Công văn 3838/CT-CS 2026 hướng dẫn bù trừ lỗ từ chuyển nhượng bất động sản

• Số hiệu: 3838/CT-CS
• Loại văn bản: Công văn
• Nơi ban hành: Cục Thuế
• Người ký: Mạnh Thị Tuyết Mai
• Ngày ban hành: 10/06/2026

BỘ TÀI CHÍNH CỤC THUẾ -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 3838/CT-CS V/v chính sách thuế	Hà Nội, ngày 10 tháng 6 năm 2026

Kính gửi: Thuế tỉnh Đồng Tháp.

Cục Thuế nhận được công văn số 2038/DTH-QLDN1 ngày 10/04/2026 của Thuế tỉnh Đồng Tháp về việc hướng dẫn bù trừ lỗ từ hoạt động sản xuất, kinh doanh với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Về vấn đề này, Cục Thuế có ý kiến như sau:

- Căn cứ Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15 ngày 14/6/2025 quy định:

“Điều 3. Thu nhập chịu thuế

1. Thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và thu nhập khác quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Thu nhập khác bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn, chuyển nhượng chứng khoán;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;”

- Căn cứ Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15 ngày 14/6/2025 quy định:

“Điều 7. Xác định thu nhập tính thuế

….

3. Doanh nghiệp có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế thì thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh là tổng thu nhập của tất cả các hoạt động sản xuất, kinh doanh Trường hợp có hoạt động sản xuất, kinh doanh bị lỗ thì được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn (trừ thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư không bù trừ với thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế). Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động sản xuất, kinh doanh còn thu nhập.”

- Căn cứ khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 3 Nghị định số 320/2025/NĐ-CP ngày 15/12/2025 của Chính phủ:

“Điều 3. Thu nhập chịu thuế

1. Thu nhập để xác định thu nhập chịu thuế bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ quy định tại khoản 2 và thu nhập khác quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ bao gồm:

a) Thu nhập của doanh nghiệp từ ngành, nghề đã đăng ký kinh doanh, bao gồm cả ngành, nghề quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp;...

3. Thu nhập khác bao gồm:

…

b) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại các Điều 15, 16 và 17 của Nghị định này, trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;...

- Căn cứ Điều 6 Nghị định số 320/2025/NĐ-CP ngày 15/12/2025 của Chính phủ:

Điều 6. Thu nhập chịu thuế và bù trừ thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế

1. Doanh nghiệp có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế thì thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh là tổng thu nhập của tất cả các hoạt động sản xuất, kinh doanh.

2. Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động sản xuất, kinh doanh bị lỗ thì được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Phần thu nhập chịu thuế còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động sản xuất, kinh doanh còn thu nhập.

3. Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư bị lỗ thì không bù trừ với thu nhập chịu thuế của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế có thu nhập.”

- Tại điểm 4 Phụ lục giới thiệu một số nội dung của Nghị định số 320/2025/NĐ-CP và Thông tư số 20/2026/TT-BTC ban hành kèm theo công văn số 720/CST-TN ngày 27/03/2026 của Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí (bản photocoppy kèm theo) có nêu:

“4. Về thu nhập chịu thuế và bù trừ thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế

Điều 6 Nghị định số 320/2025/NĐ-CP chỉnh sửa quy định cho phép doanh nghiệp được bù trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư với lỗ từ hoạt động sản xuất, kinh doanh, trừ trường hợp doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư bị lỗ thì không bù trừ với thu nhập chịu thuế của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế có thu nhập.”

Đề nghị Thuế tỉnh Đồng Tháp căn cứ các quy định nêu trên để hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện theo đúng quy định.

Cục Thuế thông báo để Thuế tỉnh Đồng Tháp được biết./.

Nơi nhận: - Như trên; - Phó CTr Đặng Ngọc Minh (để b/c); - Ban PC-CT; - Website CT; - Lưu: VT, CS.

TL. CỤC TRƯỞNG KT. TRƯỞNG BAN BAN CHÍNH SÁCH, THUẾ QUỐC TẾ PHÓ TRƯỞNG BAN Mạnh Thị Tuyết Mai