Thông tư 26/2015/TT-NHNN thế chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai

• Số hiệu: 26/2015/TT-NHNN
• Loại văn bản: Thông tư
• Nơi ban hành: Ngân hàng Nhà nước
• Người ký: Nguyễn Đồng Tiến
• Ngày ban hành: 09/12/2015

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 26/2015/TT-NHNN	Hà Nội, ngày 09 tháng 12 năm 2015

THÔNG TƯ

HƯỚNG DẪN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THẾ CHẤP VÀ GIẢI CHẤP TÀI SẢN LÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở, NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Căn cứ Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005;

Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam số 46/2010/QH12 ngày 16 tháng 6 năm 2010;

Căn cứ Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16 tháng 6 năm 2010;

Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 ngày 10 tháng 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Căn cứ Nghị định số 156/2013/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam;

Theo đề nghị của Vụ trưởng Vụ Pháp chế và Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ;

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thông tư hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

1. Thông tư này hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với các tài sản sau:

a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

b) Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

c) Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

2. Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở và các quy định của pháp luật có liên quan.

3. Việc công chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, đăng ký thế chấp và các quy định của pháp luật có liên quan.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

Thông tư này áp dụng đối với các đối tượng sau:

1. Các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động theo Luật các tổ chức tín dụng (sau đây gọi là tổ chức tín dụng).

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở (sau đây gọi là chủ đầu tư).

3. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư.

4. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình.

5. Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc thế chấp, giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều 3. Nguyên tắc thực hiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai

1. Tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này, quy định của pháp luật khác có liên quan.

2. Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

3. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó.

4. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều kiện thế chấp quy định tại Điều 7 của Thông tư này.

5. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.

6. Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định tại Thông tư này.

Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Quyền của bên thế chấp:

a) Từ chối các yêu cầu của bên nhận thế chấp không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và quy định của pháp luật;

b) Được nhận lại giấy tờ trong hồ sơ thế chấp ngay sau khi thực hiện các nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp theo thỏa thuận giữa các bên hoặc trường hợp bên thế chấp thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc thay thế tài sản bảo đảm khác khi được bên nhận thế chấp đồng ý;

c) Các quyền khác theo thỏa thuận với bên nhận thế chấp và quy định của pháp luật.

2. Nghĩa vụ của bên thế chấp:

a) Cung cấp đầy đủ hồ sơ thế chấp theo quy định tại Điều 9 Thông tư này;

b) Thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp;

c) Trong trường hợp nhà ở thế chấp bị hư hỏng, bị tiêu hủy, không thể hoàn thành việc xây dựng hoặc bị dừng quá trình xây dựng thì bên thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế chấp và thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

d) Tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;

đ) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận với bên nhận thế chấp và quy định của pháp luật.

Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

1. Quyền của bên nhận thế chấp:

a) Yêu cầu bên thế chấp cung cấp đầy đủ hồ sơ thế chấp theo quy định tại Điều 9 Thông tư này;

b) Thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;

c) Được quyền định giá lại tài sản thế chấp định kỳ hoặc tại bất kỳ thời điểm nào theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp để yêu cầu bên thế chấp bổ sung, thay thế tài sản thế chấp hoặc biện pháp bảo đảm khác nếu xét thấy cần thiết;

d) Thực hiện xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng cho vay;

đ) Yêu cầu chủ đầu tư có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho bên thế chấp, bên thế chấp cung cấp thông tin liên quan đến tài sản thế chấp và tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;

e) Các quyền khác theo thỏa thuận với bên thế chấp và quy định của pháp luật.

2. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

a) Thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp;

b) Kiểm tra, xác minh dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện thế chấp theo quy định tại Điều 7 Thông tư này;

c) Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;

d) Không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành tài sản thế chấp khi thực hiện việc giám sát, kiểm tra;

đ) Giao lại các giấy tờ mà bên thế chấp đã nộp trong hồ sơ thế chấp cho bên thế chấp sau khi bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc trường hợp bên thế chấp thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc thay thế tài sản bảo đảm khác khi được bên nhận thế chấp đồng ý;

e) Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp phải gửi văn bản cho chủ đầu tư để thông báo về việc bên mua nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp nhà ở;

g) Lưu hồ sơ thế chấp trong hồ sơ cho vay theo quy định của pháp luật;

h) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận với bên thế chấp và quy định của pháp luật.

