|
BỘ XÂY DỰNG
-------
|
CỘNG HÒA
XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------
|
|
Số: 20/2010/TT-BXD
|
Hà Nội,
ngày 27 tháng 10 năm 2010
|
THÔNG
TƯ
HƯỚNG DẪN THÍ ĐIỂM XÁC ĐỊNH VÀ CÔNG BỐ MỘT SỐ CHỈ SỐ ĐÁNH
GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
Căn cứ Nghị định số 17/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008 của Chính phủ quy
định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;
Căn cứ Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15
tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
Bộ Xây dựng hướng dẫn thí điểm công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất
động sản như sau:
Chương I
NHỮNG
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Mục
đích, phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
1. Thông tư này hướng
dẫn thí điểm xác định và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
(sau đây gọi tắt là chỉ số) của thành phố Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TP. Đà Nẵng
và TP. Cần Thơ.
2. Các chỉ
số công bố theo hướng dẫn tại Thông tư này là cơ sở để các cơ quan, tổ chức, cá
nhân có liên quan tham khảo, sử dụng vào việc quản lý thị trường bất động sản
tại địa phương.
3. Khuyến khích các tỉnh,
thành phố khác áp dụng các qui định của Thông tư này để xác định và công bố các
chỉ số đánh giá thị trường bất động sản phục vụ công tác quản lý thị trường bất
động sản tại địa phương.
Điều 2. Các
loại bất động sản và các chỉ số đánh giá
1. Các loại bất động
sản được lựa chọn để xây dựng các chỉ số bao gồm:
a. Bất động sản để
bán, chuyển nhượng:
- Căn hộ chung cư;
- Nhà ở riêng lẻ;
- Đất nền;
b. Bất động sản để cho
thuê:
- Văn phòng.
2. Các chỉ số được
công bố bao gồm:
a. Chỉ số giá giao
dịch bất động sản bao gồm:
- Chỉ số giá giao
dịch bất động sản chung của địa phương;
- Chỉ số giá giao
dịch từng loại bất động sản ở từng khu vực của địa phương.
b. Chỉ số lượng giao
dịch bất động sản bao gồm:
- Chỉ số lượng giao
dịch bất động sản từng khu vực và của địa phương;
- Chỉ số lượng giao
dịch cho từng loại bất động sản của từng khu vực và của địa phương.
Điều 3.
Giải thích từ ngữ:
Trong Thông tư này,
các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Căn hộ
chung cư là căn hộ thuộc các chung cư được phân hạng theo quy định hiện hành
(gồm chung cư hạng 1, hạng 2, hạng 3 và hạng 4).
2. Nhà ở riêng lẻ là
loại nhà ở (không phải là căn hộ chung cư) được hình thành tại các khu phố, các
khu dân cư hiện hữu, các khu đô thị mới và các dự án nhà ở.
3. Đất nền là đất dùng
cho mục đích ở, được hình thành trong các khu đô thị mới, các dự án nhà ở và
đất hiện hữu trong các khu phố, khu dân cư.
4. Văn phòng là diện
tích sàn của công trình sử dụng cho mục đích làm việc.
5. Chỉ số giá giao
dịch bất động sản là chỉ số phản ánh mức độ biến động về giá của bất động sản
thông qua các giao dịch thành công theo thời gian.
6. Chỉ số lượng giao
dịch bất động sản là chỉ số phản ánh mức độ biến động về số lượng (gồm số lượng
về diện tích hoặc số lượng bất động sản) giao dịch thành công của bất động sản theo
thời gian.
7. Giá giao dịch bất
động sản là giá của bất động sản được giao dịch thành công trên thị trường
trong giai đoạn tính toán, không phải là giá giao dịch lần đầu của bất động sản
mới được hình thành hay mới được tạo lập.
8. Lượng giao dịch
bất động sản là số lượng giao dịch thành công trong giai đoạn tính toán của các
loại bất động sản.
