Thông tư 89/2017/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 35/2017/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất

• Số hiệu: 89/2017/TT-BTC
• Loại văn bản: Thông tư
• Nơi ban hành: Bộ Tài chính
• Người ký: Huỳnh Quang Hải
• Ngày ban hành: 23/08/2017

BỘ TÀI CHÍNH -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 89/2017/TT-BTC	Hà Nội, ngày 23 tháng 8 năm 2017

THÔNG TƯ

HƯỚNG DẪN MỘT SỐ ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 35/2017/NĐ-CP NGÀY 03 THÁNG 4 NĂM 2017 CỦA CHÍNH PHỦ QUY ĐỊNH VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THU TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC TRONG KHU KINH TẾ, KHU CÔNG NGHỆ CAO

Căn cứ Nghị định số 35/2017/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2017 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao;

Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

Căn cứ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

Căn cứ Nghị định số 87/2017/NĐ-CP ngày 26 tháng 7 năm 2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý công sản,

Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư hướng dẫn một số điều của Nghị định số 35/2017/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2017 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao.

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Thông tư này hướng dẫn một số nội dung cụ thể về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và xử lý chuyển tiếp tại Nghị định số 35/2017/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2017 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao (sau đây gọi là Nghị định số 35/2017/NĐ-CP).

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Ban quản lý Khu kinh tế, Ban quản lý Khu công nghệ cao.

3. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Chương II

QUY ĐỊNH CỤ THỂ

Mục 1. THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THU TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC TRONG KHU KINH TẾ

Điều 3. Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không thông qua đấu giá

1. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm

a) Đơn giá thuê đất được xác định bằng mức tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) giá đất cụ thể theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP. Trong đó:

- Mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất từ 0,5% đến 3% do Sở Tài chính nơi đặt Khu kinh tế chủ trì phối hợp với Ban quản lý Khu kinh tế và các cơ quan liên quan xác định theo từng vị trí đất, khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất; trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện.

- Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Tài chính nơi đặt Khu kinh tế chủ trì phối hợp với Ban quản lý Khu kinh tế và các cơ quan liên quan xác định theo từng vị trí đất, khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện.

Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hộ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền thuê đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho Khu kinh tế. Thời điểm khảo sát để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện từ ngày 01 tháng 10 hàng năm. Các chi phí liên quan đến việc khảo sát giá đất và tổ chức thực hiện xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền thuê đất (bao gồm cả chi phí thuê tổ chức tư vấn trong trường hợp cần thiết) được chi từ ngân sách theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước. Việc lựa chọn tổ chức tư vấn khảo sát, xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

b) Tiền thuê đất phải nộp được xác định bằng (=) đơn giá thuê đất nhân (x) diện tích phải nộp tiền thuê đất.

Trường hợp được miễn tiền thuê đất theo quy định tại điểm a, điểm b, điểm d khoản 6 Điều 8 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP hoặc có các khoản được trừ vào tiền thuê đất phải nộp theo phương thức quy đổi ra thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất thì số tiền thuê đất phải nộp được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất. Trong đó:

- Các khoản được trừ vào tiền thuê đất phải nộp bao gồm: số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (sau đây gọi chung là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng) mà người thuê đất phải hoàn trả hoặc tự nguyện ứng trước.

- Thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất là thời điểm sau khi đã hết thời gian được miễn tiền thuê đất và thời gian được xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất do có các khoản được trừ vào tiền thuê đất phải nộp theo quy định của pháp luật. Trong thời gian được miễn tiền thuê đất và được xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất thì không thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất.

- Trường hợp tổng thời gian được miễn tiền thuê đất theo quy định của pháp luật và thời gian được xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất do có các khoản được trừ vào tiền thuê đất phải nộp nhỏ hơn thời gian của chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên thì đơn giá thuê đất tính thu tiền thuê đất cho thời gian còn lại của chu kỳ là đơn giá thuê đất xác định tại thời điểm có Quyết định cho thuê đất.

- Trường hợp sau khi trừ đi thời gian được miễn tiền thuê đất theo quy định của pháp luật và thời gian được xác định đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất do có các khoản được trừ vào tiền thuê đất phải nộp mà thời gian thực tế phải nộp tiền thuê đất còn lại của thời hạn thuê đất nhỏ hơn 05 năm và người được cho thuê đất có nguyện vọng được nộp trước tiền thuê đất cho thời gian này thì Ban quản lý Khu kinh tế báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định. Giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận cho phép nộp trước tiền thuê đất cho thời gian thực tế phải nộp tiền thuê đất còn lại. Người thuê đất có quyền về đất đai tương ứng đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

c) Đơn giá thuê đất được ổn định 5 năm tính từ thời điểm Ban Quản lý Khu kinh tế hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất. Hết thời gian ổn định, Ban Quản lý Khu kinh tế điều chỉnh lại đơn giá thuê đất áp dụng cho thời gian tiếp theo theo chính sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh bằng (=) giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

2. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

a) Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thì giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư theo quy định của Chính phủ về giá đất.

Trường hợp được miễn tiền thuê đất theo quy định tại điểm a, điểm b, điểm d khoản 6 Điều 8 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP; căn cứ quyết định của Ban quản lý Khu kinh tế về thời gian được miễn tiền thuê đất, Sở Tài nguyên và Môi trường xác định giá đất cụ thể tính thu tiền thuê đất theo thời gian phải nộp tiền thuê đất và chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do Sở Tài chính làm Thường trực Hội đồng tổ chức thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt theo quy định của Chính phủ về giá đất.

Thời gian phải nộp tiền thuê đất bằng (=) Thời hạn thuê đất trừ (-) Thời gian được miễn tiền thuê đất theo quy định tại điểm a, điểm b, điểm d khoản 6 Điều 8 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP.

b) Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng thì Ban quản lý Khu kinh tế xác định giá đất cụ thể tính thu tiền thuê đất trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hộ số điều chỉnh giá đất và thời hạn thuê đất; cụ thể như sau:

- Trường hợp thời hạn thuê đất bằng thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất thì đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian bằng giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất.

- Trường hợp thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất thì đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê được xác định theo công thức sau:

Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê	=	Giá đất tại Bảng giá đất	x	Hệ số điều chỉnh giá đất	x	Thời hạn thuê đất
		Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất

- Trường hợp được miễn tiền thuê đất thì đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê được xác định theo công thức sau:

Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê	=	Giá đất tại Bảng giá đất	x	Hệ số điều chỉnh giá đất	x	Thời gian phải nộp tiền thuê đất
		Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất

Trong đó: Thời gian phải nộp tiền thuê đất bằng (=) thời hạn thuê đất trừ (-) thời gian được miễn tiền thuê đất theo quy định tại điểm a, điểm b, điểm d khoản 6 Điều 8 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP.

c) Việc xác định số tiền thuê đất phải nộp như sau:

- Trường hợp không được khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng thì số tiền thuê đất phải nộp bằng (=) đơn giá thuê đất nhân (x) diện tích tính thu tiền thuê đất.

