BỘ TÀI CHÍNH
********
|
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
********
|
Số: 24/2005/QĐ-BTC
|
Hà Nội, ngày 18 tháng 4 năm 2005
|
QUYẾT ĐỊNH
CỦA BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH 24 /2005/QĐ-BTC NGÀY 18 THÁNG 4 NĂM 2005 VỀ VIỆC
BAN HÀNH 03 TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH
Căn cứ Pháp lệnh
giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;
Căn cứ Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của
Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;
Căn cứ Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2003 của
Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài
chính;
Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá,
QUYẾT ĐỊNH
Điều 1. Ban hành ba
(03) tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có số hiệu và tên gọi sau đây:
Tiêu
chuẩn số 01:
TĐGVN 01 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Tiêu
chuẩn số 03:
TĐGVN 03 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản.
Tiêu
chuẩn số 04:
TĐGVN 04 Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá tài sản.
Điều 2. Tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam được ban hành theo quyết định này áp dụng đối với hoạt động
thẩm định giá trên lãnh thổ Việt Nam.
Điều 3. Quyết định
này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo.
Điều 4. Chánh Văn
phòng Bộ, Cục trưởng Cục Quản lý giá, Thủ trưởng các đơn vị thuộc Bộ Tài chính,
Giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá chịu
trách nhiệm thi hành Quyết định này.
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM TIÊU CHUẨN
SỐ 01 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG LÀM CƠ SỞ CHO THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (KÝ HIỆU: TĐGVN
01)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 24/ 2005/QĐ-BTC
ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
QUY ĐỊNH CHUNG
01. Mục đích của
tiêu chuẩn này là quy định nội dung về giá trị thị trường của tài sản và vận dụng
giá trị thị trường khi tiến hành thẩm định giá tài sản.
02. Phạm vi áp dụng:
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá (sau đây gọi là thẩm
định viên) phải tuân thủ những quy định tại tiêu chuẩn này trong quá trình sử dụng
giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Tiêu chuẩn này yêu cầu khi thẩm định
giá tài sản, thẩm định viên phải căn cứ vào những dữ liệu giao dịch trên thị
trường trong điều kiện thương mại bình thường.
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
03. Nội dung giá
trị thị trường của tài sản như sau:
"Giá trị thị trường
của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn
sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện
thương mại bình thường".
04. Nội dung trên
đây được hiểu như sau:
(a) "Giá trị
thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường...
" là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường
trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện
của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
(b) "vào thời
điểm thẩm định giá..." là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định
giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường
khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản.
(c) "giữa một
bên là người mua sẵn sàng mua..." là người đang có khả năng
thanh toán và có
nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.
(d) "và một
bên là người bán sẵn sàng bán..." là người bán đang có quyền sở hữu tài sản
(trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất
có thể được trên thị trường.
(e) "điều kiện
thương mại bình thường" là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố
cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của
thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng
;
thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.
05. Giá trị thị
trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị
trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao
gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người
bán.
06. Giá trị thị
trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận
tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và
lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra
quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt
tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
07. Giá trị thị
trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
7.1 Những thông
tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về
tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
7.2 Mức độ sử dụng
tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản.
Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến
tài sản trên thị trường.
7.3 Kết quả khảo
sát thực tế.
08. Trường hợp có
sự hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trường (ví dụ thẩm định giá một số loại
máy móc, thiết bị, vật tư chuyên dùng nào đó), thẩm định viên phải nêu rõ thực
trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả thẩm
định giá trị do sự hạn chế các số liệu đó.
09. Thẩm định viên
phải thận trọng trong phân tích và phản ánh trạng thái của thị trường, thông
báo đầy đủ kết quả các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của mình
trong báo cáo kết quả thẩm định giá khi giá cả thị trường tăng hoặc giảm bất
thường/đột biến, tạo nên rủi ro trong thẩm định giá do đánh giá giá trị tài sản
quá cao hoặc quá thấp.
10. Thẩm định viên
phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu (quy định tại điểm 07 của Tiêu chuẩn này)
đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trường, mục đích của việc thẩm định
giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến,
kết luận và kết quả thẩm định mà thẩm định viên nêu ra trong báo cáo kết quả
khi thẩm định giá trị thị trường của tài sản.
