Không phải lập hóa đơn đối với tiền đặt cọc bảo đảm hợp đồng thuê nhà xưởng theo Công văn 4662?

Không phải lập hóa đơn đối với tiền đặt cọc bảo đảm hợp đồng thuê nhà xưởng theo Công văn 4662?

Căn cứ khoản 2 Điều 9 Nghị định 123/2020/NĐ-CP được sửa đổi bởi điểm a khoản 6 Điều 1 Nghị định 70/2025/NĐ-CP quy định về thời điểm lập hóa đơn đối với tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng như sau:

Thời điểm lập hóa đơn

...

2. Thời điểm lập hóa đơn đối với cung cấp dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc cung cấp dịch vụ (bao gồm cả cung cấp dịch vụ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài) không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền. Trường hợp người cung cấp dịch vụ có thu tiền trước hoặc trong khi cung cấp dịch vụ thì thời điểm lập hóa đơn là thời điểm thu tiền (không bao gồm trường hợp thu tiền đặt cọc hoặc tạm ứng để đảm bảo thực hiện hợp đồng cung cấp các dịch vụ: Kế toán, kiểm toán, tư vấn tài chính, thuế; thẩm định giá; khảo sát, thiết kế kỹ thuật; tư vấn giám sát; lập dự án đầu tư xây dựng).

...

4. Thời điểm lập hóa đơn đối với một số trường hợp cụ thể như sau:

...

d) Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng:

d.1) Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng: Có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.

...

Căn cứ điểm b khoản 5 Điều 16 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định thời điểm xác định thuế GTGT đối với kinh doanh bất động sản như sau:

Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với một số hàng hóa, dịch vụ khác

...

5. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê:

...

b) Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng mà có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.

...

Theo đó, tại Công văn 4662/DAN-QLDN2 năm 2026 Tải về hướng dẫn thời điểm lập hóa đơn đối với tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng thuê nhà xưởng như sau:

Trường hợp Công ty TNHH Đầu tư và phát triển Tam Thăng là doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản, đang triển khai dự án “Nhà xưởng xây sẵn cho thuê” tại Khu công nghiệp Tam Thăng 2, TP Đà Nẵng (Dự án chưa phát sinh việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng). Công ty chưa ký hợp đồng cho thuê nhà xưởng nhưng có thực hiện thu tiền đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm giao kết thực hiện hợp đồng thuê chính thức trong tương lai và sẽ được hoàn trả hoặc chuyển thành tiền bảo đảm thực hiện hợp đồng khi ký kết chính thức. Vì vậy, khoản thu tiền đặt cọc nêu trên không phải là khoản thu tiền theo dịch vụ thông thường, không phải là khoản thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án cho thuê hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng cho thuê nên Công ty không lập hóa đơn, xác định thuế GTGT theo quy định tại điểm d.1 khoản 4 Điều 9 Nghị định số 123/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 và điểm b khoản 5 Điều 16 Nghị định 181/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ.

Trường hợp Công ty thực hiện ký hợp đồng cho thuê nhà xưởng nêu trên, nếu tiền đặt cọc này được chuyển thành tiền đảm bảo thực hiện hợp đồng khi ký kết chính thức thì Công ty phải lập hóa đơn và kê khai thuế GTGT theo quy định tại điểm d.1 khoản 4 Điều 9 Nghị định số 123/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 và điểm b khoản 5 Điều 16 Nghị định 181/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ.

Như vậy, trường hợp nhận tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê nhà xưởng trong tương lai, khoản tiền này không được xem là doanh thu từ hoạt động cho thuê, không phải khoản thu theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thanh toán theo hợp đồng. Do đó, doanh nghiệp không phải lập hóa đơn và không phải kê khai, tính thuế GTGT đối với khoản tiền đặt cọc này.

Không phải lập hóa đơn đối với tiền đặt cọc bảo đảm hợp đồng thuê nhà xưởng theo Công văn 4662? (Hình từ Internet)

Nghĩa vụ của tổ chức cung cấp dịch vụ hóa đơn điện tử?

