|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH AN GIANG
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
17/2025/QĐ-UBND
|
An Giang, ngày 18
tháng 11 năm 2025
|
QUYẾT ĐỊNH
QUY ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ƯỚC TÍNH TỔNG DOANH THU, CHI PHÍ PHÁT TRIỂN
CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT; CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH TỐI
ĐA CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH AN GIANG
Căn cứ Luật Tổ chức chính
quyền địa phương số 72/2025/QH15;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số
87/2025/QH15;
Căn cứ Luật Đất đai số
31/2024/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 43/2024/QH15;
Căn cứ Nghị định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Căn cứ Nghị định số
78/2025/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật ban hành văn bản quy phạm pháp
luật;
Căn cứ Nghị định số
187/2025/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều
Nghị định số 78/2025/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2025 của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật ban hành văn
bản quy phạm pháp luật;
Căn cứ Nghị định số
151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm
quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất
đai;
Căn cứ Nghị định số
226/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở
Nông nghiệp và Môi trường tại Báo cáo số 540/BC-SNNMT ngày 14 tháng 11 năm
2025;
Ủy ban nhân dân ban hành Quyết
định quy định các yếu tố ước tính tổng doanh thu, chi phí phát triển của thửa đất,
khu đất; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh An Giang.
Điều 1. Phạm
vi điều chỉnh
Quyết định này quy định:
1. Các yếu tố ước tính tổng
doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất để xác định giá đất theo phương pháp
thặng dư trên địa bàn tỉnh An Giang, gồm: tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, thời
gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng.
2. Các yếu tố ước tính chi phí
phát triển của thửa đất, khu đất để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
trên địa bàn tỉnh An Giang, gồm: tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ
thể, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định
mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của
từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh An Giang.
Điều 2. Đối
tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng
quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi,
bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định,
thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức có chức năng tư vấn
xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất;
3. Tổ chức, cá nhân khác có
liên quan.
Điều 3. Quy
định áp dụng thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian xây dựng,
tiến độ xây dựng
1. Trường hợp tại văn bản chủ
trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê
duyệt, chấp thuận dự án đầu tư có xác định đầy đủ 04 (bốn) yếu tố thời gian bán
hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì áp dụng
theo chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định
phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư.
2. Trường hợp tại văn bản chủ
trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê
duyệt, chấp thuận dự án đầu tư không xác định đầy đủ 04 (bốn) yếu tố trên thì
áp dụng quy định tại các Điều 4, 5, 6, 7, 8,
và 9 của Quyết định này.
Điều 4. Các
yếu tố hình thành doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án
chung cư, nhà ở cao tầng
1. Thời điểm bắt đầu bán hàng
Thời điểm bắt đầu bán hàng là
năm thứ 1 của dự án và tỷ lệ bán hàng được phân bổ theo từng năm.
2. Thời gian bán hàng, tỷ lệ
bán hàng.
a) Dự án có quy mô dưới
25.000m2 sàn xây dựng.
- Thời gian bán hàng: 02 năm;
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1:
50%; năm thứ 2: 50%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian bán hàng là 03 năm,
tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 30%, năm thứ 2: 40%, năm thứ 3: 30%).
b) Dự án có quy mô từ 25.000m2
đến dưới 75.000m2 sàn xây dựng.
- Thời gian bán hàng: 03 năm;
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1:
30%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 30%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian bán hàng là 04 năm;
tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 0%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 40%; năm thứ 4: 30%.
c) Dự án có quy mô từ 75.000m2
đến dưới 150.000m2 sàn xây dựng.
- Thời gian bán hàng: 04 năm;
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1:
0%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 40%; năm thứ 4: 30%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian bán hàng là 05 năm;
tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 0%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 30%;
năm thứ 5: 30%.
d) Dự án có quy mô từ 150.000m2
sàn xây dựng trở lên.
- Thời gian bán hàng: 05 năm;
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1:
0%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 30%; năm thứ 5: 30%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian bán hàng là 06 năm;
tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 0%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%;
năm thứ 5: 20%, năm thứ 6: 20%.
3. Tỷ lệ diện tích sàn kinh
doanh bằng 80% diện tích sàn xây dựng.
4. Tùy vào tình hình thực tế từng
dự án, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời gian bán hàng, tỷ lệ bán
hàng, tỷ lệ diện tích sàn kinh doanh khi ước doanh thu phát triển của thửa đất,
khu đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ
quan có chức năng quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem
xét, quyết định.
