|
UỶ BAN NHÂN
DÂN
TỈNH
SƠN LA
-------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
102/2025/QĐ-UBND
|
Sơn La, ngày 26 tháng 09 năm 2025
|
QUYẾT
ĐỊNH
QUY ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC
ĐỘ CHÊNH LỆCH TỐI ĐA CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, CÁCH THỨC ĐIỀU
CHỈNH ĐỐI VỚI TỪNG MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ
MỘT SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH DOANH THU, CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT THEO
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH SƠN LA
Căn cứ Luật Tổ
chức chính quyền địa phương số 72/2025/QH15;
Căn cứ Luật Ban
hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 được sửa, đổi bổ sung bởi Luật
số 87/2025/QH15;
Căn cứ Luật Đất
đai số 31/2024/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 43/2024/QH15;
Căn cứ Nghị
định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định
về giá đất;
Căn cứ Nghị
định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ ban hành Nghị
định quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân
quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai;
Căn cứ Nghị
định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị
định số 78/2025/NĐ CP ngày 01 tháng 4 năm 2025 của Chính phủ quy định chi tiết
một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật;
Căn cứ Nghị
định số 187/2025/NĐ-CP ngày 01 ngày 7 năm 2025 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 78/2025/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2025 của
chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi
hành Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật và Nghị định số 79/2025/NĐ-CP
ngày 01 tháng 4 năm 2025 của Chính phủ về kiểm tra, rà soát, hệ thống hóa và xử
lý văn bản quy phạm pháp luật;
Theo đề nghị
của Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường;
Ủy ban nhân dân
ban hành Quyết định quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh
lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và
một số yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo
phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Sơn La.
Điều 1. Ban
hành kèm theo Quyết định này quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ
chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh
đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và một số
yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương
pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Sơn La.
Điều 2. Hiệu
lực thi hành
Quyết định này có hiệu
lực từ ngày 26 tháng 9 năm 2025.
Điều 3. Tổ chức
thực hiện
Chánh Văn phòng UBND
tỉnh; Giám đốc các Sở: Nông nghiệp và Môi trường, Tài chính, Xây dựng, Công an
tỉnh, Thanh tra tỉnh; Tư Pháp; Trưởng thuế tỉnh; Giám đốc Kho bạc Nhà nước khu
vực X; Chủ tịch UBND các xã, phường; Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị, cá nhân có
liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định này./.
|
Nơi nhận:
-
Bộ Nông nghiệp và Môi trường (b/c);
- TT Tỉnh uỷ (b/c);
- TT HĐND tỉnh (b/c);
- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh;
- Ủy ban mặt trận Tổ quốc Việt Nam tỉnh;
- Chủ tịch UBND tỉnh;
- Các Phó Chủ tịch UBND tỉnh;
- Vụ Pháp chế - Bộ Nông nghiệp và Môi trường;
- Cục Kiểm tra văn bản & QLXLVPHC - Bộ Tư pháp;
- Sở Tư pháp;
- Như Điều 3;
- Lãnh đạo Văn phòng UBND tỉnh;
- Trung tâm thông tin - Văn phòng UBND tỉnh;
- Các phòng: TH, KT - Văn phòng UBND tỉnh;
- Lưu: VT - Thiện 25 bản.
|
TM. UỶ BAN
NHÂN DÂN
CHỦ TỊCH
Nguyễn
Đình Việt
|
QUY
ĐỊNH
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH
LỆCH TỐI ĐA CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, CÁCH THỨC ĐIỀU CHỈNH ĐỐI VỚI
TỪNG MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ƯỚC TÍNH DOANH THU, CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT THEO PHƯƠNG PHÁP
THẶNG DƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH SƠN LA
(Ban hành kèm theo Quyết định số 102/2025/QĐ-UBND ngày 26/09/2025 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Sơn La)
Chương
I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều
1. Phạm vi điều chỉnh
Quyết định này quy định
Quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh
lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo khoản 3 Điều 8
Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ; quy định một số
yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển của thửa đất theo phương pháp
thặng dư tại khoản 2, khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
Điều
2. Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện
chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều
chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có
thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức tư vấn xác
định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Tổ chức, cá nhân
khác có liên quan.
