Gỡ vướng vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện khởi kiện với tranh chấp quyền sử dụng đất

Giải đáp vướng mắc trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Nội dung đề cập tại Công văn 3854/VKSTC-V9 năm 2024 giải đáp vướng mắc về kiểm sát việc giải quyết vụ, việc dân sự, hôn nhân và gia đình do Viện kiểm sát nhân dân tối cao ban hành ngày 09/9/2024.

Hỏi: Hiện nay có Tòa án cho rằng trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất nhưng đất đó xuất phát từ hợp đồng hoặc yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì Tòa án vận dụng điểm 2 Mục II Công văn 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của TANDTC để xác định thẩm quyền giải quyết vụ án là của TAND cấp huyện. Việc áp dụng pháp luật như vậy có đúng không? (các VKSND tỉnh Phú Thọ, Đắk Nông)

Trả lời:

Khoản 4 Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt quy định tại khoản 1 Điều này được xác định theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh”.

Điểm 2 Mục II Công văn 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của TANDTC có nội dung:

“...việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận nội dung biến động trong trường hợp thực hiện hợp đồng (các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai) là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt...

Cho nên, khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng”.

Như vậy, trong vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, có yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trên cơ sở kết quả giao dịch có hiệu lực hoặc yêu cầu huỷ xác nhận biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì TANDTC cho rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận biến động trong trường hợp này không phải là quyết định hành chính cá biệt, do đó, các Toà án cấp dưới không xác định thuộc thẩm quyền TAND cấp tỉnh theo khoản 4 Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Tuy nhiên, việc áp dụng pháp luật như trên chỉ đối với vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đối với vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, huỷ xác nhận biến động thì việc xác định thẩm quyền giải quyết của Toà án thực hiện theo khoản 4 Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Chuyển quyền sử dụng đất là gì?

Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Giải đáp vướng mắc trong vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện khởi kiện đối với tranh chấp quyền sử dụng đất (Hình từ internet)

Vướng mắc về điều kiện khởi kiện đối với tranh chấp quyền sử dụng đất

Theo Công văn 3854/VKSTC-V9 năm 2024: Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng điều kiện khởi kiện đã qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo Điều 202 Luật Đất đai 2013 (đã bị thay thế bởi Luật Đất đai 2024), tuy nhiên trong thực tế có trường hợp hòa giải không có đủ thành phần theo quy định của pháp luật.

Hiện có 02 quan điểm về vấn đề này như sau:

Quan điểm thứ nhất cho rằng việc hòa giải thiếu thành phần hòa giải là không đủ điều kiện khởi kiện nên trả lại đơn khởi kiện cho đương sự.

Quan điểm thứ hai cho rằng Điều 202 Luật Đất đai 2013 và Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC chỉ quy định điều kiện khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất là đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp, việc trả lại đơn khởi kiện với lý do việc hòa giải thiếu thành phần là không đúng (VKSND tỉnh Lâm Đồng).

Trả lời:

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC quy định “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015”.

Theo khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 57 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017, được sửa đổi, bổ sung bởi các khoản 27, 28 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ thì khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

“a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

c) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành”.

Hiện nay, pháp luật không quy định nếu Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai không đủ thành phần thì cuộc họp hòa giải không được tiến hành hay việc hoà giải không có hiệu lực. Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai không đưa ra quyết định, không biểu quyết theo đa số. Hơn nữa, theo quy định trên thì Hội đồng có thành phần rất linh hoạt như “đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất; tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh”. Do đó, có một số thành phần Hội đồng không mang tính bắt buộc.

Đối với tranh chấp đất đai cần qua thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp vì đây thuộc loại tranh chấp về quyền sở hữu (quyền sử dụng đất thuộc về ai) nên vai trò của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tại nơi có đất là rất quan trọng (là nơi quản lý hồ sơ, tài liệu về nguồn gốc đất, nắm được quá trình sử dụng đất, những người sử dụng đất, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thời điểm phát sinh tranh chấp...), đây là cơ sở để Toà án có được thông tin để giải quyết đúng đắn vụ án. Hơn nữa, việc hoà giải nhằm đến làm rõ quan điểm, ý chí, nguyện vọng của các bên, giúp các bên thoả thuận, thống nhất được với nhau để chấm dứt tranh chấp; do đó, khi các bên đã hoà giải không thành và khởi kiện thì không nên đặt nặng những vấn đề mang tính hình thức của việc hoà giải mà làm chậm trễ việc giải quyết tranh chấp của các bên. Vì vậy, quan điểm thứ hai là hợp lý.