Kê biên quyền sử dụng đất chuyển nhượng trước khi có bản án

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hiệu lực pháp luật

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, Luật Công chứng 2014. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng nhưng việc chuyển nhượng chưa đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì chưa có hiệu lực pháp luật.

2. Vấn đề kê biên quyền sử dụng đất chuyển nhượng trước khi có bản án

Trong thi hành án dân sự, nếu tài sản của người phải thi hành án đã được chuyển nhượng hoàn thành cho người khác trước khi có bản án thì cơ quan thi hành án dân sự không kê biên, xử lý để thi hành án.

Tuy nhiên, có trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi có bản án nhưng đến thời điểm thi hành án thì vẫn chưa hoàn thành thủ tục theo chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, vì thế về mặt pháp lý thì quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người nhận chuyển nhượng tương tự như trường hợp bạn nêu, bởi thế đây là một khó khăn đối với công tác thi hành án dân sự. Thực tiễn có nơi Chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự xác minh cho thấy tại thời điểm thi hành án (tức là sau khi có bản án) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người phải thi hành án nên tiến hành kê biên để đảm bảo thi hành án, nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất đó thì hướng dẫn cho người tranh chấp khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết tranh chấp hoặc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản; trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.

Do đó, trường hợp bạn nêu, nếu có căn cứ xác định mục đích của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm né tránh và tẩu tán tài sản thi hành án, Chấp hành viên cần yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó theo quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự 2008 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014 để kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đảm bảo thi hành án.