Nợ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có được giải quyết thủ tục sang tên không?

Nội dung chính

• Nợ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có được giải quyết thủ tục sang tên không?
• Cách tính thuế đất phi nông nghiệp năm 2024 như thế nào?
• Trường hợp nào được giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

Nợ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có được giải quyết thủ tục sang tên không?

Đầu tiên, tại Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về đối tượng chịu thuế như sau:

Điều 2. Đối tượng chịu thuế

1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Đồng thời, tại điểm a khoản 1 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP cũng quy định về thời hạn nộp thuế đối với các khoản thu thuộc ngân sách nhà nước từ đất, tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, tiền sử dụng khu vực biển, lệ phí trước bạ, lệ phí môn bài như sau:

Điều 18. Thời hạn nộp thuế đối với các khoản thu thuộc ngân sách nhà nước từ đất, tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, tiền sử dụng khu vực biển, lệ phí trước bạ, lệ phí môn bài

1. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

a) Thời hạn nộp thuế lần đầu: Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của cơ quan thuế.

...

Cuối cùng tại khoản 2 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

...

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Như vậy, từ những quy định trên, có thể khẳng định đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị là đối tượng phải chịu thuế sử dụng.

Theo đó, thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lần đầu chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của cơ quan thuế; từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một lần trong năm chậm nhất là ngày 31 tháng 10.

Trường hợp đã quá thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà người dân không kê khai thì sẽ bị truy thu, phạt theo quy định.

Đồng thời, người sử dụng đất phi nông nghiệp được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận,...

Tuy nhiên, người sử dụng đất phi nông nghiệp được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền trên.

Như vậy, đối với trường hợp nợ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có thể hiểu là chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về thuế đối với nhà nước. Do đó, sẽ không được giải quyết thủ tục sang tên, chuyển nhượng.

Nợ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có được giải quyết thủ tục sang tên không? (Hình từ Internet)

Cách tính thuế đất phi nông nghiệp năm 2024 như thế nào?

Theo quy định tại Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC, Điều 6 Thông tư 153/2011/TT-BTC và Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC, cách tính thuế đất phi nông nghiệp năm 2024 như sau:

Thuế đất phải nộp (VNĐ) = Thuế phát sinh (VNĐ) - Thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

Thuế phát sinh được tính theo công thức sau:

Thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá 1m2 đất (VNĐ/m2) x Thuế suất (%)

Diện tích đất tính thuế được xác định như sau:

- Đối với người nộp thuế có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh: Diện tích đất tính thuế bằng tổng diện tích tất cả các mảnh đất thuộc diện chịu thuế trong phạm vi tỉnh đó.

- Đối với mảnh đất đã được cấp Sổ đỏ: Diện tích đất tính thuế là diện tích được quy định trên Sổ đỏ. Nếu diện tích đất ghi trong sổ nhỏ hơn so với thực tế thì diện tích đất tính thuế sẽ là diện tích đất phi nông nghiệp sử dụng thực tế.

- Đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng một thửa đất chưa được cấp Sổ đỏ: Diện tích tính thuế là diện tích đất những người sử dụng đất sử dụng trên thực tế.

- Đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình cùng sử dụng trên một mảnh đất đã có Sổ đỏ: Diện tích tính thuế đất chính là diện tích được ghi trên Sổ đỏ.

Giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo từng mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế (Bảng giá đất) và ổn định theo chu kỳ 05 năm.

Như vậy, để xác định số tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp, cần xác định các yếu tố sau:

- Diện tích đất tính thuế

- Giá của 1m2 đất tính thuế

- Thuế suất

Đối với diện tích đất tính thuế, cần căn cứ vào quy định tại Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC để xác định.

Đối với giá của 01m2 đất tính thuế, cần căn cứ vào Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Đối với thuế suất, cần căn cứ vào quy định tại Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC.

Thuế suất: Được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần, cụ thể như sau:

Trường hợp nào được giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

Theo Điều 10 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về việc giảm thuế cụ thể như sau:

Điều 10. Giảm thuế

Giảm 50% số thuế phải nộp cho các trường hợp sau đây:

1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh;

2. Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn;

3. Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sĩ không được hưởng trợ cấp hàng tháng;

4. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

Theo đó, có 04 trường hợp được giảm 50% thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sau đây:

[1] Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư.

Đất dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.

[2] Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

[3] Đất ở trong hạn mức của:

- Thương binh hạng 3/4, 4/4.

- Người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4.

- Bệnh binh hạng 2/3, 3/3.

- Con của liệt sĩ không được hưởng trợ cấp hàng tháng.

[4] Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.