- Trường hợp được khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng thì số tiền thuê đất phải nộp bằng (=) đơn giá thuê đất nhân (x) diện tích tính thu tiền thuê đất trừ (-) số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được khấu trừ theo quy định của pháp luật.

3. Việc xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Khu kinh tế để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy hoạch; được giao đất ở, công nhận đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trong Khu kinh tế thực hiện theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và văn bản hướng dẫn thi hành.

4. Trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định thì việc xử lý số tiền nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và các văn bản hướng dẫn thi hành.

5. Diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất. Đối với trường hợp thuê đất mà diện tích ghi trong hợp đồng thuê đất lớn hơn so với diện tích trong quyết định cho thuê đất thì diện tích đất cho thuê được xác định theo diện tích ghi trong hợp đồng thuê đất.

Điều 4. Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi thuê đất thông qua đấu giá

1. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

a) Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm là đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm do Ban quản lý Khu kinh tế xác định và phê duyệt sau khi có ý kiến thống nhất của Sở Tài chính trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

b) Trường hợp thời hạn thuê đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá nhỏ hơn thời hạn của loại đất có cùng mục đích sử dụng tại Bảng giá đất thì giá đất để xác định giá khởi điểm được xác định theo công thức sau:

Đơn giá đất để xác định giá khởi điểm	=	Giá đất tại Bảng giá đất	x	Hệ số điều chỉnh giá đất	x	Thời gian thuê đất
		Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất

c) Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm. Hết thời gian ổn định, Ban Quản lý Khu kinh tế điều chỉnh lại đơn giá thuê đất áp dụng cho thời gian tiếp theo theo chính sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh bằng (=) Giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) Hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) Mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của chu kỳ ổn định trước đó.

2. Đối với trường hợp thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được xác định theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 4 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP.

3. Hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ phần trăm (%) để xác định giá khởi điểm quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này là hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá. Trường hợp thửa đất hoặc khu đất đấu giá thuộc đô thị, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có lợi thế, khả năng sinh lợi thì căn cứ tình hình thực tế, Sở Tài chính phối hợp với Ban quản lý Khu kinh tế báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ phần trăm (%) để xác định giá khởi điểm.

Điều 5. Xác định, thu nộp tiền thuê đất có mặt nước

1. Căn cứ quy định tại điểm b, điểm c khoản 6 Điều 4 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP, Sở Tài chính phối hợp với Ban quản lý Khu kinh tế và các cơ quan có liên quan xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mức thu đối với phần diện tích đất có mặt nước; trong đó:

a) Đối với trường hợp thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; phần diện tích đất có mặt nước sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất có mặt nước sử dụng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư thì đơn giá thuê đất có mặt nước được xác định bằng 50% đơn giá thuê của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng.

b) Đối với trường hợp không thuộc phạm vi quy định tại điểm a khoản này, đơn giá thuê đất có mặt nước được xác định không thấp hơn 50% đơn giá thuê của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng.

2. Trường hợp do biến động thường xuyên của mức nước mà không thể xác định được chính xác phần diện tích đất, phần diện tích mặt nước tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê thì phần diện tích mặt nước được xác định theo mức bình quân trong năm làm cơ sở tính tiền thuê đối với phần diện tích này.

Điều 6. Xác định tiền thuê mặt nước

1. Căn cứ khung giá thuê mặt nước quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP, Ban quản lý Khu kinh tế phối hợp với Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê mặt nước của từng dự án cụ thể (trừ các dự án thuộc khoản 3 Điều này); trong đó:

a) Dự án sử dụng mặt nước cố định quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP là mặt nước sử dụng cho dự án hoạt động cố định tại một địa điểm nhất định; xác định rõ địa điểm, tọa độ cố định mặt nước cho thuê trong suốt thời gian thực hiện dự án.

b) Dự án sử dụng mặt nước không cố định quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP là mặt nước cho thuê không xác định rõ được địa điểm, không xác định rõ giới hạn trong phạm vi tọa độ nhất định để cho thuê và dự án hoạt động không cố định tại một địa điểm mặt nước nhất định.

c) Diện tích mặt nước để tính tiền thuê mặt nước là diện tích được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê theo quy định của pháp luật.

d) Thời điểm tính tiền thuê mặt nước là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê theo quy định của pháp luật.

2. Số tiền thuê mặt nước phải nộp được xác định như sau:

a) Trường hợp thuê mặt nước trả tiền hàng năm thì số tiền thuê mặt nước bằng (=) diện tích mặt nước thuê nhân (x) đơn giá thuê mặt nước.

b) Trường hợp thuê mặt nước trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê mặt nước bằng (=) diện tích mặt nước thuê nhân (x) thời gian thuê nhân (x) đơn giá thuê mặt nước.

3. Đối với dự án thăm dò, khai thác dầu khí trong Khu kinh tế (nếu có) thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê mặt nước (mặt biển) đối với hoạt động thăm dò, khai thác dầu khí.

Điều 7. Tổ chức quản lý, thu nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng phải hoàn trả

1. Ban quản lý Khu kinh tế xác định và thông báo số tiền phải nộp đến người sử dụng đất theo mẫu Thông báo kèm theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014, Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính; đồng thời gửi Thông báo đến:

a) Văn phòng đăng ký đất đai để phối hợp, trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cơ quan thuế để theo dõi, đôn đốc, xác định số tiền phạt chậm nộp, áp dụng biện pháp cưỡng chế thu nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

2. Thời gian nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước và số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng phải hoàn trả thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6, khoản 3 Điều 11 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP.

Trường hợp thuê đất, thuê mặt nước trả tiền hàng năm mà năm đầu tiên, năm kết thúc không đủ 12 tháng thì tiền thuê năm đầu và năm kết thúc tính theo số tháng thuê. Trường hợp thời gian của tháng thuê đầu tiên hoặc tháng thuê kết thúc không đủ số ngày của một (01) tháng thì:

- Nếu số ngày thuê từ 15 ngày trở lên đến đủ tháng ( >= 15 ngày) thì tính tròn 01 tháng.

- Nếu số ngày thuê dưới 15 ngày (< 15 ngày) thì không tính tiền thuê.

3. Kho bạc nhà nước hoặc đơn vị được Kho bạc nhà nước ủy nhiệm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước, số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng phải hoàn trả khi có phát sinh thu thì chuyển chứng từ thu cho Ban quản lý Khu kinh tế, cơ quan thuế để thực hiện quản lý, theo dõi, đối chiếu, đôn đốc thu nộp theo quy định.

