Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có được hay không? Việc bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê được quy định như thế nào?

Nội dung chính

• Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có được không?
• Việc bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê được quy định như thế nào?
• Chủ nhà đòi lại nhà cho thuê trước khi hợp đồng hết hạn

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có được không?

Tôi có ký hợp đông thuê nhà trọ của một gia đình ở thành phố Hồ Chí Minh, thời gian thuê theo hợp đồng là 2 năm, tiền thuê trọ cố định hàng tháng là 2.800.000 đồng, tiền nước, tiền điện dùng bao nhiêu, trả bấy nhiêu và không thay đổi tiền thuê, giá điện, giá nước trong suốt thời gian thuê. Nhưng vừa qua, chủ nhà trọ lấy lý do tiền điện, tiền xăng tăng để tăng tiền nhà lên 3.000.000 đồng, tăng giá điện, giá nước nữa và có báo với tôi. Nhưng tôi không đồng ý vấn đề này. Xin hỏi tôi có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đã ký mà không cần phải được bên chủ trọ đồng ý được không?

Trả lời:

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Trong đó, hợp đồng thuê nhà cũng được xác định là một hợp đồng thuê tài sản. Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà sẽ được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, theo quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Mà theo như thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi thì bạn có ký hợp đông thuê nhà trọ của một gia đình ở thành phố Hồ Chí Minh, thời gian thuê theo hợp đồng là 2 năm, tiền thuê trọ cố định hàng tháng là 2.800.000 đồng, tiền nước, tiền điện dùng bao nhiêu, trả bấy nhiêu và không thay đổi tiền thuê, giá điện, giá nước trong suốt thời gian thuê.

Do đó: Bạn và người chủ cho thuê trọ có nghĩa vụ phải thực hiện đối với các thỏa thuận đã giao kết trong hợp đồng thuê nhà đã có hiệu lực pháp luật. Đồng nghĩa, chủ thuê trọ không được tăng tiền thuê nhà, giá tiền điện, giá tiền nước trong suốt thời gian thuê là 2 năm theo hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà đồng ý hoặc các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.

Nhưng vừa qua, chủ nhà trọ lấy lý do tiền điện, tiền xăng tăng để tăng tiền nhà lên 3.000.000 đồng, tăng giá điện, giá nước nữa và có báo với bạn, trong khi hợp đồng thuê nhà đã thỏa thuận đối với các khoản tiền trên sẽ áp dụng cố định trong 2 năm thuê theo hợp đồng mà không được thay đổi.

Do đó: Hành vi chủ trọ tự ý tăng tiền nhà lên 3.000.000 đồng, tăng giá điện, giá nước là vi phạm hợp đồng thuê nhà đã giao kết. Nên bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 (tăng tiền thuê nhà bất hợp lý).

Tuy nhiên, bạn phải thông báo cho bên chủ trọ biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì bạn phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Việc bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê được quy định như thế nào?

Tôi đang có thắc mắc và muốn nhờ Ban biên tập giải đáp như sau: Việc bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê được quy định như thế nào? Mong sớm nhận được sự phản hồi. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Việc bảo trì, cải tạo nhà ở được pháp luật định nghĩa như sau:

+ Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.

+ Cải tạo nhà ở là việc nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có.

Theo đó, tại Điều 89 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê như sau:

- Bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng; bên thuê nhà ở có trách nhiệm để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở.

- Bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống; trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuê thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp bên thuê nhà ở phải chuyển chỗ ở để thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm và tiền thuê nhà ở trong thời gian bảo trì, cải tạo; trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê nhà ở cho cả thời gian bảo trì hoặc cải tạo thì bên cho thuê nhà ở phải thanh toán lại số tiền này cho bên thuê nhà ở. Thời gian bảo trì hoặc cải tạo không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở sau khi kết thúc việc bảo trì, cải tạo nhà ở.

- Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra; trường hợp bên cho thuê không bảo trì nhà ở thì bên thuê được quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà.

Chủ nhà đòi lại nhà cho thuê trước khi hợp đồng hết hạn

Chào anh chị! Tôi có một vấn đề như sau mong được anh chị giải đáp. Tôi có thuê một nhà nguyên căn mặt tiền để ở và kinh doanh, thời hạn thuê là 3 năm. Tuy nhiên, sau 1 năm kinh doanh, bà chủ nhà đến và đòi lấy lại nhà, không cho thuê nữa. Cho tôi hỏi chủ nhà có được lấy lại nhà không? Và chúng tôi có quyền đòi bồi thường không, vì tôi đang kinh doanh tốt, nếu bị lấy lại thì sẽ ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Theo Khoản 1 Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở của bên cho thuê như sau:

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 129 của Luật này.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn kí hợp đồng thuê nhà 03 năm nhưng mới đến 01 năm chủ nhà đã đòi lại và không đưa ra bất cứ lý do hợp lý hoặc không chỉ ra được lỗi của bạn. Nếu muốn chấm dứt hợp đồng, chủ nhà sẽ phải bồi thường cho bạn khi chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở trước thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp không có thỏa thuạn trong hợp đồng thuê nhà, người chủ nhà có trách nhiệm bồi thường thiệt hại căn cứ dựa trên những thiệt hại bạn có thể chứng minh được. Nếu chủ nhà không đồng ý bồi thường thì bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi chủ nhà sinh sống để đảm bảo quyền lợi của mình.

Trân trọng!