fees at the rate stipulated in article 5.2 of Decree 17.

Article 17 Provision on minimum area of a parcel of land permitted to be separated, and on issuance of a certificate for a land area less than the minimum area

1. A provincial people's committee shall regulate the minimum area of a parcel of land permitted to be separated for each type of land, consistent with the specific conditions within its locality.

2. The current land user shall be granted a certificate for a parcel of land currently in use with

less than the minimum area stipulated by the provincial people's committee where the land otherwise satisfies the conditions for issuance of a certificate; and the regulations of the provincial people's committee shall apply to the construction of residential housing or other buildings on such parcel of land.

3. A certificate shall not be issued in a case where a parcel of land is separated into a number of parcels of land one of which has a land area less than the minimum area regulated by the provincial people's committee.

4. A notary office shall not be permitted to notarize, and a commune people's committee shall not be permitted to certify the transfer of land use rights in the case of separation of a parcel of land into one or more parcels of land one of which has a land area less than the minimum area stipulated by the provincial people's committee.

Article 18 Issuance of a certificate where there is a disparity between the actual land area as measured and the measurements recorded on a land use document

...

...

...

2. If the actual land area as measured in accordance with such technical standards is greater than the measurements recorded on the land use document, then the issue shall be resolved as follows:

(a) If the present boundary of the parcel of land has not changed since the time the land use right document was obtained and there is no dispute with adjacent land users and the actual land area measurements were made as at the time of grant of the certificate, then a certificate shall be granted in accordance with the actual land area as measured and the land user shall not be required to pay land use fees in respect of any area in excess of the area recorded on the land use right document.

(b) If the present boundary of the parcel of land has changed since the time of obtaining the land use right document and the disparity between the actual land area as measured and the measurements recorded on the land use document are certified by the commune people's committee of the locality where the land exists to be due to reclamation of waste land or due to receipt of an assignment from the previous land user, and if the land has been used stably and is not subject to dispute, then a certificate shall be granted for the whole of the actual land area as measured and financial obligations with respect to the excess area of land must be discharged in accordance with the Law on Land.

(c) If the present boundary of the parcel of land has changed from the time when the land use right document was obtained and the excess of the actual land area as measured over the land area recorded on the land use document is certified by the commune people's committee to be the result of trespass or illegal occupation, then the issue shall be dealt with in accordance with articles 14.5 and 14.4, or article 15.2 of this Decree.

Article 19 Issuance of a certificate where a parcel of land is divided or consolidated

1. An application file for division or consolidation of a parcel of land shall comprise:

(a) Request for permission to divide or consolidate the parcel of land made by the land user, if division or consolidation is requested by the land user and results from the receipt of an assignment of land use rights pursuant to sub-clauses (j) and (k) of article 99.1 of Decree 181.

(b) A certificate or one of the land use right documents stipulated in clauses 1, 2 and 5 of article 50 of the Law on Land; there must also be one of the types of documents stipulated in article 140.1 of Decree 181 if the division or consolidation of the parcel of land is as a result of receipt of an assignment as stipulated in sub-clauses (k) and (l) of article 99.1 of Decree 181.

2. A division or consolidation of a parcel of land at the request of the land user shall be implemented as follows:

...

...

...

(b) On the date of receipt of a complete and valid application file or at the latest on the next

business day, the Department of Natural Resources and Environment or the Office of Natural Resources and Environment (both hereinafter referred to as the NRE body) shall be responsible to forward the application file to its subsidiary land use rights registration office to prepare the cadastral file.

(c) If consolidation of the parcel of land does not require land measurements, then on the same day as a complete and valid application file is received or on the next working day at the latest, the land use rights registration office shall make extracts of the land map and of the cadastral file and send them to the NRE body of the same level.

If division or consolidation of the land parcel requires land measurements, then the land use rights registration office shall conduct such land measurements of the newly divided or newly consolidated parcel of land within seven (7) working days from the date of receipt of a complete and valid application file, and then make extracts of the land map and of the cadastral file and send them to the NRE body of the same level.

(d) Within three working days from the date of receipt of the extract of the land map and of the cadastral file, the Office of Natural Resources and Environment shall submit a report to the district people's committee for its consideration and for signing a certificate of land use right for the new land parcel; or the Department of Natural Resources and Environment shall sign a certificate of land use rights for the new land parcel if such Department has authority, otherwise it shall make a submission to the provincial people's committee to sign a certificate for the new land parcel.

(

(e) Immediately on receipt of the signed certificate or on the next business day at the latest, the Office of Natural Resources and Environment shall be responsible to hand the original certificate for the new parcel of land to the land user; and to forward to its subsidiary land use rights registration office a copy of the new signed certificate and the original of the revoked certificate or one of the documents on land use right referred to in clauses 1, 2 and 5 of article 50 of the Law on Land; and shall file a notice on change of land use with the land use right registration office under the Department of Natural Resources and Environment in order for the latter to amend the original cadastral file.

3. The NRE body shall also be responsible to conduct division pursuant to sub-clauses (b), (c), (d), (dd) and (e) of clause 2 above in a case where division of a parcel of land is necessary due to the State recovering a part of the land, and in this case the NRE body shall rely on and comply with the decision on recovery of the land.

Article 20 Land use and issuance of a certificate in the case of a construction project for an urban zone, for a rural residential area, or for a production and business area with a number of different land use purposes

...

...

...

(a) The investor shall not have to pay land use fees or rent with respect to an area of land used for public purposes;

(b) The investor shall be permitted to select either the form of paying land use fees pursuant to Decree 198 or the form of paying rent pursuant to Decree 142-2005-ND-CP of the Government dated 14 November 2005 on collection of land and water surfaces rent with respect to each area of land consistent with the use purpose certified in the investment project.

2. In the case of an area of land for implementation of a construction project for an urban zone, for a rural residential area, or for a production and business area which includes a number of land areas with different land use purposes, then a certificate shall be issued for each parcel of land in compliance with the approved detailed construction master planning and the law on land.

Article 21 Revocation of certificates which were illegally issued

1. If there is a written conclusion made by an investigative body or inspectorate that a certificate was unlawfully issued, then the State body authorized to issue certificates shall consider the conclusion and if it is correct, issue a decision revoking the previously issued certificate.

2. If a State body authorized to issue certificates

3. If any organization or citizen detects that a certificate was unlawfully issued, then it shall be send a recommendation to the State body which issued such certificate and the latter shall consider such recommendation and resolve it in accordance with clause 2 of this article.

4. Issued certificates may only be revoked pursuant to an effective decision or verdict of a people's court in cases outside those stipulated in article 42.2 of Decree 181 and clauses 1, 2 and 3 of this article.

Chapter III

...

...

...

