THUẾ - KẾ TOÁN

Đề xuất điều kiện miễn thuế TNCN khi bán căn nhà duy nhất

Chuyên viên pháp lý Thanh Phương

11:03 31/03/26

Đề xuất 03 điều kiện miễn thuế TNCN khi bán căn nhà duy nhất tại Việt Nam. Mức thuế TNCN 2026 đối với các nguồn thu nhập của cá nhân cư trú.

>> Cập nhật mã thủ tục hành chính nộp tờ khai theo quý năm 2026

>> Hồ sơ tự quyết toán thuế TNCN và hướng dẫn cách điền

1. Đề xuất điều kiện miễn thuế TNCN khi bán căn nhà duy nhất

Ngày 27/03/2026, Bộ Tài chính đã công bố và lấy ý kiến Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (sau đây gọi tắt là Dự thảo Nghị định)

Tải về Dự thảo Nghị định dưới đây:

Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế TNCN 2025

Căn cứ Điều 19 Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế TNCN 2025, cá nhân bán căn nhà duy nhất để được miễn thuế TNCN phải đáp ứng các điều kiện sau:

(i) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng này không được xác định là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân.

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng (bao gồm cả vợ/chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sửdụng đất ở) thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

(ii) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

(iii) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Lưu ý: Việc miễn thuế TNCN trên chỉ áp dụng trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Quy định miễn thuế này không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đề xuất điều kiện miễn thuế TNCN khi bán căn nhà duy nhất

Đề xuất điều kiện miễn thuế TNCN khi bán căn nhà duy nhất

(Ảnh minh họa – Nguồn từ Internet)

2. Mức thuế TNCN 2026 đối với các nguồn thu nhập của cá nhân cư trú

Theo khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

- Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong 01 năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

- Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

Dưới đây là bảng mức thuế TNCN 2026 đối với các nguồn thu nhập của cá nhân cư trú, quý khách hàng có thể tham khảo:

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân 2026	Mức thuế thu nhập cá nhân 2026	CCPL
Thu nhập từ tiền lương, tiền công	Xem chi tiết tại: Cách tính thuế TNCN 2026 từ tiền lương tiền công và ví dụ minh họa >> Xem thêm: File excel tính thuế TNCN 2026 theo biểu thuế TNCN 2026 chính thức (Áp dụng từ 01/01/2026)	Điều 8, Điều 9
Thu nhập từ kinh doanh	Xem chi tiết tại: Chính thức mức thuế TNCN 2026 từ hoạt động kinh doanh theo Luật Thuế TNCN 2025 (Áp dụng từ 01/01/2026)	Điều 7
Thu nhập từ đầu tư vốn	5% tổng khoản thu nhập chịu thuế từ đầu tư vốn	Điều 12
Thu nhập từ chuyển nhượng vốn	20% thu nhập tính thuế theo từng lần chuyển nhượng. Trong đó: + Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng trừ (-) giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan. + Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhượng.	Khoản 1 Điều 13
Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán	0,1% giá chuyển nhượng	Khoản 2 Điều 13
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản	2% giá chuyển nhượng	Điều 14
Thu nhập từ trúng thưởng	10% phần giá trị giải thưởng vượt trên 20 triệu đồng theo từng lần trúng thưởng	Điều 15
Thu nhập từ tiền bản quyền	5% phần thu nhập vượt trên 20 triệu đồng theo từng hợp đồng	Điều 16
Thu nhập từ nhượng quyền thương mại	5% phần thu nhập vượt trên 20 triệu đồng theo từng hợp đồng	Điều 17
Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng	10% phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt trên 20 triệu đồng theo từng lần phát sinh.	Điều 18
Thu nhập từ chuyển nhượng tên miền internet quốc gia Việt Nam “.vn”	5% phần thu nhập vượt trên 20 triệu đồng theo từng lần phát sinh	Điều 19
Thu nhập từ chuyển nhượng kết quả giảm phát thải khí nhà kính, tín chỉ các – bon	5% phần thu nhập vượt trên 20 triệu đồng theo từng lần phát sinh	Điều 19
Thu nhập từ chuyển nhượng biển số xe ô tô trúng đấu giá	5% phần thu nhập vượt trên 20 triệu đồng theo từng lần phát sinh	Điều 19
Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản số, chuyển nhượng vàng miếng	0,1% giá chuyển nhượng	Điều 19

>> Xem chi tiết tại bài viết: Chính thức mức thuế thu nhập cá nhân 2026 đối với tất cả nguồn thu nhập theo Luật Thuế TNCN 2025 (Luật số 109/2025/QH15)

3. Công thức tính thuế TNCN 2026 rút gọn theo Biểu thuế 5 bậc 2026

Xem chi tiết tại bài viết: >> Công thức tính thuế TNCN 2026 rút gọn theo Biểu thuế 5 bậc 2026

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.