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM TIÊU CHUẨN
SỐ 03 NHỮNG QUY TẮC ĐẠO ĐỨC HÀNH NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (KÝ HIỆU: TĐGVN 03)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 24 / 2005/QĐ-BTC
ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
QUY ĐỊNH CHUNG
01. Mục đích: tiêu
chuẩn này quy định những quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên về giá (sau
đây gọi là thẩm định viên), doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trong quá trình
hành nghề thẩm định giá tài sản.
02. Phạm vi áp dụng:
doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ những quy định
của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá. Khách hàng có yêu cầu thẩm định
giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá phải có những hiểu biết cần thiết
về các quy tắc quy định trong tiêu chuẩn này.
NỘI DUNG CỦA TIÊU
CHUẨN
03. Doanh nghiệp,
tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng
pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề. Thẩm định viên phải là người
có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm
định giá tài sản.
04. Doanh nghiệp,
tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và
trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá như sau:
4.1 Tiêu chuẩn đạo
đức:
a. Độc lập;
b. Chính trực;
c. Khách quan;
d. Bí mật;
e. Công khai, minh
bạch.
4.2 Trình độ
chuyên môn:
a. Năng lực chuyên
môn và tính thận trọng;
b. Tư cách nghề
nghiệp;
c. Tuân thủ tiêu
chuẩn chuyên môn.
05. Độc lập: độc lập
là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định
viên:
- Trong quá trình
thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải
thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc
tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc thẩm định
giá.
- Thẩm định viên
không được nhận thẩm định giá tài sản cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan
hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế (như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ
khách hàng, là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồng gia công
dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hoá).
- Thẩm định viên
không được nhận thẩm định giá tài sản cho các đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng,
con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc,
ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có tài sản cần
thẩm định giá.
- Trong quá trình
thẩm định giá, nếu có sự hạn chế khác về tính độc lập thì doanh nghiệp, tổ chức
thẩm định giá và thẩm định viên phải tìm cách loại bỏ sự hạn chế này. Nếu không
loại bỏ được thì doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải nêu
rõ điều này trong báo cáo kết quả thẩm định những mối quan hệ mang tính tập thể
hay cá nhân, trực tiếp hoặc gián tiếp đối với tài sản hay với doanh nghiệp là đối
tượng của nhiệm vụ thẩm định mà mối quan hệ đó có thể dẫn đến mâu thuẫn lợi ích
tiềm tàng.
Đối với báo cáo kết
quả thẩm định giá của một thẩm định viên khác, thẩm định viên phải xem xét một
cách độc lập, khách quan và kết luận thống nhất hay không thống nhất với một phần
hay tòan bộ nội dung của báo cáo đó.
06. Chính trực: thẩm
định viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích
các yếu tố tác động khi thẩm định giá. Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá
khi khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc
có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá.
07. Khách quan: thẩm
định viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị
trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động
khi thẩm định giá.
- Doanh nghiệp, tổ
chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiến hành công việc thẩm định
giá khi những ý kiến và kết luận thẩm định đã được đề ra có chủ ý từ trước.
- Tiền thu dịch vụ
thẩm định giá tài sản phải được xác định một cách độc lập, theo quy định, không
phụ thuộc vào kết quả thẩm định giá đã được thỏa thuận từ trước.
- Doanh nghiệp, tổ
chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thẩm tra những thông tin, dữ liệu do
khách hàng hay một bên nào cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp
của thông tin, dữ liệu đó. Trường hợp việc thẩm tra những thông tin, dữ liệu bị
hạn chế thì thẩm định viên phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo thẩm định.
- Doanh nghiệp, tổ
chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiến hành một dịch vụ thẩm định
dựa trên những điều kiện có tính giả thiết không có tính hiện thực.
08. Bí mật: doanh
nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiết lộ những thông
tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả thẩm định giá với bất kỳ người
ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép.
09. Công khai,
minh bạch:
- Doanh nghiệp, tổ
chức thẩm định giá và thẩm định viên phải công khai những điều kiện hạn chế và
những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả
thẩm định giá. Báo cáo kết quả thẩm định giá cũng phải nêu rõ các điều kiện
ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra
của thẩm định viên.