Cơ quan tài chính, Kho bạc nhà nước, cơ quan thuế các cấp có trách nhiệm phối hợp, hướng dẫn Ban quản lý Khu kinh tế thực hiện xác định, thông báo các khoản thu từ đất được kịp thời và đầy đủ.

Điều 8. Nguyên tắc áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Dự án đầu tư có sử dụng đất được xét miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước là dự án được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật.

2. Dự án đầu tư được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước gắn với việc cho thuê đất mới áp dụng trong trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê lần đầu trên diện tích đất thực hiện dự án hoặc được gia hạn thuê khi hết thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Tổ chức, cá nhân được Ban quản lý Khu kinh tế cho thuê đất, thuê mặt nước chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm sau khi làm các thủ tục để được miễn, giảm; cụ thể như sau:

a) Trường hợp thuộc đối tượng được miễn, giảm nhưng không làm thủ tục để được miễn, giảm thì phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định của pháp luật. Trường hợp chậm làm thủ tục miễn, giảm thì khoảng thời gian chậm làm thủ tục không được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước.

b) Trường hợp khi nộp hồ sơ xin miễn, giảm đã hết thời gian được miễn, giảm theo quy định tại Nghị định số 35/2017/NĐ-CP thì không được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước; nếu đang trong thời gian được miễn, giảm thì chỉ được miễn, giảm cho thời gian ưu đãi còn lại tính từ thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ đề nghị được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước.

4. Dự án đang hoạt động và đang nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm trước ngày Nghị định số 35/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành không thuộc đối tượng được miễn, giảm; nếu thuộc đối tượng được miễn, giảm theo Nghị định số 35/2017/NĐ-CP thì được thực hiện miễn, giảm cho thời gian ưu đãi còn lại (nếu còn) theo đề nghị của chủ đầu tư tính từ thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ đề nghị được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước. Quy định này không áp dụng đối với dự án quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư năm 2014 được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2015 (ngày Luật Đầu tư năm 2014 có hiệu lực thi hành).

5. Dự án đang hoạt động và đang trong thời gian được ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định số 35/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thấp hơn mức ưu đãi quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP thì được điều chỉnh và áp dụng mức ưu đãi quy định tại Nghị định này cho thời gian thuê đất còn lại. Thời hạn miễn, giảm tiền thuê đất còn lại tính theo thời gian quy định tại Nghị định số 35/2017/NĐ-CP trừ (-) đi thời gian đã được miễn, giảm theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định số 35/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành. Quy định này không áp dụng đối với dự án quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư năm 2014 được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2015 (ngày Luật Đầu tư năm 2014 có hiệu lực thi hành).

6. Dự án đang hoạt động quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều này là dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư (trừ trường hợp thuộc đối tượng không phải cấp các loại giấy tờ này theo pháp luật về đầu tư) và đang trong thời hạn thuê đất theo quy định của pháp luật.

Điều 9. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với một số trường hợp

1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất trong Khu kinh tế thực hiện theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP; Ban Quản lý Khu kinh tế xác định số tiền sử dụng đất được miễn, giảm theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và ghi vào Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC.

2. Miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản

a) Căn cứ hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất do người thuê đất nộp theo quy định tại điểm a khoản 11 Điều 8 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP, Ban quản lý Khu kinh tế phối hợp với các cơ quan khác có liên quan (nếu cần) xác định thời gian xây dựng cơ bản và ban hành Quyết định miễn tiền thuê đất đối với từng dự án đầu tư nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất.

Trường hợp Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền đã cấp lần đầu theo quy định của pháp luật có ghi thời gian xây dựng cơ bản (tiến độ thực hiện dự án) thì Ban quản lý Khu kinh tế căn cứ vào các giấy tờ này ban hành quyết định miễn tiền thuê đất đối với từng dự án nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất.

b) Trường hợp người thuê đất đề nghị không miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản thì thời gian miễn tiền thuê đất theo quy định của pháp luật đầu tư tính từ thời điểm có quyết định cho thuê đất. Trường hợp chậm nộp hồ sơ miễn tiền thuê đất theo quy định của pháp luật đầu tư thì chỉ được miễn tiền thuê đất cho thời gian ưu đãi còn lại (nếu có) tính từ thời điểm Ban quản lý Khu kinh tế nhận đủ hồ sơ theo quy định và không được miễn tiền thuê đất trong thời gian chậm nộp hồ sơ.

c) Việc miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo dự án gắn với việc thuê đất mới, chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất; không bao gồm các trường hợp đầu tư xây dựng cải tạo, mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh.

3. Số tiền thuê đất được miễn, giảm quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 35/2017/NĐ-CP được xác định theo quy định của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và ghi vào Quyết định miễn, giảm tiền thuê đất theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư số 77/2014/TT-BTC.

Mục 2. THU TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC TRONG KHU CÔNG NGHỆ CAO

Điều 10. Xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm

Căn cứ mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất, Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP; Ban quản lý Khu công nghệ cao xác định tiền thuê đất, điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định số 3 5/2017/NĐ-CP và hướng dẫn tại khoản 1 Điều 3 Thông tư này.

Riêng đối với Khu công nghệ cao thuộc trung ương quản lý đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất do Ban quản lý Khu công nghệ cao ban hành sau khi có ý kiến thống nhất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi đặt Khu công nghệ cao và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm. Trong đó:

- Mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất từ 0,5% đến 3% được quy định cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường, tương ứng với từng lĩnh vực đầu tư và phải công bố công khai hàng năm trong quá trình triển khai thực hiện.

- Hệ số điều chỉnh giá đất được ban hành hàng năm theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí đất tương ứng với từng mục đích sử dụng đất nhưng tối thiểu không thấp hơn 1,0 và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm.

2. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

a) Việc xác định tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không bao gồm đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ; kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê) được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP và hướng dẫn tại khoản 2 Điều 3 Thông tư này.

b) Việc xác định tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ; kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê trong Khu công nghệ cao cụ thể như sau:

- Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thì giá đất cụ thể tính thu tiền thuê đất được xác định quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP và khoản 2 Điều 3 Thông tư này đối với Khu công nghệ cao thuộc địa phương quản lý.

Đối với Khu công nghệ cao thuộc trung ương quản lý, Ban quản lý Khu công nghệ cao căn cứ quy định của Chính phủ về giá đất để lập phương án giá đất tương ứng với thời hạn phải nộp tiền thuê đất (sau khi trừ đi thời gian được miễn tiền thuê đất (nếu có) theo quy định tại khoản 3 Điều 14 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP), chuyển Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương nơi đặt Khu công nghệ cao tổ chức thẩm định và xin ý kiến thống nhất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi xác định và thông báo số tiền thuê đất phải nộp cho người thuê đất.

