Người cho thuê nhà bị ấn định thuế trong trường hợp nào?

Người cho thuê nhà phải nộp các loại thuế gì?

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về nguyên tắc tính thuế như sau:

Nguyên tắc tính thuế

...

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

...

Đồng thời, tại điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC quy định phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù như sau:

Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù

...

c) Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Theo các quy định trên người cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu/năm thì phải đóng thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Ngoài ra, nếu người cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu/năm còn phải đóng lệ phí môn bài theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP.

>> Cập nhật mới: Hiện nay Thông tư 40/2021/TT-BTC đã hết hiệu lực. Đồng thời Ngày 17/5/2025, Quốc hội thông qua Nghị quyết 198/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân

Trong đó, tại khoản 7 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15 Quốc hội đã quyết nghị chấm dứt việc thu, nộp thuế môn bài từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

Người cho thuê nhà bị ấn định thuế trong trường hợp nào? (Hình từ Internet)

Người cho thuê nhà bị ấn định doanh thu tính thuế trong trường hợp nào?

Theo khoản 3 Điều 5 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định phương pháp tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai như sau:

Phương pháp tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai

1. Phương pháp kê khai áp dụng đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh quy mô lớn; và hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh chưa đáp ứng quy mô lớn nhưng lựa chọn nộp thuế theo phương pháp kê khai.

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai thực hiện khai thuế theo tháng trừ trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh mới ra kinh doanh và hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đáp ứng các tiêu chí khai thuế theo quý và lựa chọn khai thuế theo quý theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ.

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai nếu xác định doanh thu tính thuế không phù hợp thực tế thì cơ quan thuế thực hiện ấn định doanh thu tính thuế theo quy định tại Điều 50 Luật Quản lý thuế.

4. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai phải thực hiện chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ. Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh trong lĩnh vực, ngành nghề có căn cứ xác định được doanh thu theo xác nhận của cơ quan chức năng thì không phải thực hiện chế độ kế toán.

5. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai không phải quyết toán thuế.

Theo đó người cho thuê nhà khi đóng thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo phương pháp kê khai nếu xác định doanh thu tính thuế không phù hợp thực tế thì cơ quan thuế thực hiện ấn định doanh thu tính thuế theo quy định tại Điều 50 Luật Quản lý thuế 2019.

Ngoài ra bên cho thuê nhà còn có thể bị ấn định thuế nếu thuộc các trường hợp quy định tại Điều 14 Nghị định 126/2020/NĐ-CP gồm:

- Không đăng ký thuế;

- Không khai thuế hoặc kê khai thuế không đầy đủ, trung thực, chính xác;

- Không nộp bổ sung hồ sơ thuế theo yêu cầu của cơ quan quản lý thuế hoặc đã bổ sung hồ sơ thuế nhưng không đầy đủ, trung thực, chính xác các căn cứ tính thuế để xác định số thuế phải nộp.

- Không phản ánh hoặc phản ánh không đầy đủ, trung thực, chính xác số liệu trên sổ kế toán để xác định nghĩa vụ thuế.

- Không xuất trình sổ kế toán, hóa đơn, chứng từ và các tài liệu cần thiết liên quan đến việc xác định các yếu tố làm căn cứ tính thuế; xác định số tiền thuế phải nộp trong thời hạn quy định hoặc khi đã hết thời hạn kiểm tra thuế, thanh tra thuế tại trụ sở của người nộp thuế.

- Không chấp hành quyết định kiểm tra thuế trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký quyết định, trừ trường hợp được hoãn thời gian kiểm tra theo quy định.

- Không chấp hành quyết định thanh tra thuế trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày ký quyết định, trừ trường hợp được hoãn thời gian thanh tra theo quy định.

- Mua, bán, trao đổi và hạch toán giá trị hàng hóa, dịch vụ không theo giá trị giao dịch thông thường trên thị trường.

- Mua, trao đổi hàng hóa, dịch vụ sử dụng hóa đơn không hợp pháp, sử dụng không hợp pháp hóa đơn mà hàng hóa, dịch vụ là có thật theo xác định của cơ quan có chức năng điều tra, thanh tra, kiểm tra và đã được kê khai doanh thu, chi phí tính thuế.

- Có dấu hiệu bỏ trốn hoặc phát tán tài sản để không thực hiện nghĩa vụ thuế.

- Thực hiện các giao dịch không đúng với bản chất kinh tế, không đúng thực tế phát sinh nhằm mục đích giảm nghĩa vụ thuế của người nộp thuế.

- Không tuân thủ quy định về nghĩa vụ kê khai, xác định giá giao dịch liên kết hoặc không cung cấp thông tin theo quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có phát sinh giao dịch liên kết.

