|
ỦY BAN NHÂN
DÂN
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
--------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
42/2012/QĐ-UBND
|
Đà Nẵng, ngày
20 tháng 9 năm 2012
|
QUYẾT ĐỊNH
VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY CHẾ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ DO NHÀ
NƯỚC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ
ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Luật Nhà ở - Luật số 56/2005QH11 được Quốc
Hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/7/2006;
Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng
6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Căn cứ Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng
9 năm 2010 của Bộ Xây dựng Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội
dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Căn cứ Thông tư số 14/2011/TT-BXD ngày 25 tháng
11 năm 2011 của Bộ Xây dựng Quy định về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức
chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
Căn cứ Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng
5 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung
cư;
Xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng,
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Ban hành kèm
theo Quyết định này Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Nhà nước đầu tư
trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Điều 2. Quyết định này
có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký và thay thế Quyết định số
59/2004/QĐ-UB ngày 22 tháng 3 năm 2004 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc ban
hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Điều 3. Giám đốc Sở Xây
dựng có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện Quyết định này.
Điều 4. Chánh Văn phòng
UBND thành phố, Giám đốc Sở Xây dựng, Giám đốc Công ty Quản lý nhà chung cư,
Chủ tịch UBND các quận, huyện, phường, xã và các tổ chức, cá nhân có liên quan
chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
|
TM. ỦY BAN
NHÂN DÂN
CHỦ TỊCH
Văn Hữu Chiến
|
QUY CHẾ
QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ DO NHÀ NƯỚC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
(Ban hành kèm theo Quyết định số 42 /2012/QĐ-UBND ngày 20 tháng 9
năm 2012 của UBND thành phố Đà Nẵng)
Chương I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Mục đích, phạm vi
áp dụng và đối tượng điều chỉnh
1. Quy định quyền và trách nhiệm của đơn vị được
giao quản lý nhà chung cư và tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc quản lý sử
dụng nhà chung cư.
2. Quy chế này được áp dụng đối với loại nhà chung
cư do nhà nước đầu tư xây dựng (hoặc có nguồn gốc từ nhà nước) trên địa bàn
thành phố Đà Nẵng (Sau đây gọi tắt là nhà chung cư) do Công ty Quản lý nhà chung
cư thành phố Đà Nẵng trực tiếp quản lý (Sau đây gọi là Công ty Quản lý nhà
chung cư).
3. Quy chế này được áp dụng đối với các cơ quan,
tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý và sử dụng nhà chung cư được quy
định tại Quy chế này.
Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Quy chế này, một số từ ngữ dưới đây được hiểu
như sau:
1. “Nhà chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng” là
nhà chung cư do nhà nước đầu tư vốn xây dựng hoặc hỗ trợ bằng quyền sử dụng đất.
2. “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm diện
tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công
nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng
gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
3. “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao
gồm:
a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài
phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại Khoản 1 Điều này;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang
thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư và các phần khác không thuộc sở
hữu riêng của căn hộ;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà nhưng
được kết nối với nhà chung cư đó.
4. “Chủ sở hữu nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân
đang sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư (trường hợp căn hộ đã
được bán).
5. “Người sử dụng nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân
đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư (trường hợp căn hộ
đã đang cho thuê, thuê mua).
6. “Hội nghị nhà chung cư” là Hội nghị các chủ sở
hữu và người sử dụng nhà chung cư.
7. “Tổ tự quản nhà chung cư” là người đại diện để
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư
trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
8. “Nhà trưởng” là người đại diện cho Công ty quản
lý nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với Tổ dân phố, Chính quyền địa phương
và Công an khu vực để đảm bảo an ninh, trật tự tại chung cư; Theo dõi, phát
hiện những trường hợp ở không đúng tên theo hợp đồng thuê nhà để báo cáo kịp
thời cho đơn vị quản lý; Đôn đốc, nhắc nhở các hộ thực hiện tốt việc nộp tiền
thuê nhà, giữ gìn vệ sinh chung, thực hiện tốt nếp sống văn hóa, văn minh đô
thị tại khu chung cư.
9. “Quản lý vận hành nhà chung cư” bao gồm quản lý
việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang
máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các
trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà
chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn
hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư
hoạt động bình thường.