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho tổ chức, cá nhân

1. Quyền của chủ đầu tư:

a) Từ chối cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến hồ sơ thế chấp không đúng quy định tại Thông tư này;

b) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

2. Nghĩa vụ của chủ đầu tư:

a) Chủ đầu tư có hồ sơ gửi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán;

b) Cung cấp đầy đủ, trung thực các tài liệu có liên quan đến nhà ở để bên mua nhà ở thực hiện việc thế chấp tại tổ chức tín dụng theo quy định tại Thông tư này. Giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ, tài liệu liên quan đến nhà ở thế chấp phát sinh sau thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp theo ủy quyền của bên thế chấp;

c) Khi nhận được thông báo của bên nhận thế chấp về việc nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp, chủ đầu tư không được làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai đó cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào, nếu chưa có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp;

d) Tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành nhà ở thế chấp;

đ) Thông báo cho bên thế chấp, bên nhận thế chấp biết tiến độ thanh toán tiền mua nhà ở, tiến độ xây dựng và hoàn thành việc xây dựng nhà ở;

e) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Chương II

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở, NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Điều 7. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng

1. Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

a) Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

b) Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Điều 8 Thông tư này.

2. Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

a) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều này;

d) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

a) Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:

(i) Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;

(ii) Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan;

(iii) Các điều kiện quy định tại điểm d, đ, e khoản 2 Điều này;

b) Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

(i) Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;

(ii) Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;

(iii) Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;

(iv) Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;

(v) Các điều kiện quy định tại điểm đ, e khoản 2 Điều này.

Điều 8. Loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp để vay vốn theo quy định tại Thông tư này là một trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở, bao gồm:

1. Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở.

2. Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.

3. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.

4. Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Điều 9. Hồ sơ thế chấp

Hồ sơ thế chấp để vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm các giấy tờ sau đây:

1. Đối với tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

b) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc);

c) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

d) Các giấy tờ khác (nếu có).

2. Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai được mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);

c) Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);

d) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

đ) Các giấy tờ khác (nếu có).

4. Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:

a) Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai (bản gốc);

b) Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

c) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

d) Các giấy tờ khác (nếu có).

Chương III

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIẢI CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở, NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Điều 10. Giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bên nhận thế chấp và bên thế chấp được thỏa thuận lựa chọn việc giải chấp một phần thông qua việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc giải chấp toàn bộ tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, quy trình, thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

3. Việc giải chấp tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo trình tự sau đây:

a) Khi có nhu cầu giải chấp tài sản thế chấp, bên thế chấp gửi văn bản đề nghị giải chấp và các giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên cho bên nhận thế chấp;

b) Bên nhận thế chấp có văn bản đồng ý giải chấp và hoàn trả cho bên thế chấp văn bản đồng ý giải chấp, các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên.

Điều 11. Đăng ký thay đổi thế chấp, đăng ký xóa đăng ký thế chấp sau khi giải chấp

Việc đăng ký thay đổi thế chấp, đăng ký xóa đăng ký thế chấp sau khi thực hiện giải chấp quy định tại Điều 10 Thông tư này thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký thay đổi thế chấp, đăng ký xóa đăng ký thế chấp.

Chương IV

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 12. Tổ chức thực hiện

1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2015.

2. Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng được thực hiện theo quy định tại Thông tư này.

3. Việc thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, các bên thực hiện các nội dung trong hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết. Việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp phải phù hợp với quy định tại Thông tư này.

4. Chánh Văn phòng, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ, Thủ trưởng các đơn vị thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Chủ tịch Hội đồng quản trị, Chủ tịch Hội đồng thành viên và Tổng giám đốc (Giám đốc) các tổ chức tín dụng chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện Thông tư này./.

Nơi nhận: - Như khoản 4 Điều 12; - Ban Lãnh đạo NHNN; - Văn phòng Chính phủ; - Bộ Tư pháp (để kiểm tra); - Công báo; - Lưu: VP, Vụ CSTT, Vụ PC.