Article 22 Right to lease assets attached to land leased by the State with payment of annual rent Economic organizations and individuals leasing land from the State with payment of annual rent shall be permitted to lease out assets owned by them and attached to the land; lessees must use the assets on the land in accordance with the purpose specified in the land lease decision of the competent State body.

Article 23 Land use right of an economic organization established as a joint venture between a domestic investor and a foreign investor but converted to an economic organization with 100% foreign owned capital

1. If an economic organization established as a joint venture between a domestic investor and a foreign investor converts to an economic organization with 100% foreign owned capital, then the land contributed as joint venture capital must convert to the form of land leased from the State and [the economic organization] shall select either the form of paying a lump sum rent or the form of paying annual rent.

2. The duration of the land lease stipulated in clause 1 of this article shall be determined as follows:

(a) The duration shall be seventy (70) years as from the date of conversion if the joint venture contribution was land which had been used stably and long-term.

(b) If the joint venture contribution was land which was being used for a [stipulated] term, then the duration of the land lease shall be the residual term of such use for a term.

3. The Ministry of Finance shall provide guidelines on dealing with financial obligations regarding land when a joint venture economic organization converts to the form of an economic organization with 100% foreign owned capital.

Article 24 Land use right of a joint venture economic organization between a domestic investor and a foreign investor or of an economic organization with 100% foreign owned capital when it receives an assignment of an investment project

1. A joint venture economic organization between a domestic investor and a foreign investor, or an economic organization with 100% foreign owned capital (in this article both referred to as a foreign invested economic organization) shall be permitted to receive an assignment of the following investment projects using land from a domestic economic organization:

...

...

...

(b) An investment project in an economic zone or high-tech zone.

(c) An investment project for [construction of] infrastructure in an urban zone or rural residential area.

(d) An investment project for business and production.

(

2. The receipt of an assignment of an investment project using land as stipulated in clause 1 of this article shall be implemented in accordance with the law on residential housing and the following provisions:

(a) If the assignor is a domestic economic organization to which the State allocated land with

collection of land use fees or which received an assignment of a land use right, and the land use fees paid or the sum paid for receiving such assignment was not funded by the State budget, then the value of the land use right shall be included in the total value of the project assignment contract; and the foreign invested economic organization shall conduct procedures to lease land from the State but shall not be required to pay land use fees.

(b) If the assignor is a domestic economic organization to which the State allocated land with

collection of land use fees or which received an assignment of a land use right, and the land use fees paid or the sum paid for receiving such assignment was funded by the State budget, or if the land was leased by the State or allocated by the State without collection of land use fees for the purpose of capital contribution in the form of the land use right, then the value of the land use right shall not be included in the total value of the project assignment contract; and the foreign invested economic organization shall conduct procedures to lease land from the State either in the form of paying a lump sum rent or in the form of paying annual rent.

...

...

...

3. In the case of a foreign invested economic organization which receives an assignment of a project for construction and commercial operation of residential housing from a domestic economic organization to which the State allocated land for stable and long-term use and which paid land use fees not funded by the State budget, when the economic organization sells the housing it shall not be required to pay the difference between the land use fees and the rent as stipulated in article 81.2 of Decree 181; and the purchaser of the residential housing associated with the residential land use right shall be entitled to stable and long-term land use.

4. The Ministry of Natural Resources and Environment and the Ministry of Finance shall provide guidelines on implementing the provisions in this article.

Article 25 Dealing with a land use right which was contributed as capital to a joint venture economic organization by a State owned enterprise now undergoing equitization

1. In the case of a State owned enterprise to which the State allocated or leased land for which land use fees or rent was not paid; or to which the State allocated or leased land or which received an assignment of the land use right and the payment for such allocation, lease or assignment was funded by the State budget: then the value of the land use right contributed as capital shall not be included in the equitization [value] of the enterprise; and the value of a land use right contributed as capital prior to equitization shall be deemed to be the State owned capital portion contributed to the joint venture economic organization.

2. The value of the land use right contributed as capital shall be included in the equitization [value] of the enterprise in the case of a State owned enterprise to which the State allocated or leased land or which received an assignment of a land use right and the payment for such allocation, lease or assignment was not funded by the State budget.

Article 26 Dealing with the land use right of a non-agricultural co-operative where the land was contributed to the co-operative by its members and was converted to the form of land lease from the State

If a non-agricultural co-operative is currently using land which was contributed to the co-operative by its members and was converted to the form of land lease pursuant to Directive 245-TTg of the Prime Minister of the Government dated 22 April 1996 and Decree 85-CP of the Government dated 17 December 1996 on implementation of the Ordinance on rights and obligations of domestic organizations with land allocated or leased from the State, then such co-operative shall not [no longer] be required to lease land from the State. The co-operative shall have the rights and obligations of a land user stipulated in article 110.2 of the Law on Land, and the Department of Natural Resources and Environment shall be responsible to rescind the land lease contract previously signed and to either amend the issued certificate or to issue a new certificate to the co-operative.

Article 27 Right to select the form of land use in a case of implementation of an investment project for construction of residential housing for lease

1. An investor being a domestic economic organization or a Vietnamese residing overseas shall be entitled to select the form of State allocation of land with collection of land use fees or State lease of land with payment of annual rent in order to implement an investment project for construction of residential housing for lease.

...

...

...

Article 28 Right to select the form of payment of land use fees or land rent on conversion of land use purpose when an investor receives an assignment of a land use right in order to implement an investment project

1. When an investor receives an assignment of a land use right in accordance with the law on land in order to implement an investment project consistent with land use zoning and plans but must convert the land use purpose after receipt of the assignment, the investor shall be entitled to select one of the following two forms:

(a) Land use in the form deemed to be State allocation of land with collection of land use fees. In this case the investor must pay land use fees in order to convert the land use purpose and shall have the rights and obligations stipulated in clauses 1 and 2 of article 110 of the Law on Land.

(b) Land use in the form of State lease of land. In this case the investor must pay land rent to the State and shall have the rights and obligations stipulated in article 111.1 of the Law on Land; and shall have the rights and obligations stipulated in article 110 of the Law on Land for the period for which the investor paid rent in advance pursuant to clause 2(b) of this article where the investor paid rent for an advance period of five years or more.

2. The sum actually paid by the investor for receipt of the assignment of the land use right shall be dealt with as follows:

(a) It shall be deducted from land use fees on conversion of land use purpose which the investor is required to pay to the State in order to use the land as stipulated in clause 1(a) of this article.

(b) It shall be deemed to be land rent which the investor has paid in advance to the State in order to lease land as stipulated in clause 1(b) of this article.

3. The sum paid by the investor for receipt of the assignment of the land use right stipulated in clause 2 of this article shall be determined on the basis of actual market price for assignment of land use rights in normal conditions but shall not exceed the sum which must be paid as compensation and assistance for land on land recovery by the State.