Chương
II
QUY ĐỊNH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH
LỆCH TỐI ĐA CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, CÁCH THỨC ĐIỀU CHỈNH ĐỐI VỚI
TỪNG MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH; CÁC YẾU TỐ ƯỚC TÍNH DOANH THU, CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA
THỬA ĐẤT KHU ĐẤT THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH SƠN LA
Điều
3. Quy định các yếu tố ảnh hưởng giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch
của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại khoản
3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024
của Chính phủ
1. Các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của
thửa đất, khu đất:
Yếu tố gồm: khoảng cách
gần nhất đến tài sản so sánh; khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm
thương mại, du lịch, chợ, trường học, bệnh viện, ngã tư, ngã ba đường giao
thông, nằm trong khu dân cư, cách xa khu dân cư (dân cư tập trung, dân cư thưa
thớt), nằm tiếp giáp hay ở vị trí cao hoặc thấp hơn đường giao thông.
b) Điều kiện về giao
thông
Yếu tố gồm: Độ rộng
đường (bao gồm cả vỉa hè), kết cấu mặt đường (đường nhựa, đường bê tông, đường
đất, đường khác không thuộc đường nhựa, đường bê tông, đường đất); số mặt đường
tiếp giáp.
c) Điều kiện về cấp
thoát nước, cấp điện
Yếu tố gồm: khu vực cấp
nước (cấp nước ổn định, không ổn định), thoát nước (thoát nước nhanh, thoát
nước chậm, tình trạng ngập úng), cấp điện và các yếu tố hạ tầng khác.
d) Diện tích, kích
thước, hình thể của thửa đất, khu đất
Yếu tố gồm: diện tích
thửa đất, khu đất (diện tích lớn, diện tích nhỏ); kích thước mặt tiền thửa đất,
khu đất; hình thể thửa đất, khu đất (vuông vức hoặc không vuông vức).
đ) Các yếu tố liên quan
đến quy hoạch xây dựng
Yếu tố gồm: hệ số sử
dụng đất; mật độ xây dựng và các yếu tố quy hoạch khác.
e) Hiện trạng môi
trường, an ninh
Yếu tố gồm: tình hình
an ninh, bụi, ồn, ô nhiễm môi trường, không khí và nguồn nước; gần nghĩa trang,
nghĩa địa, nhà xác; khu xử lý rác thải; tình trạng khu dân cư (dân cư tập
chung, dân cư thưa thớt).
g) Thời hạn sử dụng đất
Yếu tố gồm: thời hạn sử
dụng đất còn lại; đất giao lâu dài, hay đất có thời hạn
h) Các yếu tố khác ảnh
hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong
tục tập quán của địa phương. Gồm:
Yếu tố phong thủy
(đường đâm vào nhà, đường cụt, phía sau nhà hủm, vực, taly âm) và các yếu tố
khác.
Yếu tố gần (hoặc trước
mặt thửa đất) công viên, cây xanh, ven hồ, ven suối; khu vực vui chơi công
cộng, sinh hoạt cộng đồng;
Yếu tố gần trục giao
thông chính, điểm nhấn kiến trúc cảnh quan trong cùng một dự án (chỉ áp dụng
đối với nhiều thửa đất có độ rộng đường, kết cấu mặt đường giống nhau trong
cùng một dự án)
Yếu tố địa hình thửa
đất (bằng phẳng, nằm trên đồi dốc)
2. Các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Năng suất cây trồng,
vật nuôi;
b) Vị trí, đặc điểm
thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm,
gần khu đông dân cư;
c) Điều kiện giao thông
phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều
kiện về địa hình (bằng phẳng, nằm trên đồi dốc);
d) Thời hạn sử dụng
đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn
mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì
không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
đ) Các yếu tố khác ảnh
hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán
của địa phương.
3. Mức độ chênh lệch
tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất
định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh
hương đến giá đất.
a. Đối với đất phi nông
nghiệp
a1) Về vị trí, địa điểm:
điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá.
Mức điều chỉnh không quá 30%.
a2) Điều kiện giao
thông
Độ rộng đường: điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều
chỉnh không quá 30%.
Kết cấu mặt đường: điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều
chỉnh không quá 30%.
Tiếp giáp 2 mặt đường điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều
chỉnh không quá 20%.
