Có kê biên nhà ở đã bán trước khi có bản án sơ thẩm không?

Theo quy định tại Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tư pháp, Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn thực hiện một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự về kê biên, xử lý tài sản để thi hành án thì kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên hướng dẫn đương sự thực hiện việc khởi kiện tại Toà án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo mà không có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án xử lý tài sản để thi hành án. Kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc trong trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà tài sản bị bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố cho người khác, người phải thi hành án không thừa nhận tài sản là của mình thì bị kê biên, xử lý để thi hành án.

Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định “bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”.

Đối chiếu với quy định nêu trên, nếu đúng là hai căn nhà đã được bán và hợp đồng mua bán nhà ở đã trước khi có bản án sơ thẩm (mặc dù hợp đồng giữa bà A và bà B được ký sau khi ông khởi kiện 1 tháng, còn hợp đồng giữa bà A và ông C là trước khi ông khởi kiện 3 ngày) thì không có căn cứ để cơ quan thi hành án dân sự kê biên để thi hành án cho ông, vì hợp đồng mua bán nhà ở đã hoàn thành, quyền sở hữu nhà ở đã được chuyển cho bên mua trước khi có nghĩa vụ thi hành án.

Tuy nhiên, nếu hai căn nhà nêu trên có diện tích đất liền kề không gắn liền với nhà ở thì theo tại khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật thì cơ quan thi hành án dân sự có quyền kê biên diện tích đất đó để thi hành án. Vì thế, ông cần xem xét, xác minh cụ thể về việc chuyển nhượng đất để đề nghị cơ quan thi hành án dân sự, Tòa án giải quyết bảo đảm quyền lợi của mình.