Đề xuất 07 trường hợp giá đất được khấu trừ khi tính thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh bất động sản?

Nội dung chính

• Đề xuất 07 trường hợp giá đất được khấu trừ khi tính thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh bất động sản?
• Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản do cơ quan nào quy định từ ngày 1/7/2025?
• Hành vi nào bị nghiêm cấm trong khấu trừ, hoàn thuế GTGT từ ngày 1/7/2025?

Đề xuất 07 trường hợp giá đất được khấu trừ khi tính thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh bất động sản?

Bộ Tài chính đang dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng (dự thảo lần 2).

Tải về

Một trong những nội dung đề xuất tại Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng (dự thảo lần 2) là quy định chi tiết về giá tính thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo đó, giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ).

Cụ thể, Dự thảo đề xuất 07 trường hợp giá đất được khấu trừ khi tính thuế GTGT bất động sản, gồm:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có)).

- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).

- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước.

- Trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện hợp đồng BT được thanh toán bằng quỹ đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá trị quỹ đất được thanh toán theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

- Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ quy định ở các điểm a, b, c, d khoản 8 Điều 4 Dự thảo này tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

- Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho 1m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định ở các điểm a, b, c, d khoản 8 Điều 4 Dự thảo này chia (:) số m2 sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.

- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b, điểm c khoản 8 Điều 4 Dự thảo này không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì:

+ Phương án 1: Cơ quan quản lý thuế có trách nhiệm cung cấp số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước trên cơ sở dữ liệu quản lý theo đề nghị của cơ sở kinh doanh.

+ Phương án 2: Trường hợp không xác định được giá đất được trừ tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng.

Đề xuất 07 trường hợp giá đất được khấu trừ khi tính thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh bất động sản? (Hình từ Internet)

Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản do cơ quan nào quy định từ ngày 1/7/2025?

Căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 8 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định như sau:

Điều 8. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng

1. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng được quy định như sau:

a) Đối với hàng hóa là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua hoặc thời điểm lập hóa đơn, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền;

b) Đối với dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc cung cấp dịch vụ hoặc thời điểm lập hóa đơn cung cấp dịch vụ, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

2. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với hàng hóa, dịch vụ sau đây do Chính phủ quy định:

a) Hàng hóa xuất khẩu, hàng hóa nhập khẩu;

b) Dịch vụ viễn thông;

c) Dịch vụ kinh doanh bảo hiểm;

d) Hoạt động cung cấp điện, hoạt động sản xuất điện, nước sạch;

đ) Hoạt động kinh doanh bất động sản;

e) Hoạt động xây dựng, lắp đặt và hoạt động dầu khí.

Như vậy, từ ngày 1/7/2025, thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ do Chính phủ quy định.

Hành vi nào bị nghiêm cấm trong khấu trừ, hoàn thuế GTGT từ ngày 1/7/2025?

Căn cứ theo Điều 13 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, các hành vi bị nghiêm cấm trong khấu trừ, hoàn thuế GTGT từ ngày 1/7/2025 gồm:

- Mua, cho, bán, tổ chức quảng cáo, môi giới mua, bán hóa đơn.

- Tạo lập giao dịch mua, bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ không có thật hoặc giao dịch không đúng quy định của pháp luật.

- Lập hóa đơn bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ trong thời gian tạm ngừng hoạt động kinh doanh, trừ trường hợp lập hóa đơn giao cho khách hàng để thực hiện các hợp đồng đã ký trước ngày thông báo tạm ngừng kinh doanh.

- Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp, sử dụng không hợp pháp hóa đơn, chứng từ theo quy định của Chính phủ.

- Không chuyển dữ liệu hóa đơn điện tử về cơ quan thuế theo quy định.

- Làm sai lệch, sử dụng sai mục đích, truy cập trái phép, phá hủy hệ thống thông tin về hóa đơn, chứng từ.

- Đưa, nhận, môi giới hối lộ hoặc thực hiện các hành vi khác liên quan đến hóa đơn, chứng từ để được khấu trừ thuế, hoàn thuế, chiếm đoạt tiền thuế, trốn thuế giá trị gia tăng.

- Thông đồng, bao che; móc nối giữa công chức quản lý thuế, cơ quan quản lý thuế và cơ sở kinh doanh, người nhập khẩu, giữa các cơ sở kinh doanh, người nhập khẩu trong việc sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp, sử dụng không hợp pháp hóa đơn, chứng từ để được khấu trừ thuế, hoàn thuế, chiếm đoạt tiền thuế, trốn thuế giá trị gia tăng.

Xem thêm: Luật Thuế GTGT mới nhất 2025? Tải về Luật Thuế GTGT mới nhất PDF