Căn cứ Điều 22 Nghị định 123/2020/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 15 Điều 1 Nghị định 70/2025/NĐ-CP quy định về nghĩa vụ của tổ chức cung cấp hóa đơn điện tử như sau:

Nghĩa vụ và trách nhiệm của tổ chức cung cấp dịch vụ hoá đơn điện tử

1. Nghĩa vụ và trách nhiệm của tổ chức cung cấp giải pháp hóa đơn điện tử cho người bán và người mua:

a) Nghĩa vụ:

a.1) Cung cấp giải pháp trong việc khởi tạo, truyền, nhận, lưu trữ, xử lý dữ liệu hóa đơn điện tử, hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế khởi tạo từ máy tính tiền, chứng từ điện tử; truyền dữ liệu hóa đơn điện tử đến cơ quan thuế. Trường hợp tổ chức cung cấp dịch vụ hóa đơn điện tử chưa phải là tổ chức kết nối nhận, truyền, lưu trữ dữ liệu hoá đơn điện tử với cơ quan thuế thì thực hiện truyền dữ liệu hóa đơn điện tử đến cơ quan thuế thông qua việc sử dụng dịch vụ của tổ chức kết nối nhận, truyền, lưu trữ dữ liệu hoá đơn điện tử với cơ quan thuế.

a.2) Thực hiện truyền, nhận đúng hạn, toàn vẹn hóa đơn điện tử và lưu trữ kết quả truyền nhận giữa các bên tham gia giao dịch

...

Như vậy, theo quy định trên thì tổ chức cung cấp hóa đơn điện tử có các nghĩa vụ sau:

(1) Cung cấp giải pháp trong việc khởi tạo, truyền, nhận, lưu trữ, xử lý dữ liệu hóa đơn điện tử, hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế khởi tạo từ máy tính tiền, chứng từ điện tử; truyền dữ liệu hóa đơn điện tử đến cơ quan thuế. Trường hợp tổ chức cung cấp dịch vụ hóa đơn điện tử chưa phải là tổ chức kết nối nhận, truyền, lưu trữ dữ liệu hoá đơn điện tử với cơ quan thuế thì thực hiện truyền dữ liệu hóa đơn điện tử đến cơ quan thuế thông qua việc sử dụng dịch vụ của tổ chức kết nối nhận, truyền, lưu trữ dữ liệu hoá đơn điện tử với cơ quan thuế.

(2) Thực hiện truyền, nhận đúng hạn, toàn vẹn hóa đơn điện tử và lưu trữ kết quả truyền nhận giữa các bên tham gia giao dịch.

Lập hóa đơn phải đảm bảo những nội dung nào?

Căn cứ Điều 10 Nghị định 123/2020/NĐ-CP quy định cụ thể 14 nội dung bắt buộc có khi xuất hóa đơn như sau:

(1) Tên hóa đơn, ký hiệu hóa đơn, ký hiệu mẫu số hóa đơn;

(2) Tên liên hóa đơn;

(3) Số hóa đơn;

(4) Tên, địa chỉ, mã số thuế của người bán;

(5) Tên, địa chỉ, mã số thuế của người mua;

(6) Tên, đơn vị tính, số lượng, đơn giá hàng hóa, dịch vụ, thành tiền chưa có thuế GTGT, thuế suất GTGT, tổng số tiền thuế GTGT theo từng loại thuế suất, tổng cộng tiền thuế GTGT, tổng tiền thanh toán đã có thuế GTGT;

(7) Chữ ký của người bán, chữ ký của người mua;

(8) Thời điểm lập hóa đơn;

(9) Thời điểm ký số trên hóa đơn điện tử;

(10) Mã của cơ quan thuế đối với hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế;

(11) Phí, lệ phí thuộc ngân sách nhà nước, chiết khấu thương mại, khuyến mại (nếu có) và các nội dung khác liên quan (nếu có);

(12) Tên, mã số thuế của tổ chức nhận in hóa đơn đối với hóa đơn do cơ quan thuế đặt in;

(13) Chữ viết, chữ số và đồng tiền thể hiện trên hóa đơn;

(14) Nội dung khác trên hóa đơn.

Lưu ý: Một số trường hợp hóa đơn điện tử không nhất thiết có đầy đủ các nội dung (căn cứ khoản 14 Điều 10 Nghị định 123/2020/NĐ-CP).