Thông tư 42/2024/TT-BTC Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

• Số hiệu: 42/2024/TT-BTC
• Loại văn bản: Thông tư
• Nơi ban hành: Bộ Tài chính
• Người ký: Lê Tấn Cận
• Ngày ban hành: 20/06/2024

BỘ TÀI CHÍNH -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 42/2024/TT-BTC	Hà Nội, ngày 20 tháng 6 năm 2024

THÔNG TƯ

BAN HÀNH CHUẨN MỰC THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Căn cứ Luật Giá ngày 19 tháng 6 năm 2023;

Căn cứ Nghị định số 14/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 04 năm 2023 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá;

Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản.

Điều 1. Ban hành kèm theo Thông tư này Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản.

Điều 2. Hiệu lực thi hành

1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 05 tháng 8 năm 2024.

2. Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 - Thẩm định giá bất động sản hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.

Điều 3. Tổ chức thực hiện

1. Các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thực hiện Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư này.

2. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, đề nghị các tổ chức, cá nhân phản ánh kịp thời về Bộ Tài chính để nghiên cứu, giải quyết./.

Nơi nhận: - Ban Bí thư Trung ương Đảng; - Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ; - Văn phòng Trung ương Đảng và các Ban của Đảng; - Văn phòng Tổng bí thư; - Văn phòng Quốc hội, Hội đồng dân tộc; - Các Ủy ban của Quốc hội; - Văn phòng Chủ tịch nước; - Văn phòng Chính phủ; - Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; - Viện kiểm sát nhân dân tối cao; - Tòa án nhân dân tối cao; - Kiểm toán nhà nước; - Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ; - Cơ quan Trung ương của các Hội, Đoàn thể; - HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; - Sở Tài chính các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; - Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp; - Công báo; - Cổng thông tin điện tử Chính phủ; - Cổng thông tin điện tử Bộ Tài chính; - Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam; - Hội thẩm định giá Việt Nam; - Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính; - Lưu: VT, QLG (400b).

KT. BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG Lê Tấn Cận

CHUẨN MỰC THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
(Kèm theo Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 20 tháng 6 năm 2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này quy định và hướng dẫn về thẩm định giá bất động sản khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này không áp dụng đối với trường hợp định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.

2. Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá.

3. Tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).

Điều 3. Giải thích từ ngữ

1. Bất động sản có tiềm năng phát triển là đất trồng để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

2. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).

Điều 4. Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản

1. Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hoặc sử dụng kết hợp các cách tiếp cận.

2. Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm các phương pháp thẩm định giá thuộc các cách tiếp cận hoặc kết hợp các cách tiếp cận quy định tại khoản 1 Điều này. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

3. Căn cứ vào đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về bất động sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Chương II

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Điều 5. Áp dụng phương pháp thặng dư

1. Công thức trong phương pháp thặng dư:

V = DT - CP

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

2. Nội dung thực hiện:

a) Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản;

b) Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n);

c) Xác định tổng doanh thu phát triển (DT);

d) Xác định tổng chi phí phát triển (CP);

đ) Xác định giá trị của bất động sản (V).

3. Các trường hợp về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản:

a) Trường hợp 1: Doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chi phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.

V = DT - CP (tại thời điểm thẩm định giá)

b) Trường hợp 2: Quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.

Trong đó:

V : Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT_t : Doanh thu phát triển dự kiến năm thứ t;

CP_t : Chi phí phát triển dự kiến năm thứ t;

r: Tỷ suất chiết khấu;

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;

t: Năm dự báo.

Điều 6. Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định trên cơ sở:

1. Đặc điểm của bất động sản thẩm định giá.

2. Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.

Điều 7. Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n)

Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập.

Điều 8. Xác định tổng doanh thu phát triển (DT)

1. Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.

2. Tổng doanh thu phát triển của bất động sản được xác định trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu (như thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy) của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có bất động sản thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai. Khi xác định tổng doanh thu phát triển cần phân tích và đánh giá về khả năng thực hiện, hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác dự án theo tiến độ đầu tư đã cam kết và theo các quy định hiện hành về bất động sản.

Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu căn cứ vào kết quả điều tra, khảo sát thị trường hoặc số liệu công bố của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo phù hợp mức biến động của thị trường bất động sản qua các năm.

3. Tổng doanh thu phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

a) Trong trường hợp tổng doanh thu phát triển chỉ phát sinh trong cùng 01 năm, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá;

b) Trong trường hợp quá trình phát triển kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:

Điều 9. Xác định tổng chi phí phát triển (CP)

1. Tổng chi phí phát triển của bất động sản là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản thẩm định giá.

2. Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm:

a) Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình, hạng mục công trình khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và các chi phí có liên quan;

b) Chi phí dự phòng;

c) Chi phí kinh doanh (như chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác có liên quan);

d) Chi phí tài chính, thuế nếu có (như thuế sử dụng tài sản/bất động sản);

đ) Các khoản chi phí hợp lý khác;

e) Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm cả giá trị tài sản đầu tư ban đầu nhưng không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự trên thị trường hoặc được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản tương tự trên thị trường;

g) Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.

3. Các khoản mục chi phí trên được xác định trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các khoản mục chi phí thực tế phổ biến của các dự án bất động sản tương tự và mặt bằng giá trên thị trường (như nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá nhân công, thiết bị) tại thời điểm thẩm định giá, phù hợp với các quy định của pháp luật về xây dựng và những nội dung liên quan quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí. Khi không thu thập được các thông tin trên thị trường về các khoản mục chi phí, có thể áp dụng các quy định hiện hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư của các dự án bất động sản tương tự theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản; tuy nhiên cần lập luận về mức độ phù hợp với mục đích và thời điểm thẩm định giá và thực hiện việc điều chỉnh các định mức, đơn giá và suất vốn đầu tư (nếu cần thiết) trước khi đưa vào sử dụng.

Trường hợp pháp luật quy định việc xác định các khoản mục chi phí phải thực hiện theo các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì sử dụng các định mức, đơn giá, suất vốn đầu tư đó để xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản.

4. Việc xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản cần tính đến mức biến động giá trị của các khoản mục chi phí kéo dài cả vòng đời dự án bất động sản (nếu có) để đảm bảo phù hợp mức biến động nguyên nhiên vật liệu trong suốt giai đoạn dự báo dòng tiền.

5. Tổng chi phí phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

a) Trường hợp tổng chi phí phát triển bất động sản chi phát sinh trong cùng 01 năm, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá;

b) Trường hợp quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm và phát sinh các khoản chi phí, việc chuyển đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:

Điều 10. Xác định tỷ suất chiết khấu (r)

1. Việc xác định tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền và các rủi ro liên quan đến dòng tiền phát sinh trong quá trình xây dựng, hoàn thành và vận hành dự án bất động sản.

2. Tỷ suất chiết khấu được xác định theo một trong các cách sau:

a) Tỷ suất chiết khấu xác định theo cách tiếp cận từ thu nhập được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập;

b) Tỷ suất chiết khấu được xác định trên cơ sở lãi suất cho vay trung hạn bình quân của loại tiền gửi VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản./.

Tiếng Anh (English)

THE MINISTRY OF FINANCE OF VIETNAM ----------	THE SOCIALIST REPUBLIC OF VIET NAM Independence-Freedom-Happiness -----------------
No. 42/2024/TT-BTC	Hanoi, June 20, 2024

CIRCULAR

PROMULGATING VIETNAM’S VALUATION STANDARD ON REAL PROPERTY VALUATION

Pursuant to the Prices Law dated June 19, 2023;

Pursuant to the Government’s Decree No. 14/2023/ND-CP dated April 20, 2023 defining functions, tasks, powers and organizational structure of the Ministry of Finance of Vietnam;

At the request of the Director of the Department of Price Management;

The Minister of Finance of Vietnam promulgates a Circular promulgating Vietnam’s Valuation Standard on real property valuation.

Article 1. Vietnam’s Valuation Standard on real property valuation is promulgated together with this Circular.