- Mọi tài liệu thể
hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả thẩm định giá phải
được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả thẩm định giá.
10. Năng lực
chuyên môn và tính thận trọng:
- Thẩm định viên
phải thực hiện công việc thẩm định giá với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết,
tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ các dữ liệu thu thập được trước
khi đề xuất ý kiến chính thức với giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức
thẩm định giá.
- Doanh nghiệp, tổ
chức thẩm định giá có trách nhiệm không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và
kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và ứng dụng các
tiến bộ kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá.
- Doanh nghiệp, tổ
chức thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp đối với
hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thẩm định
giá.
11. Tư cách nghề
nghiệp: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải bảo vệ uy
tín nghề nghiệp, không được có những hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp thẩm định
giá. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên có quyền tham gia Hiệp
hội doanh nghiệp thẩm định giá hoặc Hiệp hội thẩm định viên về giá.
12. Tuân thủ tiêu
chuẩn chuyên môn: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực
hiện công việc thẩm định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã
quy định trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định pháp
luật hiện hành.
13. Thẩm định viên
chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá.
Giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối
cùng về tính đúng đắn của nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư
thẩm định giá trước pháp luật, khách hàng hoặc bên thứ ba.
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM TIÊU CHUẨN
SỐ 04 BÁO CÁO KẾT QUẢ, HỒ SƠ VÀ CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN (KÝ HIỆU:
TĐGVN 04)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC
ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
QUY ĐỊNH CHUNG
01. Mục đích: mục
đích của tiêu chuẩn này là quy định hình thức, nội dung của báo cáo kết quả, hồ
sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định
giá và thẩm định viên về giá (sau đây gọi là thẩm định viên) thực hiện, công bố
khi hòan thành công việc thẩm định giá tài sản.
02. Phạm vi áp dụng:
doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ những quy định
của tiêu chuẩn này trong việc lập báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định
giá.
Khách hàng trực tiếp
và các bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá thể hiện trong báo cáo kết quả
hoặc chứng thư thẩm định giá phải có những hiểu biết cần thiết về nội dung quy
định của tiêu chuẩn này trong quá trình phối hợp công việc với doanh nghiệp thẩm
định giá và thẩm định viên cũng như khi xử lý các quan hệ liên quan đến kết quả
thẩm định giá.
03. Các thuật ngữ
trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:
Báo cáo kết quả thẩm
định giá: là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình
về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật
ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
Hồ sơ thẩm định
giá: là các tài liệu có liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm
định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện
thẩm định giá. Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá được thể hiện trên giấy, phim
ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành.
Chứng thư thẩm định
giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho
khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm
định giá tài sản.
NỘI DUNG CỦA TIÊU
CHUẨN
04. Báo cáo kết quả
thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả
và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản qua thẩm định
giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự lô-gíc, hợp lý,
từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường của tài sản,
phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả thẩm định
giá. Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp
được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những
vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.
05. Nội dung chi
tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định
giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng, tuy
nhiên một báo cáo thẩm định giá phải gồm các nội dung cơ bản sau:
1. Những thông tin
cơ bản về:
- Tên, loại tài sản.
- Nguồn gốc của
tài sản (máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ
)
- Vị trí của bất động
sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác).
- Tên, địa chỉ, số
điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
- Ngày tháng năm
thẩm định giá .
- Tên, địa chỉ, số
điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá hoặc chi nhánh.
- Họ và tên thẩm định
viên lập báo cáo thẩm định giá.
- Họ và tên, chữ
ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá hoặc phụ
trách chi nhánh.
2. Những căn cứ pháp
lý để thẩm định giá.
Những văn bản quy
phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trung
ương hoặc địa phương ban hành.
3. Mô tả đặc điểm
tài sản về mặt kỹ thuật.
a. Đối với máy móc
thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hoá:
- Công suất máy
móc thiết bị.
- Đặc điểm dây
chuyền công nghệ.
- Chỉ tiêu kỹ thuật,
chất lượng vật tư hàng hoá.
- Năm sản xuất,
tên nhà máy, tên quốc gia sản xuất.
- Năm đưa vào sử dụng.
- Tỷ lệ hao mòn (hữu
hình, vô hình) tại thời điểm thẩm định.
b. Đối với bất động
sản:
+ Vị trí của bất động
sản.