- Trường diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng thì Ban quản lý Khu công nghệ cao xác định giá đất tính thu tiền thuê đất theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 4 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP và hướng dẫn tại khoản 2 Điều 3 Thông tư này.

c) Việc xác định tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê trong Khu công nghệ cao Hòa Lạc được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định số 74/2017/NĐ-CP ngày 20/6/2017 của Chính phủ quy định cơ chế, chính sách đặc thù đối với Khu công nghệ cao Hòa Lạc (sau đây gọi chung là Nghị định số 74/2017/NĐ-CP) và khoản 2 Điều 12 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP.

Điều 11. Tổ chức quản lý, thu nộp, miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước

Việc tổ chức quản lý, thu nộp, miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước được thực hiện theo quy định tại Điều 14, Điều 15 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP và hướng dẫn tại Điều 7, Điều 8, Điều 9 Thông tư này. Riêng đối với Khu công nghệ cao Hòa Lạc, việc thu, nộp và sử dụng tiền thuê đất, tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng hoàn trả được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Nghị định số 74/2017/NĐ-CP.

Điều 12. Xử lý chuyển tiếp

1. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao trước ngày Nghị định số 35/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất mà đơn giá cao hơn đơn giá quy định tại Điều 4, Điều 12 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP thì được điều chỉnh lại theo Nghị định này cho thời gian còn lại của chu kỳ tính từ ngày 01 tháng 01 năm 2017.

2. Đối với các trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao trước ngày 01 tháng 01 năm 2006 đang sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng đã ghi tại quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì việc điều chỉnh đơn giá thuê đất cho thời gian thuê đất còn lại tính từ ngày 01 tháng 01 năm 2016 được thực hiện theo quy định tại khoản 8 Điều 15 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (được bổ sung tại khoản 4 Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP) và Điều 4 Thông tư số 333/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 của Bộ Tài chính.

3. Trường hợp người sử dụng đất đã sử dụng đất trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao trước ngày Nghị định 35/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng chưa có quyết định cho thuê đất va chưa nộp tiền thuê đất do chưa có quy định về chính sách và giá đất tính thu tiền thuê đất trong Khu kinh tế Khu công nghệ cao mà thuộc đối tượng được miễn tiền thuê đất theo quy định tại khoản 6 Điều 8 và khoản 2, khoản 3 Điều 13 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP thì thời gian miễn tiền thuê đất tính từ thời điểm nhận bàn giao đất trên thực địa và không phải hoàn trả số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định tại khoản 1 Điều 6, khoản 1 Điều 13 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP phân bổ cho thời gian tính từ thời điểm bàn giao đất trên thực địa đến thời điểm có quyết định cho thuê đất; số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng phải hoàn trả còn lại người thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định.

Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng phải hoàn trả phân bổ cho thời gian tính từ thời điểm bàn giao đất trên thực địa đến thời điểm có quyết định cho thuê đất bằng (=) Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng phải hoàn trả theo quy định tại khoản 1 Điều 6, khoản 1 Điều 13 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP chia. (:) Thời hạn thuê đất nhân (x) Thời gian tính từ thời điểm bàn giao đất trên thực địa đến thời điểm có quyết định cho thuê đất.

4. Đối với các hồ sơ đề nghị xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tiền thuê đất, thuê mặt nước; đề nghị được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước do cơ quan thuế tiếp nhận trước ngày Nghị định số 35/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì cơ quan thuế tiếp tục chủ trì thực hiện theo quy định. Đối với các hồ sơ nộp từ ngày Nghị định số 35/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì Ban quản lý Khu kinh tế, Ban quản lý Khu công nghệ cao chủ trì thực hiện theo quy định tại Nghị định số 35/2017/NĐ-CP.

5. Đối với các trường hợp đang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất trước ngày Nghị định số 35/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành vẫn chưa thực hiện điều chỉnh thì cơ quan thuê tiếp tục chủ trì thực hiện theo quy định và chuyển hồ sơ cho Ban quản lý Khu kinh tế Ban quản lý Khu công nghệ cao theo dõi để điều chỉnh đơn giá chu kỳ tiếp theo.

6. Đối với các trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong Khu kinh tế trước ngày 01 tháng 01 năm 2006 nhưng đến thời điểm Nghị định số 35/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành cơ quan thuế chưa thực hiện xử lý theo quy định tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP thì cơ quan thuế tiếp tục chủ trì thực hiện theo quy định tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP.

7. Đối với các hồ sơ xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng; hồ sơ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất do cơ quan tài chính tiếp nhận trước ngày Nghị định số 35/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì cơ quan tài chính tiếp tục xử lý theo quy định. Đối với các hồ sơ nộp từ ngày Nghị định số 35/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì Ban quản lý Khu kinh tế Ban quản lý Khu công nghệ cao thực hiện theo quy định tại Nghị định số 35/2017/NĐ-CP.

Chương III

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 13. Hiệu lực thi hành

1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 06 tháng 10 năm 2017.

2. Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc, đề nghị các cơ quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân phản ánh kịp thời về Bộ Tài chính để được xem xét, giải quyết./.

Nơi nhận: - Ban Bí thư Trung ương Đảng; - Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ; - VP TW Đảng và các Ban của Đảng; - VP Tổng bí thư, VP Quốc hội; - VP Chủ tịch nước, VP Chính phủ; - Hội đồng dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội; - Ban Nội chính Trung ương; - Viện Kiểm sát nhân dân tối cao; - Tòa án nhân dân tối cao; - Kiểm toán nhà nước; - UBTW Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; - Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP; - Cơ quan Trung ương của các đoàn thể; - HĐND, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW; - Sở Tài chính, Cục thuế, KBNN các tỉnh, thành phố trực thuộc TW; - Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam; - Cục Kiểm tra văn bản QPPL (Bộ Tư pháp); - Công báo; - Cổng TTĐT: Chính phủ, Bộ Tài chính, Cục QLCS; - Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính; - Lưu: VT, QLCS.

KT. BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG Huỳnh Quang Hải

Tiếng Anh (English)

MINISTRY OF FINANCE -------	SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM Independence – Freedom – Happiness ---------------------
No.: 89/2017/TT-BTC	Hanoi, August 23, 2017

CIRCULAR

GUIDING CERTAIN ARTICLES OF THE GOVERNMENT'S DECREE NO. 35/2017/ND-CP DATED APRIL 03, 2017 PRESCRIBING COLLECTION OF LAND USE LEVY, LAND RENTAL AND WATER SURFACE RENTAL IN ECONOMIC ZONES AND HI-TECH ZONES

Pursuant to the Government's Decree No. 35/2017/ND-CP dated April 03, 2017 prescribing collection of land use levy, land rental and water surface rental in economic zones and hi-tech zones;

Pursuant to the Government’s Decree No. 45/2014/ND-CP dated May 15, 2014 prescribing the collection of land use levy;

Pursuant to the Government’s Decree No. 46/2014/ND-CP dated May 15, 2014 prescribing the collection of land rental and water surface rental;

Pursuant to the Government’s Decree No. 87/2017/ND-CP dated July 26, 2017 defining Functions, Tasks, Powers and Organizational Structure of Ministry of Finance;

At the request of the Director of the Department of Public Asset Management,

Minister of Finance promulgates a Circular guiding certain articles of the Government's Decree No. 35/2017/ND-CP dated April 03, 2017 prescribing collection of land use levy, land rental and water surface rental in economic zones and hi-tech zones.