9. Thời điểm gốc là thời điểm được
chọn làm gốc để so sánh.
10. Thời điểm so sánh là thời điểm cần
xác định các chỉ số để so với thời điểm gốc hoặc so với thời điểm so sánh khác.
11. Bất động sản đại diện là bất động
sản được lựa chọn có tính chất phổ biến, đại diện cho một khu vực trong quá
trình tính toán chỉ số giá giao dịch bất động sản.
Điều 4.
Nguyên tắc và yêu cầu của việc công bố các chỉ số
1. Các chỉ số được công
bố
phải đầy đủ, kịp thời, phản ánh sát với tình hình biến động của thị
trường bất động sản tại địa phương.
2. Các chỉ số được
công bố bao gồm các chỉ số cho từng khu vực và các chỉ số chung cho địa phương.
3. Đơn vị tính của
các chỉ số là tỷ lệ phần trăm (%).
4. Các chỉ số được
công bố công khai, rộng rãi thông qua các phương tiện thông tin.
Chương II
XÁC
ĐỊNH CÁC CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 5. Thời điểm
gốc và thời điểm so sánh
1. Thời điểm gốc được lựa chọn là quý I/2011.
2.
Thời điểm so sánh:
- Từng quý và
hàng năm so với thời điểm gốc.
- Quý trước so với quý sau.
- Từng quý và hàng năm so với cùng kỳ năm trước.
Điều 6. Thu
thập số liệu để xác định các chỉ số
1. Số liệu liên quan
đến giao dịch bất động sản được thu thập từ các nguồn sau:
- Từ các cơ quan quản
lý nhà nước có liên quan tại địa phương thông qua các hợp đồng công chứng về
giao dịch bất động sản, đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, nghĩa
vụ nộp thuế giao dịch bất động sản. Việc tổng hợp số liệu thực hiện theo mẫu báo
cáo tại Phụ lục số 2 kèm theo Thông tư này.
- Từ các sàn giao
dịch bất động sản; từ việc điều tra, khảo sát thị trường. Chi tiết mẫu phiếu điều
tra, khảo sát số liệu tại Phụ lục số 3 kèm theo Thông tư này.
2. Việc thu thập và
lưu trữ số liệu liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện hàng tháng.
Điều 7. Xác
định các chỉ số
1. Việc xác định các chỉ
số đánh giá thị trường bất động sản thực hiện theo hướng dẫn tại Phụ lục số 1 kèm
theo Thông tư này.
2. Trường hợp cần
thiết, cơ quan được giao tổ chức xây dựng các chỉ số có thể thuê các tổ chức, cá
nhân có năng lực, kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá bất động sản để thực hiện
một số phần việc hoặc toàn bộ công việc thu thập số liệu, tính toán xác định
các chỉ số. Tổ chức, cá nhân được thuê phải chịu trách nhiệm trước cơ quan được
giao tổ chức xây dựng các chỉ số và trước pháp luật về tính trung thực, khách
quan của các số liệu được thu thập, tính toán.
Trước khi công bố, cơ
quan được giao tổ chức xây dựng các chỉ số có trách nhiệm xem xét, đánh giá sự
phù hợp của các số liệu do các tổ chức, cá nhân được thuê thực hiện.
3. Nguồn kinh phí để
thu thập số liệu, tính toán xác định, công bố các chỉ số được cân đối từ nguồn
ngân sách của địa phương hàng năm.
Chương III
CÔNG
BỐ CÁC CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 8. Nội
dung công bố
1. Các chỉ số được công bố bao gồm chỉ
số giá giao dịch bất động sản và chỉ số lượng giao dịch bất động sản.
2. Các chỉ số được công bố theo loại
bất động sản, theo khu vực và chung cho địa phương.
Điều 9. Thời
gian công bố
1. Các chỉ số được công bố hàng quý và
hàng năm.
2. Thời điểm công bố:
- Đối với các chỉ số công bố theo quý:
việc công bố được thực hiện vào tháng đầu tiên của quý sau.