Chương II
QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ
CHUNG CƯ
Điều 3. Nội dung và nội
quy quản lý sử dụng
1. Nội dung quản lý sử dụng
a) Quản lý tình trạng sử dụng các căn hộ, kiểm tra,
đôn đốc các đối tượng có liên quan trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản
lý sử dụng nhà chung cư.
b) Quản lý lưu trữ hồ sơ nhà; duy tu, bảo trì nhà
chung cư, công tác PCCC,... nhằm đảm bảo cho chung cư hoạt động bình thường và
thực hiện việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư.
c) Cung cấp hoặc phối hợp để cung cấp một số dịch
vụ khác.
2. Nội quy quản lý sử dụng
Mỗi nhà chung cư đều phải có Bản nội quy quy định
việc quản lý sử dụng nhà chung cư với những nội dung chính như sau:
- Trách nhiệm của đơn vị quản lý;
- Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử
dụng nhà chung cư;
- Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà
chung cư;
- Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công
tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư và các loại phí hợp lý khác;
- Quy định về việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản
lý sử dụng nhà chung cư và một số quy định khác;
- Có sơ đồ xác định vị trí theo ký hiệu các căn hộ
trong nhà chung cư.
Điều 4. Hội nghị nhà chung
cư
1. Hội nghị nhà chung cư tổ chức ít nhất mỗi năm
một lần và phải có trên 50% đại diện các chủ sử dụng trong nhà chung cư đó tham
dự; đồng thời phải có sự tham gia của đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư; đại
diện Công ty Quản lý nhà chung cư, đại diện chính quyền, Công an phường, xã đóng
tại địa bàn. Đối với các chung cư mới đưa vào sử dụng chưa bầu ra Tổ tự quản
thì Công ty Quản lý nhà chung cư có trách nhiệm chủ trì Hội nghị lần đầu. Trong
trường hợp cần thiết Tổ tự quản có thể triệu tập Hội nghị nhà chung cư đột xuất.
2. Hội nghị nhà chung cư được tổ chức nhằm:
a) Bầu mới, bổ sung, thay đổi thành viên Tổ tự quản;
b) Thông qua nội quy sử dụng và các quy định liên
quan tới nội dung công việc quản lý nhà chung cư;
c) Phối hợp và có ý kiến phản hồi đến Công ty Quản
lý nhà chung cư các vấn đề có liên quan đến công tác quản lý hành chính nhà chung
cư.
Điều 5. Tổ tự quản nhà chung
cư
1. Mỗi khu nhà chung cư đồng bộ, khép kín, có ranh
giới riêng biệt được thành lập một Tổ tự quản.
2. Thành phần Tổ tự quản nhà chung cư gồm đại diện
Công ty Quản lý nhà chung cư, các chủ sử dụng, Nhà trưởng, Tổ trưởng tổ dân
phố. Tổ tự quản nhà chung cư có thể được bầu từ 03 đến 09 thành viên tuỳ theo
điều kiện cụ thể của khu nhà chung cư đó. Cơ cấu Tổ tự quản gồm 01 Tổ trưởng,
01 hoặc 02 Tổ phó, trong đó có 01 Tổ phó là thành phần do đơn vị quản lý nhà
chung cư cử tham gia.
3. Trách nhiệm và quyền hạn của Tổ tự quản:
a) Kiểm tra, đôn đốc người sử dụng nhà chung cư thực
hiện đúng Bản nội quy quản lý sử dụng và các quy định của pháp luật về quản lý
sử dụng nhà chung cư;
b) Định kỳ 03 tháng thông báo tình trạng sử dụng
căn hộ của các chủ sở hữu, chủ sử dụng về Công ty Quản lý nhà chung cư và chính
quyền địa phương sở tại để biết và quản lý;
c) Đảm bảo an ninh, trật tự, vệ sinh môi trường
trong nhà chung cư;
d) Theo dõi giám sát việc thực hiện bảo hành, bảo
trì nhà chung cư theo đúng quy định;
đ) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người
sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với Công ty Quản lý nhà
chung cư, các cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải
quyết;
e) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố
trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong khu
chung cư được giao quản lý;
g) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà
chung cư giao;
h) Chủ trì Hội nghị nhà chung cư;
i) Xây dựng Nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp
với tình hình, điều kiện cụ thể của nhà chung cư và các quy định của Quy chế này
để trình Hội nghị nhà chung xem xét, thông qua;
k) Được hưởng phụ cấp trách nhiệm và các chi phí
hợp lý khác phục vụ cho hoạt động theo quy định;
l) Không được tự tổ chức các bộ phận dưới quyền hoặc
tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Tổ tự quản.