4. The sum actually paid by the investor for receipt of the assignment of the land use right as referred to in clause 2 of this article shall be accounted for as investment project expenses of the investor.

...

...

...

6. The Ministry of Natural Resources and Environment and the Ministry of Finance shall provide guidelines on implementing the provisions in this article.

Article 29 Duration of land use applicable to non-agricultural land used stably and long-term prior to 1 July 2004 in accordance with the law on land

With respect to non-agricultural land used prior to 1 July 2004 by an economic organization as a result of allocation to create capital for the construction of infrastructure pursuant to a project; and with respect to non-agricultural business and production land of a household or individual which was not allocated or leased by the State: such economic organization, household or individual shall be permitted to continue to

use such land stably and long-term for non-agricultural purposes, and shall not be required to pay land use fees when permitted to convert use purpose to residential land, and shall be entitled to receive compensation at the residential land price upon land recovery by the State.

Article 30 Duration of land use applicable to land allocated as compensation upon land recovery by the State to a household or individual for use as non-agricultural production or business services land

With respect to land allocated to a household or individual for use as the surface area for non-agricultural production or business services and as compensation upon land recovery by the State pursuant to clauses 4 and 5 of article 4 of Decree 17, such household or individual shall be permitted to use such land stably and long-term for non-agricultural production and business purposes, and shall not be required to pay land use fees when permitted to convert use purpose to residential land, and shall be entitled to receive compensation at the residential land price upon land recovery by the State.

Article 31 Detailed provisions on exercise of right to mortgage and provide a guarantee using a land use right and assets attached to land

1. A guarantee using a land use right and assets attached to land pursuant to the Law on Land means a mortgage using a land use right to a third party borrower in accordance with the Civil Code (hereinafter referred to as a land use right mortgage).

2. Registration of a mortgage using a land use right and assets attached to land applicable to a household or individual granted a certificate shall be conducted as follows:

...

...

...

(b) Where the application file is lodged with the commune people's committee, then the commune level cadastral officer (who has authority from the district land use right registration office) shall check the file and if it is valid shall conduct registration procedures and sign and seal [the application] on behalf of the commune people's committee on the same day as he or she receives a complete and valid application file or on the next working day at the latest.

3. Registration of a mortgage using a land use right and assets attached to land applicable to a household or individual not yet granted a certificate but having one of the documents stipulated in clauses 1, 2 or 5 of article 50 of the Law on Land shall be conducted by the district land use right registration office. Such office shall conduct registration procedures within five working days at the latest from the date it receives a complete and valid application file.

4. The Ministry of Natural Resources and Environment shall provide guidelines on the procedures for registration of mortgages stipulated in clause 2(b) of this article.

Article 32 Land for an investment project implemented by a Vietnamese residing overseas or foreign organization or individual for construction of residential housing for sale or lease

1. Vietnamese residing overseas and foreign organizations and foreign individuals (in this article all referred to as foreign investors) shall be permitted to lease land from the State in the form of payment of a lump sum rent or to participate in a State held land auction applicable to land for an investment project for construction of residential housing for sale or lease. The amount of the lump sum rent payment for land use in this case shall equal the amount of land use fees payable if residential land had been allocated with collection of land use fees or shall equal the successful auction bid.

2. The duration of the land lease in the case stipulated in clause 1 of this article shall be seventy (70) years which may be extended on request a number of times, each extension not to exceed seventy (70) years; and the foreign investor shall not be required to pay rent for any extended duration. When the foreign investor sells housing forming part of the project for construction and commercial operation of residential housing, then the purchaser of housing associated with a residential land use right shall be entitled to stable and long-term land use and shall not be required to pay the monetary difference between leased land and stable and long-term land use.

3. The Ministry of Natural Resources and Environment shall provide guidelines on land lease procedures, on land use right auction procedures, and on procedures for grant of certificates pursuant to this article.

Chapter IV

SPECIFIC PROVISIONS ON A NUMBER OF CASES OF RECOVERY OF LAND AND PAYMENT OF COMPENSATION AND ASSISTANCE WHEN THE STATE RECOVERS LAND

...

...

...

Upon recovery of land in areas bordering between provinces and cities under central authority, the provincial people's committees shall stipulate the land price based not only on the economic, social and infrastructure conditions in such area but also on the general economic, social and infrastructure conditions and the ability of each locality to attract investment to such area.

Article 34 Recovery of land to implement projects for important economic development, for residential areas, or for economic development in urban areas and rural residential areas

1. The State shall recover land to implement the following important economic development projects:

(a) Important national projects for which the National Assembly decides the investment policy.

(b) Important projects for which the Prime Minister approves the investment policy.

2. The State shall recover land to implement the following projects for residential areas (including residential area infrastructure projects and housing projects), commercial centres and high class hotels:

(a) Projects in existing urban areas included in approved land use zoning or detailed urban construction master planning where investment in each such project has been approved by the chairman of the provincial people's committee.

(b) Projects in expanded areas of existing urban areas or in new urban areas included in approved land use zoning or detailed urban construction master planning.

(c) Projects in existing, expanded or new rural residential areas included in approved land use zoning or detailed rural residential construction master planning.

...

...

...

Article 35 Recovery of land to construct concentrated business zones with the same land use regime

1. Various concentrated business zones with the same land use regime as stipulated in articles 40.1 and 90.1 of the Law on Land comprise:

(a) General commercial and services zones where various trading activities are carried out by many business entities.

(b) Tourism zones with infrastructure and types of business in common and where there are many business entities participating (excluding eco-tourism areas).

(c) Outdoor entertainment zones used by people of all ages with many types of entertainment for large numbers of people provided by many business entities.

(d) Cattle and poultry breeding zones where technological methods are applied, where there is complete infrastructure and where there are many investors participating.

2. The business zones stipulated in clause 1 must satisfy the following conditions:

(a) They are included in approved land use zoning or detailed land use planning.

(b) The investment policy has been approved by the Prime Minister, there is an investment decision by the chairman of the provincial people's committee, or they are included in the approved overall master plan for socio-economic development of the province or city under central authority.

...

...

...

3. Investment projects in the business zones stipulated in clause 1 of this article fall within the category for which land shall be recovered for allocation or lease to investors in accordance with the law on land.

4. The land use provisions applicable to industrial zones in article 84 of Decree 181 and article 2.7 of Decree 17 shall also apply to land use for a project for the construction of a business zone referred to in clause 1 of this article.

Article 36 Recovery of land used by the management board of a high-tech or economic zone to reallocate or lease out

The management board of a high-tech or economic zone shall be responsible to recover land which it has re-allocated or leased out pursuant to article 91.2 or 92.2 of the Law on Land in the following circumstances:

1. The person to whom the management board re-allocated or leased land is not permitted to extend after expiry of the duration or term of the allocation or lease.

