Kính gửi: Thuế các tỉnh/thành
phố.
Cục Thuế nhận được công
văn số 6154/HAN-CNTK ngày 09/3/2026 của Thuế TP. Hà Nội và phản ánh của một số
Thuế tỉnh, thành phố về những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình xử
lý đăng ký thuế, đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử đối với hộ kinh doanh, cá nhân
kinh doanh (bản photocopy đính kèm). Các vướng mắc chủ yếu tập trung vào các nội
dung: (i) Xác định trường hợp đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông hoặc
đăng ký trực tiếp với cơ quan thuế, trong đó có trường hợp cho thuê nhà; (ii)
Việc sử dụng địa chỉ căn hộ chung cư để đăng ký trụ sở, địa điểm kinh doanh;
(iii) Đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;
(iv) Một số bất cập của chính sách hiện hành cần được sửa đổi, hoàn thiện cho phù hợp với thực tiễn.
Trên cơ sở các quy định của
pháp luật hiện hành, các nội dung phản ánh của các cơ quan thuế địa phương và
trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền của cơ quan thuế, Cục Thuế có ý
kiến đối với từng nội dung như sau:
1. Về
đăng ký thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh
a) Về xác định trường hợp
đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông, đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan
thuế
Theo quy định tại Luật Quản
lý thuế, người nộp thuế có hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc phát sinh nghĩa
vụ với ngân sách nhà nước phải thực hiện đăng ký thuế, bao gồm: (i) Người nộp
thuế thực hiện đăng ký thuế thông qua cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng
ký kinh doanh; (ii) Người nộp thuế không thuộc trường hợp nêu trên thì thực hiện
đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế. Đồng thời, tại điểm i
khoản 2 Điều 4 Thông tư số 86/2024/TT-BTC ngày 23/12/2024 của Bộ Tài chính
quy định về đăng ký thuế, “hộ gia đình, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh
doanh hàng hóa, dịch vụ theo quy định của pháp luật nhưng không phải đăng ký hộ
kinh doanh qua cơ quan đăng ký kinh doanh theo quy định của Chính phủ về hộ
kinh doanh” thuộc trường hợp đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế.
Theo quy định tại Điều 82, Điều 83 Nghị định số 168/2025/NĐ-CP ngày 30/6/2025 của
Chính phủ quy định về đăng ký doanh nghiệp:
“Điều 82. Quyền thành lập
hộ kinh doanh
1. Hộ kinh doanh do một cá nhân hoặc các thành viên hộ gia đình
đăng ký thành lập và chịu trách nhiệm bằng
toàn bộ tài sản của mình đối với hoạt động kinh doanh của hộ. Trường hợp hộ
kinh doanh do các thành viên hộ gia đình đăng ký thành lập thì các thành viên ủy
quyền bằng văn bản cho một thành viên làm người đại diện hộ kinh doanh trong quá trình hoạt động kinh doanh
Văn bản ủy quyền của các thành viên hộ gia đình cho một thành viên làm người đại
diện hộ kinh doanh phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp
luật...
3. Hộ gia đình sản xuất
nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối và những người bán hàng rong; quà vặt, buôn
chuyến, kinh doanh lưu động, kinh doanh thời vụ, làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải
đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề đầu tư kinh
doanh có điều kiện. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
mức thu nhập thấp áp dụng trên phạm vi địa phương.
4. Trường hợp có nhu cầu thành lập hộ kinh
doanh, các đối tượng tại khoản 3 Điều này đăng ký hộ kinh
doanh theo quy định tại Nghị định này.”
