Đất quy hoạch chưa có quyết định thu hồi có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Nội dung chính

• Đất quy hoạch là gì?
• Đất quy hoạch chưa có quyết định thu hồi có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
• Xây dựng trên đất quy hoạch có được cấp giấy phép xây dựng không?

Đất quy hoạch là gì?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích về quy hoạch sử dụng đất như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

...

Theo đó, có thể hiểu đơn giản đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, được chia thành từng kỳ và phân theo mục đích sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định.

Trên thực tế, khi đất nằm trong quy hoạch sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bị thu hồi để thực hiện cho các mục đích theo kế hoạch.

Đất quy hoạch chưa có quyết định thu hồi có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không? (Hình từ Internet)

Đất quy hoạch chưa có quyết định thu hồi có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013 quy định về thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

...

Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

....

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

...

Theo đó, trước khi có quyết định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết trước 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Trong nội dung thông báo thu hồi đất sẽ có nội dung về kế hoạch thu hồi đất

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Còn nếu đã công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất trừ việc xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm

Do đó, đối với đất quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện để chuyển nhượng

Xây dựng trên đất quy hoạch có được cấp giấy phép xây dựng không?

Căn cứ theo Điều 94 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

...

Theo đó, xây dựng trên đất quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Trân trọng!