|
VĂN PHÒNG QUỐC
HỘI
--------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------------
|
|
Số: 20/VBHN-VPQH
|
Hà Nội, ngày 18
tháng 12 năm 2013
|
LUẬT
NHÀ
Ở
Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm
2005 của Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, được sửa đổi, bổ
sung bởi:
1. Luật số 34/2009/QH12 ngày 18 tháng 6 năm 2009 của
Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai,
có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 9 năm 2009;
2. Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009 của
Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng
cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số
51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 10;
Luật này quy định về nhà ở1.
Chương 1.
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản
lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên
quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà
ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
Điều 3. Áp dụng pháp luật
1. Trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp
luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch
về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này.
2. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với Luật này thì áp dụng quy
định của điều ước quốc tế đó.
Điều 4. Quyền có chỗ ở và quyền
sở hữu nhà ở
Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập
nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của
pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Điều 5. Bảo hộ quyền sở hữu nhà
ở
1. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở
của chủ sở hữu.
2. Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị
quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi
ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì Nhà nước
bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và
tạo điều kiện để họ tạo lập nhà ở khác.
Điều 6. Chính sách phát triển
nhà ở
1. Nhà nước có chính sách về quy hoạch, đất đai,
tài chính, tín dụng; về nghiên cứu ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới;
về thị trường bất động sản nhà ở và thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành
chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy
định của pháp luật.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê
mua đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư
trong xã hội.
3. Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, cho thuê mua, phục vụ nhu cầu điều động,
luân chuyển cán bộ, công chức; có chính sách hỗ trợ trực tiếp đối với một số đối
tượng thuộc diện chính sách xã hội cải thiện nhà ở.
Điều 7. Trách nhiệm của Mặt trận
Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận
Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên
của Mặt trận trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm tuyên
truyền, vận động nhân dân thực hiện và giám sát việc thực hiện pháp luật về nhà
ở.
Điều 8. Những hành vi bị nghiêm
cấm trong lĩnh vực nhà ở
1. Xâm phạm, cản trở việc thực hiện các quyền và
nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân.
2. Vi phạm các quy định của Luật này và pháp luật về
xây dựng trong việc phát triển nhà ở.
3. Giả mạo, gian lận giấy tờ, làm sai lệch hồ sơ
trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
4. Sử dụng nhà ở vào các hoạt động bị cấm theo quy
định của pháp luật.
5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn
chiếm không gian và các bộ phận công trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ
sở hữu khác dưới mọi hình thức.
6. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền hạn
hoặc thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.
7. Những hành vi khác bị nghiêm cấm trong lĩnh vực
nhà ở theo quy định của pháp luật.
Chương 2.
SỞ HỮU NHÀ Ở
Điều 9. Chủ sở hữu nhà ở và đối
tượng được sở hữu nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp
pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ.
2. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào
nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;
b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại
Điều 126 của Luật này;
c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này.
Điều 10. Điều kiện để được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
Tổ chức, cá nhân có các điều kiện sau đây được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất2:
1. Thuộc đối tượng quy định tại khoản
2 Điều 9 của Luật này;
2. Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu
tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo
quy định của pháp luật.
Điều 11. 3 (được bãi bỏ)
Điều 12. 4 (được bãi bỏ)
Điều 13. 5 (được bãi bỏ)
Điều 14. 6 (được bãi bỏ)
Điều 15 .7 (được bãi bỏ)
Điều 16. 8 (được bãi bỏ)
Điều 17. 9 (được bãi bỏ)
Điều 18. 10 (được bãi bỏ)
Điều 19. 11 (được bãi bỏ)
Điều 20. 12 (được
bãi bỏ)
Điều 21. Quyền của chủ sở hữu
nhà ở
1. Chiếm hữu đối với nhà ở.
2. Sử dụng nhà ở.
3. Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để
thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của
mình theo quy định của pháp luật.
4. Bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở
và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và
các quy định của pháp luật có liên quan.
5. Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở
hữu nhà ở hợp pháp của mình.
6. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới,
cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất13, xác nhận những thay đổi
sau khi cấp giấy chứng nhận14.
7. Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp
luật.
Điều 22. Nghĩa vụ của chủ sở hữu
nhà ở
1. Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp
mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất15 và xác nhận thay
đổi sau khi cấp giấy chứng nhận16.
2. Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây
dựng lại nhà ở của mình theo quy định của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng
hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích
hợp pháp của người khác.
3. Thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của
pháp luật khi bán, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý, thế chấp nhà ở.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật khi được Nhà nước cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất17, xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và trong quá
trình sử dụng nhà ở.
5. Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở,
về việc giải tỏa, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở hoặc khi Nhà nước
trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở.
6. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của
pháp luật.
Chương 3.
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
MỤC 1. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Điều 23. Mục tiêu phát triển
nhà ở
1. Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới,
xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở.
2. Phát triển nhà ở phải bảo đảm cho công dân có chỗ
ở phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế
- xã hội của đất nước, của từng địa phương; từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng
lớp dân cư, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở;
góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp
với bản sắc văn hóa dân tộc.
3. Phát triển nhà ở phải thể hiện chủ trương xóa
bao cấp, thực hiện xã hội hóa nhà ở dựa trên cơ chế tạo điều kiện của Nhà nước
về tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp; xác định trách nhiệm của người có nhu
cầu tạo lập nhà ở và của Ủy ban nhân dân các cấp, của cộng đồng dân cư trong việc
chăm lo, cải thiện chỗ ở.
Điều 24. Yêu cầu đối với phát
triển nhà ở tại khu vực đô thị
1. Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển
kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân
cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu
chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển
nhà ở phải bảo đảm yêu cầu sau đây:
a) Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện
tích sàn là nhà chung cư;
b) Tại đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện
tích sàn là nhà chung cư;
c) Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn
là nhà chung cư.
3. Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển
theo dự án. Các dự án phát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống
của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị.
4. Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm
thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải
được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ
sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng.
Điều 25. Yêu cầu đối với phát
triển nhà ở tại khu vực nông thôn
1. Tuân thủ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn, kiến trúc, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định
của pháp luật, bảo đảm sự hình thành và phát triển nông thôn bền vững.
2. Phát triển nhà ở nông thôn phải gắn với phát triển
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện
sống của nhân dân.
Điều 26. Yêu cầu đối với phát
triển nhà ở tại khu vực miền núi
1. Phát triển nhà ở phải theo điểm dân cư tập trung
phù hợp với phong tục, tập quán của từng dân tộc, đặc điểm địa lý, điều kiện tự
nhiên của từng vùng, miền, hạn chế việc du canh, du cư.
2. Phát triển nhà ở phải chú trọng đến việc đầu tư
phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường,
nâng cao điều kiện sống, văn hóa - xã hội của nhân dân khu vực miền núi.
Điều 27. Chính sách phát triển
nhà ở nông thôn, miền núi
1. Nhà nước có chính sách về đất ở thông qua việc
quy hoạch các điểm dân cư nông thôn, miền núi để bảo đảm cho hộ gia đình, cá
nhân có đất xây dựng nhà ở.
2. Nhà nước thực thi chính sách tín dụng dài hạn với
lãi suất ưu đãi để hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn, miền núi gặp khó
khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở.
3. Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở nhiều tầng
ở nông thôn để tiết kiệm đất ở.
4. Nhà nước khuyến khích việc hợp tác giúp nhau xây
dựng nhà ở.
5. Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu, ứng dụng và
chuyển giao các tiến bộ khoa học và công nghệ phục vụ yêu cầu phát triển nhà ở
phù hợp với phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng
vùng, miền.
Điều 28. Hình thức phát triển
nhà ở
1. Phát triển nhà ở theo dự án.
2. Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá
nhân.
Điều 29. Phát triển nhà ở theo
dự án
1. Dự án phát triển nhà ở là tổng hợp các đề xuất
chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực
nhất định.
2. Những trường hợp phải phát triển nhà ở theo dự
án bao gồm:
a) Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua
của tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế;
b) Cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà
chung cư hoặc đầu tư xây dựng lại các khu nhà ở cũ;
c) Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
d) Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư.
Điều 30. Yêu cầu của dự án
phát triển nhà ở
Dự án phát triển nhà ở phải được lập và phê duyệt
theo quy định của Luật này, pháp luật về xây dựng và phải bảo đảm các yêu cầu
sau đây:
1. Dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch
xây dựng, chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương.
2. Dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu đầu
tư xây dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Các công trình hạ tầng xã hội phải được tính toán, xác định theo tiêu chuẩn,
quy chuẩn, phù hợp với quy mô dân số của dự án và có sự tính toán đến các yếu tố
ảnh hưởng trong quá trình sử dụng.
3. Trong các dự án phát triển nhà ở, kiến trúc nhà ở
phải thể hiện theo từng loại nhà cụ thể.
4. Dự án phát triển nhà ở phải được thẩm định theo
quy định của pháp luật về xây dựng khi phê duyệt và phải được kiểm định về chất
lượng trước khi đưa vào sử dụng. Quyết định phê duyệt và kết quả kiểm định phải
được lưu trữ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để theo dõi, kiểm tra.
5. Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nội dung của
dự án đã được phê duyệt. Trường hợp có sự thay đổi nội dung, tiến độ của dự án
thì chủ đầu tư phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp
thuận.
Chính phủ quy định cụ thể nội dung và việc quản lý
vận hành các dự án phát triển nhà ở.
Điều 31. Quy hoạch phát triển
nhà ở
1. Quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn
và các dự án xây dựng khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, trung cấp nghề, trường
học ở miền núi phải xác định nhu cầu về nhà ở, đất để xây dựng nhà ở và hệ thống
hạ tầng phục vụ nhu cầu ở.
2. Khi phê duyệt các quy hoạch quy định tại khoản 1
Điều này cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển
nhà ở.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai
quy hoạch phát triển nhà ở, các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cụ thể đối với
từng dự án phát triển nhà ở.
Điều 32. Kiến trúc nhà ở
1. Kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hòa giữa kiến
trúc hiện đại với kiến trúc truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong
tục, tập quán, văn hóa - xã hội của các dân tộc từng vùng, miền.
2. Kiến trúc nhà ở phải đa dạng các loại nhà ở, loại
căn hộ phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, khả năng thu nhập của các tầng lớp
dân cư trên địa bàn; sử dụng có hiệu quả quỹ đất dành cho phát triển nhà ở.
3. Nhà ở xây dựng hai bên đường, tuyến phố chính phải
tuân thủ chỉ giới xây dựng, bảo đảm hài hòa về chiều cao, không gian, kiến
trúc, thẩm mỹ, phù hợp với quy hoạch chung và thiết kế đô thị theo từng trục đường,
tuyến phố.
4. Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu ban hành các
thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với nhà ở để đáp ứng yêu cầu phát triển
nhà ở của nhân dân phù hợp với từng vùng, miền.
Điều 33. Phương thức phát triển
nhà ở
1. Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để
bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường (sau đây gọi là nhà ở thương mại).
2. Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (sau đây
gọi là nhà ở riêng lẻ).
3. Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư
xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của
Luật này thuê hoặc thuê mua (sau đây gọi là nhà ở xã hội).
4. Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều
động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (sau đây gọi là nhà ở
công vụ).
MỤC 2. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Điều 34. Đối tượng và điều kiện
tham gia phát triển nhà ở thương mại
1. Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương
mại.
2. Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà
ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nước
ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Điều 35. Đối tượng được mua,
thuê nhà ở thương mại
1. Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào
nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện
được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam quy định tại Điều
126 và Điều 131 của Luật này.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu
nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều
125 và Điều 131 của Luật này.
Điều 36. Trách nhiệm của tổ chức,
cá nhân phát triển nhà ở thương mại
1. Thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo
dự án.
2. Bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của
dự án đã được phê duyệt.
3. Công khai tại trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm
có dự án và trên phương tiện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự
án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê; số lượng nhà
ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua,
thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở.
4. Phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất18 cho người mua và bàn giao cho người
mua nhà ở các hồ sơ liên quan đến nhà ở đó. Trường hợp cho thuê nhà ở thì tổ chức,
cá nhân phát triển nhà ở thương mại có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở
theo quy định tại Điều 66 của Luật này.
5. Báo cáo kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và
khi kết thúc dự án cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh nơi có dự án.
Điều 37. Đất để phát triển nhà
ở thương mại
1. Tổ chức, cá nhân được sử dụng đất do Nhà nước
giao, cho thuê hoặc do nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân khác theo
quy định của pháp luật về đất đai để đầu tư phát triển nhà ở thương mại.
2. Dự án phát triển nhà ở thương mại có từ hai tổ
chức, cá nhân trở lên đăng ký tham gia làm chủ đầu tư thì phải thực hiện đấu thầu
để lựa chọn chủ đầu tư. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển
nhà ở hoặc dự án khu đô thị mới đã đầu tư xây dựng hạ tầng phải bảo đảm công
khai và thực hiện theo phương thức đấu giá.
3. Việc đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư, đấu giá
quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật.
Điều 38. Nguồn vốn để phát triển
nhà ở thương mại
1. Vốn của chủ đầu tư.
2. Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân
khác.
3. Vốn vay của tổ chức tín dụng.
4. Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc
thuê nhà ở.
5. Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của
pháp luật.
Điều 39. Mua bán, cho thuê nhà
ở thương mại
1. Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại
được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần.
Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước
của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp
thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền
huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70%
giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
2. Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê nhà ở thương
mại được thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này.
3. Giá mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương
thức thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Điều 40. Tiêu chuẩn thiết kế
nhà ở thương mại
Nhà ở thương mại phải được thiết kế bảo đảm những
tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và những tiêu chuẩn
sau đây:
1. Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có
diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2.
2. Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án
phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều
ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
3. Nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và
diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.
MỤC 3. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở RIÊNG LẺ CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
Điều 41. Hình thức phát triển
nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân
1. Phát triển nhà ở riêng lẻ là việc hộ gia đình,
cá nhân tự đầu tư xây dựng nhà ở trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của
mình.
2. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá
nhân được thực hiện theo một trong các hình thức sau đây:
a) Tự xây dựng nhà ở;
b) Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở;
c) Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở tại khu vực
nông thôn.
Điều 42. Yêu cầu phát triển
nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân phải có quyền sử dụng đất hợp
pháp, có nhà ở nhưng không thuộc diện cấm cải tạo, cấm xây dựng lại theo quy định
của pháp luật về xây dựng.
2. Việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình,
cá nhân tại đô thị và điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với quy hoạch được cấp
có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp không thuộc diện
phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải bảo
đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị.
Điều 43. Trách nhiệm của hộ
gia đình, cá nhân trong phát triển nhà ở riêng lẻ
1. Tuân thủ việc xây dựng theo quy hoạch, kiến
trúc, trình tự, thủ tục trong đầu tư xây dựng.
2. Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
3. Đóng góp công sức hoặc kinh phí để xây dựng công
trình hạ tầng kỹ thuật chung do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
Điều 44. Hộ gia đình, cá nhân
tại nông thôn hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở
1. Hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn tự nguyện hợp
tác xây dựng nhà ở bằng khả năng tài chính, nhân công, vật liệu của các thành
viên trong nhóm.
2. Các thành viên trong nhóm phải thỏa thuận về
cách thức góp vốn, nhân công, vật liệu, thời gian thực hiện, quyền và nghĩa vụ
của các thành viên và cam kết thực hiện thỏa thuận của nhóm.
3. Nhà nước có chính sách ưu đãi về thời hạn và lãi
suất trong vay vốn và cung cấp các thiết kế mẫu nhà ở để hộ gia đình, cá nhân
là thành viên trong nhóm xây dựng nhà ở.
MỤC 4. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
Điều 45. Quỹ nhà ở xã hội
1. Nhà nước có cơ chế, chính sách phát triển quỹ
nhà ở xã hội để các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của
Luật này thuê, thuê mua.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.
3. Tổ chức, cá nhân phát triển quỹ nhà ở xã hội được
Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội;
được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật.
Điều 46. Yêu cầu phát triển
nhà ở xã hội
1. Bảo đảm chất lượng xây dựng theo quy định của
pháp luật về xây dựng.
2. Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê
mua của người có mức thu nhập thấp.
3. Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét
duyệt đối tượng được thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội.
Điều 47. Tiêu chuẩn thiết kế
nhà ở xã hội
1. Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được
thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng
theo quy định sau đây:
a) Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc
sáu tầng;
b) Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và
loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng.
2. Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được
hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn.
3. Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.
4. Ngoài các khu vực quy định tại khoản 1 Điều này,
khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư
thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng
với nhà cấp ba trở lên và các quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Điều 48. Quy hoạch phát triển
nhà ở xã hội
1. Trong quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư
nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao phải xác
định rõ quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
2. Việc lập, phê duyệt và công bố quy hoạch xây dựng
quỹ nhà ở xã hội thực hiện theo quy định tại Điều 31 của Luật
này.