Article 2. Effect

...

...

...

2. The Circular No. 145/2016/TT-BTC dated October 06, 2016 of the Minister of Finance of Vietnam promulgating Vietnam’s Valuation Standard No. 11 - Real property valuation ceases to have effect from the effective date of this Circular.

Article 3. Implementation

1. Relevant organizations and individuals are responsible for implementation of Vietnam’s Valuation Standard enclosed with this Circular.

2. Difficulties that arise during the implementation of this Circular should be promptly reported to the Ministry of Finance of Vietnam for consideration./.

PP. MINISTER
DEPUTY MINISTER




Le Tan Can

VIETNAM’S VALUATION STANDARD

...

...

...

Chapter I

GENERAL PROVISIONS

Article 1. Scope

This Vietnam’s Valuation Standard prescribes and provides instructions about real property valuations which are conducted in accordance with regulations of the Prices Law. This Vietnam’s Valuation Standard does not apply to determination of land prices in accordance with regulations of the Law on land.

Article 2. Regulated entities 

1. Valuers, valuation firms rendering valuation services in accordance with regulations of the Prices Law.

2. Organizations and individuals that perform State valuation tasks in accordance with regulations of the Prices Law.

3. Organizations or individuals ordering valuation services, third parties using valuation reports under valuation service contracts (if any).

Article 3. Definitions

...

...

...

2. “residual method” means a valuation method which is employed to determine the value of real property with development potential on the basis of the estimated development value of the property (gross development revenue) minus estimated reasonable costs (including a profit for the investor) which arise from that development (total development costs).

Article 4. Real property valuation approaches and methods

1. The valuation of real property may be conducted adopting the market approach, cost approach or income approach as prescribed in Vietnam’s valuation standards or a combination thereof.

2. Valuation methods used in the real property valuation include valuation methods used in the approaches or combinations of approaches prescribed in clause 1 of this Article. Residual method is a valuation method which is developed on the basis of combination of the market approach, the cost approach and the income approach.

3. Appropriate valuation approaches and methods will be selected based on the characteristics of the real property to be valued, valuation purposes, time of valuation, bases of value, information and data on the real property to be valued which can be collected.

Chapter II

RESIDUAL METHOD

Article 5. Application of residual method

1. Formula used in residual method:

...

...

...

Where:

V: Value of the subject property;

DT: Gross development revenue;

CP: Total development costs.

2. Steps of the residual method:

a) Determining the highest and best use of real property;

b) Determining the forecast period of future cash flows (n);

c) Determining gross development revenue (DT);

d) Determining total development costs (CP);

...

...

...

3. Cases of time when development revenue and development costs arise:

a) Case 1: Both development revenue and development costs arise in the same year. In such case, the development revenue and development costs of the real property shall be calculated according to the price levels applied at the time of valuation.

V = DT - CP (at the time of valuation)

b) Case 2: The development of the real property lasts for several years; upon the completion of construction, the real property will be entirely or partially leased to serve business purposes or will be partially sold during several years.

Where:

V: Value of the subject property;

DT_t : Expected development revenue in year t;

CP_t : Estimated development costs in year t;

...

...

...

n: Forecast period of future cash flows;

t: Forecast year.

Article 6. Determining highest and best use of real property

The highest and best use of real property is determined on the basis of:

1. Characteristics of the subject property.

2. Information on land use plannings, construction plannings, traffic plannings, regulations on land repurposing and regulations on investment and construction approved by competent authorities.

3. Guidance on the analysis of the highest and best use provided in Vietnam’s valuation standard on collection and analysis of information on assets to be valued.

Article 7. Determining forecast period of future cash flows (n)

The forecast period of future cash flows shall be determined according to instructions given in Vietnam's valuation standard on income approach.

...

...

...

1. Gross development revenue of the real property is total revenue expected to be earned from the real property when it is put into the highest and best use.

