05 Loại giao dịch đất đai bị từ chối công chứng theo quy định mới nhất?

05 Loại giao dịch đất đai bị từ chối công chứng theo quy định mới nhất?

Dưới đây là tổng hợp 05 loại giao dịch đất đai bị từ chối công chứng cụ thể như sau:

(1) Giao dịch liên quan đến đất đai nằm ngoài thẩm quyền của công chứng viên

Căn cứ theo quy định tại Điều 44 Luật Công chứng 2024 công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.

Theo đó, các giao dịch về đất đai nằm ngoài phạm vi địa giới hành chính của tỉnh, thành phố mà nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ các trường hợp theo quy định nêu trên, thì Công chứng viên sẽ không có thẩm quyền công chứng. Do đó, công chứng viên phải từ chối công chứng với các giao dịch này.

(2) Giao dịch liên quan đến đất đai được yêu cầu công chứng vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội

Thứ nhất, chủ thể giao dịch không có năng lực hành vi dân sự phù hợp thì không thể tham gia giao dịch dân sự nói chung trong đó có cả giao dịch liên quan đến đất đai.

Đối với chủ thể là cá nhân, căn cứ quy định tại Điều 20 và Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015, người từ đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, khi đó mới có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Ngoài ra, trường hợp cá nhân mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, cá nhân sẽ không được thực hiện một số hoặc toàn bộ các loại giao dịch dân sự trong đó có cả giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Do đó, trong trường hợp, cá nhân thuộc các trường hợp trên mà tham gia giao dịch dân sự liên quan đến đất đai thì sẽ bị từ chối công chứng.

Đối với chủ thể của giao dịch dân sự là pháp nhân, nếu pháp nhân không bị hạn chế năng lực pháp luật dân sự theo quy định tại Điều 86 Bộ luật Dân sự 2015 thì pháp nhân có thể tham gia bất kì giao dịch dân sự nào, bao gồm cả những giao dịch liên quan đến đất đai. Do đó, trong trường hợp pháp nhân thuộc trường hợp bị hạn chế giao dịch dân sự theo quy định mà có liên quan đến đất đai, thì cũng sẽ bị từ chối công chứng.

Thứ hai, giao dịch liên quan đến đất đai có dấu hiệu của việc đe dọa, cưỡng ép, lừa dối hoặc có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật.

Đối với giao dịch dân sự có dấu hiệu của việc đe dọa, cưỡng ép, lừa dối thì công chứng viên cần phải tiến hành xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, nếu người yêu cầu công chứng không làm rõ được và từ chối việc xác minh, thì công chứng viên từ chối công chứng giao dịch này, trong đó bao gồm cả các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai.

Giao dịch liên quan đến đất đai được xác lập hay thực hiện do bị đe dọa, cưỡng ép, lừa dối là những giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, những giao dịch này đã vi phạm nguyên tắc chung gây rủi ro thiệt hại cho các bên, vì vậy công chứng viên có nghĩa vụ từ chối công chứng các giao dịch này.

Đối với giao dịch liên quan đến đất đai có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật, trước hết, công chứng viên phải kiểm tra dự thảo giao dịch, nếu có những điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa, nếu người yêu cầu công chứng vẫn không sửa chữa thì công chứng viên từ chối công chứng.

Các giao dịch này có thể là các giao dịch đối với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất được nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm,…có thể xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan, vi phạm pháp luật do đó Luật công chứng 2024 quy định các giao dịch này sẽ bị từ chối công chứng.

(3) Hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ ràng, không đầy đủ

Theo khoản 4 Điều 42 Luật Công chứng 2024 trong trường hợp có căn cứ cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, ví dụ: thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không khớp với các giấy tờ khác, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mờ, rách,… thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc công chứng viên tự mình tiến hành xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, mà người yêu cầu công chứng vẫn không làm rõ được những vấn đề nêu trên thì công chứng viên có nghĩa vụ phải từ chối công chứng.

(4) Người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký được hoặc không điểm chỉ được mà người yêu cầu công chứng không mời được người làm chứng, công chứng viên cũng không mời được người làm chứng

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Công chứng 2024, nếu người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký được hoặc không điểm chỉ được hoặc trong những trường hợp khác mà pháp luật quy định thì việc công chứng phải có người làm chứng.

Người làm chứng có thể do người yêu cầu công chứng mời hoặc do công chứng viên chỉ định nếu người làm chứng không mời được, trong trường hợp không mời hoặc không chỉ định được người làm chứng thì công chứng viên từ chối công chứng.

Như vậy, nếu người yêu cầu công chứng thuộc các trường hợp trên mà yêu cầu công chứng những giao dịch liên quan đến đất đai nhưng không tìm được người làm chứng, công chứng viên cũng không chỉ định được người làm chứng thì giao dịch này sẽ bị từ chối công chứng theo quy định nêu trên.

(5) 02 trường hợp từ chối công chứng đối với di chúc

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực, do đó, di chúc về việc phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Căn cứ theo Điều 58 Luật Công chứng 2024 nếu thuộc một trong 02 trường hợp sau thì công chứng viên sẽ từ chối công chứng di chúc nhà đất:

- Người yêu cầu công chứng không phải là người lập di chúc (người lập di chúc không được ủy quyền mà phải tự mình yêu cầu công chứng di chúc).

- Công chứng viên nhận thấy người lập di chúc có dấu hiệu bị mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc có căn cứ cho rằng việc lập di chúc có dấu hiệu bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép thì công chứng viên đề nghị người lập di chúc làm rõ, trường hợp không làm rõ được thì công chứng viên từ chối công chứng di chúc đó.

05 Loại giao dịch đất đai bị từ chối công chứng theo quy định mới nhất? (Hình ảnh từ Internet)

Hợp đồng về quyền sử dụng đất nào không bắt buộc công chứng chứng thực theo quy định hiện nay?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về việc công chứng chứng thực hợp đồng như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Như vậy, theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các hợp đồng sau đây:

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên

Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 20 Luật Đất đai 2024 quy định về nội dung quản lý Nhà nước về đất đai như sau:

- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai.

- Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục, đào tạo, nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, hợp tác quốc tế trong quản lý, sử dụng đất đai.

- Xác định địa giới đơn vị hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới đơn vị hành chính.

- Đo đạc, chỉnh lý, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất và các bản đồ chuyên ngành về quản lý, sử dụng đất.

- Điều tra, đánh giá và bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất đai.

- Lập, điều chỉnh, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất, trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Điều tra, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể, quản lý giá đất.

- Quản lý tài chính về đất đai.

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trưng dụng đất.

- Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất.

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính; cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận.

- Thống kê, kiểm kê đất đai.

- Xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai.

- Cung cấp, quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đai.

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.