Điều 49. Đất để phát triển nhà
ở xã hội
1. Căn cứ vào quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất và các dự án phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt, Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng
quỹ nhà ở xã hội.
2. Nhà nước miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất
khi giao đất, cho thuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội.
Điều 50. Chủ đầu tư dự án phát
triển nhà ở xã hội
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư dự
án phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua trên địa
bàn.
2. Tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các
đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này
thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư.
3. Chủ đầu tư có trách nhiệm sau đây:
a) Bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo
đúng yêu cầu của dự án đã được phê duyệt;
b) Công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết của dự
án, số lượng nhà ở, số lượng nhà ở đã cho thuê và cho thuê mua, số lượng nhà ở
còn lại, giá cho thuê, nội dung đăng ký thuê, thuê mua nhà ở và thủ tục ký hợp
đồng thuê, thuê mua nhà ở tại trụ sở của chủ đầu tư và trên phương tiện thông
tin đại chúng;
c) Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh kết quả thực hiện
các chỉ tiêu đề ra trong dự án khi kết thúc dự án;
d) Lưu giữ các hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội để bàn giao cho đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở này.
Điều 51. Xây dựng và quản lý vận
hành quỹ nhà ở xã hội
1. Việc lựa chọn đơn vị tư vấn, doanh nghiệp xây dựng
quỹ nhà ở xã hội phải thông qua đấu thầu theo quy định của pháp luật.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn đơn
vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội theo các nguyên tắc sau đây:
a) Trường hợp có từ hai đơn vị đăng ký tham gia trở
lên thì phải thực hiện việc lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu theo quy định
của pháp luật;
b) Trường hợp chỉ có một đơn vị đăng ký tham gia
thì giao cho đơn vị đó thực hiện nếu đủ năng lực, điều kiện và khả năng quản lý
vận hành nhà ở;
c) Trường hợp không có đơn vị nào đăng ký tham gia
thì giao cho tổ chức có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện.
3. Đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội được hưởng
các chế độ đối với doanh nghiệp công ích, các ưu đãi trong hoạt động dịch vụ
công ích theo quy định của pháp luật.
Điều 52. Nguồn vốn đầu tư phát
triển quỹ nhà ở xã hội
1. Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình
thành từ các nguồn sau đây:
a) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự
án phát triển nhà ở trên địa bàn;
c) Ngân sách nhà nước đầu tư;
d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức,
cá nhân trong và ngoài nước;
đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác
theo quy định của pháp luật.
2. Chính phủ quy định cụ thể các nguồn vốn đầu tư
xây dựng quỹ nhà ở xã hội, đơn vị quản lý quỹ phát triển nhà ở và nội dung quản
lý sử dụng quỹ này bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn.
Điều 53. Đối tượng và điều kiện
được thuê nhà ở xã hội
1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công
chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân
dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.
2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu
nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được
thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích
bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;
c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm,
hư hỏng hoặc dột nát.
Điều 54. Đối tượng và điều kiện
được thuê mua nhà ở xã hội
Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội
là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người
được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê
mua.
Điều 55. Quy trình xét duyệt đối
tượng thuê, thuê mua
1. Các đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà
ở xã hội phải có đơn nộp cho cơ quan, tổ chức, đơn vị nơi người đó đang làm việc.
2. Căn cứ quy định tại Điều 53 và Điều
54 của Luật này, các cơ quan, tổ chức, đơn vị phải xác nhận cho người có
đơn về đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Sau khi được cơ
quan, tổ chức, đơn vị xác nhận, người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội gửi
đơn đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét, quyết định.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ nhà ở xã
hội và đối chiếu với các quy định tại Mục này để quyết định người được thuê,
thuê mua, quy định trình tự, thủ tục thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp quỹ
nhà ở xã hội chưa đáp ứng nhu cầu thì việc cho thuê, thuê mua phải thực hiện
theo thứ tự ưu tiên.
Điều 56. Xác định giá cho
thuê, thuê mua nhà ở xã hội
1. Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải bảo đảm
nguyên tắc:
a) Bảo toàn vốn để tiếp tục đầu tư phát triển quỹ
nhà ở xã hội;
b) Bù đắp đủ các chi phí quản lý, duy tu bảo dưỡng,
sửa chữa trong thời gian cho thuê hoặc thuê mua.
2. Chính phủ quy định khung giá làm cơ sở để Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh ban hành giá cho thuê, thuê mua nhà ở trên địa bàn.
Điều 57. Nguyên tắc thuê, thuê
mua nhà ở xã hội
1. Việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối
tượng, người thuê, thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức
nào trong thời hạn thuê, thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 106 của Luật này; nếu vi phạm thì đơn vị quản lý
quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở đó.
2. Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng thuộc diện
quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này chỉ được thuê
hoặc thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội.
3. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội sau khi được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất19 nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản
lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua; trong trường hợp đơn vị quản lý quỹ
nhà ở xã hội không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người
khác.
Giá bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp không
được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định tại thời điểm thanh toán.
MỤC 5. PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở CÔNG VỤ
Điều 58. Quỹ nhà ở công vụ
1. Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách để xây dựng quỹ
nhà ở công vụ.
2. Nhà ở công vụ là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được
xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 60 của Luật này
thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác.
Điều 59. Trách nhiệm phát triển
quỹ nhà ở công vụ
1. Cơ quan có cán bộ, công chức thuộc diện được ở
nhà ở công vụ phải xác định nhu cầu về nhà ở công vụ của cơ quan mình và gửi
cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để tổng hợp.
2. Căn cứ vào kết quả tổng hợp nhu cầu nhà ở công vụ,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo việc lập quy hoạch, kế hoạch, dự án đầu tư xây
dựng quỹ nhà ở công vụ để phê duyệt hoặc trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện đầu
tư xây dựng và quản lý vận hành quỹ nhà ở công vụ trên địa bàn.
Điều 60. Đối tượng được thuê
nhà ở công vụ
1. Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng,
Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân chuyển theo yêu cầu
công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương nơi đến công
tác.
2. Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang
nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh.
3. Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở
nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ.
Điều 61. Nguyên tắc quản lý quỹ
nhà ở công vụ
1. Nhà ở công vụ phải được sử dụng đúng mục đích và
đúng đối tượng.
2. Khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ hoặc chuyển
đến nơi khác hoặc nghỉ công tác thì người thuê nhà ở công vụ có trách nhiệm trả
lại nhà ở công vụ.
3. Trường hợp trả lại nhà ở công vụ mà người thuê
nhà ở công vụ có khó khăn về nhà ở thì cơ quan, tổ chức nơi người đó công tác
phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi người đó sinh sống căn cứ vào tình
hình cụ thể để giải quyết cho họ được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
4. Chính phủ quy định cụ thể về đối tượng, đầu tư
xây dựng, quản lý và cho thuê nhà ở công vụ.
MỤC 6. HỖ TRỢ, TẠO ĐIỀU KIỆN CẢI THIỆN NHÀ Ở
Điều 62. Đối tượng thuộc diện
chính sách xã hội được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở
1. Người có công với cách mạng.
2. Hộ gia đình nghèo ở miền núi hoặc vùng thường
xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai.
3. Hộ gia đình có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể hộ gia
đình nghèo, hộ gia đình có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn quy định tại khoản 2 và khoản
3 Điều này phù hợp với thực tế địa phương.
Điều 63. Điều kiện được hỗ trợ,
tạo điều kiện cải thiện nhà ở
Các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được hỗ
trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở quy định tại khoản 2 và khoản
3 Điều 62 của Luật này phải thuộc một trong các trường hợp có khó khăn về
nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 53 của Luật này.
Điều 64. Hình thức hỗ trợ, tạo
điều kiện cải thiện nhà ở
Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng
dân cư thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện để các đối tượng thuộc diện chính
sách xã hội được cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức sau đây:
1. Hỗ trợ kinh phí để họ mua nhà ở trả chậm, trả dần
hoặc thuê nhà ở;
2. Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước hoặc được Nhà nước giao đất làm nhà ở.
3. Hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc
sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà ở.
4. Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Chương 4.