...

...

...

GENERAL PROVISIONS

Article 1. Scope

This Circular provides guidance on certain contents about the collection of land use levy, land rental and water surface rental and implementation of transitional provisions in the Government's Decree No. 35/2017/ND-CP dated April 03, 2017 prescribing collection of land use levy, land rental and water surface rental in economic zones and hi-tech zones (herein after referred to as the “Decree No. 35/2017/ND-CP”).

Article 2. Regulated entities

1. Organizations and individuals that are allocated or leased land or water surface in economic zones or hi-tech zones in accordance with the land law.

2. Management boards of economic zones and management boards of hi-tech zones.

3. Other relevant agencies, organizations and individuals.

Chapter II

SPECIFIC PROVISIONS

...

...

...

Article 3. Determination of land use levy and land rental not through auction

1. Leasing land with annual land rental payment:

a) The land rental unit shall be determined by multiplying a percentage (%) by the specific land price prescribed in Clause 1 Article 4 of the Decree No. 35/2017/ND-CP, in which:

- The Department of Finance of province or central-affiliated city where the economic zone is located shall take charge and cooperate with the management board of that economic zone and relevant agencies to set specific percentages (%) used for land rental calculation which are between 0.5% and 3% depending on the land location, area and route corresponding to each land use purpose, and then submit them to the People’s Committee of that province or central-affiliated city (hereinafter referred to as the “Provincial-level People’s Committee) for promulgation and announcement in the course of implementation.

- The specific land price is determined according to the land price adjustment coefficient method prescribed in the Government’s Decree on land price. The Department of Finance of province or central-affiliated city where the economic zone is located shall take charge and cooperate with the management board of that economic zone and relevant agencies to determine the land price adjustment coefficients depending on the land location, area and route corresponding to each land use purpose and in conformity with the market situation as well as local socio-economic development conditions, and then submit them to the Provincial-level People’s Committee for promulgation every year after consulting the Standing Committee of the People’s Council of same level and announcement in the course of implementation.

At several land locations used for implementing projects in the same area, if the land use coefficient of a route (building density or building height) varies from the average rate applicable to that area or route, the Provincial-level People's Committee shall set the land price adjustment coefficients which may be higher or lower than the average rate for calculating the land use rental in these case and specify them in the Decision on announcement of land price adjustment coefficients applicable to the relevant economic zone. Surveys shall be carried out to set land price adjustment coefficients as from October 01 every year. All expenses that arisen from land price surveys and determination of land price adjustment coefficients for land rental calculation (including expenses for hired consultants where necessary) shall be covered by funding from state budget in accordance with the Law on State Budget. Consultants for land price surveys and determination of land price adjustment coefficients shall be selected in accordance with regulations of the Law on Bidding.

b) Total land rental payable = the land rental unit x the land area subject to land rental.

In cases where the land rental is exempted in accordance with regulations in Point a, Point b, Point d Clause 6 Article 8 of the Decree No. 35/2017/ND-CP or there are deductions from total land rental payable according to the method of conversion into the period of fulfillment of financial obligation to pay the land rental, the land rental payable shall be determined according to the land policy and price effective at the time of starting payment of land rental, in which:

- Deductions from the land rental payable include: Compensations, relocation subsidies and compensation and ground clearance amounts (hereinafter referred to as the “compensation and ground clearance expenses”) which have been paid or voluntarily advanced by the land lessee.

...

...

...

- If the sum of the period of enjoying exemption from land rental as regulated by law and the period for which the financial obligation to pay the land rental is determined to be fully fulfilled because of deductions from the land rental payable is shorter than the length of time of the first stabilization cycle of land rental units, the land rental unit determined at the time of issuing the land lease decision shall be applied to the calculation of land rental for the remaining length of time of that cycle.

- After deducting the period of enjoying exemption from land rental as regulated by law and the period for which the financial obligation to pay the land rental is determined to be fully fulfilled because of deductions from the land rental payable, if the remainder of the land lease is under 05 years and the lessee wishes to fully pay the land rental for that remaining lease period, the management board of the economic zone shall submit report thereof to the Provincial-level People's Committee for consideration. In such case, the land price for calculation of land rental shall be determined according to the land policy and prices effective at the time when the Provincial-level People's Committee gives approval for the land lessee’s request for full payment of land rental for remaining land lease period. The land lessee shall be entitled to all land-related rights as leasing land with annual land rental payment.

c) The land rental unit shall be kept unchanged for 5 years counting from the time the management board of the economic zone or the Provincial-level People’s Committee issues the land lease decision. Past this five-year period, the management board of the economic zone may adjust land rental units for application to the subsequent period according to the land policy and prices effective at the time of adjustment by multiplying the land price in the land price table and the land price adjustment coefficient and the specific percentage (%) set by the Provincial-level People's Committee.

2. Leasing land with one-off land rental payment for the entire lease period:

a) In case the area of the land parcel or the land lot used for land rental calculation is valued (according to the land price in the land price table) at VND 30 billion or higher, the specific land price shall be determined according to the direct comparison, discount, income or surplus method in accordance with the Government’s regulations on land prices.

In case of exemption from land rental as regulated in Point a, Point b, Point d Clause 6 Article 8 of the Decree No. 35/2017/ND-CP, the Provincial Department of Natural Resources and Environment shall set specific land prices for calculation of land rental for the period for which land rental is payable based on the decision on period of exemption from land rental issued by the management board of the economic zone, and send them to the local land price appraisal council with the Provincial-level Finance Department acting as its standing body for appraisal and submission to the Provincial-level People’s Committee for approval in accordance with the Government’s regulations on land prices.

The period for which land rental is payable = the land lease period - the period of enjoying exemption from land rental as regulated in Point a, Point b, Point d Clause 6 Article 8 of the Decree No. 35/2017/ND-CP.

b) In case the area of the land parcel or the land lot used for land rental calculation is valued (according to the land price in the land price table) at less than VND 30 billion, the specific land price used for land rental calculation shall be determined by the management board of the economic zone according to the land price in the land price table, the land price adjustment coefficient and the land lease period. To be specific:

- In case the land lease period is equal to the period of the land category prescribed in the land price table, the land rental collected one-off for the entire land lease period shall be determined by multiplying the land price in the land price table by the land price adjustment coefficient.

