Đã có Luật nhà ở 2023 áp dụng từ ngày 01/01/2025?

Nội dung chính

• Đã có Luật nhà ở 2023?
• Tổng hợp điểm mới đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023?
• Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở như thế nào?

Đã có Luật nhà ở 2023?

Ngày 27/11/2023, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã biểu quyết thông qua dự án Luật Nhà ở 2023 Tại đây có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Theo đó:

[1] Luật Nhà ở 2023 bãi bỏ quy định tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở năm 2014, theo đó chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê.

[2] Luật Nhà ở 2023 có quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 như sau: Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

[3] Luật Nhà ở 2023 có quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê được hưởng các ưu đãi sau:

- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp…;

- Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam…;

- Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật…;

- Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;

- Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hoặc 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại; được hạch toán riêng và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Đã có Luật nhà ở 2023? (Hình từ Internet)

Tổng hợp điểm mới đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023?

[1] Yêu cầu điều kiện phòng cháy chữa cháy, cấp sổ hồng cho chung cư mini

Luật Nhà ở 2023 quy định, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 02 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định.

[2] Mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 sửa đổi và bổ sung 02 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

- Học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật;

- Học sinh trường dân tộc nội trú công lập và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

[3] Ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.

Đối với Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

[4] Không quy định thời hạn sở hữu chung cư

Luật sửa đổi không quy định thời hạn sở hữu, chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở hiện hành.

Như vậy, quy định mới đã bỏ Điều 27 Dự thảo trình Quốc hội và không quy định chi tiết thời hạn sở hữu nhà chung cư. Hiện hành, theo khoản 6 Điều 14 Nghị định 69/2021/NĐ-CP, cần lấy ý kiến ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư và phải được tối thiểu 75% trong tổng số này đồng ý để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trường hợp không quy định niên hạn, các trường hợp cần phá dỡ sẽ được đánh giá theo quy định tại Luật Nhà ở 2023

[5] Được thỏa thuận số tiền trả trước khi thuê mua nhà ở

Theo Luật Nhà ở 2023, người thuê mua phải trả trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng tối đa 50% giá trị nhà ở thuê mua.

Tức là, Luật Nhà ở 2023 đã không giới hạn tỷ lệ trả trước như quy định hiện hành tại Luật Nhà ở năm 2014 - người mua bắt buộc phải thanh toán trước 20% giá trị của nhà thuê mua.

[6] Mở rộng đối tượng thuê nhà ở công vụ

Về đối tượng được thuê nhà ở công vụ (Điều 45), UBTVQH cho rằng trong giai đoạn hiện nay chỉ mở rộng một bước hợp lý các đối tượng được thuê nhà ở công vụ phù hợp với khả năng đáp ứng của nguồn cung nhà ở công vụ, sau này, khi điều kiện cho phép sẽ xem xét, tiếp tục mở rộng thêm nữa.

Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở như thế nào?

Căn cứ Điều 34 Luật Nhà ở 2023 quy định các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở như sau:

- Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trân trọng!