QUẢN LÝ VIỆC SỬ DỤNG NHÀ
Ở
MỤC 1. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ QUẢN LÝ VIỆC SỬ DỤNG NHÀ Ở
Điều 65. Nội dung quản lý việc
sử dụng nhà ở
1. Lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở.
2. Bảo hành, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở.
Điều 66. Lập và lưu trữ hồ sơ
nhà ở
1. Các loại nhà ở phải có hồ sơ và được lưu trữ.
2. Chủ sở hữu nhà ở, tổ chức được giao quản lý quỹ
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc người đang sử dụng nhà ở trong trường hợp chưa
xác định được chủ sở hữu có trách nhiệm lập, lưu hồ sơ nhà ở và nộp một bản cho
cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất20 để lưu trữ phục vụ yêu cầu
quản lý nhà ở.
3. Hồ sơ nhà ở nộp cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở được quy định như sau:
a) Đối với nhà ở tại đô thị được tạo lập kể từ ngày
Luật này có hiệu lực thi hành thì hồ sơ nhà ở bao gồm các nội dung: tên và địa
chỉ chủ nhà; giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp21;
tên và địa chỉ đơn vị tư vấn, đơn vị thi công (nếu có); bản vẽ thiết kế hoặc bản
vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở (nếu có); hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về
xây dựng;
b) Đối với nhà ở tại nông thôn được tạo lập kể từ
ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì hồ sơ nhà ở bao gồm các nội dung: tên và
địa chỉ chủ nhà; giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp22;
bản vẽ thiết kế hoặc bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở (nếu có);
c) Đối với nhà ở được tạo lập trước ngày Luật này
có hiệu lực thi hành thì hồ sơ nhà ở bao gồm các nội dung: tên và địa chỉ chủ
nhà; giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp23.
Điều 67. Bảo hiểm nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích các chủ sở hữu nhà ở mua bảo
hiểm nhà ở.
2. Nội dung và thể thức bảo hiểm nhà ở được thực hiện
theo quy định của pháp luật về kinh doanh bảo hiểm.
Điều 68. Trách nhiệm của chủ sở
hữu nhà ở trong việc sử dụng nhà ở
1. Lập và lưu hồ sơ nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật này.
2. Thực hiện các quy định về sử dụng nhà ở; giữ
gìn, bảo quản nhà ở, phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh môi trường, trật tự trị an;
thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của
pháp luật.
3. Khi làm hư hỏng phần nhà ở thuộc sở hữu chung hoặc
nhà ở của chủ sở hữu nhà ở khác thì phải khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi
thường theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện bảo trì theo quy định đối với phần sở hữu
riêng; đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn các khoản kinh phí phải nộp theo quy định
về quản lý, vận hành, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật,
phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu chung.
5. Tạo điều kiện để các bên có liên quan và người
có trách nhiệm thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết
bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích nhà thuộc sở hữu chung.
Điều 69. Trách nhiệm của người
sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu
Người thuê, mượn, ở nhờ hoặc người được ủy quyền quản
lý sử dụng nhà ở có trách nhiệm trong việc sử dụng nhà ở theo hợp đồng với chủ
sở hữu nhà ở và phải tuân thủ các quy định về sử dụng nhà ở của Luật này.
MỤC 2. QUẢN LÝ VIỆC SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 70. Phần sở hữu riêng và
phần sở hữu chung trong nhà chung cư
1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có
lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia
đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân
và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện
tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công
nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn
liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư
ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang
thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực,
tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành
lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi
để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền
hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu
riêng của căn hộ nào;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết
nối với nhà chung cư đó.
Điều 71. Tổ chức quản lý việc
sử dụng nhà chung cư
1. Nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị
nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ
sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
Trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày
nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì
tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi là Hội
nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các
nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định.
Khi chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư
có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị.
2. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư đó.
3. Số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà
chung cư quyết định. Nhiệm kỳ của Ban quản trị nhà chung cư tối đa là ba năm.
Ban quản trị hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số.
Điều 72. Quyền và trách nhiệm
của Ban quản trị
Ban quản trị nhà chung cư có các quyền và trách nhiệm
sau đây:
1. Xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với
điều kiện cụ thể của nhà chung cư theo quy định của pháp luật để trình Hội nghị
nhà chung cư xem xét, thông qua.
2. Lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý
vận hành nhà chung cư; hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp đó không
thực hiện đúng cam kết; giám sát hoạt động của doanh nghiệp quản lý nhà chung
cư theo nội dung hợp đồng đã ký.
3. Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử
dụng liên quan tới việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để
phối hợp với các cơ quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét
giải quyết.
4. Kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo
hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định.
5. Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố
trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà
chung cư được giao quản lý.
6. Thu các khoản tiền phải nộp của các chủ sở hữu
nhà ở, người sử dụng và kinh phí từ việc sử dụng các phần diện tích thuộc sở hữu
chung của nhà chung cư (nếu có).
7. Thanh toán kinh phí cho doanh nghiệp quản lý vận
hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký và trả khoản tiền phụ cấp trách nhiệm cho
các thành viên trong Ban quản trị và các khoản chi khác theo quy định của Hội
nghị nhà chung cư.
8. Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung
cư giao.
Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương ban
hành quy chế quản lý nhà chung cư, hướng dẫn và kiểm tra việc quản lý, sử dụng
nhà chung cư trong cả nước.
Điều 73. Doanh nghiệp quản lý
vận hành nhà chung cư
1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải do doanh
nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện
việc quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ
cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư và thực hiện các công việc khác theo hợp
đồng ký với Ban quản trị nhà chung cư.
2. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư được
tổ chức để quản lý nhà chung cư ở các địa bàn khác nhau.
Trong trường hợp địa phương chưa có doanh nghiệp quản
lý vận hành nhà chung cư thì Ban quản trị có thể ký hợp đồng với doanh nghiệp
quản lý vận hành nhà chung cư ở địa phương khác thực hiện quản lý nhà chung cư
hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ
cho nhà chung cư.
3. Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng
các chế độ như đối với dịch vụ công ích.
MỤC 3. BẢO HÀNH, BẢO TRÌ, CẢI TẠO NHÀ Ở
Điều 74. Bảo hành nhà ở
1. Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây
dựng đưa vào sử dụng.
2. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có
trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách
nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng.
Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì
bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này.
Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết
bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó.
3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa
chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành,
sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra.
4. Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu
tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau:
a) Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư
từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách
nhà nước;
b) Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung
cư từ bốn đến tám tầng;
c) Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở
không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này.
Điều 75. Bảo trì nhà ở
1. Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở
theo định kỳ và sửa chữa khi có các hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.
2. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở của
mình theo quy định của Luật này và các quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều 76. Cải tạo nhà ở
1. Cải tạo nhà ở là việc nâng cấp hoặc mở rộng diện
tích nhà ở hiện có.
2. Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở của mình;
người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được phép cải tạo nhà ở trong trường hợp
được chủ sở hữu nhà ở đồng ý bằng văn bản. Việc cải tạo nhà ở phải thực hiện
theo quy định của Luật này và các quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều 77. Yêu cầu về bảo trì, cải
tạo nhà ở
1. Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, vệ sinh môi
trường theo quy định của pháp luật.
2. Thực hiện việc cải tạo theo đúng giấy phép xây dựng
đối với trường hợp cải tạo phải có giấy phép xây dựng.
Điều 78. Quyền và nghĩa vụ của
chủ sở hữu nhà ở trong bảo trì, cải tạo nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau đây trong việc
bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Được tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở hoặc
thuê tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hành nghề xây dựng thực hiện. Trong trường
hợp sửa chữa lớn hoặc cải tạo nhà ở theo quy định phải có giấy phép xây dựng
thì chủ sở hữu nhà ở chỉ được tự thực hiện nếu có đủ năng lực hành nghề xây dựng;
b) Yêu cầu các cơ quan chức năng cấp phép và tạo điều
kiện cho việc cải tạo nhà ở khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật
về xây dựng;
c) Được ủy quyền cho người khác làm thủ tục và thực
hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của mình.
2. Chủ sở hữu nhà ở có các nghĩa vụ sau đây trong
việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật về bảo
trì, cải tạo nhà ở; tạo điều kiện cho các chủ sở hữu nhà ở khác thực hiện việc
bảo trì, cải tạo nhà ở của họ;
b) Bồi thường thiệt hại do việc bảo trì, cải tạo
nhà ở gây ra;
c) Sau khi sửa chữa, cải tạo nếu hiện trạng nhà ở
có thay đổi so với nội dung trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất24 đã được
cấp thì chủ sở hữu nhà ở phải đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất25 để xác nhận những thay đổi vào giấy chứng nhận.