...

...

...

Land rental collected one-off for the entire land lease period

=

Land price in the land price table

x

Land price adjustment coefficient

x

...

...

...

Period of the land category prescribed in the land price table

- In case of exemption from land rental, the land rental collected one-off for the entire land lease period shall be determined by adopting the following formula:

Land rental collected one-off for the entire land lease period

=

Land price in the land price table

x

Land price adjustment coefficient

x

Period for which land rental is payable

...

...

...

Where: The period for which land rental is payable = the land lease period - the period of enjoying exemption from land rental as regulated in Point a, Point b, Point d Clause 6 Article 8 of the Decree No. 35/2017/ND-CP.

c) Determination of land rental payable:

- If the compensation and ground clearance amounts are not deducted from land rental, the land rental payable shall be determined by multiplying the land rental unit by the area subject to land rental calculation.

- If the compensation and ground clearance amounts are deducted from land rental, the land rental payable shall be determined by subtracting the compensation and ground clearance amounts as regulated from the product of the land rental unit and the area subject to land rental calculation.

3. The determination of land use levy in the cases of land allocation with collection of land use levy, change of land use purpose or acquisition of land use rights in economic zones for implementing investment projects to construct commercial houses for sale or for combined sale and lease according to planning; and in the cases of residential land allocation, recognition of residential land use rights, permission for households and individuals to change the land use purpose to residential land in economic zones must comply with the Government’s regulations on the collection of land use levy and instructional documents.

4. After acquisition of land use rights for implementing investment projects in conformity with land use planning, if the transferee is required to apply for change of land use purpose and pay land use levy and/or land rental as prescribed by law, the amount of money paid for acquisition of land use rights shall be accounted in accordance with the Government's regulations on collection of land use levy, land rental and water surface rental, and instructional documents.

5. The area subject to land use levy or land rental payment is the area of land with land use levy or land rental specified in the land allocation or land lease decision. In case of land lease, if the land area specified in the land lease contract is larger than that specified in the land lease decision, the land area subject to land rental payment shall be the land area specified in the land lease contract.

Article 4. Determination of land use levy and land rental through auction

1. Leasing land with annual land rental payment:

...

...

...

b) In case the lease period of the land lot or the land parcel for auction is shorter than the period of the land category of the same land use purpose prescribed in the land price table, the land price for determination of the reserve price for auction of land use rights shall be set by adopting the following formula:

Land price for determination of the reserve price

=

Land price in the land price table

x

Land price adjustment coefficient

x

...

...

...

Land lease period

Period of the land category prescribed in the land price table

c) The winning land rental unit shall be kept unchanged for 10 years. At the end of this period, the management board of the economic zone may adjust land rental units for application to the subsequent period according to the land policy and prices effective at the time of adjustment by multiplying the land price in the land price table and the land price adjustment coefficient and the specific percentage (%) set by the Provincial-level People's Committee. The land rental unit may be adjusted by 30% at most compared to the winning land rental unit or the land rental unit of the previous period.

2. In case of one-off collection of land use levy or land rental for the entire land lease period, the reserve price for auction of land use rights for lease shall be determined in accordance with regulations in Point b Clause 4 of the Decree No. 35/2017/ND-CP.

3. The land price adjustment coefficient and the specific percentage (%) for determination of the reserve price for auction of land use rights for lease mentioned in Clause 1 and Clause 2 of this Article shall be those announced by the Provincial-level People's Committee for application to calculation of land use levy or land rental in case of land allocation or land lease not through auction. If the land lot or the land parcel put for auction is located in an urban area, traffic center, or advantaged residential area, the Provincial-level Finance Department shall, together with the management board of the economic zone, base on the reality to request the Provincial-level People's Committee to make decision on increase of land price adjustment coefficients and specific percentages (%) to determine the reserve price for auction.

Article 5. Determination and collection of rental for land with water surface

1. Pursuant to regulations in Point b, Point c Clause 6 Article 4 of the Decree No. 35/2017/ND-CP, the Provincial-level Finance Department shall cooperate with the management board of the economic zone and relevant agencies to set specific levels for calculation of rental payable for land with water surface, and submit them to the Provincial-level People's Committee for announcement. To be specific:

a) In remote regions, mountainous regions, islands or regions facing social – economic difficulties or severely social – economic difficulties, the rental payable for the area of land with water surface used for agricultures, forestry, aquaculture or salt production, or construction of production and business facilities of a project in any of sectors eligible for investment incentives or special investment incentives shall be equal to 50% of land rental payable for an adjacent land area used for the same purpose.

b) For other cases which are not governed by regulations in Point a of this Clause, rental payable for land with water surface shall not be lower than 50% of land rental payable for an adjacent land area used for the same purpose.

...

...

...

Article 6. Determination of rental for water surface

1. Based on the water surface rental bracket specified in Clause 1 Article 5 of the Decree No. 35/2017/ND-CP, the management board of the economic zone shall cooperate with the Provincial-level Finance Department to request the Provincial-level People’s Committees to make decision on water surface rental units for each project (excluding projects mentioned in Clause 3 of this Article), in which:

a) With regard to projects using fixed water surface as regulated in Point a Clause 1 Article 5 of the Decree No. 35/2017/ND-CP, the leased water surface serves fixed operation of the project at a specific location with identified location and coordinate of the water surface during the project period.

b) With regard to projects using unfixed water surface as regulated in Point b Clause 1 Article 5 of the Decree No. 35/2017/ND-CP, it is unable to determine the location and boundaries of the water surface within a specific coordinate for lease and the project’s operations are not performed at a fixed water surface location.

c) The leasing area of water surface for calculation of water surface rental is subject to the water surface lease decision issued by a competent authority in accordance with law.

d) The water surface rental is payable from the effective time of the water surface lease decision issued by a competent authority in accordance with law.

2. Rental for water surface payable is determined as follows:

a) In case of lease of water surface with annual rental payment, the rental for water surface payable is determined by multiplying the leasing area of water surface by the water surface rental unit.

b) In case of lease of water surface with one-off water surface rental payment for the entire lease period, the rental for water surface payable is the product of the leasing area of water surface and the lease period and the water surface rental unit.

...

...

...

Article 7. Management and collection of land use levy, land rental, water surface rental and refundable compensation and ground clearance amounts

1. The management board of the economic zone shall determine the payable amount of money and notify it to the land user using the template of notice enclosed with the Circular No. 76/2014/TT-BTC dated June 16, 2014 or the Circular No. 77/2014/TT-BTC dated June 16, 2014 by the Ministry of Finance, and concurrently send the notice to:

a) The land registration office for coordination and reporting to the state authority competent to grant certificates of land use rights and ownership of houses and other land-attached assets;

b) The tax agency for management and determining the late-payment interests or applying coercive measures to collect money in accordance with the law on tax administration.

