Kính
gửi: Công ty Cổ phần địa ốc Châu Sơn
Đ/c: Tầng 5, tòa nhà CT3 The Pride, Khu đô thị mới An Hưng, Phường La Khê, Quận Hà Đông, TP Hà Nội - MST: 0107997443
Trả lời công văn số 31/2020/CV-CS
ngày 31/12/2020 (Cục Thuế nhận ngày 05/01/2021) của Công
ty cổ phần địa ốc Châu Sơn (sau đây gọi là Công ty) hỏi về
chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Cục Thuế TP Hà Nội
có ý kiến như sau:
- Căn cứ khoản 6 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ (có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 5/12/2020) quy định chi tiết một số điều của
Luật Quản lý thuế:
“6. Các loại thuế, khoản thu khai
quyết toán năm và quyết toán đến thời điểm giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động,
chấm dứt hợp đồng hoặc tổ chức lại doanh nghiệp. Trường hợp chuyển đổi loại hình doanh nghiệp (không bao gồm
doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa) mà doanh nghiệp chuyển
đổi kế thừa toàn bộ nghĩa vụ về thuế của doanh nghiệp
được chuyển đổi thì không phải khai quyết toán thuế
đến thời điểm có quyết định về việc chuyển đổi doanh nghiệp, doanh nghiệp khai quyết toán khi kết thúc năm. Cụ
thể như sau:
…
b) Thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ
thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng vốn của nhà thầu nước ngoài; thuế
thu nhập doanh nghiệp kê khai theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu theo từng lần phát sinh hoặc theo tháng theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều này). Người nộp thuế phải tự xác định số thuế thu nhập
doanh nghiệp tạm nộp quý (bao gồm cả tạm phân bổ số
thuế thu nhập doanh nghiệp cho địa bàn cấp tỉnh nơi
có đơn vị phụ thuộc, địa điểm kinh doanh, nơi có bất động sản chuyển nhượng
khác với nơi người nộp thuế đóng trụ sở chính) Và được trừ số thuế đã tạm nộp với
số phải nộp theo quyết toán thuế năm.
…
Tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp
đã tạm nộp của 03 quý đầu năm tính thuế không được
thấp hơn 75% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp theo quyết toán năm. Trường
hợp người nộp thuế nộp thiếu so với số thuế phải tạm
nộp 03 quý đầu năm thì phải nộp tiền chậm nộp tính trên số thuế nộp thiếu kể từ ngày tiếp sau ngày cuối cùng của thời hạn tạm nộp
thuế thu nhập doanh nghiệp quý 03 đến ngày nộp số thuế
còn thiếu vào ngân sách nhà nước.
Người nộp thuế có thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng; nhà để chuyển nhượng hoặc cho
thuê mua, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo
tiến độ phù hợp với quy định của pháp luật thì thực hiện tạm nộp thuế thu nhập
doanh nghiệp theo quý theo tỷ lệ 1% trên số tiền thu được. Trường hợp chưa bàn
giao cơ sở hạ tầng; nhà và chưa tính vào doanh thu
tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm thì người
nộp thuế không tổng hợp vào hồ sơ khai quyết toán
thuế thu nhập doanh nghiệp năm mà tổng hợp vào hồ
sơ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp khi bàn
giao bất động sản đối với từng phần hoặc toàn bộ dự án.”
- Căn cứ khoản 10 Điều 7 Thông tư số
219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng
bất động sản như sau:
“10. Đối với hoạt động chuyển nhượng
bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất
được trừ để tính thuế GTGT.
a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT
được quy định cụ thể như sau:
…
a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức,
cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là
giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị
cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được
kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm
giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị
gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong
giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp không xác định được giá
đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ
để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng
nhận chuyển nhượng.
…”
- Căn cứ tiết a khoản 1 Điều 17 Thông
tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNDN hướng
dẫn về doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:
“Điều 17. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập
chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
1. Thu nhập chịu thuế.
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng
bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất
động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến
hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
a.1)
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế
chuyển nhượng, bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng; mua bán bất động sản
phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các
khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng
đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng
giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại
thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không
phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài
sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện
dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc
cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời (điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:
+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi
nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập
doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.
+ Trường hợp doanh nghiệp có
thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp
thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh
thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính
vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong
năm.
Khi bàn
giao bất động sản doanh nghiệp phải thực hiện quyết toán thuế thu nhập doanh
nghiệp và quyết toán lại so thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp. Trường hợp số
thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp thấp hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp phải
nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. Trường
hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh
nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại
số thuế đã nộp thừa”
Căn cứ các quy định trên, Cục Thuế TP
Hà Nội có ý kiến như sau:
- Về thuế GTGT: Đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ
(-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng theo hướng dẫn tại khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC nêu trên. Trường
hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá
nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ
sở hạ tầng (nếu có).
- Về thuế TNDN:
+ Việc xác định doanh thu tính thuế
TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được thực
hiện theo quy định tại tiết a khoản 1 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC nêu trên.
+ Về tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên
số tiền thu được của hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đề nghị Công ty căn
cứ tình hình thực tế, đối chiếu với quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định
126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020; Tiết a khoản 1 Điều 17
Thông tư số 78/2014/TT-BTC nêu trên để thực hiện theo quy định.
Trong quá trình thực hiện chính sách
thuế, trường hợp còn vướng mắc, Công ty có thể tham khảo
các văn bản hướng dẫn của Cục Thuế TP Hà Nội được đăng tải
trên website http://hanoi.gdt.gov.vn hoặc liên hệ với Phòng
Thanh tra Kiểm tra số 5 để được hỗ trợ giải quyết.
Cục Thuế TP Hà Nội trả lời để Công ty Cổ phần địa ốc Châu Sơn được biết và thực hiện./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Phòng TTKT5;
- Phòng NVDTPC
- Website Cục Thuế;
- Lưu: VT, TTHT(2)
|
KT. CỤC TRƯỞNG
PHÓ CỤC TRƯỞNG
Nguyễn Tiến Trường
|