Mua bán đất không công chứng giờ phải làm gì?

1. Trình tự, thủ tục hòa giải tại xã

Căn cứ vào Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai,trình tự thủ tục hòa giải cấp xã như sau:

- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan.

- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt.

Biên bản hòa giải: Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản và phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Sau 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải, nếu anh hoặc gia đình ông T có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành:

- Hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 Luật Đất đai 2013.

- Hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

2. Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bác họ và ông T có hiệu lực pháp lý không?

Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bác họ và ông T không có hiệu lực pháp lý. Vì:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng đất phải được công chứng, chứng thực.

Theo khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bác họ và ông T chưa được công chứng, chứng thực nên không có hiệu lực pháp lý.

Thứ hai, căn cứ vào khoản 1 Điều 173 Bộ luật Dân sự 2005: “Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật”. Vào năm 1998, anh được cấp sổ đỏ cho 500m2 đất bao gồm cả 100m2 đất được chuyển nhượng cho ông T sau này. Như vậy, các bác họ không phải là chủ sở hữu của miếng đất nên không có quyền chuyển nhượng, do vậy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa các bác họ và ông T năm 2008 là vô hiệu.