Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đã hết hạn sử dụng thì xử lý như nào?

Nội dung chính

• Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đã hết hạn sử dụng thì xử lý như nào?
• Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực khi nào?
• Bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp có nghĩa vụ như thế nào?

Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đã hết hạn sử dụng thì xử lý như nào?

Căn cứ theo Tiểu mục 09 Mục 3 Công văn 196/TANDTC-PC năm 2023 có hướng dẫn vướng mắc như sau:

Trong vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, Toà án giải quyết tài sản thể chấp như thế nào?

.......

Như vậy, tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục sử dụng đất thì không đủ điều kiện để giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp này, Toà án xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu khi có yêu cầu.

Trường hợp khi ký kết hợp đồng thế chấp, quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn thời hạn sử dụng nhưng khi giải quyết tranh chấp thì hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án cần có văn bản đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho biết quyền sử dụng đất đã thế chấp này có được gia hạn hay không. Nếu quyền sử dụng đất được gia hạn mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì Tòa án công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tiếp tục xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật. Nếu quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được gia hạn thì Tòa án xác định hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và tuyên bố chấm dứt hợp đồng thế chấp theo khoản 5 Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thông qua hướng dẫn của Công văn trên, đối với vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng cụ thể là hợp đồng thế chấp, trường hợp tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đã hết hạn sử dụng thì xử lý như sau:

[1] Quyền sử dụng đất đã hết hạn theo như thời hạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa được tiếp tục sử dụng đất tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp thì:

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu vì không đáp ứng đủ điều kiện giao kết hợp đồng.

- Tòa án sẽ giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu khi có yêu cầu.

[2] Quyền sử dụng đất vẫn còn thời hạn sử dụng nhưng khi giải quyết tranh chấp thì hết thời hạn sử dụng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tranh chấp được giải quyết dựa theo văn bản đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho biết quyền sử dụng đất đã thế chấp có được gia hạn hay không

*Trường hợp quyền sử dụng đất được gia hạn mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn được công nhận.

- Thực hiện xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật.

*Trường hợp quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được gia hạn thì xử lý tranh chấp như sau:

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không thể thực hiện do đối tượng của hợp đồng không còn.

- Tòa án tuyên bố chấm dứt hợp đồng thế chấp theo quy định Bộ luật Dân sự 2015.

Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đã hết hạn sử dụng thì xử lý như nào? (Hình từ Internet)

Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực khi nào?

Căn cứ theo Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hiệu lực của thế chấp tài sản. Theo đó, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp có nghĩa vụ như thế nào?

Theo quy định Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp tài sản có nghĩa vụ như sau:

- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015.

- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.

Trân trọng!