Tiếp giáp từ 3 mặt
đường trở lên điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài
sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 30%.
a3) Điều kiện về cấp
thoát nước, cấp điện
Điều chỉnh tăng lên
hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá.
Mức điều chỉnh không
quá 20%.
a4) Diện tích, kích
thước, hình thể của thửa đất, khu đất
Điều chỉnh tăng lên
hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không
quá 30%.
a5) Các yếu tố liên
quan đến quy hoạch xây dựng
Hệ số sử dụng đất, mật
độ sử dụng đất điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài
sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 25%.
a6) Hiện trạng môi
trường, an ninh
Điều chỉnh tăng lên
hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không
quá 10%. a7) Thời hạn sử dụng đất
Điều chỉnh tăng lên
hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không
quá 10%.
a8) Các yếu tố khác ảnh
hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong
tục tập quán của địa phương.
Điều chỉnh tăng lên
hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không
quá 20%.
b. Đối với đất nông
nghiệp
b1). Năng suất cây
trồng, vật nuôi
Điều chỉnh tăng lên
hoặc giảm đối với thửa đất có năng xuất cây trồng, vật nuôi của tài sản so sánh
với tài sản định giá. Điều chỉnh không quá 30 %.
b2. Về vị trí, đặc điểm
thửa đất, khu đất
Điều chỉnh tăng lên
hoặc giảm xuống đối với thửa đất có yếu tố gần nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm,
gần khu đông dân cư của tài sản so sánh với tài sản định giá. Điều chỉnh không
quá 30 %.
b3). Thửa đất có điều
kiện kết cấu hạ tầng giao thông phục vụ cho sản xuất, tiêu thụ sản phầm thì điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống của tài sản so sánh với tài sản định giá. Điều
chỉnh không quá 30%.
b4). Thời hạn sử dụng đất
Điều chỉnh tăng lên
hoặc giảm đối của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá khi nhà nước giao
đất, cho thuê đất có thời hạn thuê đất. Mức điều chỉnh không quá 10%.
b5) Các yếu tố khác ảnh
hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán
của địa phương.
Điều chỉnh tăng lên
hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không
quá 20%.
4. Ngoài các quy định
nêu tại khoản 1, khoản 2 Điều này, trường hợp trong quá trình thực hiện có phát
sinh yếu tố khác chưa được quy định tại quy định này thì tổ chức xác định giá
đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất trình Hội đồng
thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
Điều 4. Thời
gian bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh
doanh sản phẩm, dịch vụ, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ % để xác
định chi phí kinh doanh, tỷ lệ % chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có
tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh quy định tại khoản điểm
đ khoản 2, điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ
1. Quy định một số chỉ
tiêu ước tính doanh thu và chi phí thực hiện dự án khu dân cư, khu đô thị: Thực
hiện theo Phụ lục I
2. Quy định một số chỉ
tiêu ước tính doanh thu và chi phí thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp (trừ
đất ở, đất sân gôn (Golf)). Thực hiện theo Phụ lục II.
3. Quy định một số chỉ
tiêu ước tính doanh thu và chi phí thực hiện dự án khu độ thị có công năng hỗn
hợp: Thực hiện theo Phụ lục III.
4. Quy định một số chỉ
tiêu ước tính doanh thu và chi phí thực hiện dự án đầu tư xây dựng sân Golf:
Thực hiện theo Phụ lục IV
5. Đối với thời gian
bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, thời gian
xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ
trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê
duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án.
Trường hợp trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư
hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thì thực hiện
theo quy định tại quyết định này.
6. Quy định các yếu tố
thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ,
tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ % để
xác định chi phí kinh doanh, tỷ lệ % chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư
đối với loại hình dự án kinh doanh dịch vụ: thể thao, văn hóa, y tế, giáo dục,
công viên nghĩa trang hoặc các dự án đặc thù chưa được quy định chi tiết tại
quy định này thì tổ chức tư vấn xác định giá đất xác định đề xuất trong báo cáo
thuyết minh xây dựng phương án giá đất trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể
quyết định.
Chương
III
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 5. Điều khoản
chuyển tiếp
1. Trường hợp giá đất
cụ thể đã trình Hội đồng thẩm định phê duyệt trước ngày quyết định này có hiệu
lực nhưng chưa ban hành quyết định giá đất cụ thể thì tiếp tục thực hiện theo
quy định của pháp luật trước ngày quyết định này có hiệu lực.