Điều 79. Bảo trì, cải tạo nhà ở
đang cho thuê
1. Bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì hoặc cải
tạo nhà ở đang cho thuê. Bên thuê nhà ở phải tạo điều kiện để bên cho thuê nhà ở
thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo nhà ở khi có
sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp vì lý do bất khả kháng. Bên cho
thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải
tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê
nhà trở xuống. Trong trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh
giá cho thuê nhà ở thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà
ở và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp bên thuê nhà ở phải di chuyển chỗ ở để
thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm
và tiền thuê nhà ở trong thời gian bảo trì, cải tạo. Trong trường hợp bên thuê
nhà ở tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê nhà ở cho cả thời gian bảo trì hoặc
cải tạo thì bên cho thuê nhà ở phải thanh toán cho bên thuê nhà ở bằng số tiền
mà bên thuê nhà ở đã trả theo hợp đồng tương ứng với thời gian bảo trì hoặc cải
tạo. Thời gian bảo trì hoặc cải tạo không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê
nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở sau khi kết thúc việc bảo trì, cải
tạo nhà ở.
4. Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà
ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê nhà ở gây ra. Trường
hợp bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở thì bên thuê nhà ở được quyền sửa
chữa nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê nhà ở biết trước ít nhất
ba mươi ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ sửa chữa và kinh phí thực hiện.
Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí sửa chữa cho bên thuê nhà ở hoặc trừ
dần vào tiền thuê nhà ở.
Điều 80. Bảo trì, cải tạo nhà ở
thuộc sở hữu chung
1. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có quyền
và trách nhiệm bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền
sở hữu của mình; trong trường hợp không xác định được phần quyền sở hữu của từng
chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung thì trách nhiệm bảo trì, cải tạo được phân
chia đều cho các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Việc tiến hành cải tạo
nhà ở thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý bằng văn bản.
2. Việc phân chia kinh phí bảo trì, cải tạo phần sở
hữu chung do các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung thỏa thuận và được lập
thành văn bản có chữ ký của các bên.
Điều 81. Bảo trì, cải tạo nhà
chung cư
1. Chủ sở hữu nhà chung cư chịu trách nhiệm bảo trì
phần sở hữu riêng của mình; có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo
trì phần sở hữu chung.
Chính phủ quy định cụ thể kinh phí để thực hiện bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
2. Việc cải tạo nhà chung cư cao tầng phải có thiết
kế và dự toán được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp mở rộng diện
tích thì phải được tối thiểu hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng
ý.
Điều 82. Bảo trì, cải tạo nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước
1. Việc bảo trì nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ
quan hoặc doanh nghiệp được Nhà nước giao quản lý nhà ở đó thực hiện.
Việc cải tạo nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được
thực hiện theo thiết kế và dự toán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê hoặc
đang sử dụng làm nhà ở công vụ thì việc cải tạo được thực hiện theo quy định tại
Điều 79 của Luật này; trường hợp có sự đồng ý bằng văn bản
của cơ quan quản lý nhà ở cho phép bên thuê nhà ở công vụ tự bỏ kinh phí để cải
tạo thì phần nhà ở được cải tạo vẫn thuộc sở hữu nhà nước và tổ chức được giao
quản lý nhà ở đó có trách nhiệm hoàn trả kinh phí cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần
vào tiền thuê nhà ở của bên thuê nhà ở.
MỤC 4. PHÁ DỠ NHÀ Ở
Điều 83. Các trường hợp nhà ở
phải phá dỡ
1. Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã
có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng.
2. Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng.
4. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của
pháp luật về xây dựng.
Điều 84. Trách nhiệm phá dỡ
nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.
Trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác thì chủ đầu tư công
trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.
2. Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nếu có
đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân
có năng lực về xây dựng phá dỡ.
3. Việc phá dỡ nhà chung cư từ hai tầng trở lên và
nhà ở khác từ bốn tầng trở lên phải do doanh nghiệp có năng lực về xây dựng thực
hiện và phải có phương án phá dỡ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt, trừ trường hợp khẩn cấp.
4. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm theo dõi,
đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.
Điều 85. Yêu cầu khi phá dỡ
nhà ở
1. Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực
phá dỡ.
2. Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực
xung quanh.
3. Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình
xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc diện không bị phá dỡ và bảo đảm vệ
sinh môi trường theo quy định của pháp luật.
4. Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở nằm trong
khu dân cư trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ,
trừ trường hợp khẩn cấp.
Điều 86. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở
1. Trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định tại Điều 83 của Luật này mà chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công
trình hoặc người đang quản lý sử dụng không tự nguyện thực hiện việc phá dỡ nhà
ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế phá dỡ.
2. Thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở
được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định cưỡng chế
phá dỡ nhà ở đối với nhà chung cư cao tầng và nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cưỡng chế
phá dỡ đối với nhà ở không thuộc quy định tại điểm a khoản này.
3. Kinh phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở được
quy định như sau:
a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư công trình phải
chịu các chi phí cưỡng chế phá dỡ và các chi phí có liên quan đến việc phá dỡ;
b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công
trình không chi trả thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế
áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm kinh phí cho việc phá dỡ.
Điều 87. Chỗ ở của hộ gia
đình, cá nhân khi nhà ở bị phá dỡ
1. Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở cho mình khi
nhà ở bị phá dỡ.
2. Phá dỡ nhà ở thuộc diện giải phóng mặt bằng thì
chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân được giải quyết theo chính sách về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải bảo đảm nguyên tắc chỗ ở
mới của hộ gia đình, cá nhân phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ.
Điều 88. Phá dỡ nhà ở đang cho
thuê
1. Bên cho thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản
cho bên thuê nhà ở biết trước thời gian phá dỡ, quyền và nghĩa vụ của bên thuê
nhà ở trong quá trình phá dỡ ít nhất là ba tháng trước khi thực hiện phá dỡ, trừ
trường hợp khẩn cấp.
2. Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà ở mà thời
hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê nhà ở có trách nhiệm bố trí cho bên thuê nhà ở
chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bên
thuê nhà ở thỏa thuận tự lo chỗ ở. Sau khi xây dựng xong, bên thuê nhà ở được
tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Trong trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở
thì không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại, thời
gian phá dỡ và xây dựng lại không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.
Điều 89. Phá dỡ nhà ở theo nhu
cầu của chủ sở hữu nhà ở
1. Việc phá dỡ nhà ở theo nhu cầu của chủ sở hữu
nhà ở phải tuân thủ các quy định tại Điều 84 và Điều 85 của Luật
này.
2. Việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu
theo nhu cầu thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý
và phải tuân thủ các quy định tại Điều 84 và Điều 85 của Luật
này.
3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại
thì phải có dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm quyền
được tái định cư và lợi ích chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy
định của pháp luật.
Chương 5.
GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
MỤC 1. QUY ĐỊNH CHUNG ĐỐI VỚI GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
Điều 90. Các hình thức giao dịch
về nhà ở
Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho
thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền
quản lý nhà ở.
Điều 91. Điều kiện của nhà ở
tham gia giao dịch
1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi,
thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải
có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp
hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện
quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê
nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các
tiêu chuẩn quy định tại Mục 4 Chương III của Luật này.
Điều 92. Điều kiện của các bên
tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi,
thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau
đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy
định của pháp luật về dân sự;
b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán,
cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán
nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
2. Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn,
ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước
thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành
vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được
sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức
thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.
Điều 93. Trình tự, thủ tục
trong giao dịch về nhà ở
1. Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện
thỏa thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở
nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp
pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.
2. Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải
thể hiện các nội dung sau đây:
a) Tên và địa chỉ của các bên;
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;
c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng
có thỏa thuận về giá;
d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu
có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ; ủy quyền quản lý;
đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
e) Cam kết của các bên;
g) Các thỏa thuận khác;
h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;
i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng
dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).
3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng
hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng
thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau
đây:
a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;
b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức
năng kinh doanh nhà ở;
c) Thuê mua nhà ở xã hội;
d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.
4. Một trong các bên theo thỏa thuận thực hiện nộp
thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.
5. Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa
kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất26
theo quy định của Chính phủ27, trừ trường hợp
bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận
khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê
mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch
về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong
hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc
từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.
6. Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền
quản lý nhà ở từ sáu tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý nhà ở phải nộp cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp
đồng về quy định tại khoản này.
7. Trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định
của pháp luật dân sự. Bên nhận thế chấp được giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất28 trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác.