“Điều 83. Nghĩa vụ đăng ký hộ kinh doanh
...2. Người thành lập hộ
kinh doanh, hộ kinh doanh có nghĩa vụ đăng ký hộ kinh doanh, báo cáo và các nghĩa vụ khác theo quy định tại
Nghị định này, không được hoạt động dưới danh nghĩa hộ kinh doanh mà không đăng
ký”
Căn cứ các quy định nêu
trên, việc xác định trường hợp đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông hoặc
đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế của hộ gia đình, cá nhân kinh doanh phụ
thuộc vào việc người nộp thuế có đăng ký thành lập hộ kinh doanh hay không,
theo đó:
- Trường hợp cá nhân, hộ
gia đình đăng ký thành lập hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký
doanh nghiệp thì thực hiện đăng ký thuế thông qua cơ chế một cửa liên thông với cơ quan đăng ký
kinh doanh. Khi nhận được đầy đủ thông tin đăng ký thuế do cơ quan đăng ký kinh
doanh truyền sang, cơ quan thuế thực hiện xác định mã số thuế và truyền cho cơ
quan đăng ký kinh doanh sử dụng đồng thời là mã số hộ kinh doanh. Cơ quan thuế
thực hiện quản lý thuế đối với hộ kinh doanh kể từ thời điểm cơ quan đăng ký
kinh doanh cấp giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh.
- Trường hợp cá nhân, hộ
gia đình không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì thực hiện đăng ký thuế trực
tiếp với cơ quan thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế và Thông tư số
86/2024/TT-BTC. Cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký thuế
trên cơ sở thông tin, tài liệu do người nộp thuế kê khai, cung cấp theo quy định;
không có chức năng, thẩm quyền xác định người nộp thuế có thuộc diện phải đăng
ký hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký doanh nghiệp hay không.
- Nhằm hỗ trợ, tạo thuận lợi
cho người nộp thuế thực hiện thủ tục đăng ký thuế, bên cạnh việc tuyên truyền,
hướng dẫn các quy định của pháp luật quản lý thuế về đăng ký thuế, cơ quan thuế
có thể lưu ý, khuyến nghị người nộp thuế một số nội dung sau:
+ Người nộp thuế cần chủ động
nghiên cứu quy định tại Nghị định số 168/2025/NĐ-CP và các quy định của pháp luật
chuyên ngành có liên quan đến lĩnh vực, ngành nghề hoạt động kinh doanh (như
pháp luật về ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, pháp luật về nhà ở,
pháp luật về phòng cháy chữa cháy, pháp luật về an toàn thực phẩm và các quy định
pháp luật chuyên ngành khác), từ đó xác định hình thức hoạt động và thực hiện
thủ tục đăng ký phù hợp, bảo đảm việc kinh doanh tuân thủ đầy đủ, đúng quy định
của pháp luật.
+ Người nộp thuế có trách
nhiệm tự kê khai và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung
thực, đầy đủ của hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh hoặc hồ sơ đăng ký thuế và các
thông tin đã cung cấp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Trường hợp người nộp thuế
là cá nhân kinh doanh đã đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế, sau đó có nhu
cầu thành lập hộ kinh doanh do cá nhân làm chủ, hoặc xác định hoạt động kinh
doanh thuộc diện phải đăng ký hộ kinh doanh theo quy định, thì người nộp thuế
thực hiện đăng ký thành lập hộ kinh doanh với cơ quan đăng ký kinh doanh theo quy định tại Nghị định
số 168/2025/NĐ-CP. Hộ kinh doanh vẫn tiếp tục sử dụng mã số thuế đã được cơ
quan thuế cấp cho cá nhân kinh doanh trước đó để thực hiện nghĩa vụ thuế theo
quy định của pháp luật quản lý thuế (hiện nay là số định danh cá nhân).
(Cục Thuế gửi kèm Phụ lục
để Thuế tỉnh/thành phố tham khảo trong quá trình nghiên cứu, hướng dẫn đối với trường hợp cá nhân cho thuê nhà).
b) Về việc sử dụng địa chỉ căn hộ chung cư để đăng
ký trụ sở, địa điểm kinh doanh
- Đối với trường hợp đăng ký
thành lập hộ kinh doanh: Người nộp thuế thực hiện kê khai thông tin địa chỉ trụ
sở của hộ kinh doanh theo quy định tại Điều 87 Nghị định số
168/2025/NĐ-CP và hướng dẫn của cơ quan đăng ký kinh doanh khi thực hiện thủ
tục đăng ký hộ kinh doanh.