2. The land user being an organization is dissolved, declared bankrupt, transfers to another location, reduces its [land] need or no longer needs the land and the land use fees paid were funded by the State budget.

3. The land user voluntarily returns the land pursuant to article 38.8 of the Law on Land.

4. The land user commits a breach of the law on land stipulated in clauses 3, 4, 5, 6, 9, 11 or 12 of article 38 of the Law on Land.

Article 37 Recovery of land or extension of land use duration in a case stipulated in article 38.12 of the Law on Land

...

...

...

2. State bodies authorized to allocate or lease land including management boards of a high-tech or economic zones shall only be permitted to extend land use duration with approval from the State body managing the investment, applicable to land allocated or leased by the State in order to implement an investment project but the land was not used or is behind schedule as stipulated in article 38.12 of the Law on Land, when the investor’s difficulties were due to a natural disaster, accident, war, economic or financial crisis or some other event of force majeure which directly affected the project implementation schedule.

Article 38 Recovery of agricultural land belonging to the public land fund of a commune, ward or Township

District people's committees shall issue decisions recovering agricultural land belonging to the public land fund of a commune, ward or township in order to use it for non-agricultural purposes in accordance with approved land use zoning and detailed land use planning.

Article 39 Recovery of land where the current land user does not have the right to assign or lease out the land use right, or mortgage or provide a guarantee using the land use right

The State shall recover land and allocate or lease it to an investor if the investment project is in the category where the investor must reach agreement with the current land user on assignment or lease of the land use right or on a mortgage or guarantee using the land use right, but the current land user does not have the right to so assign, lease, mortgage or guarantee the land use right pursuant to the Law on Land.

Article 40 Recovery of land which is in the category which the State must recover when the investor of its own initiative proposes, and is permitted, to reach agreement with the land user but then fails to reach agreement

1. In the case of land for an economic development project which is in the category which the State must recover, but the provincial people’s committee has provided written approval to the investor’s proposal that the investor itself reach agreement with the land users of land within the scope of the project regarding receipt of an assignment or lease of the land use right or on capital contribution using the land use right, if after 180 days have expired from the date of such written approval some land users still do not agree with the investor, then the competent people’s committee shall issue a decision recovering the land on which agreement has not yet been reached; and compensation, assistance and resettlement shall be implemented in accordance with law.

2. Any disputes and complaints in the circumstances referred to in clause 1 shall be resolved as follows:

(a) Disputes about contractual agreements on land use rights between land users and investors shall be resolved by the people’s court in accordance with civil law.

...

...

...

Article 41 Responsibility of all level people’s committees in cases where investors reach agreement with land users of land not in the category which the State must recover

1. People’s committees shall have the following responsibilities, within the scope of their assigned functions and powers:

(a) To direct the provision of written material on policies, laws and application files regarding reaching agreement.

(b) To preside over negotiations for agreement between investors with land users if one or both parties so request.

(c) To direct conduct of procedures for assignment, lease or capital contribution using land use rights.

2. All level people’s committees and other State bodies may not issue land recovery decisions or take unlawful measures to interfere in negotiations for agreement between investors with land users with respect to land not in the category which the State must recover.

Article 42 Right to self invest in land currently being used and in the category which the State must recover for an investment project for production and business purposes or for construction and commercial operation of residential housing

1. Where land users (or the land users and adjacent land users) apply to invest in their land which is in the category which the State must recover for an investment project for production and business purposes or for construction and commercial operation of residential housing, they shall have the right to self invest in the land or to select organizations and individuals to contribute capital to formulation of an investment project if they satisfy the following conditions:

(a) They have an area of land currently being used in compliance with the approved land use zoning and detailed construction master planning, and it is suitable for the scale of the approved construction works.

...

...

...

(c) They have the capability to implement the investment project and to satisfy the requirements and schedule of the project as approved.

2. The Ministry of Natural Resources and Environment shall preside over co-ordination with the Ministry of Planning and Investment to provide guidelines on investment in land currently being used and in the category which the State must recover for an investment project for production and business purposes or for construction and commercial operation of residential housing.

Article 43 Assistance for agricultural land intermingled with residential areas and for gardens and ponds adjacent to residential land in residential areas upon recovery by the State

Agricultural land intermingled with residential areas and gardens and ponds adjacent to residential land in residential areas shall be eligible for land assistance pursuant to article 10.2 of Decree 197-2004-ND-CP of the Government dated 3 December 2004 on compensation, assistance and resettlement when the State recovers land (hereinafter referred to as Decree 197) as follows:

1. The area of land eligible for land assistance shall be all of the agricultural land, garden and pond on the same parcel of land containing housing but not recognized as residential land and located in the following areas:

(a) Within the administrative boundaries of a ward.

(b) Within the residential area of a township or within the rural residential area already delimited by approved zoning; if the residential area of a township or rural residential area does not yet have approved zoning, then the boundary of the outermost parcel of land containing housing in such residential area shall be used to determine eligibility for land assistance.

2. In the case of a garden and pond actually being used on the same parcel of land containing a separate house, or a house built alongside a canal or highway not in the areas stipulated in clause 1 of this article, the area of land eligible for monetary assistance on each parcel of land shall not exceed five times the quota on allocated land stipulated in articles 83.2 and 84.5 of the Law on Land as at the date of the decision recovering the land.

3. In the case of areas of agricultural parcels of land adjacent to the boundaries of the areas stipulated in clause 1 of this article, the area of land eligible for monetary assistance on each parcel of land shall not exceed five times the quota on allocated land stipulated in articles 83.2 and 84.5 of the Law on Land as at the date of the decision recovering the land.

...

...

...

Article 44 Land compensation and assistance upon recovery by the State of land used prior to 15 October 1993 where there are no documents on the land use right

1 Land compensation and assistance shall be paid as follows in the case of recovery by the State of land used prior to 15 October 1993 where there is no certificate and none of the documents stipulated in article 50.1 of the Law on Land and the commune people's committee certifies the land is not subject to dispute:

(a) Where the land currently being used has housing on it and is not within one of the cases of land use stipulated in article 14.4 of this Decree, then the land user shall be paid compensation for the area of land actually being used but such area for which compensation shall be paid must not exceed the quota on allocated residential land stipulated in articles 83.2 and 84.5 of the Law on Land as at the date of the decision recovering the land. Land compensation and assistance shall be paid in respect of the area of land in excess of such quota, and the area of any garden and pond on the same parcel of land containing the housing but not recognized as residential land, in accordance with the provisions on agricultural land intermingled with residential areas.