+ Vị trí địa lý và
hành chính của bất động sản.
+ Đối với đất ở: số
lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất.
+ Đối với đất nông
nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất,
điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và
tiêu nước.
Đối với công trình
kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà,
diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời),
mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống
điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống
+ Vị trí của bất động
sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự
nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến
những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện,
những trục đường chính.
- Tác động của quy
hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên
đất.
- Mục đích sử dụng
hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo qui hoạch
phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không.
4. Mô tả đặc điểm
tài sản về mặt pháp lý.
a. Đối với máy móc
thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hoá.
- Xuất xứ (model,
nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất trong nước, hãng sản xuất, năm sản xuất).
- Hóa đơn mua, bán
tài sản.
- Những tài liệu
khác thể hiện tính pháp lý của tài sản.
b. Đối với bất động
sản.
- Bất động sản đã
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy
chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng
ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản).
- Bất động sản
chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc
tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch
tài sản, các giấy tờ kèm theo.
- Có tranh chấp
hay không với các chủ bất động sản liền kề.
- Những lợi ích
kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá
thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động
sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện).
- Những tài liệu
khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.
5. Những giả thiết
và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản.
- Tính hợp lý của
việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các
nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản.
- Nếu không đưa ra
những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định
giá như thế nào.
6. Kết quả khảo
sát thực địa.
- Mục đích, thời
gian, người tiến hành khảo sát thực địa.
- Kết quả thu được
từ khảo sát thực địa.
- Sự chênh lệch (nếu
có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch
đó.
- Trường hợp trưng
cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết kế, tính năng tác dụng
của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo kết quả thẩm định phải
nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn.
7. Những lập luận
về mức giá cuối cùng, bao gồm:
- Phân tích về vị
trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài sản trong khu
vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất
lợi của tài sản cần thẩm định giá trên thị trường.
- Mục đích sử dụng
tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng
tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày
về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho
phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản.
8. Phương pháp thẩm
định giá:
+ Phương pháp so
sánh trực tiếp: kết quả :
+ Phương pháp chi
phí: kết quả :
+ Phương pháp chiết
khấu dòng thu nhập: kết quả :
+ Phương pháp
khác: kết quả:
+ Những so sánh,
phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tóan các mức giá thu được
từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị
trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương
pháp thẩm định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó.
+ Mức độ phù hợp/chênh
lệch giữa giá trị trong báo cáo kết quả thẩm định với giá tài sản do Nhà nước
đã công bố tại khu vực.
9. Xử lý những vấn
đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá
- Không rõ ràng về
tình trạng pháp lý của tài sản.
- Hạn chế về thông
tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với tài sản.
- Phân loại, hạng
tài sản.
- Lượng hoá những
nhân tố tác động đến giá tài sản.
Những vấn đề phức
tạp, không rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức xử lý trong quá
trình thẩm định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đến mức giá của
tài sản cần thẩm định.
10. Những quyền và
lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm dịnh viên liên quan đến tài sản cần thảm định
giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm
vụ.
11. Tên, chữ ký của
thẩm định vien tién hành thẩm định giá tài sản.
12. Phụ lục đính
kèm báo cáo kết quả thẩm định giá.
Phụ lục là những
thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả thẩm định giá. Phụ lục bao gồm:
a- Đối với bất động
sản:
- Hộ khẩu thường
trú của chủ bất động sản (bản sao) - đối với tài sản cá nhân.
- Giấy phép đăng
ký kinh doanh (bản sao) - đối với tài sản doanh nghiệp.
- Bản đồ quy hoạch
tổng thể khu vực (trích lục).
- Bản đồ quy hoạch
chi tiết khu vực (trích lục).
- Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
- Một trong các loại
giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm:
+ Quyết định giao,
cấp đất ở của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố hoặc UBND quận, huyện.
+ Quyết định phân
nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.
+ Hợp đồng mua nhà
của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà
bán.
+ Các giấy tờ về đất
ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.
Trường hợp chủ nhà
có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các
gíây tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng... nhà ở,
đất ở.
- Giấy phép xây dựng
nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản
sao).