MỤC 2. MUA BÁN NHÀ Ở
Điều 94. Giá mua bán nhà ở
Giá mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận. Trường hợp
pháp luật có quy định về khung giá mua bán nhà ở thì không được vượt quá khung
giá đó.
Điều 95. Mua bán nhà ở trả chậm,
trả dần
1. Việc mua bán nhà ở trả chậm hoặc trả dần do các
bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm,
trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở
đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật
về xây dựng hoặc các bên có thỏa thuận khác.
2. Sau khi bên mua nhà ở đã trả đủ tiền cho bên bán
nhà ở và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất29 thì được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất30.
3. Bên mua nhà ở chỉ được bán, tặng cho, đổi nhà ở
cho người khác sau khi đã trả đủ tiền cho bên bán nhà ở, trừ trường hợp các bên
có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở
đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai
bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở.
Điều 96. Mua bán nhà ở thuộc sở
hữu chung
1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải
có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản.
Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung
không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm
đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở
nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc
sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng
mặt mà đã được Tòa án tuyên bố mất tích thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người
mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.
2. Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày nhận được
thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ
sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người
khác. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của
pháp luật dân sự.
Điều 97. Mua bán nhà ở đang
cho thuê
Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì
phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở;
bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy
đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân
và nhà ở thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở
nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó
cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
Điều 98. Mua trước nhà ở
Khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng
Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định mua trước nhà ở đó.
Giá cả, điều kiện và thể thức thanh toán được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Nhà nước bồi thường thiệt hại cho các
bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị
pháp lý.
MỤC 3. CHO THUÊ NHÀ Ở
Điều 99. Giá cho thuê nhà ở
1. Giá cho thuê nhà ở do các bên thỏa thuận. Trường
hợp pháp luật có quy định về khung giá cho thuê nhà ở thì không được vượt quá
khung giá đó.
2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê
nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được
quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở. Giá cho thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận;
trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn
phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê nhà ở theo
quy định của pháp luật.
Điều 100. Cho thuê nhà ở thuộc
sở hữu chung
1. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự
đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu
nhà ở thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc sở hữu của mình.
2. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể
thỏa thuận cử người đại diện ký hợp đồng cho thuê nhà ở.
Điều 101. Cho thuê nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước
1. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải
đúng đối tượng. Bên thuê nhà ở phải sử dụng đúng mục đích, không được chuyển
nhượng, chuyển đổi hoặc cho thuê lại.
2. Đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước có trách nhiệm thực hiện quản lý việc sử dụng nhà ở, bảo trì, cải tạo
theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Điều 102. Các trường hợp chấm
dứt hợp đồng thuê nhà ở
1. Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp
đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày
bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
2. Nhà ở cho thuê không còn.
3. Bên thuê nhà ở chết mà khi chết không có ai cùng
chung sống.
4. Nhà ở cho thuê hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc
nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết
định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 103. Đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng khi bên thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong
hợp đồng liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
b) Sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa
thuận;
c) Cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê;
d) Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà ở đang thuê hoặc cho
người khác thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở;
đ) Làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng
nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở
hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên
bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
2. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực
hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau
đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá cho thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá
mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của
người thứ ba.
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê
nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất một tháng, trừ trường hợp
các bên có thỏa thuận khác.
4. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở vi
phạm quy định tại khoản 3 Điều này, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo
quy định của pháp luật.
Điều 104. Quyền tiếp tục thuê
nhà ở
1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn
thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.
Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết
trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp không có người thừa kế theo quy định của
pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu nhà nước và người đang thuê nhà ở được
tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu
nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp
tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực
hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác.
3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn
còn thì người đã cùng ở với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng
thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
MỤC 4. THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
Điều 105. Thủ tục thuê mua
nhà ở xã hội
1. Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang
thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định.
2. Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng
được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê
mua.
3. Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người
thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục31 để được
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Điều 106. Quyền và nghĩa vụ của
người thuê mua nhà ở xã hội
1. Người thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển
nhượng quyền thuê mua dưới bất kỳ hình thức nào. Trường hợp không còn nhu cầu
thuê mua thì phải giao lại nhà ở đó cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội. Đơn vị
quản lý quỹ nhà ở xã hội phải hoàn lại số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người
thuê mua nhà ở xã hội đã trả lần đầu.
Đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi
nhà ở nếu người thuê mua nhà ở xã hội chuyển nhượng quyền thuê mua cho người
khác mà không phải hoàn trả số tiền người thuê mua nhà ở xã hội đã trả lần đầu.
2. Trường hợp người thuê mua nhà ở xã hội chết thì
giải quyết như sau:
a) Nếu có người thừa kế hợp pháp đã cùng sinh sống
tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở;
b) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng
sinh sống tại nhà ở đó mà người thuê mua nhà ở xã hội đã thực hiện được hai phần
ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền
tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất32 33;
c) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc
diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì người thừa kế hợp pháp đó được
đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội hoàn trả 20% số tiền người thuê mua nhà ở xã hội
đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định của Ngân hàng nhà nước;
d) Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì đơn vị
quản lý quỹ nhà ở xã hội có trách nhiệm quản lý nhà ở đó.
MỤC 5. TẶNG CHO NHÀ Ở
Điều 107. Tặng cho nhà ở thuộc
sở hữu chung
1. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp
nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc
sở hữu chung.
2. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung
theo phần thì chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của
mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở thuộc
sở hữu chung khác.
3. Người nhận tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được
công nhận là chủ sở hữu đối với nhà ở thuộc sở hữu chung được tặng cho kể từ
khi hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng.
Điều 108. Tặng cho nhà ở đang
cho thuê
1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo
cho bên thuê nhà ở biết về việc tặng cho nhà ở.
2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết
hạn hợp đồng đã ký với bên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
MỤC 6. ĐỔI NHÀ Ở
Điều 109. Đổi nhà ở thuộc sở
hữu chung
1. Việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải
được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.
2. Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần
thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở
hữu của mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu
chung khác.
Điều 110. Đổi nhà ở đang cho
thuê
1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo
cho bên thuê nhà ở biết về việc đổi nhà ở.
2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết
hạn hợp đồng đã ký với chủ sở hữu nhà ở cũ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác.
Điều 111. Thanh toán giá trị
chênh lệch
Khi đổi nhà ở mà có chênh lệch về giá trị thì các
bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.
MỤC 7. THỪA KẾ NHÀ Ở
Điều 112. Thừa kế nhà ở thuộc
sở hữu chung hợp nhất
Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất mà người thừa kế
là một hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại thì những người này
được thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp có người thừa
kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế
được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế.
Điều 113. Thừa kế nhà ở thuộc
sở hữu chung theo phần
Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì phần nhà ở của
người để lại thừa kế được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật; nếu nhà ở được bán để chia giá trị thì những người thừa kế được ưu
tiên mua; nếu những người thừa kế không mua thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
chung khác được quyền ưu tiên mua phần thừa kế nhà ở đó và thanh toán cho những
người thừa kế giá trị nhà ở đã mua.
MỤC 8. THẾ CHẤP NHÀ Ở
Điều 114. Điều kiện thế
chấp nhà ở
Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực
hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các
nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.
Điều 115. Thế chấp nhà ở thuộc
sở hữu chung
Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự
đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Các chủ sở hữu
nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ
của bên thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.
Điều 116. Thế chấp nhà ở đang
cho thuê
Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho
thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết việc thế chấp.
Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
Trong trường hợp nhà ở đang thuê bị phát mãi để thực
hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến
hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Điều 117. Các trường hợp chấm
dứt hợp đồng thế chấp nhà ở
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực
hiện.
2. Việc thế chấp nhà ở được hủy bỏ hoặc được thay
thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
3. Nhà ở thế chấp đã được xử lý.
4. Theo thỏa thuận của các bên.
Điều 118. Xử lý nhà ở thế chấp
1. Việc xử lý nhà ở thế chấp để thực hiện nghĩa vụ
được thực hiện thông qua hình thức bán đấu giá theo quy định của pháp luật về
bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Bên nhận thế chấp
được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán nhà ở thế chấp sau khi trừ chi phí bảo
quản, chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá nhà ở.
2. Bên mua nhà ở thế chấp được công nhận là chủ sở
hữu nhà ở từ thời điểm ký kết hợp đồng.