(b) Where the land is currently being used for a non-agricultural purpose (other than residential land) and is not within one of the cases of land use stipulated in article 14.4 of this Decree, then the land user shall be paid compensation for the area of land actually being used. If there is an area on the same parcel of land currently being used for an agricultural purpose then land compensation and assistance shall be paid for such area in accordance with the provisions on agricultural land.

(c) Where the land is currently being used for an agricultural purpose but the land user is a family household or individual directly engaged in agricultural production, then the land user shall be paid compensation for the area of land actually being used but not to exceed the quota on allocation of agricultural land stipulated in article 70 of the Law and Land and in article 69.1 of Decree 181.

(d) Where the land currently being used is within one of the cases of land use stipulated in article 14.4 of this Decree, or the agricultural land area exceeds the quota on allocation of agricultural land stipulated in article 70 of the Law and Land and in article 69.1 of Decree 181, then the land user shall not receive land compensation; if the land currently being used has housing on it and the land holder whose land is recovered has no other accommodation, then assistance shall be paid or a resettlement house provided in accordance with regulations of the provincial people's committee.

2. In the case of a parcel of residential land with a garden or pond which was being used prior to 18 December 1980 and for which a certificate was granted pursuant to article 45.2 of Decree 181, and thereafter this parcel of land was split from a parcel of land without any of the land use right documents stipulated in clauses 1, 2 or 5 of article 50 of the Law on Land, then the residual area of land after the split shall, where the commune people's committee certifies such land is not subject to dispute, receive land compensation and assistance for residential land within the limit stipulated in article 45.2 of Decree 181.

Article 45 Land compensation and assistance upon recovery by the State of land used since 15 October 1993 where there are no documents on the land use right

1 Land compensation and assistance shall be paid as follows in the case of recovery by the State of land used since 15 October 1993 up to 1 January 2004 where there is no certificate and none of the documents stipulated in article 50.1 of the Law on Land and the commune people's committee certifies the land is not subject to dispute:

...

...

...

(b) Where the land is currently being used for a non-agricultural purpose (other than residential land) and is not within one of the cases of land use stipulated in article 14.4 of this Decree, then the land user shall be paid compensation for the area of land actually being used but land use fees payable at the rate stipulated in article 8.3(a) of Decree 198 shall be deducted from the compensation monies. The land price for calculating land use fees shall be the price of land of the same type used for non-agricultural purposes. If there is an area on the same parcel of land currently being used for an agricultural purpose, then land compensation and assistance shall be paid for such area in accordance with the provisions on agricultural land.

(c) Where the land currently being used is within the group or types of agricultural land and the current land user is a family household or individual directly engaged in agricultural production, then the land user shall be paid compensation for the area of land actually being used but such area for which compensation shall be paid must not exceed the quota on allocation of agricultural land stipulated in article 70 of the Law and Land and in article 69.1 of Decree 181.

(d) Where the land currently being used is within one of the cases of land use stipulated in article 14.4 of this Decree, or the agricultural land area exceeds the quota on allocation of agricultural land stipulated in article 70 of the Law and Land and in article 69.1 of Decree 181, then the land user shall not receive land compensation; if the land currently being used has housing on it and the land holder whose land is recovered has no other accommodation, then the issue shall be resolved in accordance with article 14.2 of Decree 197.

2. In a case of trespass or illegal occupation or allocation or lease of land contrary to authority on or since 1 January 2004, the person guilty of such trespass or illegal occupation or the person to whom the land was allocated or leased contrary to authority shall not receive compensation for the land when it is recovered.

Article 46 Land compensation and assistance upon recovery by the State of land allocated contrary to authority prior to 1 January 2004, but fees have been paid in order to use the land and a certificate has not yet been granted

Land compensation and assistance shall be paid as follows in the case of land allocated contrary to authority prior to 1 January 2004, but fees have been paid in order to use the land and a certificate has not yet been granted:

1. Current land users who have used the land since prior to 15 October 1993 shall be entitled to land compensation for the area and type allocated.

2. Land users who have used the land since prior to 15 October 1993 up until prior to 1 July 2004 shall be entitled to land compensation and assistance as follows:

(a) They shall be entitled to land compensation and assistance for the allocated land area which is agricultural land [or] non-agricultural land not being residential land; and for the land area which is residential land within the quota stipulated in articles 83.2 or 84.5 of the Law on Land.

...

...

...

Article 47 Land compensation and assistance upon recovery by the State of land in a case where the actual land area as measured is different from the area recorded on the land use document

Land compensation shall be paid as follows in the case of land recovered by the State where the actual land area as measured is different from the area recorded on the land use document:

1. Where the actual land area as measured is less than that recorded on the land use document, compensation shall be made in accordance with the actually measured area.

2. Where the actual land area as measured is greater than that recorded on the land use document because the earlier survey was inaccurate or because the land user did not declare the full area upon registration but the boundaries of the whole of the parcel of land are clearly marked, there is no dispute with adjacent land users and land use has not resulted from trespass or illegal occupation, then compensation shall be made in accordance with the actually measured area.

3. Where the actual land area as measured is greater than that recorded on the land use document and there is certification by the commune people's committee where the land is situated that the surplus area results from reclamation of waste land or assignment from the previous land user, and the land has been used stably and long-term and is not subject to dispute, then compensation shall be made in accordance with the actually measured area.

4. Compensation shall not be made for the surplus area where the actual land area as measured is greater than that recorded on the land use document and such increase resulted from trespass or illegal occupation.

Article 48 Compensation in the form of residential land when the State recovers agricultural land

Any family household or individual directly engaged in agricultural production who has more than thirty (30) per cent of his or her agricultural land recovered by the State without compensation in the form of equivalent agricultural land and who does not wish to receive compensation in the form of land as the surface area for non-agricultural production or business services pursuant to article 4.4 of Decree 17, shall receive compensation in the form of allocation of residential land with collection of land use fees in a resettlement area or in a residential area in accordance with zoning.

The provincial people's committee shall stipulate the amount of allocated land based on the capability of the land fund and the amount of land recovered from each family household or individual.

...

...

...

Chapter V

ORDER AND PROCEDURES FOR RECOVERY OF LAND, AND FOR PAYMENT OF COMPENSATION AND ASSISTANCE AND FOR RESETTLEMENT WHEN THE STATE RECOVERS LAND

Article 49 Determination and publication of the land recovery policy

1. A determination of the land recovery policy (where land is recovered pursuant to zoning) or issuance of written approval for an investment location (where land is recovered pursuant to a project) shall be based on the following grounds:

(a) Land use zoning and land use plans, or urban construction master planning or rural residential construction master planning as approved by the competent State body in accordance with law.

(b) The need for land use as expressed in the investment application file in accordance with the law on investment and the law on construction.

