Công văn 1865: Trả lời phản ánh về xác định thời điểm sử dụng đất để cấp sổ đỏ mới nhất
Dưới đây là nội dung nổi bật về xác định thời điểm sử dụng đất để cấp sổ đỏ tại Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ tải về do Cục Quản lý đất đai ban hành ngày 14/5/2026.
Đối với kiến nghị của người dân về việc xác định thời điểm sử dụng đất để cấp sổ đỏ trên hệ thống tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị một phần nội dung như sau:
“Đối với trường hợp đang sử dụng đất theo Điều 138 Luật Đất đai mà thửa đất có nhà ở, thì việc xác định diện tích đất ở, thời điểm tỉnh tiền đất ở phải nộp khi công nhận đất ở là thời điểm nhà ở đỏ được xây dựng hay thời điểm bắt đầu sử dụng ổn định vào một mục đích chính (đất nông nghiệp, sau đó mới xây dựng nhà ở trên một phần diện tích đất nông nghiệp).
Ví dụ cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân bắt đầu sử dụng đất trồng cây lâu năm từ năm 1989 với diện tích khoảng 500m2, đến năm 2010 thì xây dựng nhà ở với diện tích khoảng 150m2 và sử dụng ổn định nhà ở và đất trồng cây lâu năm cho đến nay, vậy tiền sử dụng đất ở phải nộp được xác định tại thời điểm năm 1989 (thời điểm bắt đầu sử dụng đất) hay năm 2010 (thời điểm xây dựng nhà ở)?
Đồng thời, thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, không có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc không có các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai, không thuộc quỹ đất do Nhà nước quản lý thì không xác định là hành vi sử dụng đất sai mục đích theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai (Công văn số 2459/QLDD-KSQLSDĐĐ ngày 12/10/2025 của Cục Quản lý đất đai).
Vậy, trường hợp người sử dụng đất sử dụng ổn định thửa đất vào nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 15/10/1993, đến năm 2016 thì xây dựng nhà ở trên một phần diện tích thửa đất trên, thì nhà ở trên có được xem xét công nhận đất ở theo hình thức giao đất có thu tiền hay không? nếu nhà ở trên được công nhận thì chế độ thu tiền sử dụng đất theo quy định nào? Nếu không được công nhận đất ở thì xử lý trường hợp trên theo quy định nào? Kính đề nghị quý cơ quan sớm phản hồi để có cơ sở giải quyết hồ sơ cho công dân, trân trọng cảm ơn".
Cục Quản lý đất đai đã có hướng dẫn xác định thời điểm sử dụng đất để cấp sổ đỏ với nội dung như sau:
Việc xác định thời điểm sử dụng đất trong thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho cá nhân đang sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã và được quy định tại điểm b2 khoản 3 Mục II Nội dung C Phần V của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Cụ thể như sau: (i) Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 7 Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì thực hiện xác định đất sử dụng ổn định theo quy định tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai. (ii) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì xác định nguồn gốc sử dụng đất; xác định việc sử dụng đất ổn định theo quy định tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai 2024. Việc xác nhận sử dụng đất ổn định được căn cứ vào thời gian và mục đích sử dụng đất tại một trong các giấy tờ sau đây: - Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; - Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất; biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất; - Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành; quyết định về thi hành án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất; - Giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có địa chỉ thuộc thửa đất phải xác định; - Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024; - Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan từ ngày 15/10/1993 trở về sau; - Bản đồ, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai; số mục kê, sổ kiến điền được lập từ ngày 18/12/1980 trở về sau; - Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh tại thời điểm kê khai kể từ ngày 15/10/1993 trở về sau; - Giấy tờ về việc đăng ký thường trú, tạm trú tại nhà ở gắn với đất ở do cơ quan có thẩm quyền cấp. (iii) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà không có một trong các thông tin, giấy tờ tại nội dung (ii) hoặc trên giấy tờ, thông tin đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ, thời điểm xác lập thông tin và mục đích sử dụng đất thì được thực hiện trên cơ sở nội dung kê khai của người sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. (iv) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 và thời điểm bắt đầu sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ hoặc thông tin quy định tại nội dung (ii) và nội dung (iii) có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xác định theo giấy tờ hoặc thông tin có ngày, tháng, năm sử dụng đất sớm nhất.” Về việc liên quan đến quy định thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được quy định cụ thể tại Điều 9, Điều 10, Điều 11 và Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. |
Công văn 1865: Trả lời phản ánh về xác định thời điểm sử dụng đất để cấp sổ đỏ mới nhất (Hình từ internet)
Hướng dẫn cấp sổ đỏ sổ hồng tại TPHCM 2026 cho những trường hợp có sổ xanh, sổ trắng
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM ban hành Công văn 14336/SNNMT-PC Tải về về việc hướng dẫn thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Theo đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường có ý kiến như sau:
(1) Đối với các trường hợp đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy có màu trắng chữ đen, thường được gọi là giấy trắng; giấy có màu trắng chữ xanh, thường được gọi là giấy xanh),
Quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy giao đất, các Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở đã được cấp theo Công văn 230/QĐ-UB ngày 25 tháng 4 năm 1989 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và các quy định về pháp luật Nhà ở khác có liên quan qua các thời kỳ
Liên quan đến nội dung trên, Cục Quản lý đất đai đã có ý kiến hướng dẫn tại Công văn 41/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ ngày 09 tháng 01 năm 2026.
(2) Đối với các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương theo điểm n khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024
Căn cứ quy định các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu làm cơ sở xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Công văn 95/2024/QĐ-UBND ngày 30/10/2024; Công văn 43/2024/QĐ-UBND ngày 18/10/2024 và Công văn 43/2024/QĐ-UBND ngày 11/12/2024.
(3) Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thuộc trường hợp cấp lần đầu theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hay cấp đổi theo quy định tại Khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024
Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định: “Đăng ký biển động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây: ..." bao gồm 16 trường hợp trong đó có trường hợp "Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" (quy định tại điểm o khoản 1 Điều 133 tương ứng với khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024).
Theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, “hộ gia đình, cả nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: ...".
Theo khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024, “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này".
Bài viết này có hữu ích không?
- - Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected];
- - Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo;
- - Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc;
- - Mọi ý kiến thắc mắc về bản quyền của bài viết vui lòng liên hệ qua địa chỉ mail [email protected];