- Đối với trường hợp đăng
ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế: Người nộp thuế thực hiện kê khai thông tin
địa chỉ kinh doanh theo nội dung hướng dẫn tại mẫu biểu số 03-ĐK-TCT (Tờ khai
đăng ký thuế dùng cho người nộp thuế là hộ gia đình, cá nhân kinh doanh) ban
hành kèm theo Thông tư số 86/2024/TT-BTC, cụ thể như sau:
“2. Địa chỉ kinh doanh:
- Trường hợp có hoạt động kinh doanh thường
xuyên và địa điểm kinh doanh cố định; cá nhân cho thuê bất động sản thì ghi rõ
địa chỉ kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân kinh doanh hoặc địa chỉ nơi cá nhân cho thuê bất động sản gồm: số nhà, đường phố/xóm/ấp/thôn, phường/xã/thị
trấn, quận/huyện/thị xã/thành phố thuộc tỉnh, tỉnh/thành phố. Nếu có số điện thoại, số Fax thì ghi rõ mã vùng -
số điện thoại/số Fax.
- Trường hợp có hoạt động
kinh doanh thường xuyên và không có địa điểm kinh doanh cố định thì ghi rõ địa
chỉ nơi cư trú của cá nhân kinh doanh. ”
Ngoài ra, liên quan đến việc
sử dụng căn hộ chung cư, Bộ Xây dựng đã có Công văn số 6463/BXD-QLN ngày
04/5/2026 trả lời Ủy ban nhân dân TP. Hà Nội (bản photocopy đính kèm). Đề nghị
Thuế các tỉnh/thành phố nghiên cứu, tham khảo trong quá trình tuyên truyền, hướng dẫn người
nộp thuế.
Người nộp thuế có trách nhiệm sử dụng trụ sở,
địa điểm kinh doanh phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật
chuyên ngành có liên quan. Cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ
đăng ký thuế của người nộp thuế trên cơ sở thông tin, tài liệu do người nộp thuế
kê khai, cung cấp theo quy định của Luật Quản lý thuế và Thông tư số
86/2024/TT-BTC; không có chức năng, thẩm quyền xác định việc người nộp thuế sử
dụng trụ sở, địa điểm kinh doanh có phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở
hoặc pháp luật chuyên ngành hay không.
2. Về
việc đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử
Căn cứ các quy định tại Khoản 1 và khoản 11 Điều 1 Nghị định số 70/2025/NĐ-CP ngày
30/3/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
123/2020/NĐ-CP; Khoản 5 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP
(được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 của Chính
phủ) thì cá nhân kinh doanh không đăng ký hộ kinh doanh vẫn thuộc đối tượng sử
dụng hóa đơn điện tử. Ngày 14/5/2026, Cục Thuế đã nâng cấp ứng dụng để đáp ứng
cho cá nhân kinh doanh không có giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh thực hiện
thủ tục đăng ký
sử dụng hóa đơn điện tử theo quy định tại Nghị định số 70/2025/NĐ-CP và Nghị định số
68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 của
Chính phủ).
3. Về
kiến nghị hoàn thiện chính sách
Cục Thuế ghi nhận các đề
xuất của Thuế TP. Hà Nội về việc sửa đổi các nội dung chính sách liên quan đến
đăng ký kinh doanh đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nhằm phù hợp với các mô
hình kinh doanh mới phát sinh; trên cơ sở đó, sẽ nghiên cứu, tham mưu cấp có thẩm
quyền và phối hợp với các cơ quan, ban, ngành trong quá trình xây dựng, hoàn
thiện các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.