In the case of an investment project using State budget capital, the need for land use shall be determined on the basis of the decision of the competent body approving the project; in the case of an investment project using non-State budget capital, the need for land use shall be determined on the basis of the written evaluation of the need for land use made by the Department of Natural Resources and Environment in accordance with article 30.1 of Decree 181; and in the case of a project for construction of a religious establishment, the need for land use shall be determined on the basis of the decision of the provincial people's committee.

(c) The circumstances in which land will be recovered as stipulated in article 36.1(a), (b), (c), (d), (e), (g) and (h), and article 36.2(a), (c) and (d) of Decree 181, and article 2.3 of Decree 17, and articles 34 and 35 of this Decree.

2. The provincial people's committee or the district people's committee shall issue a written document on the land recovery policy or written approval for an investment location as stipulated in clause 1 above.

...

...

...

Article 50 Preparation of cadastral files for areas of land to be recovered

1. Based on the written document from the provincial people's committee stipulated in article 49.2, the Office of Natural Resources and Environment shall instruct the land use right registration office to prepare the cadastral file for an area of land to be recovered (or the NRE Office shall itself directly prepare the cadastral file if the locality does not have a land use right registration office) as follows:

(a) Amend the land map to comply with the current status and make an extract of the land map (if the locality already has regular land maps) or carry out cadastral measurements (if the locality does not yet have regular land maps).

(b) Finalize the cadastral file and make an extract of it (the land register) to send to the organization in charge of compensation and site clearance.

(c) Draw up a list of parcels of land to be recovered, specifying the code numbers of the land maps and of the parcels of land, the names of the land users, the area of parcels of land with the same use purpose in common, and the use purposes.

2. When cadastral measurements of land need to be taken, the district people's committee shall provide written notification to the land user who shall be responsible to co-operate in order to facilitate verification of the current status of the parcel of land.

3. The expenses of amending the land map and making an extract of it, and of finalizing the cadastral file and making an extract of it shall be paid by the investor in the case of recovery of land pursuant to a project, and by the land fund development organization in the case of recovery of land pursuant to zoning.

Article 51 Preparation, evaluation and approval of overall plans for compensation, assistance and resettlement

1. The organization in charge of compensation and site clearance (with participation of a representative of the investor) shall prepare an overall plan for compensation, assistance and resettlement (hereinafter referred to as the overall plan) based on the existing data supplied by the Office of Natural Resources and Environment, and submit one copy set to the Department of Finance or Office of Finance (hereinafter both referred to as the financial body) for its evaluation. The overall plan shall contain the following items:

...

...

...

(b) General data on land of different types and grades in the case of agricultural land, and the code numbers of the land maps and of the parcels of land; estimated value of assets on land.

(c) General data on the number of households, of household members and of employees in the area of land to be recovered; specifying the number of employees who will have to change jobs and the number of households which will have to be resettled.

(d) Proposed amounts of compensation and assistance to be paid; proposed resettlement site and area or proposed resettlement housing, and the proposed method of resettlement.

(

(e) A list of all works to be relocated, the size of such works, and the proposed new site: to include State works, works of organizations, works of religious establishments, and works of the residential community.

(g) The number of graves to be relocated and the proposed new site.

(h) Total estimated budget for implementing the plan.

(i) Funding source for implementing the plan.

(k) Schedule for implementing the plan.

...

...

...

3. Within a maximum of seven (7) working days from the date of receipt of a submission from the financial body, the people's committee which issued the land recovery policy or approval for the investment location shall be responsible to issue a decision approving the overall plan.

Article 52 Notification of land to be recovered

1. After the overall plan has been approved, the organization in charge of compensation and site clearance shall be responsible to notify land users of the reason for land recovery, of the proposed amount of compensation and assistance to be paid, of the proposed resettlement site, of the proposed measures for changing trades and creating jobs, and of the time for relocation and handover of the recovered land as set out in the overall plan.

2. Land users shall have rights stipulated in laws to make observations, proposals or requests to the organization in charge of compensation and site clearance on the matters notified as stipulated in clause 1 of this article.

Article 53 Decision recovering land

1. A decision recovering land shall be issued as follows:

(a) The Natural Resources and Environment body shall be responsible to make a submission to the same level people's committee to issue a decision recovering land, within twenty (20) days from the date of the notification stipulated in article 52.1.

(b) Within a time-limit of no more than five business days from the date of receipt of a submission from the same level Natural Resources and Environment body, the people's committee shall be responsible to consider and make a decision recovering land.

(c) If an area of land to be recovered includes both parcels of land within the recovery authority of the provincial people's committee and parcels of land within the recovery authority of the district people's committee, then the provincial people's committee shall issue a general decision recovering all the parcels of land within such area and shall also issue specific decisions recovering each parcel of land within its recovery authority.

...

...

...

(c)

2. A decision recovering land shall comprise [two types]:

(a) General decision of the provincial people's committee recovering all parcels of land within one area, stating the total area of the land to be recovered, the names and addresses of the land users, and a list of all the parcels of land to be recovered.

(b) Specific decision recovering one parcel of land within the recovery authority of either a provincial people's committee or a district people's committee, setting out the name and address of the land user; the code number of the land map, of the extract of the land map and of the parcel of land; the type of land and the area of the land (calculated in accordance with the cadastral file or official land area data re-verified during the course of preparation of the compensation and site clearance plan).

3. A decision recovering land must be sent to the land user whose land is to be recovered, and must be posted at the headquarters of the commune people's committee in the place where the land exists for the entire period of time from the date of the decision until completion of the process of land recovery.

Article 54 Resolution of complaints about land

1. Complaints about land shall be resolved in accordance with article 138 of the Law on Land, articles 63 and 64 of this Decree, and the provisions on resolution of complaints in Decree 136.

2. Pending a decision resolving a complaint, the decision recovering the land must continue to be complied with. Execution of the decision recovering the land shall cease after there is a decision of a competent State body resolving a complaint which concludes that recovery of the land was unlawful; and the body which issued the decision recovering the land must issue a further decision rescinding the former decision and pay compensation for loss caused by it. If the State body authorized to resolve a complaint concludes that recovery of the land was legally correct, the person whose land was recovered must comply with the decision recovering the land.

Article 55 Declaration, inventory and verification of origin of land

...

...

...

1. The person whose land is to be recovered shall make a declaration on the standard form provided by the organization in charge of compensation and site clearance; and the declaration shall contain the following items:

(a) Area and type of land (use purpose), origin, the time of commencement of land use, and the type of document on land use.

(b) Quantity of housing (and its type and grade) and other buildings constructed on the land, and the period for which they have been used; quantity and type of perennial trees; quantity and type of annual trees, the area they cover, and the output and yield of the annual crop; area under aquacultural or salt production and the output and yield.