KT. THỐNG ĐỐC PHÓ THỐNG ĐỐC Nguyễn Đồng Tiến

Tiếng Anh (English)

VIETNAM STATE BANK --------	SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM Independence – Freedom – Happiness ----------------
No. 26/2015/TT-NHNN	Hanoi, 09 December 2015

CIRCULAR

GUIDELINES FOR PROCEDURES AND FORMALITIES FOR MORTGAGING AND RELEASING MORTGAGE OF HOUSING CONSTRUCTION PROJECTS AND OFF-THE-PLAN RESIDENCES

Pursuant to the Civil law No. 33/2005/QH11 dated 14 June 2005;

Pursuant to the Law on Housing No. 65/2014/QH13 dated 25 November 2014;

Pursuant to the Law on Vietnam State Bank No. 46/2010/QH12 dated 16 June 2010;

Pursuant to the Law on credit institutions No. 47/2010/QH12 dated 16 June 2010;

Pursuant to the Government’s Decree No. 99/2015/ND-CP dated 20 October 2015 on regulating the details and guidelines for enforcement of Law on Housing;

Pursuant to the Government’s Decree 156/2013/ND-CP dated 11 November 2013 on regulating the functions, missions, jurisdiction and organizational structure of Vietnam State Bank;

...

...

...

Governor of Vietnam State Bank issues the Circular on guidelines for procedures and formalities on mortgaging and releasing mortgage of housing construction projects and off-the-plan residences.

Chapter I

GENERAL

Article 1. Scope of regulation

1. This Circular provides guidelines for the procedures and formalities on mortgaging and releasing mortgage of the following properties at credit institutions and foreign banks’ branches:

a) Housing construction projects and off-the-plan residences

b) Off-the-plan residences, which belong to organizations and individuals purchasing off-the-plan residences in housing construction projects;0}

c) Off-the-plan residences to be constructed on organizations' and individuals' legitimate lands.

2. The mortgaging of property rights arising from contracts for purchase, sale and rent of residences, contracts for transfer of projects, and other property rights related to off-the-plan residences and housing construction projects eligible for mortgage according to the laws must conform to the Law on Housing, Government's Decree No. 99/2015/ND-CP dated 20 October 2015 on regulating the details and guidelines for enforcement of certain articles of the Law on Housing and relevant laws.

...

...

...

Article 2. Regulated entities

This Circular governs the following entities:

1. Credit institutions and foreign banks’ branches established and operated according to the Law on credit institutions (referred to as credit institutions).

2. Investors in housing construction projects (referred to as investors).

3. Organizations and individuals purchasing off-the plan residences from investors’ housing construction projects.

4. Organizations and individuals building off-the-plan residences on their legitimate lands.

5. Other organizations and individuals involved in the mortgaging and releasing of mortgage of properties that are housing construction projects and off-the-plan residences.

Article 3. Principles for mortgaging housing construction projects and off-the-plan residences

1. Credit institutions accepting mortgages on housing construction projects and off-the-plan residences must abide by this Circular and other relevant laws.

...

...

...

3. Organizations and individuals building off-the-plan residences on their legitimate lands are allowed to mortgage such residences at credit institutions to borrow capital for the construction of such residences. Organizations and individuals purchasing off-the-plan residences from investors’ housing construction projects are allowed to mortgage such residences at credit institutions for purchasing such residences.

4. The mortgaging of housing construction projects and off-the-plan residences is only permissible upon such properties’ satisfaction of mortgage requirements as defined in Article 7 of this Circular.

5. When investors have mortgaged off-the-plan residences in housing construction projects, only the project-related parts excluding off-the-plan residences are valid for the mortgaging of such housing construction  projects.

6. When property rights related to housing construction projects or off-the-plan residences eligible for mortgage according to the laws have been mortgaged, such housing construction projects and off-the-plan residences cannot be mortgaged according to this Circular.  

Article 4. Rights and duties of the mortgagor

1. The mortgagor's rights:

a) Reject the mortgagee’s demands that do not correspond with the mortgage contract and the laws;

b) Retrieve the documents of the mortgage application upon the execution of its duties against the mortgagee according to the parties' agreements or upon the mortgagor's replacement of the mortgage with other guarantee methods or guarantee properties by the mortgagee's consent;

c) Exercise other rights according to the agreements made with the mortgagee and the laws.

...

...