2. Time limits for payment of land use levy, land rental, water surface rental and refundable compensation and ground clearance amounts shall conform to regulations in Point c Clause 1 Article 6, Clause 3 Article 11 of the Decree No. 35/2017/ND-CP.

In case of lease of land or water surface with annual rental payment but the first leasing year or the final leasing year is not enough 12 months, the rental in the first leasing year or the final leasing year shall be calculated and paid according to actual number of leasing months. In case the first leasing month or the final leasing month is not a full month:

- It shall be considered as a full leasing month if total leasing days are 15 days or more.

- The rental must not be paid if total leasing days are less than 15 days.

3. The state treasury or the unit authorized by the state treasury to collect land use levy, land rental, water surface rental and payable compensation and ground clearance amounts must transfer all collection vouchers to the management board of the economic zone and the tax agency for monitoring, collating and expediting collections as regulated.

...

...

...

Article 8. Principles of exemption and reduction of land rental and water surface rental

1. An investment project using land shall be eligible for consideration for exemption or reduction of land rental and/or water surface rental if it is established, appraised and approved in accordance with law.

2. An investment project shall have land rental or water surface rental exempted or reduced in cases the lease of land is approved by a competent authority for the first time for implementing the project or have the land lease period extended in accordance with the land law.

3. An organization or individual that is leased land or water surface by the management board of the economic zone may enjoy exemption or reduction of rental only after completing procedures for requesting rental exemption or reduction. To be specific:

a) If a lessee of land or water surface is eligible for exemption or reduction of rental but fails to carry out procedures for requesting rental exemption or reduction, it/he/she must pay the land rental or water surface rental in accordance with law. If the procedures for requesting land rental exemption or reduction are carried out late, no land rental or water surface rental shall be exempted or reduced for the late period.

b) If an application for rental exemption or reduction is submitted when the prescribed incentive period ends as regulated in the Decree No. 35/2017/ND-CP, no land rental or water surface rental shall be exempted or reduced. If it is submitted while rental exemption and reduction incentives still remain valid, land rental or water surface rental shall be only exempted or reduced for the remaining incentive period as from the receipt of a valid application.

4. An operating project that has been making annual payment of land rental and/or water surface rental before the date of entry into force of the Decree No. 35/2017/ND-CP shall not be eligible to enjoy rental exemption and reduction. If it is eligible to apply for enjoyment of rental exemption and reduction in accordance with the Decree No. 35/2017/ND-CP, land rental or water surface rental may be exempted or reduced for the remaining incentive period (if any) as from the receipt of the investor's valid application for enjoyment of rental exemption and reduction. This regulation shall not apply to investment projects that are prescribed in Point c, Point d Clause 2 Article 15 of the Law on Investment in 2014 and use land leased by the Government before July 01, 2015 (i.e. the effective date of the Law on Investment in 2014).

5. If an operating project is enjoying exemption or reduction of land rental or water surface rental as regulated by law before the effective date of the Decree No. 35/2017/ND-CP at incentive levels lower than those prescribed in Clause 6 Article 8 of the Decree No. 35/2017/ND-CP, the project investor may apply for enjoying incentive levels prescribed in this Decree for the remaining land lease period. The remaining land lease period for which land rental is exempted or reduced shall be determined by subtracting the period for which rental has been exempted or reduced as regulated by law before the effective date of the Decree No. 35/2017/ND-CP from the incentive period prescribed in the Decree No. 35/2017/ND-CP. This regulation shall not apply to investment projects that are prescribed in Point c, Point d Clause 2 Article 15 of the Law on Investment in 2014 and use land leased by the Government before July 01, 2015 (i.e. the effective date of the Law on Investment in 2014).

6. Operating projects prescribed in Clause 4 and Clause 5 of this Article are investment projects that have been granted investment certificates, investment licenses, certificates of investment registration or decisions on approval for investment proposal (excluding cases where these documents are not required under the law on investment) and use land under unexpired land lease contracts in accordance with law.

...

...

...

1. Exemption and reduction of land use levies in economic zones shall be given in accordance with regulations in Article 7 of the Decree No. 35/2017/ND-CP; the exempted or reduced amount of land use levy shall be determined by the management board of the economic zone in accordance with the Government's regulations on collection of land use levies, and specified in decision on exemption or reduction of land use levy which is issued using the template stated in the Circular No. 76/2014/TT-BTC.

2. Exemption from land rental during capital construction period:

a) Based on the application for exemption or reduction of land rental submitted by the land lessee in accordance with Point a Clause 11 Article 8 of the Decree No. 35/2017/ND-CP, the management board of the economic zone shall cooperate with relevant agencies (where necessary) to determine the capital construction period and issue decision on land rental exemption to each investment project provided that the exemption period shall not exceed 03 years from the issued date of the land lease decision.

The management board of the economic zone may base on the initial investment certificate, investment license, investment registration certificate or decision on approval for investment proposal which is issued by a competent authority in accordance with law and specifies the capital construction period (the project implementation progress) to issue decision on land rental exemption to the investment project provided that the exemption period shall not exceed 03 years from the issued date of the land lease decision.

b) If the land lessee fails to submit an application for land rental exemption during the capital construction period, land rental shall be exempted in accordance with the law on investment from the issued date of the land lease decision. If the lessee submits an application for land rental exemption later than the prescribed deadline under the law on investment, land rental shall be exempted for the remaining incentive period (if any) from the receipt of a valid application for land rental exemption by the management board of the economic zone and shall not be exempted for the late period.

c) Exemption or reduction of land rental or water surface rental during the capital construction period shall be given to each investment project associated with new land lease or change from land allocation without collection of land use levy into land lease, excluding investment projects to upgrade or expand production and business establishments.

3. The amount of land rental to be exempted or reduced as prescribed in Clause 6 Article 8 of the Decree No. 35/2017/ND-CP shall be determined in accordance with the Government’s regulations on collection of land rental and water surface rental, and specified in decision on land rental exemption and reduction which is issued using the template stated in the Circular No. 77/2014/TT-BTC.

Section 2. COLLECTION OF LAND RENTAL AND WATER SURFACE RENTAL IN HI-TECH ZONES

Article 10. Determination of land rental and water surface rental

...

...

...

Based on specific percentages (%), land price adjustment coefficients and land price table promulgated by the Provincial-level People's Committee in accordance with Clause 1 Article 12 of the Decree No. 35/2017/ND-CP, management boards of hi-tech zones shall determine land rental or adjust land rental units in accordance with Clause 1 Article 12 of the Decree No. 35/2017/ND-CP and regulations in Clause 1 Article 3 herein.