(c) Number of household members (based on registration of permanent residency or long-term temporary residency), and number of employees affected by the land recovery (for an agricultural area, the number of persons directly engaged in agricultural production, or in forestry, aquacultural or salt production on the land to be recovered; and for a non-agricultural area, the number of persons who have a labour contract signed with a hirer who has business registration); and the wishes of the land user regarding resettlement and change of trade (if any).

(d) The number of graves to be relocated.

2. The organization in charge of compensation and site clearance shall check the contents of the declaration and organize an inventory of the land and assets attached to it, and verify the origin of the land, in accordance with the following order and procedures:

(a) Check on site the area of the land if there is any contradiction or complaint about data on the land area; and check and count any damaged assets and compare them with the contents in the declaration. This check must be attended by the land user and a representative of the commune people's committee where the land is situated; and the results of the check must be signed by the person directly conducting it, by the land user (or his or her proxy), by the owner of any damaged assets (or his or her proxy), by the commune cadastral officer, by the representative of the Office of Natural Resources and Environment, and by the representative of the head of the organization in charge of compensation and site clearance.

(b) Work with the land use right registration office and the commune people's committee where the land is situated to verify the origin of the land; and to verify the cases entitled to payment of compensation and assistance, and resettlement.

Article 56 Preparation, evaluation and approval of a [specific] plan for compensation, assistance and resettlement

...

...

...

1. Preparation of the [specific] compensation plan:

(a) The organization in charge of compensation and site clearance shall be responsible to prepare this plan within a maximum of sixty (60) days from the date of completion of the measurement, check and count.

(b) The compensation plan shall contain the following items:

- Name and address of the land user whose land is to be recovered.

- Area, type and grade of land (in the case of agricultural land); position and origin of the recovered land; volume, quantity and percentage residual value of assets damaged.

- Grounds for calculating the amount of monetary compensation and assistance such as the land price, price of housing and building works,

- The amount of monetary compensation and assistance.

- Arrangements for resettlement.

- Relocation of State

...

...

...

2. Obtaining opinions on the compensation plan:

(a) The compensation plan must be posted [listed] at the headquarters of the commune people's committee in the place where the land exists and in residential areas to enable the person whose land is recovered and other affected persons to contribute their opinions.

(b) Such posting must be recorded in writing and the minutes signed by a representative of the commune people's committee, by a representative of the commune level Vietnam Fatherland Front, and by a representative of the person whose land is recovered.

(c) The period for posting the plan and for receiving opinions shall be at least twenty (20) days from the first day of posting.

3. Finalization of the compensation plan:

(a) On expiry of the period for posting the plan and for receiving opinions, the organization in charge of compensation and site clearance shall be responsible to collate the opinions in writing by specifying the number of opinions for, against, and different from the plan; and to finalize the plan and send it together with a summary of the opinions to the financial body for its evaluation.

(b) If there are many opinions against the plan, then the organization in charge of compensation and site clearance shall provide a clear explanation or consider and amend the plan prior to sending it to the financial body.

4. Evaluation, and submission for approval of the compensation plan:

(a) The financial body shall be responsible to evaluate the plan and submit it to the same level people’s committee for approval, within fifteen (15) days at the latest from the date it receives the plan.

...

...

...

5. Approval of the compensation plan:

(a) The same level people’s committee shall be responsible to consider and approve the plan within fifteen (15) days at the latest from the date of receipt of the submission from the financial body.

(b) If a plan is approved by a district people’s committee and includes a land price for calculating the amount of monetary compensation and assistance which is different from the land price stipulated and announced by the provincial people’s committee, then the district people’s committee must report the matter to the provincial people’s committee and may only approve the plan after the provincial people’s committee approves such land price [in the plan].

Article 57 Public notification of a [specific] plan for compensation, assistance and resettlement

The organization in charge of compensation and site clearance shall, within three days from the date of receipt of an approved plan, co-ordinate with the commune people's committee to publicly notify and post [list] the decision approving the plan at the headquarters of the commune people's committee and in residential areas in the place where the recovered land exists; and to send the decision to the person whose land is recovered specifying the amount of compensation and assistance to be paid; and specifying any new housing allocated or the resettlement housing, the time and place for payment of the compensation and assistance monies, and the time for handing over the recovered land to the organization in charge of compensation and site clearance.

Article 58 Making payment of compensation and assistance monies, and conducting resettlement

1. The organization in charge of compensation and site clearance shall, within five days after the date of sending notice of the approved plan to the person whose land is to be recovered, make payment of the compensation and assistance monies. If the person entitled to receive payment of such monies authorizes another to accept payment, then he or she must provide a written power of attorney as stipulated by law.

2. In a case of resettlement, the organization in charge of compensation and site clearance shall handover a house or residential land together with a certificate of residential land use right [and/or] a certificate of ownership of residential housing to the person to be resettled, prior to conducting site clearance. If there is a written agreement between the organization in charge of compensation and site clearance and the person to be resettled, signed by both parties, for handover and receipt of a house or residential land after site clearance, then such agreement shall be implemented.

3. If the person whose land is to be recovered refuses to receive payment of compensation and assistance monies [and/or] refuses to receive housing or land for resettlement, then the organization in charge of compensation and site clearance shall remit the monies into an escrow bank account and retain the housing or land for resettlement in its original condition as the basis for resolving any complaint in the future.

...

...

...

(a) If compensation, assistance and resettlement

(b) In a case of late payment or late receipt of compensation and assistance monies, article 9.2 of Decree 197-2004-ND-CP and article 4.2 of Decree 17-2006-ND-CP shall apply.

(c) If the decision approving the plan was made prior to the effective date of Decree 197-2004- ND-CP but the compensation, assistance and resettlement monies have not been paid and the land price increases to higher than the approved price, then the land price shall be amended pursuant to article 9.2 of Decree 197-2004-ND-CP and article 4.2 of Decree 17-2006-ND-CP.

Article 59 Time for handover of recovered land

The person whose land is recovered must conduct handover to the organization in charge of compensation and site clearance within a time-limit of twenty (20) days as from the date on which such organization completes payment of the compensation and assistance monies pursuant to the approved method in the approved plan.

Article 60 Enforced recovery of land

1. Enforced recovery of land pursuant to article 39.3 of the Law on Land may only take place when the following conditions have been satisfied:

(a) The provisions on the order and procedures for land recovery and for payment of compensation, assistance and resettlement as stipulated in articles 49 to 59 inclusive of this Decree have been correctly implemented.

(b) Thirty (30) days have expired from the date as stipulated in article 59 on which the person whose land is recovered should have handed over the land to the organization in charge of compensation and site clearance, and such person has failed to so handover the land.

...

...

...

(d) There is an effective decision on enforcement issued by the provincial people's committee in accordance with law.

