Công văn 4908/BTP-BTTP 2026 Hướng dẫn nghiệp vụ về đặt cọc ủy quyền, cho thuê tài sản đang thế chấp thế nào?

Công văn 4908/BTP-BTTP 2026 Hướng dẫn nghiệp vụ về đặt cọc ủy quyền, cho thuê tài sản đang thế chấp thế nào?

Ngày 01/7/2026, Bộ Tư pháp ban hành Công văn 4908/BTP-BTTP năm 2026 về việc hướng dẫn nghiệp vụ.

Xem toàn bộ Công văn 4908 BTP BTTP 2026 Hướng dẫn nghiệp vụ về đặt cọc ủy quyền, cho thuê tài sản đang thế chấp dưới đây:

Tại đây

Đề nghị hướng dẫn nghiệp vụ, Bộ Tư pháp có ý kiến như sau:

(1) Về vấn đề đặt cọc, ủy quyền

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, (i) “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng” (khoản 1 Điều 328); (ii) Bên thế chấp “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật” (khoản 5 Điều 321).

Căn cứ quy định pháp luật nêu trên, việc bên nhận thế chấp đồng ý bán/chuyển nhượng tài sản thế chấp là điều kiện khi các bên giao kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng tài sản thế chấp (không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh) mà không phải là điều kiện khi các bên giao kết hợp đồng đặt cọc.

Bộ luật Dân sự 2015 không quy định rõ về việc không được xác lập giao dịch đặt cọc liên quan đến tài sản đang được thế chấp, do đó, việc công chứng hợp đồng đặt cọc liên quan đến tài sản đang thế chấp không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Việc xác định giao dịch đặt cọc có hợp pháp hay không, có thể công chứng được hay không còn tùy thuộc vào nội dung cụ thể của từng giao dịch. Ví dụ: Trong trường hợp bên thế chấp xác lập giao dịch đặt cọc với người khác để bảo đảm thực hiện hợp đồng bán tài sản thế chấp (không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh) trong thời gian tồn tại quan hệ thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là không phù hợp với quy định tại khoản 8 Điều 320, khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, bên bảo đảm có thể giao kết giao dịch đặt cọc với người khác để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng nếu bên nhận thế chấp đồng ý hoặc tại hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận chỉ bán tài sản sau khi hoàn thành nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, chấm dứt quan hệ thế chấp.

Về vấn đề công chứng hợp đồng ủy quyền đối với tài sản đang thế chấp, Bộ luật Dân sự 2015 (từ Điều 134 đến Điều 143) không có quy định hạn chế về việc xác lập giao dịch ủy quyền liên quan đến tài sản đang thế chấp. Việc thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền được thực hiện theo quy định của Luật Công chứng 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, các văn bản pháp luật khác có liên quan. Công chứng viên căn cứ quy định của pháp luật để xem xét, quyết định việc thực hiện hay không thực hiện việc công chứng hợp đồng ủy quyền đối với tài sản đang thế chấp cụ thể.

(2) Về vấn đề cho thuê tài sản

Theo khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền:

[...]

Trên đây là thông tin: Công văn 4908 BTP BTTP 2026 Hướng dẫn nghiệp vụ về đặt cọc ủy quyền, cho thuê tài sản đang thế chấp thế nào?

Công văn 4908/BTP-BTTP 2026 Hướng dẫn nghiệp vụ về đặt cọc ủy quyền, cho thuê tài sản đang thế chấp thế nào? (Hình từ Internet)

Ép buộc đặt cọc thì giấy đặt cọc có hiệu lực không?

Tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, một trong những điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải hoàn toàn tự nguyện.

Do đó, trường hợp ép buộc đặt cọc thì giấy đặt cọc không có hiệu lực.

Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc khi nào?

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc khi hợp đồng được giao kết, thực hiện.

Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.