With respect to a centrally-managed hi-tech zone using land allocated under the land allocation decision issued by the Provincial-level People’s Committee before July 01, 2014, the specific percentage (%) and land price adjustment coefficient shall be set by the management board of that hi-tech zone after obtaining the consent from the People’s Committee of the province or city where that hi-tech zone is located, and applied from January 01 every year, in which:

- Specific percentages (%) for calculating land rental units range between 0.5% and 3% depending on each land area and route corresponding to each investment sector and shall be publicly and annually announced in course of implementation.

- Land price adjustment coefficients shall be annually announced for each land area, route and location corresponding to each land use purpose provided, that they shall not be below 1.0, and applied from January 01 every year.

2. Leasing land with one-off land rental payment for the entire lease period:

a) Determination of land rental in case of lease of land with one-off land rental payment for the entire lease period for non-agricultural production and business purpose (except land used for commercial and service purposes or construction of commercial houses and offices for lease) shall be carried out in accordance with Clause 2 Article 12 of the Decree No. 35/2017/ND-CP and regulations in Clause 2 Article 3 herein.

b) Determination of land rental in case of lease of land with one-off land rental payment for the entire lease period to serve commercial and service purposes or construction of commercial houses and offices for lease in a hi-tech zone shall be carried out in accordance with the following provisions.

- In case the area of the land parcel or the land lot used for land rental calculation is valued (according to the land price in the land price table) at VND 30 billion or higher, the specific land price for land rental calculation shall be determined in accordance with regulations in Point a Clause 3 Article 4 of the Decree No. 35/2017/ND-CP and Clause 2 Article 3 of this Circular provided that such land parcel or land lot is located in a hi-tech zone under the management of local government.

With respect to the land parcel or the land lot located in a hi-tech zone under the management of the central government, the management board of that hi-tech zone shall, based on the Government’s regulations on land prices, make a land price plan for the land lease period for which land rental is payable (after deducting the period for which land rental is exempted (if any) in accordance with regulations in Clause 3 Article 14 of the Decree No. 35/2017/ND-CP), and send it to the land price appraisal council of the province or city where that hi-tech zone is located for appraisal and reaching an agreement with the Provincial-level People's Committee before total land rental payable is determined and notified to the land lessee.

...

...

...

c) Determination of land rental in case of lease of land with one-off land rental payment for the entire land lease period in Hoa Lac Hi-tech Park shall be carried out in accordance with regulations in Clause 2 Article 8 of the Government's Decree No. 74/2017/ND-CP dated June 20, 2017 on special policies for Hoa Lac Hi-tech Park (hereinafter referred to the “Decree No. 74/2017/ND-CP”) and Clause 2 Article 12 of the Decree No. 35/2017/ND-CP.

Article 11. Management, collection, exemption and reduction of land rental and water surface rental

Management, collection, exemption and reduction of land rental and water surface rental shall be carried out in accordance with regulations in Article 14 and Article 15 of the Decree No. 35/2017/ND-CP and Article 7, Article 8 and Article 9 herein. Particularly, collection, transfer and use of land rental and refundable compensation and ground clearance amounts in Hoa Lac Hi-tech Park shall be carried out in accordance with regulations in Clause 1 Article 17 of the Decree No. 74/2017/ND-CP.

Article 12. Transitional provisions

1. In case of lease of land with annual land rental payment from the Government in economic zones or hi- tech zones before the effective date of the Decree No. 35/2017/ND-CP during the stabilization period of land rental units, if land rental units are higher than those prescribed in Article 4 and Article 12 of the Decree No. 35/2017/ND-CP, such land rental units shall be adjusted in accordance with this Decree and adjusted land rental units shall be applied for remaining period as from January 01, 2017.

2. In cases where land is leased with annual land rental payment in economic zones or hi-tech zones before January 01, 2006 and properly used according to the land use purpose specified in the land lease decision or the land lease contract made by a competent authority, the adjustment of land rental units for remaining period as from January 01, 2016 shall be carried out in accordance with regulations in Clause 8 Article 15 of the Decree No. 46/2014/ND-CP (which has been amended in Clause 4 Article 3 of the Decree No. 135/2016/ND-CP) and Article 4 of the Circular No. 333/2016/TT-BTC dated December 26, 2016 by the Ministry of Finance.

3. In case land in an economic zone or a hi-tech zone has been being used before the effective date of the Decree No. 35/2017/ND-CP but the land lease decision is still not yet issued and land rental is not paid because regulations on land policy and price for calculation of rental for land in that economic zone or hi-tech zone are not available, if the land user is eligible to enjoy exemption from land rental in accordance with regulations in Clause 6 Article 8 and Clause 2, Clause 3 Article 13 of the Decree No. 35/2017/ND-CP, the land rental shall be exempted from the time of actually taking delivery of land but compensation and ground clearance amounts must not be refunded as regulated in Clause 1 Article 6, Clause 1 Article 13 of the Decree No. 35/2017/ND-CP for the period from actual delivery of land to the issued date of the land lease decision. The land lessee must pay the remainder of refundable compensation and ground clearance amounts to state budget in accordance with law.

Refundable compensation and ground clearance amounts for the period from actual delivery of land to the issued date of the land lease decision shall be multiplying the quotient of the refundable compensation and ground clearance amounts as prescribed in Clause 1 Article 6, Clause 1 Article 13 of the Decree No. 35/2017/ND-CP and the land lease period by the period from actual delivery of land to the issued date of the land lease decision.

4. Applications for determination of financial obligations to pay land use levy, land rental or water surface rental or applications for exemption or reduction of land use levy, land rental or water surface rental that have been submitted before the effective date of the Decree No. 35/2017/ND-CP shall be processed by receiving authorities in accordance with law. Applications that are submitted at or after the effective date of the Decree No. 35/2017/ND-CP shall be processed by management boards of economic zones or hi-tech zones in accordance with the Decree No. 35/2017/ND-CP.

...

...

...

6. In case of lease of land in an economic zone with annual land rental payment before January 01, 2006 but the tax agency still fails to adjust land rental in accordance with the Decree No. 135/2016/ND-CP by the effective date of the Decree No. 35/2017/ND-CP, the tax agency shall take charge of adjusting land rental in accordance with the Decree No. 135/2016/ND-CP.

7. Applications for refunding of compensation and ground clearance amounts or applications for determination of reserve prices for auction of land use rights which have been submitted to finance agencies before the effective date of the Decree No. 35/2017/ND-CP shall be processed by such finance agencies in accordance with law. Applications that are submitted at or after the effective date of the Decree No. 35/2017/ND-CP shall be processed by management boards of economic zones or hi-tech zones in accordance with the Decree No. 35/2017/ND-CP.

Chapter III

IMPLEMENTATION PROVISIONS

Article 13. Entry into force

1. This Circular shall come into force as from October 06, 2017.

2. Difficulties that arise during the implementation of this Circular should be promptly reported to the Ministry of Finance for consideration./.

...

...

...