2. Trường hợp các cơ
quan, tổ chức phát hiện các khoản chi phí ước tính khi tính giá trị quỹ đất có
phát sinh, thay đổi so với giá trị quỹ đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định thì trong thời gian không quá 12 tháng kể từ thời điểm các cơ
quan, tổ chức phát hiện gửi cấp có thẩm quyền, cơ quan nông nghiệp và môi
trường (phòng Kinh tế trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND xã, hoặc phòng Kinh
tế, Hạ tầng và Đô thị thuộc UBND phường) xây dựng phương án giá đất điều chỉnh,
trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể trước khi trình Chủ tịch UBND phê duyệt
lại giá trị quyền sử dụng đất nộp bổ sung theo thẩm quyền (nếu có). Đảm bảo
việc xác định giá đất cụ thể theo đúng mục đích sử dụng đất, đúng quy định,
tránh thất thu ngân sách nhà nước.
3. Trường hợp các khoản
ước tính chi phí phát triển đã tính toán trong phương án giá đất được cơ quan
kiểm tra, thanh tra, điều tra, kết luận thấp hơn khoản ước tính chi phí phát
triển đã sử dụng tính toán trong phương án giá đất của dự án, làm tăng giá trị
quyền sử dụng đất thì Chủ đầu tư (nhà đầu tư) dự án có trách nhiệm nộp phần
chênh lệch này vào ngân sách nhà nước.
Điều 6. Tổ chức
thực hiện
1. Sở Nông nghiệp và
Môi trường
a) Thường xuyên tổ chức
kiểm tra, rà soát công tác tổ chức thực hiện giá đất đã được UBND tỉnh phê
duyệt theo thẩm quyền. Trường hợp cần thiết tham mưu cho UBND tỉnh thành lập tổ
kiểm tra công tác giá đất tổ chức kiểm tra sau khi được UBND tỉnh phê duyệt giá
đất cụ thể theo thẩm quyền đối với quy định tại khoản 2 Điều 5 quy định này.
b) Phối hợp tham gia ý
kiến, thẩm định các nội dung khác theo thẩm quyền quản lý và các nội dung khác
được UBND tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh giao.
2. Sở Xây dựng
a) Tham gia ý kiến đối
với các thông tin xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng khi tham gia ý
kiến tại bước xây dựng đề xuất, xây dựng chủ trương đầu tư, lập hồ sơ mời thầu,
quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư làm cơ sở cho công tác xác định
giá đất cụ thể quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
b) Phối hợp tham gia ý
kiến, thẩm định các nội dung khác theo thẩm quyền quản lý và các nội dung khác
được UBND tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh giao.
3. Sở Tài chính
a) Tham gia ý kiến đối
với các thông tin về thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh
sản phẩm, dịch vụ khi chấp thuận dự án đầu tư, lập hồ sơ mời thầu, quyết định
phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư theo chức năng quản lý chuyên ngành làm cơ
sở cho công tác xác định giá đất cụ thể quy định tại điểm đ khoản
2 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định
về giá đất.
b) Là cơ quan Thường
thực Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất tổ
chức làm việc theo quy chế hoạt động của hội đồng thẩm định, báo cáo hội đồng
thẩm định giá đất tổ chức họp đối với các trường hợp xác định lại giá đất cụ
thể quy tại khoản 2 Điều 5 quy định này.
c) Phối hợp tham gia ý
kiến, thẩm định các nội dung khác theo thẩm quyền quản lý và các nội dung khác
được Chủ tịch UBND tỉnh, UBND tỉnh giao.
4. UBND các xã, phường
a) Phối hợp với các sở,
ngành thực hiện các nhiệm vụ theo quy định tại Điều 5, Điều 6 quy định này.
b) Tham gia ý kiến,
thẩm định các nội dung khác theo thẩm quyền quản lý và các nội dung khác được
UBND tỉnh giao.
5. Chủ đầu tư (Nhà đầu
tư)
Nộp bổ sung khoản tiền
chênh lệch (nếu có) đối với các nội dung quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5
quy định này. Chịu trách nhiệm trước pháp luật và các quy định khác có liên
quan trong trường hợp không chấp hành nộp bổ sung ngân sách nhà nước (nếu có)
quy định tại Điều 5 quy định này./.
