Làm gì khi bên chuyển nhượng yêu cầu thanh toán hết số tiền nhận chuyển nhượng trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo như giao ước giữa bạn và chị D thì bạn sẽ phảithanh toán cho chị D toàn bộ số tiền nhận chuyển nhượng khi chị D giao cho bạnGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn không nêu rõ là hai bên có chỉ địnhchính xác thời điểm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không (bàngiao trước hay sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng) nhưng thực tế thì chịD đã bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn nên việc chị D yêu cầubạn thanh toán toàn bộ số tiền nhận chuyển nhượng là phù hợp với giao ước củahai bên. Hơn nữa, trong giao dịch dân sự, các bên có thể tự do thỏa thuận,không bên nào được áp đặt bên nào, thỏa thuận được đưa ra trên tinh thần tựnguyện và được sự nhất trí của hai bên. Đây là các nguyên tắc cơ bản mà Bộ luậtDân sự đã quy định tại chương II. Việc chị D đưa ra yêu cầu đối với bạn là sựthể hiện ý chí của chị D, không có ý nghĩa áp đặt hay bắt buộc bạn phải tuânthủ. Bạn có thể thương lượng với chị D để đưa ra phương án giải quyết tối ưucho cả hai bên.

 Khi thỏathuận, bạn có thể vận dụng các quy định của pháp luật có liên quan để đưa ranhững lập luận cho ý kiến đề xuất của mình.

- Trước hết, bạn nên nêu rõ với chị D: việc chị Dgiao cho bạn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có giá trị pháp lý gìtrong việc chuyển giao quyền sử dụng đất thửa đất đó cho bạn. Chị D vẫn là chủsử dụng của thửa đất đó, chứ không phải là bạn nên việc bạn thanh toán hết toànbộ số tiền nhận chuyển nhượng sẽ là bất lợi lớn cho bạn.

- Thứ hai, Quyền sử dụng đất chỉ được chuyển giao tạithời điểm đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền(theo khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự). Cụ thể: Khi bạn và chị D thỏa thuận vềviệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải lập hợp đồng có côngchứng, chứng thực (theo Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự). Sau khi công chứnghợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn phải làm thủ tục đăng ký sangtên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và tại thời điểm đăng ký, hợp đồngchuyển nhượng đó mới có hiệu lực (khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CPngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai) và bạn được công nhận là chủsử dụng của mảnh đất đó.

- Thứ ba, từ việc dẫn chứng quy định về trình tự, thủtục và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất như nêu trên, bạn có thể đề xuất vớichị D về phương thức thanh toán một cách hợp lý. Ví dụ như: Trước khi côngchứng hợp đồng chuyển nhượng, bạn sẽ thanh toán một phần tiền chuyển nhượng;ngay sau khi công chứng, bạn sẽ thanh toán thêm một phần tiền nữa; và ngay saukhi hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và nhận giấy chứngnhận quyền sử dụng đất mang tên bạn, bạn sẽ thanh toán nốt phần tiền còn lại. Đâylà một trong những phương án mà các bên có thể lựa chọn hoặc bạn và chị D cóthể thương lượng để đưa ra phương án tối ưu và đảm bảo quyền lợi cho cả haibên.

- Thứ tư, trong trường hợp giữa hai bên không thểthống nhất được phương thức thanh toán dẫn đến không tiếp tục giao kết hợp đồngthì bạn có thể yêu cầu chị D hoàn trả số tiền đã nhận. Việc bạn và chị D cóviết giấy giao ước và việc bạn trả chị D 2/3 số tiền nhận chuyển nhượng quyềnsử dụng đất theo giao ước chính là hình thức của hợp đồng đặt cọc. Theo Khoản 2Điều 358 Bộ luật Dân sự thì: Trongtrường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc đượctrả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bênđặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọcthuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thựchiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoảntiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.Theo quy định này thì khi không tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyềnsử dụng đất nữa thì bạn có thể thỏa thuận với chị D về việc hoàn trả số tiền đãnhận trong một thời gian hợp lý.