5. Trường hợp khu nhà ở cao tầng
kết hợp mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ thì tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ diện
tích sàn kinh doanh (cho thuê) của các mục đích kết hợp sẽ áp dụng quy định tại
Điều 7 của Quyết định này.
Điều 5. Các
yếu tố hình thành doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự
án nhà ở liền kề, biệt thự
1. Thời điểm bắt đầu bán hàng.
Thời điểm bắt đầu bán hàng là
năm thứ 1 của dự án và tỷ lệ bán hàng được phân bổ theo từng năm.
2. Thời gian bán hàng, tỷ lệ
bán hàng. a) Dự án có quy mô dưới 200 căn.
- Thời gian bán hàng: 02 năm;
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1:
50%; năm thứ 2: 50%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian bán hàng là 03 năm;
tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 30%; năm thứ
2: 40%; năm thứ 3: 30%.
b) Dự án có quy mô từ 200 đến
dưới 500 căn.
- Thời gian bán hàng: 03 năm;
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1:
30%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 30%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian bán hàng là 04 năm;
tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 0%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 40%; năm thứ 4: 30%.
c) Dự án có quy mô từ 500 đến
dưới 1000 căn.
- Thời gian bán hàng: 04 năm;
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1:
0%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 40%; năm thứ 4: 30%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian bán hàng là 05 năm;
tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 0%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 30%;
năm thứ 5: 30%.
d) Dự án có quy mô từ 1.000 căn
trở lên.
- Thời gian bán hàng: 05 năm;
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1:
0%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 30%; năm thứ 5: 30%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian bán hàng là 06 năm;
tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 0%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%;
năm thứ 5: 20%, năm thứ 6: 20%.
3. Tùy vào tình hình thực tế từng
dự án, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời gian bán hàng, tỷ lệ bán
hàng khi ước tính doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất trong báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan có chức năng quản lý đất
đai trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
4. Trường hợp dự án nhà phố liền
kề, biệt thự kết hợp mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ thì tỷ lệ lấp đầy,
tỷ lệ diện tích sàn kinh doanh (cho thuê) của các mục đích kết hợp sẽ áp dụng
quy định tại Điều 7 của Quyết định này.
Điều 6. Các
yếu tố hình thành doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án
nhà ở được chuyển nhượng theo hình thức phân lô, bán nền
1. Thời điểm bắt đầu bán hàng.
Thời điểm bắt đầu bán hàng là
năm thứ 1 của dự án và tỷ lệ bán hàng được phân bổ theo từng năm.
2. Thời gian bán hàng, tỷ lệ
bán hàng.
a) Dự án có quy mô dưới 200 nền.
- Thời gian bán hàng: 02 năm;
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ
1:50%; năm thứ 2: 50%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian bán hàng là 03 năm,
tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 30%, năm thứ 2: 40%, năm thứ 3: 30%).
b) Dự án có quy mô từ 200 đến
dưới 500 nền.
- Thời gian bán hàng: 03 năm;
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1:
30%, năm thứ 2: 40%, năm thứ 3: 30%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian bán hàng là 04 năm;
tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 0%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 40%; năm thứ 4: 30%.
c) Dự án có quy mô từ 500 đến
dưới 1000 nền.
- Thời gian bán hàng: 04 năm;
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1:
0%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 40%; năm thứ 4: 30%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian bán hàng là 05 năm;
tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 0%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 30%;
năm thứ 5: 30%.
d) Dự án có quy mô từ 1.000 nền
trở lên.
- Thời gian bán hàng: 05 năm;
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1:
0%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 30%; năm thứ 5: 30%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian bán hàng là 06 năm;
tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 0%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%;
năm thứ 5: 20%, năm thứ 6: 20%.
3. Tùy vào tình hình thực tế từng
dự án, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời gian bán hàng, tỷ lệ bán
hàng khi ước doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất trong báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan có chức năng quản lý đất
đai trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
4. Trường hợp dự án phân lô,
bán nền kết hợp mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ thì tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ
diện tích sàn kinh doanh (cho thuê) của các mục đích kết hợp sẽ áp dụng quy định
tại Điều 7 của Quyết định này.