...

a) Provide sufficient mortgage documents according to Article 9 of this Circular;

b) Execute precisely the agreed contents of the mortgage contract;

c) If the mortgaged house is damaged or ruined or the construction process fails or is suspended, the mortgagor must immediately inform the mortgagee and replace such mortgage with other properties of equivalent value or give additions or make replacements with other guarantee methods, unless otherwise stated by the parties;

d) Enable the mortgagee to execute its rights to supervise and inspect the forming of the mortgaged properties;

d) Execute other duties according to the agreements made with the mortgagee and the laws.

Article 5. Rights and duties of the mortgagee

1. The mortgagee's rights:

a) Request the mortgagor to provide sufficient mortgage documents according to Article 9 of this Circular;

b) Execute the rights to supervise and inspect the forming of the mortgaged properties;

...

...

...

d) Liquidate the mortgaged properties according to the laws if the mortgagor does not perform or execute incorrectly the duties agreed in the mortgage contracts and loan contracts;

d) Demand the mortgagor and investors selling off-the-plan residences to the mortgagor to provide information related to the mortgaged properties and to support the mortgagee's execution of the rights to supervise and inspect the forming of the mortgaged properties;

e) Exercise other rights according to the agreements made with the mortgagor and the laws.

2. The mortgagee's duties:

a) Execute precisely the agreed contents of the mortgage contract;

b) Inspect and verify the eligibility of housing construction projects and off-the-plan residences for mortgage according to Article 7 of this Circular.

c) Supervise and inspect the forming of the mortgaged properties;

d) Do not obstruct or impede the forming of the mortgaged properties during the supervision and inspection;

d) Return the documents of the mortgage application submitted by the mortgagor upon the mortgagor’s execution of the agreed duties or upon the mortgagor’s replacement of the mortgage with other guarantee methods or properties by the mortgagee’s consent;

...

...

...

g) Archive the mortgage documents from the loan documents according to the laws;

h) Execute other duties as agreed with the mortgagor and according to the laws.

Article 6. Rights and duties of the investor selling off-the-plan residences to other organizations and individuals

1. The investor’s rights:

a) Refuse to provide information and documents related to the mortgage application contrary to this Circular;

b) Exercise other rights according to the laws.

2. The investor’s duties:

a) The investor submits documents to authorized Governmental bodies for the latter's notification of the residences' eligibility for sale;

b) Provide sufficiently and honestly the documents related to the residences for the buyers' application for mortgage at credit institutions according to this Circular. Provide the mortgagee with the mortgaged house's documents and papers coming to effect after the establishment of the mortgage contract according to the mortgagor's delegation;

...

...

...

d) Support the mortgagee to supervise and inspect the forming of the mortgaged residences;

d) Inform the mortgagor and mortgagee of the progress of installments of payment for the residences, the progress and completion of the construction of the residences;

e) Execute other duties according to the laws.

Chapter II

PROCEDURES AND FORMALITIES FOR MORTGAGING HOUSING CONSTRUCTION PROJECTS AND OFF-THE-PLAN RESIDENCES

Article 7. Requirements for mortgaging housing construction projects and off-the-plan residences at credit institutions

1. Investors are allowed to mortgage a part or all of a housing construction project upon their fulfillment of these requirements:

a) Have the project’s documents and technical designs approved;

b) Have the Certificates or decisions on land assignment and land lease from authorized governmental bodies;

...

...

...

2. Investors can mortgage off-the-plan residences in housing construction projects upon fulfilling the following requirements:

a) The requirements as stated in section 1 of this Article;

b) The foundation of the residences mortgaged have been completed according to the laws on construction;

c) The residences are not the project's parts mortgaged by the investors according to section 1 of this Article;

d) No dispute, complaint or lawsuit on ownership exists;

d) No seizure for enforcement of authorized governmental bodies’ legal sentences or administrative decisions bearing legal force and effect;

e) No decision on revocation of land, notice of ground clearance or house demolition is executed by an authorized governmental body.

3. Organizations and individuals can mortgage off-the-plan residences as regulated in section 2, Article 147 of the Law on Housing upon fulfilling these requirements:

a) For organizations and individuals mortgaging off-the-plan residences built on their legitimate lands:

...

...

...