- Đối với các chỉ số công bố theo năm:
việc công bố được thực hiện vào quý I của năm sau.
Điều 10. Tổ
chức công bố
Định kỳ hàng quý, hàng năm, cơ quan
được giao chủ trì tổ chức xây dựng các chỉ số tại các địa phương được
lựa chọn làm thí điểm có trách nhiệm công bố các chỉ số trên các phương tiện
thông tin.
Chương IV
TỔ
CHỨC THỰC HIỆN
Điều 11. Bộ Xây
dựng có trách nhiệm
1. Hướng dẫn các địa phương có liên
quan tổ chức việc xây dựng và công bố các chỉ số theo quy định tại Thông tư này.
2. Đôn đốc và định kỳ kiểm tra việc
thực hiện các quy định tại Thông tư này.
Điều 12. Ủy ban
nhân dân các thành phố thực hiện thí điểm có trách nhiệm
1. Chỉ đạo việc tổ chức thực hiện các
quy định tại Thông tư này.
2. Giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp
với các đơn vị có liên quan xây dựng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch bất động
sản, số lượng giao
dịch bất động sản, xác định và công bố các chỉ số theo quy định tại Thông tư
này.
Thực hiện việc công bố lần đầu các chỉ số từ quý III/2011.
3. Giao Sở Tư pháp, Sở Tài chính, Sở
Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chỉ đạo các đơn vị trực thuộc cung cấp
thông tin; tổng hợp,
lưu trữ các số liệu có liên quan đến giao dịch bất động sản; định kỳ hàng quý
gửi kết quả tổng hợp về Sở Xây dựng để tổng hợp, tính toán.
4. Bố trí nguồn kinh phí để tổ chức
xây dựng và công bố các chỉ số.
5. Giao Sở
Xây dựng tổng hợp, báo cáo theo định kỳ công bố các chỉ số về Bộ Xây dựng để theo dõi,
kiểm tra.
Điều 13. Điều
khoản thi hành
1. Thông tư này
có hiệu lực thi hành sau 45 ngày, kể từ ngày ký.
2. Trong quá
trình thực hiện nếu có vướng mắc, đề nghị gửi ý kiến về Bộ Xây dựng để xem xét,
giải quyết./.
|
Nơi
nhận:
- Thủ tướng, các PTT Chính phủ;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
- HĐND, UBND các tỉnh, TP trực thuộc TW;
- Văn phòng Trung ương Đảng và các ban của Đảng;
- Văn phòng Quốc hội;
- Văn phòng Chính phủ;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Toà án nhân dân tối cao;
- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
- Cơ quan Trung ương của các đoàn thể;
- Cục kiểm tra văn bản – Bộ Tư pháp;
- Các Tổng công ty nhà nước;
- Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
- Công báo, Website Chính phủ, Website Bộ Xây dựng;
- Lưu: VP, PC, Cục QLN, Viện KTXD (5b).
|
KT.
BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Nguyễn
Trần Nam
|
PHỤ
LỤC SỐ 1
PHƯƠNG
PHÁP XÁC ĐỊNH MỘT SỐ CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
(Ban
hành kèm theo Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây
dựng)
Các chỉ số đánh giá thị trường bất
động sản được xác định theo phương pháp như sau:
1. Phương pháp xác định
chỉ số giá giao dịch bất động sản
1.1. Xác định chỉ số
giá giao dịch bất động sản chung của địa phương
Chỉ số giá giao dịch bất động sản
chung của địa phương (I) được xác định theo công thức sau:
(1)
Trong đó:
- Chỉ số giá giao dịch bất
động sản tại khu vực thứ i của địa phương;
- Tỷ
trọng giá trị giao dịch bất động sản của khu vực thứ i;
n - Số lượng khu vực của địa phương
được phân chia.