- Chi tiết về qui
hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phòng qui hoạch đô thị
(bản sao).
- Các hợp đồng
mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao).
- Anh chụp toàn cảnh
bất động sản.
- Những tài liệu
khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá.
b- Đối với vật tư,
máy móc, thiết bị, hàng hoá khác:
- Các hợp đồng
mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá.
- Catalô, các
thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá.
06. Hồ sơ thẩm định
giá.
1. Thẩm định viên
có trách nhiệm thu thập và lưu trong hồ sơ thẩm định giá những tài liệu, thông
tin cần thiết liên quan đến quá trình thẩm định giá tài sản đủ để:
a. Làm cơ sở cho
việc hình thành ý kiến của mình về mức giá thể hiện giá của tài sản cần thẩm định.
b. Chứng minh rằng
quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam (hoặc Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, khu vực được chấp nhận).
2. Hồ sơ thẩm định
giá phải được lập đầy đủ sao cho thẩm định viên hoặc người có trách nhiệm kiểm
tra đọc sẽ hiểu được toàn bộ nội dung quá trình thẩm định giá tài sản.
3. Hồ sơ thẩm định
giá dùng để:
- Lưu trữ những bằng
chứng thu thập được trong quá trình thực hiện thẩm định giá và làm cơ sở cho việc
đưa ra ý kiến của thẩm định viên về mức giá tài sản cần thẩm định.
- Trợ giúp cho các
bước thực hiện công việc thẩm định giá.
- Trợ giúp cho kiểm
tra, soát xét và đánh giá chất lượng công việc thẩm định giá.
- Trợ giúp cho việc
xử lý những tranh chấp, khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình thẩm
định giá giữa khách hàng (hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định
giá.
4. Nội dung hồ sơ
thẩm định giá:
Nội dung hồ sơ thẩm
định giá phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá và loại hình tài sản cần thẩm định
giá. Nội dung cơ bản hồ sơ thẩm định giá bao gồm:
- Tên và số hiệu hồ
sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.
- Những thông tin
về khách hàng yêu cầu thẩm định.
- Thư mời thẩm định.
- Hợp đồng thẩm định
ký kết giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng.
- Những phân tích,
đánh giá của thẩm định viên về những vấn đề thẩm định giá liên quan.
- Những ý kiến
trưng cầu tư vấn về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần
thẩm định giá (nếu có).
- Báo cáo kết quả
thẩm định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo.
- Chứng thư thẩm định
giá.
- Biên bản thanh
lý hợp đồng thẩm định giữa doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và khách hàng.
5. Hồ sơ thẩm định
giá được lưu giữ tại nơi lưu giữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá.
Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có các chi nhánh, hồ sơ thẩm định
giá được lưu tại nơi ban hành chứng thư thẩm định giá.
6. Hồ sơ thẩm định
giá được lưu giữ trong thời hạn 10 năm.
07. Chứng thư thẩm
định giá.
1. Chứng thư thẩm
định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm thông báo
cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả
thẩm định giá tài sản.
2. Hình thức và nội
dung Chứng thư thẩm định giá trị vật tư, máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải
theo quy định tại Phụ lục số 01 của Tiêu chuẩn này.
3. Hình thức và nội
dung Chứng thư thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc trên
đất theo quy định tại Phụ lục số 02 của Tiêu chuẩn này.
4. Chứng thư thẩm
định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau. 02 bản giao khách
hàng, 01 bản lưu tại hồ sơ thẩm định giá của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định
giá.
Số/TĐG - CT (kí hiệu DN, tổ chức thẩm định giá)
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập-Tự do-Hạnh phúc
...., ngày ... tháng... năm
|
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi:........
Theo đề nghị của
ông/bà/ doanh nghiệp
tại văn bản số.... ngày.... về việc thẩm định giá.....
1. Mục đích thẩm
định giá:
Xác định giá tài sản
phục vụ mục đích....
2. Thời điểm thẩm
định giá:
Tại thời điểm
(ngày
tháng .... năm....)
3. Cơ sở thẩm định
giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để thẩm định giá)
- Căn cứ hóa đơn,
chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp... cung cấp (kèm theo
công văn đề nghị số....).
- Căn cứ vào kết
quả khảo sát thông tin ngoài nước, trong nước liên quan đến giá trị tài sản
cùng loại.