4. Tổ tự quản hoạt động theo nguyên tắc tập thể,
quyết định theo đa số.
5. Trong vòng 15 ngày kể từ khi Hội nghị nhà chung
cư bầu Tổ tự quản, Tổ tự quản có trách nhiệm đăng ký với Công ty Quản lý nhà
chung cư để được công nhận. Trong vòng 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản đăng
ký của Tổ tự quản nhà chung cư, Công ty Quản lý nhà chung cư phải ra quyết định
công nhận. Nhiệm kỳ hoạt động của Tổ tự quản tối đa là 03 năm.
Điều 6. Kinh phí quản lý vận
hành và đối tượng đóng góp
1. Kinh phí quản lý vận hành gồm:
a) Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung là
kinh phí cần thiết để thực hiện công tác quản lý, duy tu bảo dưỡng, bảo trì và
khai thác, vận hành hệ thống trang thiết bị phần sở hữu chung trong nhà chung
cư. Khoản kinh phí này được xác định và tính luôn vào trong giá tiền thuê nhà
trên nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí để thực hiện. Công ty Quản lý nhà chung
cư có trách nhiệm lập dự toán kinh phí cụ thể trình UBND thành phố phê duyệt để
làm cơ sở triển khai thực hiện;
b) Các loại phí như: phí giữ xe; phí vệ sinh,...
được thực hiện theo Thông tư số 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài chính
Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương và các văn liên quan của UBND thành phố quy
định;
c) Các loại phí dịch vụ không thường xuyên như chi
phí sử dụng điện thoại công cộng, thuê trông giữ tài sản và các chi phí khác
(nếu có) do bên cung cấp và bên sử dụng tự thoả thuận.
2) Đối tượng đóng góp là chủ sở hữu và người sử dụng
trong nhà chung cư đó.
Điều 7. Quản lý, sử dụng
kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư
1. Kinh phí nêu tại Điểm a) Khoản 1 của Điều 6 được
giao cho Công ty Quản lý nhà chung cư để quản lý sử dụng.
2. Kinh phí nêu tại Điểm b) Khoản 1 của Điều 6 được
hạch toán riêng và được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư.
3. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có trách
nhiệm nộp theo định kỳ hàng tháng, quý theo quy định;
Chương III
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA
CHỦ SỞ HỮU, NGƯỜI SỬ DỤNG VÀ NHỮNG HÀNH VI BỊ NGHIÊM CẤM TRONG SỬ DỤNG NHÀ
CHUNG CƯ
Điều 8. Quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu, người sử dụng
a) Được quyền sử dụng diện tích thuộc phần sở hữu
chung theo quy định;
b) Được cải tạo, sửa chữa nhỏ, thay thế, bổ sung
trang thiết bị trong phạm vi sở hữu riêng sau khi có đơn gửi cho Công ty Quản lý
nhà chung cư và được chấp thuận bằng văn bản;
c) Yêu cầu người có trách nhiệm cung cấp thông tin,
công khai các nội dung liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư;
d) Chấp hành nội quy, quy định về quản lý sử dụng
nhà chung cư; thực hiện đúng các quy định về phòng chống cháy, nổ, chữa cháy,
vệ sinh công cộng, an ninh trật tự; phát hiện và thông báo kịp thời các hành vi
vi phạm trong nhà chung cư;
đ) Chấp hành đầy đủ những quyết định của Hội nghị
nhà chung cư;
e) Có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì đối với
phần sở hữu riêng; đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý, vận hành, bảo
trì phần sở hữu chung và các khoản kinh phí khác phải nộp theo quy định của Quy
chế này;
g) Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm
thực hiện việc vận hành và bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư;
h) Khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường thiệt
hại đối với phần sở hữu chung hoặc phần sở hữu riêng bị hư hỏng do mình gây ra;
i) Được tham gia hội nghị nhà chung cư và biểu quyết
những vấn đề thuộc thẩm quyền của Hội nghị nhà chung cư; đóng góp ý kiến cho
Công ty quản lý nhà chung cư hoặc Tổ tự quản trong việc quản lý sử dụng nhà
chung cư.
Điều 9. Những hành vi bị
nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư
1. Những hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại
Điều 23 của Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng
về việc ban hành Quy chế Quản lý sử dụng nhà chung cư.
2. Những hành vi bị nghiêm cấm phải được ghi rõ tại
Hợp đồng và Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư. Công ty Quản lý nhà chung
cư, Tổ tự quản thông báo trực tiếp đến các tổ chức, cá nhân có liên quan để
biết và thực hiện.