PHỤ LỤC I
MỘT SỐ CHỈ TIÊU ƯỚC TÍNH DOANH THU VÀ
CHI PHÍ THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƯ, KHU ĐÔ THỊ
(Ban hành kèm theo Quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh
lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối
với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và một số yếu
tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương
pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh
Sơn La)
I. Ước tính doanh
thu phát triển
Bảng số 01
|
TT
|
Nội dung
|
Quy mô từ dưới 1ha
|
Quy mô từ 1 đến dưới 2 ha
|
Quy mô từ 2 ha đến dưới 5 ha
|
Quy mô từ 5ha đến dưới 20 ha
|
Quy mô từ 20 ha đến dưới 50 ha
|
Quy mô từ 50 ha trở lên
|
|
1
|
Kinh doanh
đất ở theo hình thức kinh doanh phân lô bán nền
|
|
|
Thời gian bán
hàng
|
2
năm
|
3
năm
|
4
năm
|
5
năm
|
6
năm
|
7
năm
|
|
2
|
Kinh doanh
đất ở theo hình thức xây thô
|
|
|
Thời gian bán
hàng
|
3
năm
|
4
năm
|
5
năm
|
6
năm
|
7
năm
|
8
năm
|
1. Quy mô diện
tích (ha) được xác định của phần diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất của dự
án.
2. Thời gian bắt
đầu bán hàng (kinh doanh)
a) Quy mô dưới 2ha bắt
đầu bán hàng từ năm thứ 2 kể từ khi bắt đầu xây dựng.
b) Quy mô từ 2ha trở
lên bắt đầu bán hàng từ năm thứ 3 kể từ khi bắt đầu xây dựng.
3. Tỷ lệ bán hàng
các năm: Phân bổ đều theo số năm (thời gian) bán hàng
II. Ước tính
chi phí phát triển
1. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng
Bảng
số 02
|
TT
|
Nội dung
|
Dưới 5ha
|
Từ 5ha đến dưới 20 ha
|
Từ 20ha đến dưới 100 ha
|
Từ trên 100 ha
|
|
1
|
Thời gian xây
dựng
|
2
năm
|
3
năm
|
4
năm
|
5
năm
|
|
2
|
Tiến độ xây
dựng
|
Phân
bổ đều cho số năm xây dựng
|
Phân
bổ đều cho số năm xây dựng
|
Phân
bổ đều cho số năm xây dựng
|
Phân
bổ đều cho số năm xây dựng
|
2. Chi phí quảng
cáo, bán hàng: tính bằng 2% doanh thu dự án.
3. Chi phí lãi
vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh được tính bằng tỷ % tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh, giá
trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất: Cụ thể như sau:
Bảng tính tỷ lệ
% chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư theo quy mô diện tích dự án
Bảng số 03
|
Mức
Quy mô diện
tích (ha)
|
Tỷ
lệ %
|
|
<
5
|
15
|
|
Từ
5 ≤ 20
|
16
|
|
Từ
20 ≤ 100
|
17
|
|
>100
|
18
|
* Ghi chú: Quy
mô tính đối với diện tích dự án theo chấp thuận chủ trương đầu tư (không bao
gồm phần diện tích giữ nguyên hiện trạng được xác định trong chấp thuận chủ
trương đầu tư)
III. Trường hợp
thửa đất, khu đất cần định giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo nhiều quyết định thì thực hiện như
sau.
Trường hợp tại các lần
giao đất diện tích giao đất, thuê đất không liền vùng, không liền thửa (không
đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ theo quy hoạch, hiệu quả dự án không đạt hiệu
quả cao nhất theo quy hoạch được duyệt) thì doanh thu phát triển, chi phí
phát triển được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng
hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Giá đất tính tiền sử
dụng đất là giá đất trung bình. Được xác đinh như sau:
Tiền sử dụng đất = Giá
đất trung bình nhân (x) Diện tích tính thu tiền sử dụng đất
Chi phí đầu tư xây dựng
công trình hạ tầng kỹ thuật tại thời điểm giao đất, cho thuê đất bằng trung
bình cộng suất vốn đầu tư tại các lần giao đất xác định giá đất. Việc tính toán
chi phí đảm bảo hiệu quả cao nhất của dự án, đảm bảo công bằng, hài hòa lợi ích
của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Thời gian bán hàng,
thời gian xây dựng tại các lần xác định giá đất cụ thể căn cứ vào tình hình
thực tế, tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây
dựng phương án giá đất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét,
quyết định. Các chi phí, yếu tố khác không quy định tại mục này thì thực hiện
theo mục I, II Phụ lục này.