4. Tổ
chức thực hiện
Cục Thuế đề nghị Thuế các
tỉnh/thành phố chỉ đạo các Phòng chức năng, Thuế Cơ sở trên địa bàn tổ chức triển
khai thực hiện thống nhất các nội dung nêu trên và một số nội dung sau:
- Tăng cường tuyên truyền,
phổ biến và hướng dẫn người nộp thuế thực hiện đăng ký thuế, đăng ký sử dụng
hóa đơn điện tử theo quy định;
- Thực hiện tiếp nhận, giải
quyết hồ sơ đăng ký thuế, đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử theo đúng quy định của
pháp luật về quản lý thuế, pháp luật về hóa đơn; không yêu cầu người nộp thuế
cung cấp thành phần hồ sơ không có trong quy định, hoặc thực hiện thêm thủ tục
hành chính khi không có căn cứ pháp lý;
- Chủ động phối hợp với cơ
quan đăng ký kinh doanh và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan trong việc
hỗ trợ, hướng dẫn người nộp thuế thực hiện thủ tục đăng ký thuế, đăng ký sử dụng
hóa đơn điện tử; trao đổi thông tin, rà soát hoạt động kinh doanh phát sinh
trên địa bàn nhằm kịp thời phát hiện các trường hợp hoạt động kinh doanh nhưng
chưa thực hiện đăng ký thuế hoặc chưa kê khai, nộp thuế theo quy định; phối hợp
thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh
trên địa bàn;
- Trong quá trình thực hiện,
trường hợp phát sinh khó khăn, vướng mắc vượt thẩm quyền, đề nghị các đơn vị kịp
thời tổng hợp, báo cáo về Cục Thuế (qua Ban Nghiệp vụ thuế) để được hướng dẫn xử
lý thống nhất.
Cục Thuế có ý kiến để Thuế
các tỉnh/thành phố được biết./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Đồng chí Cục trưởng (để b/c);
- Các đ/c Phó Cục trưởng (để b/c);
- Vụ PC, Cục CST, Cục DNTN (BTC);
- Cac Ban: PC, CS, QLTT, TMĐT, CĐS;
- Lưu: VT, NVT.
|
TL. CỤC TRƯỞNG
TRƯỞNG BAN NGHIỆP VỤ THUẾ
Nguyễn Thị Thu
|
Phụ lục
THAM KHẢO ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP
CÁ NHÂN CHO THUÊ NHÀ
(Kèm theo công văn số 4062/CT-NVT ngày 18 tháng 6 năm 2026)
Nhằm hỗ trợ cơ quan thuế địa
phương và người nộp thuế trong quá trình thực hiện quy định về đăng ký thuế đối
với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân, Cục Thuế tổng hợp một số quy định pháp
luật và hướng dẫn để các cơ quan thuế tham khảo trong quá trình tuyên truyền, hướng dẫn người
nộp thuế.
1. Một
số căn cứ pháp lý
- Khoản 4
Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:
“Điều 7. Thuế thu nhập
cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh
...4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động
kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá
nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản
1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.”
- Khoản 4
Điều 4, điểm d khoản 3 và điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP
(được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 của Chính
phủ); khoản 4 Điều 4 Thông tư số 18/2026/TT-BTC quy định về
kê khai nộp thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản (được sửa đổi, bổ sung bởi
Thông tư số 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 của Bộ Tài chính).
- Tại Phụ lục II “Nội dung
ngành kinh tế Việt Nam” ban hành kèm theo Quyết định số 36/2025/QĐ-TTg ngày
29/9/2025 của Thủ tướng Chính phủ:
+ Nhóm ngành “Hoạt động
kinh doanh bất động sản”:
“68103: Cho thuê và vận
hành nhà ở và đất ở
Nhóm này gồm:
- Cho thuê nhà, căn hộ
có đồ đạc, không có đồ đạc hoặc các phòng sử dụng để ở lâu dài, theo tháng hoặc
theo năm;
- Cho thuê mái nhà, ví
dụ: để lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời.