(ii) Possess building Permits if required according to relevant laws;

(iii) The requirements as stated in point d, d and e, section 2 of this Article;

b) For organizations and individuals mortgaging off-the-plan residences purchased from investors’ housing construction projects:

(i) Have house purchase contracts made with the investors;

(ii) Have the agreements for transfer of house purchase contracts if being the transferees of house purchase contracts according to the regulations;

(iii) Have written evidences of installing payments for the residences to the investor according to the schedule agreed in the house purchase contract;

(iv) No complaint, lawsuit or dispute over house purchase contracts or transfer of house purchase contracts exists;

(v) The requirements as stated in point d and e, section 2 of this Article

Article 8. Types of house construction investment contracts eligible for mortgage loans from credit institutions

...

...

...

1. An investment project freshly constructing or renovating an independent residence or a cluster of residences.

2. An investment project constructing residences with synchronized technical and social infrastructures in rural areas.

3. An investment project constructing urban areas or using mixed types of lands, parts of which are exploited for the construction of residences.

4. A construction investment project that has buildings for both residential and business purposes.

Article 9. Mortgage documents

Mortgage documents for applying loans from credit institutions shall include:

1. For the mortgaged properties that are housing construction projects:

a) The project’s documents and technical designs approved;

b) Certificates or decisions (original) on land assignment and land lease from authorized governmental bodies;

...

...

...

d) Other papers (if any)

2. For mortgaged properties that are project investors’ off-the-plan residences  in housing construction projects:

a) The documents as defined in section 1 of this Article;

b) The written evidences of the completion of the housing foundation according to the laws on construction.

3. For mortgaged properties that are off-the-plan residences purchased from investors’ housing construction projects:

a) House purchase contract (original) signed by the mortgagor and the investor in conformity with the laws of housing;

b) The agreement for transfer of house purchase contract (original) according to the laws of housing in case the mortgagor is a transferee of a house purchase contract;

c) Written evidences (original) of installing payments for the residences to the investor according to the schedule agreed in the house purchase contract;

d) The mortgage contract corresponding with the laws;

...

...

...

4. For mortgaged properties that are off-the-plan residences built by organizations and individuals on their legitimate lands:

a) The valid certificate of land use right (original) according to the laws of housing;

b) The building permit if a Building permit is required;

c) The mortgage contract corresponding with the laws;

d) Other papers (if any)

Chapter III

PROCEDURES AND FORMALITIES FOR RELEASING THE MORTGAGE OF HOUSING CONSTRUCTION PROJECTS AND OFF-THE-PLAN RESIDENCES

Article 10. Release of mortgage of housing construct projects and off-the-plan residences

1. The mortgagee and the mortgagor can negotiate a partly release of mortgage by removing parts of the mortgaged properties or a full release of mortgage of housing construction projects and off-the-plan residences.

...

...

...

3. The release of mortgage of housing construction projects and off-the-plan residences as stated in section 1 of this Article is implemented in the following orders:

a) The mortgagor, in need of releasing the mortgage, submits to the mortgagee a written request of mortgage release and relevant documents according to the parties' agreement of mortgage release.

b) The mortgagee issues a written consent to the release of mortgage and gives the mortgagor the written consent to mortgage release and documents related to the mortgaged properties according to the parties’ agreement on mortgage release.

Article 11. Registration of mortgage changes or removal of mortgage registration after the release of mortgage

The registration of mortgage changes or removal of mortgage registration subsequent to the release of mortgage as defined in Article 10 of this Circular is governed by the laws on registration of mortgage changes and removal of mortgage registration.

Chapter IV

ENFORCEMENT CLAUSE

Article 12. Implementation

1. This Circular takes effect as of 10 December 2015.

...

...

...

3. If the mortgage of properties that are housing construction projects and off-the-plan residences occurs prior to the effect of this Circular, the parties execute the mortgage contract according to the laws at the time of their signing of the contract. Amendments to the mortgage contract must correspond with this Circular.

4. Office Managers, Head of Legal Bureau, Head of Monetary Policy Bureau, Heads of Vietnam State Bank's units, Directors of Vietnam State Bank's branches in provinces and municipalities, Chairs of Boards of Directors, Chairs of Member Councils and General Directors (Directors) of credit institutions are responsible for organizing the enforcement of this Circular./.

FOR THE GOVERNOR VICE GOVERNOR




Nguyen Dong Tien