Hướng dẫn kiểm sát điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đai khi có tranh chấp

Hướng dẫn kiểm sát điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đai khi có tranh chấp (Hình từ Internet)

Hướng dẫn 13/HD-VKSTC ngày 30/5/2023 về nội dung cơ bản trong kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do Viện kiểm sát nhân dân tối cao ban hành ban hành.

Hướng dẫn kiểm sát điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đai khi có tranh chấp

Theo Điểm 2.1.2 khoản 2.1 Mục 2 Phần II Hướng dẫn 13/HD-VKSTC, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn kiểm sát điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đai khi có tranh chấp như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi bảo đảm những điều kiện sau đây:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015;

- Bảo đảm các điều kiện về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Đối với bên chuyển nhượng phải là chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên nhận chuyển nhượng phải bảo đảm các điều kiện như: Phải là người được phép tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; không bị hạn chế quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (các trường hợp bị hạn chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013);

- Quyền sử dụng đất chuyển nhượng phải đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng không thuộc diện bị tranh chấp, tức là chưa có cơ quan có thẩm quyền nào đã thụ lý, giải quyết khiếu nại, đơn khởi kiện về đất.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án. Về nguyên tắc, nếu quyền sử dụng đất được xem là nguồn tài sản của các cá nhân vi phạm pháp luật (hoặc đang là tài sản bảo đảm nghĩa vụ thanh toán dân sự) thì sẽ không được đưa ra làm tài sản chuyển nhượng.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc diện bị kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án là không hợp pháp và thuộc điều cấm của pháp luật đất đai. Do đó, giao dịch này sẽ bị vô hiệu.

- Quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là cơ sở hết sức quan trọng nhằm xác lập quyền sử dụng đấtcủa cá nhân, tổ chức.

Nếu không còn thời hạn sử dụng đất mà chưa xin gia hạn hay thực hiện thực hiện các thủ tục liên quan, đồng nghĩa với việc người dân không được sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng đối với các diện tích đất này sẽ không có hiệu lực về mặt pháp luật.

- Đất chuyển nhượng còn phải bảo đảm diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất chuyển nhượng. Nếu vi phạm điều kiện này thì hợp đồng chuyển nhượng được xác định là vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được.

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ đúng theo các quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật; phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Hướng dẫn kiểm sát các trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSD đất

Cụ thể, không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng QSD đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, không có hộ khẩu tại địa phương không được nhận chuyển nhượng QSD đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

(Điểm 2.1.3 khoản 2.1 Mục 2 Phần II Hướng dẫn 13/HD-VKSTC)

Xem thêm tại Hướng dẫn 13/HD-VKSTC ngày 30/5/2023.