Chương IV
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 10. Trách nhiệm của Sở
Xây dựng
1. Tham mưu giúp UBND thành phố thực hiện chức năng
quản lý nhà nước về quản lý nhà chung cư trên địa bàn thành phố.
2. Hướng dẫn, kiểm tra việc tổ chức triển khai thực
hiện quy chế này.
Điều 11. Trách nhiệm của Uỷ
ban nhân dân cấp quận
1. Phối hợp với Sở Xây dựng, Công ty quản lý nhà
chung cư kiểm tra định kỳ 06 tháng một lần, đột xuất tình hình thực hiện việc quản
lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn quản lý; xử lý hoặc kiến nghị xử lý các
trường hợp vi phạm theo quy định.
2. Thực hiện cưỡng chế các trường hợp vi phạm theo
quy định.
3. Phòng cảnh sát PC&CC của quận có trách nhiệm
phối hợp với Công ty Quản lý nhà chung cư tổ chức kiểm tra, đề xuất xử lý các
tồn tại trong công tác PCCC; tổ chức diễn tập phương án chữa cháy, bảo vệ liên
quan đến cháy, nổ; tham gia khắc phục nguy cơ phát sinh cháy, nổ.
4. Phòng Quản lý đô thị quận phối hợp với Công ty
Quản lý nhà chung cư tiến hành kiểm tra và xử lý các trường hợp vi phạm trong
xây dựng, cải tạo, sửa chữa tại các khu chung cư.
Điều 12. Trách nhiệm của Uỷ
ban nhân dân cấp phường
1. Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân hiểu
và chấp hành các quy định của Quy chế này và pháp luật về quản lý sử dụng nhà
chung cư.
2. Phối hợp với Công ty Quản lý nhà chung cư, Tổ
tự quản đảm bảo an ninh trật tự tại các chung cư đóng trên địa bàn quản lý; kiểm
tra, xử lý và tham gia cưỡng chế các trường hợp vi phạm theo quy định.
3. Thành lập các tổ dân phố trong các khu chung
cư.
4. Quản lý hành chính đối với các khu chung cư trên
địa bàn quản lý.
Điều 13. Trách nhiệm của
Công ty Quản lý nhà chung cư
1. Thực hiện việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo
sự phân công của UBND thành phố và theo nội dung Quy chế này.
2. Phối hợp với Tổ tự quản, chính quyền địa phương
các cấp thường xuyên kiểm tra định kỳ 06 tháng một lần, đột xuất tình trạng sử
dụng các căn hộ tại các khu chung cư đang quản lý, báo cáo về Sở Xây dựng, UBND
thành phố.
3. Kiến nghị UBND thành phố thu hồi các căn hộ sử
dụng không đúng mục đích hoặc sử dụng không đúng đối tượng.
4. Hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ về công tác quản
lý vận hành trang thiết bị cho bộ phận phụ trách và người sử dụng; thường xuyên
kiểm tra, khắc phục các sự cố liên quan đến công tác duy tu, sửa chữa và bảo
trì công trình nhằm đảm bảo chất lượng và an toàn sử dụng cho công trình.
5. Cử cán bộ tham gia và ra Quyết định công nhận
kết quả bầu Tổ tự quản nhà chung cư theo quy định tại Khoản 5 Điều 5 của Quy chế
này.
6. Phối hợp với đơn vị cấp điện, cấp nước để thực
hiện việc ngừng cung cấp điện nước đối với các hộ không thực hiện việc đóng góp
các khoản thu theo quy định hoặc cố ý vi phạm các quy định về quản lý sử dụng
nhà chung cư.
7. Phối hợp với chính quyền địa phương các cấp ổn
định và đảm bảo an ninh trật tự và an toàn xã hội tại các khu chung cư, xử lý
vi phạm đối với các hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Quy chế này.
8. Thông báo kịp thời những thay đổi trong quá trình
quản lý sử dụng nhà chung cư (nếu có) cho chính quyền địa phương các cấp.
9. Xây dựng nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư.
Điều 14. Sửa đổi, bổ sung
Quy chế
Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng
mắc hoặc phát sinh mới, các cơ quan, đơn vị, cá nhân phản ánh kịp thời về Sở
Xây dựng để tổng hợp trình UBND thành phố xem xét, quyết định việc sửa đổi bổ
sung cho phù hợp./.