>> Cập nhật mới: Hiện nay Thông tư 40/2021/TT-BTC đã hết hiệu lực. Thay vào đó, theo Điều 24 Luật Quản lý thuế 2025 có quy định về các trường hợp sẽ bị ấn định thuế từ ngày 01/07/2026, cụ thể như sau:

(1) Không đăng ký thuế; không khai thuế; không nộp bổ sung hồ sơ thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế hoặc khai thuế không đầy đủ, trung thực, chính xác về căn cứ tính thuế;

(2) Hồ sơ khai thuế đã nộp nhưng không xác định được các yếu tố làm cơ sở xác định căn cứ tính thuế hoặc có xác định được các yếu tố làm cơ sở xác định căn cứ tính thuế nhưng không tự tính được số tiền thuế phải nộp;

(3) Không phản ánh hoặc phản ánh không đầy đủ, trung thực, chính xác số liệu trên sổ kế toán để xác định nghĩa vụ nộp thuế;

(4) Không xuất trình sổ kế toán, hóa đơn, chứng từ và các tài liệu cần thiết liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp trong thời hạn quy định;

(5) Không chấp hành quyết định kiểm tra thuế theo quy định;

(6) Mua, bán, trao đổi và hạch toán, kê khai thuế theo giá trị hàng hóa, dịch vụ không đúng với giá thực tế thanh toán hoặc không theo giá trị giao dịch thông thường trên thị trường làm giảm nghĩa vụ nộp thuế;

(7) Mua, trao đổi hàng hóa sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp, sử dụng không hợp pháp hóa đơn, chứng từ mà hàng hóa, dịch vụ là có thật theo xác định của cơ quan có thẩm quyền và đã được kê khai doanh thu tính thuế;

(8) Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để làm giảm nghĩa vụ thuế. Thực hiện các giao dịch không đúng với bản chất kinh tế nhằm mục đích giảm nghĩa vụ thuế;

(9) Không tuân thủ quy định về nghĩa vụ kê khai, xác định giá giao dịch liên kết hoặc không cung cấp thông tin theo quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có phát sinh giao dịch liên kết.

Thủ tục ấn định thuế diễn ra như thế nào?

Theo Điều 16 Nghị định 126/2020/NĐ-CP thì thủ tục ấn định thuế diễn ra như sau:

- Khi ấn định thuế, cơ quan thuế thông báo bằng văn bản cho người nộp thuế về việc ấn định thuế và ban hành quyết định ấn định thuế. Quyết định ấn định thuế phải nêu rõ lý do ấn định thuế, căn cứ ấn định thuế, số tiền thuế ấn định, thời hạn nộp tiền thuế.

- Nếu cơ quan thuế thực hiện ấn định thuế qua kiểm tra thuế, thanh tra thuế thì lý do ấn định thuế, căn cứ ấn định thuế, số tiền thuế ấn định, thời hạn nộp tiền thuế phải được ghi trong biên bản kiểm tra thuế, thanh tra thuế, quyết định xử lý về thuế của cơ quan thuế.

- Trường hợp người nộp thuế bị ấn định thuế theo quy định thì cơ quan thuế xử phạt vi phạm hành chính và tính tiền chậm nộp tiền thuế theo quy định của pháp luật.

>> Cập nhật mới: Hiện nay Nghị định 126/2020/NĐ-CP đã hết hiệu lực và đã được thay thế bằng Nghị định 252/2026/NĐ-CP. Theo đó, tại Điều 37 Nghị định 252/2026/NĐ-CP có quy định về thủ tục ấn định thuế hiện nay như sau:

(1) Khi thực hiện thủ tục ấn định thuế, cơ quan thuế thông báo bằng văn bản cho người nộp thuế về lý do ấn định thuế, căn cứ ấn định thuế, số tiền thuế ấn định, thời hạn nộp tiền thuế ấn định và ban hành quyết định ấn định thuế;

(2) Cơ quan thuế ban hành quyết định ấn định thuế theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn, đồng thời gửi cho người nộp thuế trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi ký quyết định ấn định thuế. Quyết định ấn định thuế phải nêu rõ lý do ấn định thuế, căn cứ ấn định thuế, số tiền thuế ấn định, thời hạn nộp tiền thuế.

Trường hợp người nộp thuế thuộc diện nộp thuế theo thông báo của cơ quan thuế thì cơ quan thuế không phải ban hành quyết định ấn định thuế theo quy định tại khoản này;

(3) Trường hợp cơ quan thuế thực hiện ấn định thuế qua kiểm tra thuế thì lý do ấn định thuế, căn cứ ấn định thuế, phương pháp ấn định thuế, số tiền thuế ấn định, thời hạn nộp tiền thuế phải được ghi trong biên bản kiểm tra thuế, quyết định xử lý về thuế của cơ quan thuế;

(4) Trường hợp người nộp thuế bị ấn định thuế theo quy định thì cơ quan quản lý thuế xử phạt vi phạm hành chính và tính tiền chậm nộp tiền thuế theo quy định của pháp luật.