Điều 7. Các
yếu tố hình thành doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án
thương mại, dịch vụ (kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng, du lịch
sinh thái); dự án khách sạn, văn phòng, bãi đỗ xe
1. Dự án thương mại, dịch vụ
(kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái)
a) Thời điểm bắt đầu kinh doanh
Thời điểm bắt đầu kinh doanh: Kể
từ năm thứ 3 của dự án.
b) Tỷ lệ lấp đầy (cho thuê)
theo từng năm: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 40%; năm thứ tư 60%;
năm thứ năm đến hết thời gian thực hiện dự án 75%.
c) Tỷ lệ diện tích sàn kinh doanh
- Trường hợp thiết kế cơ sở hoặc
thiết kế thi công của dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định có
xác định tỷ lệ diện tích sàn kinh doanh thì áp dụng theo thiết kế cơ sở hoặc
thiết kế thi công của dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định.
- Trường hợp thiết kế cơ sở hoặc
thiết kế thi công của dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định
không xác định tỷ lệ diện tích sàn kinh doanh thì diện tích sàn kinh doanh tính
bằng 80% tổng diện tích sàn xây dựng.
2. Dự án khách sạn, văn phòng,
bãi đỗ xe
a) Thời điểm bắt đầu kinh
doanh: Kể từ năm thứ 3 của dự án
b) Tỷ lệ lấp đầy (cho thuê)
theo từng năm: năm thứ nhất 0%; năm thứ hai 0%; năm thứ ba 40%; năm thứ tư 60%;
năm thứ năm đến hết thời gian thực hiện dự án 90%.
c) Tỷ lệ diện tích sàn kinh
doanh
- Trường hợp thiết kế cơ sở hoặc
thiết kế thi công của dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định có
xác định tỷ lệ diện tích sàn kinh doanh thì áp dụng theo thiết kế cơ sở hoặc
thiết kế thi công của dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định.
- Trường hợp thiết kế cơ sở hoặc
thiết kế thi công của dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định
không xác định tỷ lệ diện tích sàn kinh doanh thì diện tích sàn kinh doanh tính
bằng 85% tổng diện tích sàn xây dựng.
3. Tùy vào tình hình thực tế từng
dự án, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời điểm bắt đầu kinh doanh, tỷ
lệ lấp đầy khi ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất trong
báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án cụ thể để Hội
đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Điều 8. Các
yếu tố hình thành doanh thu phát triển thửa đất, khu đất thực hiện các dự án
khác
Đối với các dự án khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù
khác thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời gian kinh doanh, thời điểm
bắt đầu kinh doanh, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, diện tích sàn kinh doanh ước
tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất trong báo cáo thuyết minh
xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án cụ thể để Hội đồng thẩm định giá
đất xem xét, quyết định.
Điều 9. Các
yếu tố ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất
1. Thời gian xây dựng, tiến độ
xây dựng dự án nhà ở chung cư, cao tầng.
a) Dự án có quy mô dưới
25.000m2 diện tích sàn xây dựng.
- Thời gian xây dựng: 02 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1:
50%; năm thứ 2: 50%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 03 năm,
tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 30%, năm thứ 2: 40%, năm thứ 3: 30%.
b) Dự án có quy mô từ 25.000m2
đến dưới 75.000m2 sàn xây dựng.
- Thời gian xây dựng: 03 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1:
40%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 20%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 04 năm;
tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4:
20%.
c) Dự án có quy mô từ 75.000m2
đến dưới 150.000m2 sàn xây dựng.
- Thời gian xây dựng: 04 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1:
30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 05 năm;
tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4:
20%; năm thứ 5: 20%.
d) Dự án có quy mô từ 150.000m2
sàn xây dựng trở lên.
- Thời gian xây dựng: 05 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1:
20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%; năm thứ 5: 20%.
- Đối với dự án được giao đất, cho
thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 06 năm; tiến
độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%;
năm thứ 5: 10%; năm thứ 6: 10%.
2. Thời gian xây dựng, tiến độ
xây dựng dự án nhà ở liền kề, biệt thự.
a) Dự án có quy mô dưới 200 căn
- Thời gian xây dựng: 02 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1:
50%; năm thứ 2: 50%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 03 năm;
tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 40%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 20%.
b) Dự án có quy mô từ 200 đến
dưới 500 căn
- Thời gian xây dựng: 03 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1:
40%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 20%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 04 năm;
tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4:
20%.
c) Dự án có quy mô từ 500 đến
dưới 1.000 căn
- Thời gian xây dựng: 04 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1:
30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 05 năm;
tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4:
20; năm thứ 5: 20%.
d) Dự án có quy mô từ 1.000 căn
trở lên.
- Thời gian xây dựng: 05 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1:
20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20; năm thứ 5: 20%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 06 năm;
tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4:
20; năm thứ 5: 10%; năm thứ 6: 10%
3. Thời gian xây dựng, tiến độ
xây dựng dự án phân lô, bán nền.
a) Dự án có quy mô dưới 200 nền.