PHỤ LỤC II
MỘT SỐ CHỈ TIÊU ƯỚC TÍNH DOANH THU VÀ
CHI PHÍ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHI NÔNG NGHIỆP
(TRỪ ĐẤT Ở, ĐẤT SÂN GÔN (GOLF))
(Ban hành kèm theo Quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh
lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối
với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và một số yếu
tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương
pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Sơn La)
I. Ước tính
doanh thu phát triển dự án
1. Thời gian kinh
doanh: Theo thời hạn của dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất.
2. Thời điểm bắt
đầu kinh doanh: Sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.
3. Tỷ lệ lấp đầy
a) Loại hình kinh doanh
là Trung tâm thương mại.
- Trong thời gian
xây dựng: tỷ lệ lấp đầy 0%
- Tỷ lệ lấp đầy: năm
đầu tiên sau khi kết thúc xây dựng: 65%, năm thứ 2: 75%; năm thứ 3 là 80%, năm
thứ 4 cho đến hết thời hạn thuê đất là 85%.
b) Loại hình kinh doanh
dịch vụ văn phòng cho thuê, cho thuê sàn dịch vụ thương mại; cửa hàng tiện ích,
cho thuê trông gửi xe,…
- Trong thời gian
xây dựng: tỷ lệ lấp đầy 0%
- Tỷ lệ lấp đầy: năm
đầu tiên sau khi kết thúc xây dựng: 75%, năm thứ 2: 80%; năm thứ 3 là 85%, năm
thứ 4 cho đến hết thời hạn thuê đất là 90%.
c) Loại hình kinh doanh
dịch vụ khách sạn; khu nghỉ dưỡng; căn hộ du lịch.
- Trong thời gian
xây dựng: tỷ lệ lấp đầy 0%
- Tỷ lệ lấp đầy: năm
đầu tiên sau khi kết thức xây dựng: 60%, năm thứ 2: 65%; năm thứ 3 là 75%, năm
thứ 4 cho đến hết thời hạn thuê đất là 80%
d) Diện tích sàn thương
phẩm tính giá đất tính bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng.
4. Trường hợp các
Sở, Đơn vị quản lý chuyên ngành của tỉnh cung cấp các thông tin về tỷ lệ lấp
đầy các dịch vụ du lịch, khách sạn, dịch vụ nghĩ dưỡng, các dịch vụ khác thì
lấy theo số liệu các sở chuyên ngành quản lý cung cấp.
II. Ước tính
chi phí phát triển dự án
1. Tiến độ xây
dựng, thời gian xây dựng
Trường hợp thời gian
xây dựng, tiến độ xây dựng được quy định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời
thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư thì
thực hiện theo các văn bản đã nêu trên.
Trường hợp trong chủ
trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt,
chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thì thực hiện theo Phụ lục 01 ban hành
kèm theo quy định tại quyết định này.
2. Chi phí
quảng cáo, bán hàng: tính bằng 2% doanh thu dự án (không bao gồm doanh
thu từ trông giữ xe)
3. Chi phí quản
lý vận hành
- Loại hình kinh doanh
thương mại dịch vụ: tính bằng 15% doanh thu dự án
- Loại hình kinh doanh
dịch vụ khách sạn, khu dịch vụ nghỉ dưỡng, căn hộ dụ lịch: tính bằng 55% doanh
thu dự án.
- Loại hình kinh doanh
dịch vụ văn phòng cho thuê, cho thuê sàn dịch vụ thương mại; căn hộ cho thuê
(trừ trông giữ xe, thuê bãi): không quá 10% doanh thu dự án.
4. Chi phí lãi
vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh thực hiện theo Bảng 3 Phụ lục 01 ban hành kèm theo quy định tại quyết
định này.
