Xin luật sư Nhâm Thị Lan tư vấn

Bộ luật dân sự quy định:

"Điều 124. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Ðiều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở 

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.".

          Như vậy, theo quy định pháp luật trên thì Hợp đồng thuê nhà của bạn là hợp đồng vô hiệu về hình thức (chưa xét tới nội dung, chủ thể, đối tượng của hợp đồng có hiệu lực pháp luật hay không?). Nếu có tranh chấp Tòa án sẽ áp dụng quy định tại Điều 137 BLDS để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Các bên hoàn trả cho nhau những thứ đã nhận, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu thì phải bồi thường... Những cam kết của hai bên trong hợp đồng thuê nhà trên không có giá trị pháp lý và bạn không thể yêu cầu phạt hợp đồng được.

         Nếu hợp đồng chỉ vô hiệu về hình thức thì Tòa án cũng có thể dành một khoảng thời gian để hai bên khắc phục về hình thức. Nếu khắc phục được thì bắt buộc các bên phải thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu các bên không khắc phục quy định về hình thức hợp đồng thì tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả theo quy định tại Điều 137 BLDS nêu trên.