(

2. If the person whose land is recovered fails to comply with the decision on enforcement within fifteen (15) days from the date of direct receipt of the decision on enforcement or from the date of public posting [listing] such decision as stipulated in clause 1(dd) above, then the commune people's committee shall direct the enforcement agency to compulsorily recover the land in accordance with law.

Article 61 Resolution of complaints about a decision on compensation, assistance and resettlement, or about a decision on enforcement

Complaints about a decision on compensation, assistance and

Article 62 Separation of items regarding compensation, assistance and resettlement into a separate subproject and responsibilities to organize compensation, assistance and resettlement in the case of investment projects of ministries and branches

1. Depending on the size of any one area of land to be recovered for implementation of an investment project, the body authorized to approve such investment project may issue a decision separating the items regarding compensation, assistance and resettlement into a separate sub-project for independent implementation.

2. A provincial people's committee shall be responsible to direct the organization of land recovery and of compensation, assistance and resettlement in the case of an investment project for which the State recovers land, and such project belongs to a ministry, ministerial equivalent body, Government body, economic group, corporation or centrally run professional unit (hereinafter all referred to as ministries and branches).

Ministries and branches with investment projects shall be responsible to co-ordinate with the provincial people's committee and the organization in charge of compensation and site clearance; and to ensure adequate funding for payment of compensation, assistance and resettlement in accordance with law.

...

...

...

ADDITIONAL PROVISIONS ON RESOLUTION OF COMPLAINTS ABOUT LAND

Article 63 Order for resolution of a complaint about an administrative decision or administrative act of the chairman of a district people's committee

1. Any person with related rights and interests who disagrees with an administrative decision or administrative act during land administration of the chairman of a district people's committee as stipulated in article 162 of Decree 181-2004-ND-CP shall have the right to lodge a complaint with the district people's committee within a time-limit of ninety (90) days as from the date of such decision or act.

2. The chairman of a district people's committee shall be responsible to resolve a complaint within the time-limit stipulated in the Law on Complaints and Denunciations. The decision of a chairman of a district people's committee resolving a complaint shall be publicly announced and sent to the complainant and any other persons with related rights and interests.

3. Any complainant who disagrees with the decision of a chairman of a district people's committee resolving a complaint shall have the right to lodge a further complaint with the provincial people's committee or to institute proceedings in the people’s court within a time-limit of forty-five (45) days as from the date of receipt of such decision.

The chairman of a provincial people's committee shall be responsible to resolve a complaint within the time-limit stipulated in the Law on Complaints and Denunciations. The decision of the chairman of a provincial people's committee resolving a complaint shall be referred to as the second decision and shall be publicly announced and sent to the complainant and any other persons with related rights and interests.

4. Any body which receives a complaint must record it in a register for monitoring resolution of complaints.

Article 64 Order for resolution of a complaint about an administrative decision or administrative act of the chairman of a provincial people's committee

1. Any person with related rights and interests who disagrees with an administrative decision or administrative act during land administration of the chairman of a provincial people's committee as stipulated in article 162 of Decree 181-2004-ND-CP shall have the right to lodge a complaint with the provincial people's committee within a time-limit of thirty (30) days as from the date of such decision or act.

...

...

...

3. Any complainant who disagrees with the decision of a chairman of a provincial people's committee resolving a complaint shall have the right to institute proceedings in the people’s court within a timelimit of forty-five (45) days as from the date of receipt of such decision.

4. Any body which receives a complaint must record it in a register for monitoring resolution of complaints.

Article 65 Resolution of a complaint about an administrative decision or administrative act in the land sector outside the cases stipulated in articles 63 and 64 of this Decree

The provisions in the Law on Complaints and Denunciations shall apply to resolution of a complaint about administrative decisions or administrative acts of the following: staff and officials of the people's committee of a commune, ward or township; of an Office of Natural Resources and Environment; of the Office of a people's committee of a district, town or provincial city; of a Department of Natural Resources and Environment; of the Office of a people's committee of a province or city under central authority; and to administrative decisions of a Department of Natural Resources and Environment and to administrative acts during land administration of the chairman of a district people's committee or of the chairman of a provincial people's committee outside the cases stipulated in articles 63 and 64 of this Decree.

Chapter VII

IMPLEMENTING PROVISIONS

Article 66 Time for uniformly conducting all land use right transactions with certificates

1. As from 1 January 2008, a land user must have a land use right certificate before being permitted to exercise the right to convert, assign, lease out, sub-lease out or donate the land use right, or to exercise the right to mortgage and provide a guarantee using the land use right, except for the case stipulated in clause 2 of this article.

2. If prior to 1 November 2007 a land user lodges an application file for the grant of a certificate correctly in accordance with law but has not yet received such certificate and has one of the documents referred to in clauses 1, 2 and 5 of article 50 of the Law on Land, then such land user shall still be permitted to exercise the right to convert, assign, lease out, sub-lease out or donate the land use right, or to exercise the right to mortgage and provide a guarantee using the land use right.

...

...

...

1. This Decree shall be of full force and effect fifteen (15) days from the date of its publication in the Official Gazette.

2. The following are hereby repealed:

(a) The following provisions in Decree 181-2004-ND-CP of the Government dated 29 October 2004 are hereby repealed: articles 36.1(dd); 36.2(b); 42.3; 48.2; clauses 1 to 4 inclusive of article 80; articles 81, 130, 145, 163, 164, 165 and 184.

(b) The following provisions in Decree 197-2004-ND-CP of the Government dated 3 December 2004 are hereby repealed: clauses 6 and 8 of article 8; articles 41, 42, 47, 49, and paragraph 2 of article 50.2.

(c) The references to article 145 [of Decree 181] in the following provisions in Decree 181 2004- ND-CP of the Government dated 29 October 2004 shall be replaced by the corresponding reference in article 19 of this Decree: article 116.3; and sub-clauses (b) and (c) of article 117.1.

(d) The following provisions in of Decree 17-2006-ND-CP of the Government dated 27 January 2006 are hereby repealed: clauses 13 and 14 of article 2; and paragraphs 1, 2, and 3 of article 5.4. (Article 15.4 of Decree 198-2004-ND-CP of the Government dated 3 December 2004 has already been added to by the provisions in article 5.4 of Decree 17-2006-ND-CP).

Article 68 Responsibility for implementation

1. Ministers, heads of ministerial equivalent bodies and Government bodies and chairmen of people's committees of provinces and cities under central authority shall be responsible for the implementation of this Decree.

2. If there are any difficulties during implementation of this Decree, the Ministry of Natural Resources and Environment and the Ministry of Finance shall provide guidelines within their authority or submit the issue to the Prime Minister for amendment and additions.

...

...

...

ON BEHALF OF THE GOVERNMENT
PRIME MINISTER




Nguyen Tan Dung