2. Gross development revenue of the real property is determined on the basis of surveys and collection of information on transfer price, rent and other components of the revenue (such as selling time, starting selling time, selling rate, and occupancy rate) of at least 03 pieces of real property whose features are similar to those of the investment project to be built in the area where the subject property is located or the area that has profit-earning capacity and equivalent technical and social infrastructure conditions, taking into account the trends and changes in transfer price, rent and other components of revenue of the project. When determining the gross development revenue, it is necessary to carry out analysis and evaluation of the ability to execute, complete and put the project into operation according to the promised investment schedule and regulations on real property in force.

Changes in transfer price, rent and other components of revenue are determined on the basis of findings of market surveys or data publicly disclosed by statistics authorities or real property market surveillance authorities, and must be conformable with changes in the real property market over years.

3. Gross development revenue is determined adopting either the market approach or the income approach.

a) In case the gross development revenue is generated only in 01 year, the development revenue shall be calculated according to the price level at the time of valuation in respect of the real property, when completed, all products of which are sold out at the time of valuation;

b) In case the development of the real property lasts for several years, and upon the completion of construction, the real property will be entirely or partially leased to serve business purposes or will be partially sold during several years, the gross development revenue of the real property shall be converted to the time of valuation adopting the following general formula:

Article 9. Determining total development costs (CP)

1. Total development costs include all necessary costs of undertaking the development of the subject property which are determined in conformity with applicable laws (on technical - economic norms, consumption of materials and fuels, and accounting for production and investment costs) and ensuring the achievement of the highest and best use of the subject property.

...

...

...

a) Investment and construction costs, including: costs of construction of technical infrastructure, works and other work items; equipment costs, consulting costs; project management costs and relevant costs;

b) Contingency costs;

c) Business costs (such as advertising and selling costs, management and operation costs, and other relevant costs);

d) Financial expenses and taxes, if any (such as taxes on use of assets/real property);

dd) Other reasonable costs;

e) The investor’s profit is determined on the basis of the average ratio of profits on the market to total costs (including initial investment values but excluding financial expenses) of at least 03 similar real property projects in the market or the average ratio of earnings before CIT (as audited or finalized) to total costs of at least 03 similar real property enterprises in the market;

g) Costs of compensation and land clearance, including compensations, subsidies for relocation; expenditures on performing compensation and land clearance works are not included in total development costs.

3. The abovementioned costs are determined on the basis of surveys and collection of information on actual and common costs of similar real property projects and price levels on the market (such as raw materials, fuels, labor and equipment unit prices) at the time of valuation, and in conformity with regulations of law on construction, and relevant provisions of Vietnam’s valuation standard on cost approach. Where information on costs cannot be collected, such costs may be determined according to current regulations adopted by competent authorities on methods for determination of total investment costs of projects, technical - economic norms, construction unit price, and investment capital rates of similar real property projects for each forecast year in conformity with the construction progress of the real property project; however, it is necessary to argue for their suitability for the purpose and time of valuation, and make adjustments to norms, unit prices and investment capital rates (where necessary) before they are put into use.

If regulations of law stipulate that costs must be determined according to technical - economic norms, construction unit prices, and investment capital rates promulgated by competent authorities, total development costs of the real property shall be determined according to such norms, unit prices, and investment capital rates.

...

...

...

5. Total development costs are determined adopting either the market approach or the income approach.

a) In case total development costs are incurred only in 01 year, development costs shall be calculated according to the price level at the time of valuation in respect of the real property, when completed, all products of which are sold out at the time of valuation;

b) In case the development of the real property lasts for several years during which costs are incurred, the conversion of total development costs of the real property to the time of valuation shall be carried out adopting the following general formula:

Article 10. Determining discount rate (r)

1. The discount rate must reflect the time value of money and risks associated with the cash flows which arise during the construction, completion and operation of the real property project.

2. The discount rate is determined adopting one of the following methods:

a) The discount rate is determined adopting the income approach prescribed in Vietnam’s valuation standard on income approach;

b) The discount rate is determined on the basis of the average rate of interests on medium-term loans in VND given by commercial banks over 50% of charter capital or total voting shares of which is held by the State and which are headquartered or have their branches located in provincial-level areas at the time of valuation for the purpose of executing the real property project./.