Loại trừ: Hoạt động của
khách sạn và những căn hộ tương tự, nhà nghỉ, lều trại, cắm trại du lịch và những
nơi không phải để
ở khác hoặc phòng cho thuê ngắn ngày được phân vào nhóm ngành 55 (Dịch vụ lưu trú).”
+ Nhóm ngành “Dịch vụ lưu
trú và ăn uống”:
“55: Dịch vụ lưu trú
Ngành này gồm: Hoạt động
cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác. Có những đơn vị
chỉ cung cấp cơ sở lưu trú, nhưng cũng có những đơn vị cung cấp cả cơ sở lưu trú, dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện
giải trí.
Loại trừ: Hoạt động
cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú, ví dụ cho thuê
căn hộ, chung cư được phân vào ngành 68 (Hoạt động kinh doanh bất động sản).”
- Tại Phụ lục IV Luật Đầu tư
“Danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện”, trong danh mục có ngành, nghề:
“Kinh doanh bất động sản”, “Kinh doanh dịch vụ lưu trú”.
- Điều 9
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2024 (được sửa đổi,
bổ sung bởi Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024; Luật Quy hoạch đô thị và nông
thôn số 47/2024/QH15 ngày 26/11/2024) quy định:
“Điều 9. Điều kiện đối
với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi
kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật
về doanh nghiệp
hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về
hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này...
3. Cá nhân kinh doanh bất
động sản quy
mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật...”
- Khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch quy định:
“Điều 49. Điều kiện kinh
doanh dịch vụ lưu trú du lịch
1. Điều kiện kinh doanh
dịch vụ lưu trú
du lịch bao gồm:
a) Có đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật;
b) Đáp ứng điều kiện về
an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của
pháp luật;
c) Đáp ứng điều kiện tối
thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.”
2.
Hướng dẫn thực hiện
Người nộp thuế cần tự xác
định hoạt động cho thuê nhà, căn hộ để ở thuộc nhóm ngành “Kinh doanh bất động
sản” hay “Dịch vụ lưu trú” theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh,
pháp luật về du lịch và pháp luật có liên quan; đồng thời tự chịu trách nhiệm
trước pháp luật về việc xác định loại hình hoạt động cũng như việc thực hiện
nghĩa vụ đăng ký kinh doanh, đăng ký thuế theo quy định. Trường hợp có vướng mắc
về việc xác định ngành nghề kinh doanh hoặc điều kiện kinh doanh, người nộp thuế
chủ động liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn. Theo đó:
a) Trường hợp cá nhân cho
thuê nhà, căn hộ để ở và hoạt động cho thuê này thuộc nhóm ngành “Kinh doanh bất
động sản”, nhưng không thuộc trường hợp phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh
theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và cá nhân không đăng ký thành lập
hộ kinh doanh, thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế theo quy định.
Việc đăng ký thuế thực hiện
theo mẫu số 03-ĐK-TCT ban hành kèm theo Thông tư số 86/2024/TT-BTC, hoặc thực
hiện cùng với việc kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản mẫu số 01/BĐS ban hành kèm
theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số
50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 của Bộ Tài chính).
b) Trường hợp cá nhân cho thuê
nhà để ở và hoạt động cho thuê thuộc nhóm ngành “Dịch vụ lưu trú”, thì cá nhân
thực hiện đăng ký hộ kinh doanh theo quy định. Việc đăng ký thuế thực hiện đồng
thời cùng với đăng ký hộ kinh doanh theo cơ chế một cửa liên thông.
Trường hợp này, cá nhân thực
hiện kê khai thuế theo mẫu 01/TKN-CNKD hoặc 01/CNKD hoặc 02/CNKD-TNCN-QTT ban
hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC, không kê khai thuế theo tờ khai 01/BĐS ban hành kèm
theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số
50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 của Bộ Tài chính)./.