MỤC 9. CHO MƯỢN, CHO Ở NHỜ NHÀ Ở
Điều 119. Cho mượn, cho ở nhờ
nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung
phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường
hợp cho mượn, cho ở nhờ phần nhà ở thuộc sở hữu riêng. Bên cho mượn nhà ở có
quyền đòi lại nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.
2. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể
thỏa thuận cử người đại diện ký hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở.
Điều 120. Các trường hợp chấm
dứt hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở
1. Thời hạn cho mượn, cho ở nhờ đã hết.
2. Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ không còn.
3. Bên mượn, bên ở nhờ nhà ở chết mà khi chết không
có ai cùng chung sống.
4. Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ có nguy cơ sập đổ hoặc
thuộc diện đã có quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
5. Theo thỏa thuận của các bên.
MỤC 10. ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ Ở
Điều 121. Nội dung ủy quyền
quản lý nhà ở
1. Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy
quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm chủ sở hữu trong quản lý nhà ở. Nội
dung và thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy
quyền; nếu không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền có hiệu
lực một năm, kể từ ngày ký kết hợp đồng ủy quyền.
2. Bên ủy quyền quản lý nhà ở phải trả chi phí quản
lý, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Điều 122. Ủy quyền quản lý
nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung hợp
nhất phải được các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung đồng ý bằng văn bản.
Chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có phần sở hữu
riêng được ủy quyền cho người khác quản lý phần quyền sở hữu riêng đó nhưng
không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu khác.
2. Chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm
thông báo cho chủ sở hữu khác biết việc ủy quyền quản lý nhà ở, trừ trường hợp
người được ủy quyền quản lý nhà ở đồng thời là chủ sở hữu chung của nhà ở đó.
Điều 123. Các trường hợp chấm
dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở
1. Hợp đồng ủy quyền hết hạn.
2. Nội dung ủy quyền đã được thực hiện.
3. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương
chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở theo quy định tại Điều
124 của Luật này.
4. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền quản lý nhà ở
chết hoặc bị Tòa án tuyên là đã chết.
5. Bên được ủy quyền quản lý nhà ở mất tích hoặc bị
Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự.
6. Theo thỏa thuận của hai bên.
Điều 124. Đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở
1. Bên ủy quyền quản lý nhà ở đơn phương chấm dứt hợp
đồng trong các trường hợp sau đây:
a) Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý thì bên ủy
quyền quản lý nhà ở không phải báo trước cho bên được ủy quyền quản lý nhà ở biết
về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền nhưng phải thanh toán
cho bên được ủy quyền quản lý nhà ở các chi phí quản lý tương ứng với công việc
mà bên được ủy quyền quản lý nhà ở đã thực hiện và phải bồi thường thiệt hại
cho bên được ủy quyền quản lý nhà ở;
b) Nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì
bên ủy quyền quản lý nhà ở phải thông báo cho bên được ủy quyền quản lý nhà ở
biết trước ít nhất một tháng về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy
quyền.
2. Bên được ủy quyền quản lý nhà ở đơn phương chấm
dứt hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
a) Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý thì không
phải báo trước cho bên ủy quyền quản lý nhà ở biết về việc đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng ủy quyền nhưng phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền quản
lý nhà ở (nếu có);
b) Nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì
phải thông báo cho bên ủy quyền quản lý nhà ở biết trước ít nhất một tháng về
việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền.
3. Bên ủy quyền và bên được ủy quyền quản lý nhà ở
phải thông báo cho bên thứ ba có liên quan biết về việc đơn phương chấm dứt thực
hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.
Chương 6.
NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA
NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI
MỤC 1. QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
Điều 125. Quyền sở hữu nhà ở
tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở
để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định
trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất34.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở
để bán, sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán
nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định
tại khoản 2 Điều 9 của Luật này. Người mua nhà ở của tổ chức,
cá nhân quy định tại khoản này được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất35 36.
3. Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán phải
nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở
tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài37
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối
tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt
Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên
trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
a) Người có quốc tịch Việt Nam;
b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực
tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước;
nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt
Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công
dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy
định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy
miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền
sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và
các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
Điều 127 .38 (được bãi
bỏ)
Điều 128. 39 (được bãi
bỏ)
Điều 129. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
Chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 21 và Điều 22 của Luật này nhưng phải tuân thủ các quy định
sau đây:
1. Thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam;
2. Bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở cho tổ chức, cá
nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà
ở tại Việt Nam. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho các đối tượng khác thì các
đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
3. Khi Giấy chứng nhận đầu tư hết hạn, tổ chức, cá
nhân nước ngoài quy định tại Điều 125 của Luật này có trách
nhiệm bàn giao nhà ở để cho thuê và số lượng nhà ở chưa bán hết mà không thuộc
diện phải phá dỡ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó. Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh ra quyết định xác lập sở hữu nhà nước và giao cho doanh nghiệp
có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quản lý sử dụng nhà ở đó theo
quy định của pháp luật.
Điều 130. 40 (được bãi bỏ)
MỤC 2. THUÊ NHÀ Ở
Điều 131. Đối tượng và điều
kiện được thuê nhà ở
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam
có thời hạn từ ba tháng liên tục trở lên và người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được thuê nhà ở tại Việt Nam.
Điều 132. Điều kiện của nhà ở
cho thuê
Nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê phải có đủ các điều kiện sau đây:
1.41 Đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật.
2. Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín.
3. Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê.
4. Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường
và các điều kiện thiết yếu khác.
5. Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Điều 133. Các quy định khác về
cho thuê nhà ở
Nội dung quy định tại các điều 92,
93, 99, 100, 102, 103 và 104 của Luật này được áp dụng
đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
nhà ở tại Việt Nam.
Chương 7.
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở
Điều 134. Nội dung quản lý
nhà nước về nhà ở
1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện định hướng, chương
trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở.
2. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
3. Ban hành tiêu chuẩn nhà ở và quản lý chất lượng
nhà ở theo tiêu chuẩn nhà ở.
4. Công nhận quyền sở hữu nhà ở.
5. Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo
nhà ở.
6. Quản lý hồ sơ nhà ở.
7. Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở.
8. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp
tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.
9. Đào tạo nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển
và quản lý nhà ở.
10. Quản lý hoạt động môi giới nhà ở.
11. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở.
12. Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố
cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.
Điều 135. Định hướng, chương
trình và quy hoạch phát triển nhà ở
1. Căn cứ vào chương trình phát triển kinh tế - xã
hội, Chính phủ ban hành định hướng phát triển nhà ở quốc gia làm cơ sở hoạch định
các chính sách cụ thể bảo đảm nhu cầu thiết yếu của nhân dân về cải thiện chỗ ở.
2. Căn cứ vào định hướng phát triển nhà ở quốc gia,
các chính sách về nhà ở, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát
triển nhà ở trên địa bàn trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trong việc
lập, phê duyệt quy hoạch phát triển khu dân cư, nhà ở và có quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất cho phát triển nhà ở; chỉ đạo tổ chức thực hiện chương trình, quy
hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn.
Điều 136. Ban hành các văn bản
quy phạm pháp luật về nhà ở
1. Căn cứ Luật nhà ở, định hướng phát triển nhà ở
quốc gia và tình hình cụ thể về phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, Chính
phủ ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương
trong phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn của mình chịu trách nhiệm ban hành hoặc
trình cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng và phát triển nhà ở.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong phạm vi nhiệm vụ,
quyền hạn của mình ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và
phát triển nhà ở và tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý, sử
dụng và phát triển nhà ở.
Điều 137. Cho phép, đình chỉ
xây dựng, cải tạo nhà ở
1. Việc cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở phải căn cứ
vào quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp huyện theo phân cấp phê duyệt dự án phát triển nhà ở trên địa
bàn.
3. Việc xây dựng, cải tạo nhà ở phải có giấy phép
xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp không thuộc diện phải
có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Việc xây dựng, cải tạo nhà ở không tuân thủ các
quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự
án phát triển nhà ở, cấp phép xây dựng có quyền đình chỉ việc xây dựng, cải tạo
nhà ở.
Điều 138. 42 (được bãi
bỏ)
Điều 139. Quản lý hồ sơ nhà ở
1. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm quản
lý hồ sơ nhà ở quy định tại Điều 66 của Luật này đối với
trường hợp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất43.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm quản lý
hồ sơ nhà ở quy định tại Điều 66 của Luật này đối với trường
hợp do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất44.
3. Cơ quan quản lý hồ sơ nhà ở có trách nhiệm cung
cấp các thông tin về hồ sơ nhà ở khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Người yêu cầu
cung cấp thông tin phải nộp một khoản phí cung cấp thông tin theo quy định của
pháp luật.