III. Đối với các khu
vực có lợi thế kinh doanh thương mại, dịch vụ thì tỷ lệ lấp đầy được xác định
tối đa 100%, đơn vị tư vấn xác định giá đất đề xuất trong báo cáo trong thuyết
minh phương án giá đất để báo cáo Hội đồng thẩm định quyết định.
PHỤ LỤC III
MỘT SỐ CHỈ TIÊU ƯỚC TÍNH DOANH THU VÀ
CHI PHÍ THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU ĐỘ THỊ CÓ CÔNG NĂNG HỖN HỢP
(Ban
hành kèm theo Quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối
đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng
mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và một số yếu tố ước
tính doanh thu, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng
dư trên địa bàn tỉnh Sơn La)
I. Ước tính
doanh thu phát triển của dự án
1. Đối với diện
tích đất ở kinh doanh phân lô bán nền; kinh doanh nhà ở
Thời gian bán hàng,
thời điểm bắt đầu bán hàng thực hiên theo Phụ lục 01 quy định ban hành kèm theo
quyết định này.
2. Đối với đất
để kinh doanh thương mại, kinh doanh dịch vụ
Thời gian thời gian
kinh doanh, thời điểm bắt đầu kinh doanh, tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ sàn thương phẩm
thực hiên theo Phụ lục 02 quy định ban hành kèm theo quyết định này.
II. Ước tính
chi phí phát triển dự án
1. Thời gian xây
dựng, tiến độ xây dựng thực hiên theo Phụ lục 01 quy định ban hành kèm theo
quyết định này.
2. Chi phí quảng
cáo bán hàng, chi phí vận hành thực hiện theo Phụ lục 01, Phục lục 02 quy định
ban hành kèm theo quyết định này.
3. Chi phí lãi
vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh thực hiện theo Bảng 3 Phụ lục 01 quy định ban hành kèm theo quyết định
này.
III. Trường hợp khu
đô thị có công năng hỗn hợp, trong đó có dịch vụ đầu tư sân gôn (Golf), trường
hợp khi tính phương án giá đất để tính thu tiền thuê đất đối với dịch vụ làm
sân gôn (sân Golf) mà ≤ 0 đồng (nhỏ hơn hoặc bằng không (0) đồng) hoặc
có ảnh hưởng đến giá đất thương phẩm trung bình của các loại đất khác thì tách
đất mục đích sân gôn (sân Golf) để tính độc lập với các mục đích khác trong dự
án hỗn hợp.
PHỤ LỤC IV
MỘT SỐ CHỈ TIÊU ƯỚC TÍNH DOANH THU VÀ
CHI PHÍ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SÂN GOLF
(Ban hành kèm theo Quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh
lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối
với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và một số
yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương
pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Sơn La)
I. Ước tính
doanh thu phát triển của dự án
1. Thời gian bán
hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng
a) Thời điểm bắt đầu
bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được quy định trong chủ trương đầu tư
hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án
đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án thì thời gian bán hàng, thời điểm
bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thực hiện theo các văn bản đã
nêu trên.
Trường hợp trong chủ
trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp
thuận dự án đầu tư chưa xác định thì thời điểm bắt đầu bán hàng (kinh doanh)
sau khi kết thúc thời gian xây dựng.
b) Thời gian bán hàng:
theo thời hạn sử dụng đất được nhà nước giao đất, thuê đất.
2. Tỷ lệ lấp
đầy
Tỷ lệ lấp đầy (số lượt
người chơi, số lượng thẻ hội viên) do đơn vị tư vấn đề xuất báo cáo Hội đồng
thẩm định giá đất xem xét quyết định.
II. Ước tính
chi phí phát triển dự án
1. Thời gian xây
dựng, tiến độ xây dựng thực hiên
Thời gian xây dựng,
tiến độ xây dựng xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện
dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí
phát triển của dự án.
Trường hợp tiến độ xây
dựng chưa xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án
hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát
triển của dự án thì tiến độ xây dựng được phân bổ đều cho từng năm.
2. Chi phí quảng
cáo bán hàng: tính bằng 2% doanh thu dự án.
3. Chi phí quản
vận hành: Được xác định bằng 65% doanh thu dự án.
4. Chi phí lãi
vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh thực hiện theo Bảng 3 Phụ lục 01 quy định ban hành kèm theo quyết định
này.