THUẾ - KẾ TOÁN

Cách tính thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026

Chuyên viên pháp lý Tuyết Nhi

09:01 12/01/26

Dưới đây là hướng dẫn cách tính thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026 theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.

>> Tiền lương ngày phép dư của người lao động được miễn thuế TNCN từ 2026

>> Tải mẫu biên bản bàn giao công việc kế toán khi nghỉ việc năm 2026

1. Ngưỡng đóng thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026

Ngày 10/12/2025, Quốc hội ban hành Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Theo đó, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026, trừ các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026.

Căn cứ Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, quy định thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú như sau:

Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

…

Theo đó, từ ngày 01/01/2026 hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà mà có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế TNCN.

Còn nếu hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà mà có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng trở lên sẽ phải nộp thuế TNCN.

* Bên cạnh đó, đối với thuế GTGT thì hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống sẽ thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT (căn cứ khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 (được sửa đổi, bổ sung bởi điểm b khoản 1 Điều 1 Luật số 149/2025/QH15)

Cách tính thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026

(Ảnh minh họa - Nguồn Internet)

2. Cách tính thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026

Căn cứ khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, quy định như sau:

Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

…

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

Theo đó, thuế TNCN cho thuê nhà được tính theo công thức sau:

Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm - 500 triệu đồng) x 5%

>> Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà năm 2026, Quý khách hàng xem chi tiết: TẠI ĐÂY

3. Tổng hợp các khoản thu nhập chịu thuế TNCN

Căn cứ Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, trừ thu nhập được miễn thuế, thu nhập chịu thuế TNCN gồm các loại sau đây:

(i) Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

- Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.

- Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

- Thu nhập từ hoạt động đại lý, môi giới, hợp tác kinh doanh với tổ chức.

- Thu nhập từ hoạt động kinh doanh thương mại điện tử, kinh doanh dựa trên nền tảng số.

(ii) Thu nhập từ tiền lương, tiền công, bao gồm:

- Tiền lương, tiền công và các khoản có tính chất tiền lương, tiền công.

- Tiền thù lao, các khoản lợi ích bằng tiền hoặc không bằng tiền dưới mọi hình thức.

- Các khoản phụ cấp, trợ cấp, thu nhập khác trừ các khoản:

+ Phụ cấp, trợ cấp theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công.

+ Phụ cấp quốc phòng, an ninh.

+ Phụ cấp độc hại, nguy hiểm đối với ngành, nghề hoặc công việc ở nơi làm việc có yếu tố độc hại, nguy hiểm.

+ Phụ cấp thu hút, phụ cấp khu vực theo quy định của pháp luật.

+ Phụ cấp, trợ cấp, sinh hoạt phí do cơ quan Việt Nam ở nước ngoài chi trả.

+ Trợ cấp khó khăn đột xuất, trợ cấp tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp, trợ cấp một lần khi sinh con hoặc nhận nuôi con nuôi, trợ cấp do suy giảm khả năng lao động, trợ cấp hưu trí một lần, trợ cấp tuất hàng tháng và các khoản trợ cấp khác theo quy định của pháp luật về bảo hiểm xã hội.

+ Trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm.

+ Trợ cấp mang tính chất bảo trợ xã hội.

+ Các khoản phụ cấp, trợ cấp, thu nhập khác không mang tính chất tiền lương, tiền công do Chính phủ quy định.

(iii) Thu nhập từ đầu tư vốn, bao gồm:

- Tiền lãi cho vay.

- Lợi tức cổ phần.

- Thu nhập từ đầu tư vốn dưới các hình thức khác.

(iv) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng phần vốn trong các tổ chức kinh tế.

- Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán.

- Thu nhập từ chuyển nhượng vốn dưới các hình thức khác.

(v) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

(vi) Thu nhập từ trúng thưởng, bao gồm:

- Trúng thưởng xổ số.

- Trúng thưởng trong các hình thức khuyến mại.

- Trúng thưởng trong các hình thức đặt cược.

- Trúng thưởng trong các trò chơi, cuộc thi có thưởng và các hình thức trúng thưởng khác, trừ trúng thưởng trong casino.

(vii) Thu nhập từ tiền bản quyền, bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển giao, chuyển quyền sử dụng các đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ.

- Thu nhập từ chuyển giao công nghệ.

(viii) Thu nhập từ nhượng quyền thương mại.

(ix) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và các tài sản phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.

(x) Thu nhập khác, bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng tên miền internet quốc gia Việt Nam “.vn”.

- Thu nhập từ chuyển nhượng kết quả giảm phát thải khí nhà kính, tín chỉ các bon.

- Thu nhập từ chuyển nhượng biển số xe trúng đấu giá theo quy định của pháp luật.

- Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản số.

- Thu nhập từ chuyển nhượng vàng miếng.

Lưu ý: Chính phủ quy định ngưỡng giá trị vàng miếng chịu thuế, thời điểm áp dụng thu và điều chỉnh thuế suất thuế TNCN đối với chuyển nhượng vàng miếng phù hợp với lộ trình quản lý thị trường vàng.

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.