- Thời gian xây dựng: 02 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1:
50%; năm thứ 2: 50%.
b) Dự án có quy mô từ 200 đến
dưới 500 nền.
- Thời gian xây dựng: 03 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1:
40%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 20%.
- Đối với dự án được giao đất, cho
thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 04 năm; tiến
độ xây dựng: năm thứ 1: 30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%.
c) Dự án có quy mô từ 500 đến
dưới 1000 nền.
- Thời gian xây dựng: 04 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1:
30%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 05 năm;
tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4:
20%; năm thứ 5: 20%.
d) Dự án có quy mô từ 1.000 nền
trở lên.
- Thời gian xây dựng: 05 năm;
- Tiến độ xây dựng: năm thứ 1:
20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4: 20%; năm thứ 5: 20%.
- Đối với dự án được giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng thì thời gian xây dựng là 06 năm;
tiến độ xây dựng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 20%; năm thứ 3: 20%; năm thứ 4:
20%; năm thứ 5: 10%; năm thứ 6: 10%.
4. Chi phí kinh doanh (bao gồm
chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành); chi phí lãi
vay, lợi nhuận của nhà đầu tư.
a) Dự án nhà ở chung cư, cao tầng;
khu nhà phố liền kề, biệt thự; phân lô, bán nền.
- Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
bán hàng: 2%/tổng doanh thu;
- Chi phí quản lý vận hành:
5%/tổng doanh thu;
- Chi phí lãi vay, lợi nhuận của
nhà đầu tư (có tính đến vốn sở hữu, rủi ro trong kinh doanh) bằng 15% tổng chi
phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất,
khu đất cần định giá.
b) Dự án thương mại, dịch vụ
(khu du lịch kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, du lịch nghỉ dưỡng, du lịch
sinh thái); dự án khách sạn, văn phòng, bãi đỗ xe
- Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
bán hàng: 2%/tổng doanh thu;
- Chi phí quản lý vận hành:
15%/tổng doanh thu;
- Chi phí lãi vay, lợi nhuận của
nhà đầu tư (có tính đến vốn sở hữu, rủi ro trong kinh doanh) bằng 15% tổng chi
phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất,
khu đất cần định giá.
c) Đối với các dự án khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc
thù khác thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất các yếu tố chi phí tiếp thị,
quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, chi phí lãi vay, lợi nhuận của
nhà đầu tư và các chi phí khác (nếu có) trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương
án giá đất làm cơ sở để cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm
định giá đất cụ thể thẩm định.
d) Đối với dự án hỗn hợp thì áp
dụng chi phí cho từng chức năng theo quy định tại các điểm a, b, c, khoản này.
5. Tùy vào tình hình thực tế từng
dự án, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng
và các khoản chi phí khác theo quy định khi ước tính tổng chi phí phát triển của
thửa đất, khu đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với
từng dự án cụ thể để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Điều 10.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố để
xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh từng mức độ chênh lệch
của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp
1. Vị trí, địa điểm thửa đất,
khu đất
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống tương ứng với mức chênh lệch về khoảng cách đến trung tâm hành chính,
trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao,
công viên khu vui chơi giải trí của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
Mức độ chênh lệch của yếu tố vị trí, địa điểm giữa thửa đất so sánh với thửa đất
cần định giá tối đa không quá 30%.
2. Điều kiện về giao thông
a) Độ rộng mặt đường (bao gồm cả
vỉa hè): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về độ
rộng mặt đường của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch
của yếu tố độ rộng mặt đường giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối
đa không quá 15%.
b) Kết cấu mặt đường: Điều chỉnh
tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với loại kết cấu mặt đường của thửa đất so
sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố kết cấu mặt đường
giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 15%.
c) Mặt đường tiếp giáp: Điều chỉnh
tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với số mặt đường tiếp giáp của thửa đất so
sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố mặt đường tiếp
giáp (tiếp giáp 02 mặt đường trở lên) giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định
giá tối đa không quá 15%.
3. Điều kiện về cấp thoát nước,
cấp điện
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống tương ứng với điều kiện của hệ thống cấp thoát nước, cấp điện giữa thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố cấp thoát nước,
cấp điện giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 30%.