Điều 140. Điều tra, thống kê,
xây dựng dữ liệu về nhà ở
1. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thống kê,
xây dựng dữ liệu về nhà ở trên địa bàn phục vụ yêu cầu xây dựng chương trình, kế
hoạch phát triển nhà ở.
2. Định kỳ năm năm một lần, cơ quan quản lý nhà nước
về nhà ở ở trung ương thực hiện điều tra, tổng hợp dữ liệu về nhà ở trên phạm
vi toàn quốc.
3. Chính phủ bố trí ngân sách cho việc điều tra, thống
kê và xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở.
Điều 141. Nghiên cứu, ứng dụng
khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở
1. Nhà nước có chính sách khuyến khích và tạo điều
kiện cho việc nghiên cứu, ứng dụng khoa học và công nghệ và hợp tác quốc tế phục
vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.
2. Nhà nước hỗ trợ kinh phí cho việc ứng dụng công
nghệ mới, vật liệu mới trong xây dựng nhà ở bảo đảm chất lượng, tiến độ và giảm
chi phí xây dựng.
Điều 142. Đào tạo nguồn nhân
lực cho phát triển và quản lý nhà ở
1. Nhà nước có chính sách đào tạo cán bộ, công chức,
viên chức phục vụ cho phát triển và quản lý nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương
quy định nội dung chương trình và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức
bồi dưỡng, nâng cao kiến thức về phát triển, kinh doanh và quản lý nhà nước về
nhà ở cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức.
Điều 143. Quản lý hoạt động
môi giới nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới nhà ở phải
đăng ký kinh doanh hoạt động môi giới nhà ở theo quy định của pháp luật.
2. Chính phủ quy định cụ thể điều kiện tham gia hoạt
động môi giới nhà ở.
3. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương
ban hành quy chế tổ chức hoạt động môi giới bất động sản nhà ở.
Điều 144. Quản lý hoạt động dịch
vụ công về nhà ở
1. Tổ chức hoạt động dịch vụ công về nhà ở được
thành lập để phục vụ nhu cầu của tổ chức, cá nhân trong việc quản lý, sử dụng
nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương
quy định các hoạt động dịch vụ công về nhà ở áp dụng thống nhất trong cả nước.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập tổ
chức thực hiện các dịch vụ công về nhà ở và ban hành quy chế hoạt động của tổ
chức thực hiện các dịch vụ công về nhà ở trên địa bàn.
Điều 145. Thanh tra thực hiện
pháp luật về nhà ở
1. Thanh tra chuyên ngành về xây dựng chịu trách
nhiệm thanh tra việc thực hiện pháp luật về nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà ở địa phương chịu trách nhiệm
thanh tra việc thực hiện pháp luật về nhà ở tại địa phương.
Điều 146. Cơ quan quản lý nhà
nước về nhà ở
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương
chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở.
3. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền
hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở
trung ương để thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở.
4. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện
quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.
Chính phủ quy định mô hình tổ chức phát triển và quản
lý nhà ở bảo đảm thực hiện có hiệu quả mục tiêu phát triển nhà ở quy định tại Luật
này.
Chương 8.
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU
NẠI, TỐ CÁO VÀ XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
MỤC 1. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VỀ NHÀ Ở
Điều 147. Giải quyết tranh chấp
về nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh
chấp về nhà ở thông qua hòa giải.
2. Tranh chấp về nhà ở do Tòa án nhân dân giải quyết
theo quy định của pháp luật.
Điều 148. Khiếu nại, tố cáo
và giải quyết khiếu nại, tố cáo
1. Việc khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại,
tố cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.
2. Trong thời gian khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện,
tổ chức, cá nhân vẫn phải thi hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền, trừ quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở. Khi có quyết định giải
quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hoặc bản
án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật thì các bên có liên quan phải
thi hành các quyết định hoặc bản án đó.
MỤC 2. XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
Điều 149. Xử lý đối với người
vi phạm pháp luật về nhà ở
1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì
tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu
trách nhiệm hình sự.
2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở sai quy hoạch,
không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép hoặc xây dựng
sai với giấy phép thì phải bị xử lý theo quy định của pháp luật.
3. Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái
các quy định của pháp luật về nhà ở, thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra
vi phạm hoặc có hành vi vi phạm khác làm thiệt hại đến quyền và lợi ích của chủ
sở hữu nhà ở, người sử dụng hợp pháp nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm
mà bị xử lý kỷ luật, xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo
quy định của pháp luật.
Điều 150. Xử lý vi phạm pháp
luật về nhà ở khi gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức, cá nhân
Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây
thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá
nhân thì ngoài việc bị xử lý theo quy định tại Điều 149 của Luật
này còn phải bồi thường thiệt hại.
Chương 9.
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH45
Điều 151. Hiệu lực thi hành
Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7
năm 2006.
Điều 152. 46 (được bãi bỏ)
Điều 153. Hướng dẫn thi hành
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
này./.
|
|
XÁC THỰC VĂN BẢN
HỢP NHẤT
CHỦ NHIỆM
Nguyễn Hạnh Phúc
|
1 Luật số
34/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất
đai có căn cứ ban hành như sau:
“Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị quyết số
51/2001/QH10;
Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126
của Luật nhà ở số 56/2005/QH11 và Điều 121 của Luật đất đai số 13/2003/QH11.”
Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có căn cứ ban hành như sau:
“Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị quyết số
51/2001/QH10;
Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản của Luật xây dựng số 16/2003/QH11, Luật đấu
thầu số 61/2005/QH11, Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11, Luật đất đai số
13/2003/QH11 và Luật nhà ở số 56/2005/QH11.”
2 Cụm từ “Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định tại khoản
2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật
liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm
2009.
3 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
4 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
5 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
6 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
7 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
8 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
9 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
10 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
11 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
12 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
13 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
14 Cụm từ “theo
quy định của Luật này” được bãi bỏ theo quy định tại khoản 5 Điều 5 của Luật số
38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
15 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
16 Cụm từ “theo
quy định của Luật này” được bãi bỏ theo quy định tại khoản 5 Điều 5 của Luật số
38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
17 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
18 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
19 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
20 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
21 Cụm từ “một
trong các giấy tờ quy định tại Điều 15 của Luật này” được thay thế bởi cụm từ
“giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp” theo quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật
số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư
xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
22 Cụm từ “một
trong các giấy tờ quy định tại Điều 15 của Luật này” được thay thế bởi cụm từ
“giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp” theo quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật
số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư
xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
23 Cụm từ “một
trong các giấy tờ quy định tại Điều 15 của Luật này” được thay thế bởi cụm từ
“giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp” theo quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật
số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư
xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
24 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
25 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
26 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
27 Cụm từ “theo
trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này” được thay thế bởi cụm từ “theo quy
định của Chính phủ” theo quy định tại khoản 4 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa
đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có
hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
28 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
29 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
30 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
31 Cụm từ “theo
quy định tại Điều 16 của Luật này” được bãi bỏ theo quy định tại khoản 6 Điều 5
của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến
đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
32 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
33 Cụm từ “theo
quy định của Luật này” được bãi bỏ theo quy định tại khoản 5 Điều 5 của Luật số
38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
34 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
35 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
36 Cụm từ “theo
quy định của Luật này” được bãi bỏ theo quy định tại khoản 5 Điều 5 của Luật số
38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
37 Điều này được
sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điều 1 của Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai, có hiệu lực kể từ
ngày 01 tháng 9 năm 2009.
38 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
39 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
40 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
41 Khoản này được
sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 1 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa
đổi, bổ sung một số điều liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ
ngày 01 tháng 8 năm 2009.
42 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.
43 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
44 Cụm từ “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” được thay thế bởi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định
tại khoản 2 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của
các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2009.
45 Điều 3 của Luật
số 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất
đai, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 9 năm 2009 quy định như sau:
“Điều 3
1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01
tháng 9 năm 2009.
2. Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành các điều, khoản được giao trong Luật; hướng dẫn những nội dung cần thiết
khác của Luật này để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước.”
Điều 7 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một
số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ
ngày 01 tháng 8 năm 2009 quy định như sau:
“Điều 7
1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01
tháng 8 năm 2009.
2. Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành các điều, khoản được giao trong Luật; hướng dẫn những nội dung cần thiết
khác của Luật này để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước.”
46 Điều này được
bãi bỏ theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009.