- Căn cứ pháp lý
khác.
4. Tài sản:
a. Đặc điểm tài sản
về mặt kỹ thuật.
- Tên loại tài sản,
nhãn hiệu, model.
- Công suất máy
móc thiết bị.
- Đặc điểm dây chuyền
công nghệ.
- Chỉ tiêu kỹ thuật,
chất lượng vật tư hàng hoá.
- Năm sản xuất,
năm đưa vào sử dụng.
- Hãng, quốc gia sản
xuất.
- Tỷ lệ hao mòn (hữu
hình, vô hình) đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ tại thời điểm thẩm
định giá.
- Các thông số kỹ
thuật khác.
b. Đặc điểm tài sản
về mặt pháp lý.
- Xuất xứ (nước xuất
khẩu, tên hãng sản xuất, tên và địa chỉ hãng sản xuất trong nước).
- Tính pháp lý của
tài sản.
Phương pháp thẩm
định giá:
Sử dụng phương
pháp......
6. Kết quả thẩm
định giá:
Trên cơ sở các tài
liệu do ông/bà/ doanh nghiệp.... cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường
(nếu có); với phương pháp thẩm định giá..... được áp dụng trong tính toán,
doanh nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết quả thẩm định
giá tài sản..... tại thời điểm ..... như sau:
Giá từng bộ phận của
tài sản:
Giá toàn bộ của
tài sản:
Làm tròn:
(viết bằng chữ:
...... đồng)
Doanh nghiệp, tổ
chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ doanh nghiệp có cơ sở..... theo quy định
của pháp luật hiện hành.
Thẩm định viên về giá
(ký tên)
|
Giám đốc
(ký tên, đóng dấu)
|
Phụ Lục Số 02
TĐGVN Số 04
MẪU CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
(áp dụng đối với đất đai, công trình kiến trúc
trên đất)
Số /TĐG CT
(kí hiệu DN, tổ chức thẩm định giá)
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
...., ngày ... tháng... năm
|
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: ........
Theo đề nghị của
ông/bà/ doanh nghiệp
tại văn bản số.... ngày.... về việc thẩm định giá .....
1. Mục đích thẩm
định giá:
Xác định giá tài sản
phục vụ mục đích....
2. Thời điểm thẩm
định giá:
Tại thời điểm thẩm
định giá (ngày
tháng .... năm....)
3. Cơ sở thẩm định
giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để thẩm định giá)
- Căn cứ hồ sơ, giấy
tờ pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp... cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số....).
- Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số ngày... tháng... năm ... của Uỷ ban Nhân dân tỉnh ..... cấp
cho.......
- Giấy phép xây dựng
số ... ngày .... (nếu có)
- Bản vẽ hoàn
công.... (nếu có)
- Hồ sơ quyết toán
công trình......(nếu có)
- Những căn cứ
pháp lý khác
4. Thực trạng đất,
nhà, ...
4.1 Đất:
- Vị trí: mô tả cụ
thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng...
- Diện tích: tổng
diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều.
- Tình trạng pháp
lý.
4.2 Nhà:
- Mô tả chung: loại
nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.
- Kết cấu: kết cấu
tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái...)
- Thực trạng: mô tả
chi tiết từng bộ phận cấu thành ngôi nhà (nền, tường, mái, cửa, công trình phụ,
ban công...): loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ
phận.
4.3 Tài sản:
- Các thống số kỹ
thuật, thực trạng của tài sản.
- Tính pháp lý của
tài sản.
5. Phương pháp
thẩm định giá:
Sử dụng phương
pháp......
6. Kết quả thẩm
định giá:
Trên cơ sở các tài
liệu do ông/bà/ công ty.... cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường; với
phương pháp thẩm định giá..... được áp dụng trong tính toán, doanh nghiệp thẩm định
giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết quả thẩm định giá tài sản..... tại
thời điểm ..... như sau:
Giá đất:
Giá nhà:
Tổng giá trị đất
và nhà:
Làm tròn
(viết bằng chữ:
...... đồng)
Doanh nghiệp, tổ
chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có cơ sở..... theo quy định của
pháp luật hiện hành.
Thẩm định viên về giá
(ký tên)
|
Giám đốc
(ký tên, đóng dấu)
|