4. Diện tích, kích thước (mặt
tiền, chiều sâu), hình thể của thửa đất, khu đất
a) Diện tích thửa đất, khu đất:
điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về diện tích của
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố diện
tích giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 20%. Đối
với dự án hoặc khu đất có nhiều lô đất với các diện tích, kích thước khác nhau
thì chọn 01 lô đại diện có diện tích phổ biến nhất cho từng vị trí cụ thể để
xác định giá đất, đề xuất tính toán cho các lô còn lại có diện tích tương đồng
hoặc tương đối tương đồng.
b) Mặt tiền thửa đất, khu đất: điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về mặt tiền của thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố mặt tiền giữa
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 20%.
c) Chiều sâu thửa đất, khu đất:
điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về chiều sâu của
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố chiều
sâu giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 20%.
d) Hình thể thửa đất, khu đất: điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống đối với thửa đất có hình thể méo, chéo, nhiều
góc, nhiều cạnh (không bao gồm lô đất có từ 02 cạnh tiếp giáp với đường giao
thông trở lên) giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch
của yếu tố hình thể tối đa không quá 10%.
5. Các yếu tố liên quan đến quy
hoạch xây dựng gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới
hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo
quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu
có)
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của
các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng tối đa không quá 20%.
6. Hiện trạng môi trường, an
ninh: điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức độ điều kiện về môi
trường, an ninh của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch
của yếu tố môi trường, an ninh giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
tối đa không quá 20%.
7. Thời hạn sử dụng đất: điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về thời hạn sử dụng
đất của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố
thời hạn sử dụng đất tối đa không quá 20%.
8. Tổ chức tư vấn xác định giá
đất chịu trách nhiệm thu thập, chứng minh, đề xuất mức độ chênh lệch của từng yếu
tố; đảm bảo giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định chênh lệch với từng
giá đất ước tính không quá 15% theo quy định tại khoản 8 Điều 4
Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
9. Tổ chức thực hiện định giá đất
căn cứ điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa
phương đề xuất cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 Điều này
trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Điều 11.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố để
xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh từng mức độ chênh lệch
của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp
1. Năng suất cây trồng, vật
nuôi
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch tối đa
không quá 20%.
2. Vị trí, đặc điểm thửa đất,
khu đất (khoảng cách gần nhất đến nơi tiêu thụ sản phẩm)
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch tối đa
không quá 30%.
3. Điều kiện giao thông phục vụ
sản xuất, tiêu thụ sản phẩm (độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về
địa hình).
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch tối đa
không quá 30%.
4. Thời hạn sử dụng đất (trừ đất
nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất
nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền)
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch tối đa
không quá 20%.
5. Tổ chức tư vấn xác định giá
đất chịu trách nhiệm thu thập, chứng minh, đề xuất mức độ chênh lệch của từng yếu
tố; đảm bảo giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định chênh lệch với từng
giá đất ước tính không quá 15% theo quy định tại khoản 8 Điều 4
Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
6. Tổ chức thực hiện định giá đất
căn cứ điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa
phương đề xuất cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 Điều này trình Hội đồng
thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Điều 12. Tổ
chức thực hiện
Giao Sở Nông nghiệp và Môi trường
chủ trì, phối hợp với sở, ngành có liên quan và Ủy ban nhân dân các xã, phường,
đặc khu tổ chức triển khai và kiểm tra việc thực hiện Quyết định này.
Trường hợp cơ quan có chức năng
quản lý đất đai đã trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phương án giá đất cụ
thể trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành thì Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo phương án đã trình, không áp dụng
theo quy định tại Quyết định này.
Điều 13. Điều
khoản thi hành
Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân
tỉnh, Thủ trưởng các sở, ban, ngành cấp tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các các xã,
phường, đặc khu; Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất các cấp và các tổ chức, cá
nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.
Quyết định này có hiệu lực từ
ngày 28 tháng 11 năm 2025./.
|
Nơi nhận:
- Như Điều 13;
- Văn phòng Chính phủ;
- Bộ Tài chính;
- Bộ Nông nghiệp và Môi trường;
- Bộ Xây dựng;
- Cục Kiểm tra văn bản và Quản lý xử lý vi phạm hành chính - Bộ Tư pháp;
- Thường trực Tỉnh ủy;
- Thường trực HĐND tỉnh;
- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh;
- Thường trực Ủy ban MTTQVN tỉnh;
- Chủ tịch, các Phó Chủ tịch UBND tỉnh;
- Cổng thông tin điện tử tỉnh;
- Trung tâm Công báo - Tin học;
- VPUBND tỉnh: LĐVP, KT;
- Lưu: VT, htphu “HT”.
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Lê Trung Hồ
|