Cách xác định các thành phần của công
thức (1) như sau:
- Chỉ số giá giao
dịch bất động sản tại khu vực i của địa phương () xác định theo hướng
dẫn tại Mục 1.2 dưới đây.
- Tỷ trọng giá
trị giao dịch bất động sản của khu vực i () được xác định theo công thức sau:
(2)
Trong đó: PKVi - Giá trị giao
dịch bất
động sản của khu vực thứ i.
Giá trị giao dịch bất động sản của các
khu vực được xác định trên cơ sở các số liệu thu thập tại thời điểm so sánh. Đối
với trường hợp xác định chỉ số để công bố hàng quý thì giá trị giao dịch của
các khu vực là tổng giá trị giao dịch trong quý. Đối với trường hợp xác định
chỉ số để công bố hàng năm thì giá trị giao dịch bất động sản của các khu vực
là tổng giá trị giao dịch trong năm.
1.2. Xác định chỉ số
giá giao dịch bất động sản của từng khu vực
Chỉ số giá giao dịch bất động sản của
khu vực được xác định theo công thức sau:
(3)
Trong đó:
- Chỉ
số giá giao dịch của loại bất động sản thứ j trong khu vực thứ i;
- Tỷ
trọng giá trị giao dịch bất động sản của loại bất động sản thứ j trong khu vực
thứ i;
m - Số loại bất động sản (m=1÷4).
Cách xác định các thành phần của công
thức (3) như sau:
- Chỉ số giá giao
dịch của loại bất động sản thứ j tại khu vực thứ i () xác định theo hướng
dẫn tại Mục 1.2.1 dưới đây;
- Tỷ trọng giá
trị giao dịch bất động sản của loại bất động sản thứ j trong khu vực thứ i () được xác định theo công thức sau:
(4)
Trong đó: 
- Giá trị giao
dịch
bất động sản của loại bất động sản thứ j trong khu vực thứ i.
Giá trị giao
dịch
bất động sản
của
loại bất động sản
được xác định trên
cơ sở
các số liệu thu thập tại thời điểm so sánh. Đối với trường hợp xác
định chỉ số để công bố hàng quý thì giá trị giao dịch bất động sản của loại bất
động sản là tổng giá trị giao dịch của loại bất động sản đó trong quý. Đối với
trường hợp xác định chỉ số để công bố hàng năm thì giá trị giao dịch bất động
sản là tổng giá trị giao dịch của loại bất động sản đó trong năm.
1.2.1. Xác định chỉ
số giá
giao dịch
của
từng
loại bất động sản
Để xác định chỉ số
giá giao dịch bất động sản của từng loại bất động sản cần phân loại bất động
sản. Việc phân loại bất động sản thực hiện theo Bảng 1 dưới đây.
Bảng 1. Bảng phân loại bất động sản
để tính Chỉ số giá giao dịch từng loại bất động sản
|
Loại
|
Phân
loại
|
|
I. Căn hộ chung cư
để bán
|
I.1. Căn hộ chung
cư hạng 1
|
|
I.2. Căn hộ chung
cư hạng 2
|
|
I.3. Căn hộ chung
cư hạng 3
|
|
I.4. Căn hộ chung
cư hạng 4
|
|
|
|
|
II. Nhà ở riêng lẻ
để bán
|
II.1. Nhà ở trong
khu phố, khu dân cư hiện hữu
|
|
II.2. Nhà ở trong các
khu đô thị
|
|
II.3. Nhà ở tại các
dự án nhà ở
|
|
|
|
|
III. Đất nền chuyển
nhượng
|
III.1. Đất nền
trong khu phố, khu dân cư hiện hữu
|
|
III.2. Đất nền
trong các khu đô thị
|
|
III.3. Đất nền tại
các dự án nhà ở
|
|
|
|
|
IV. Văn phòng cho
thuê
|
IV.1. Văn phòng
hạng A
|
|
IV.2. Văn phòng
hạng B
|
|
IV.3. Văn phòng
hạng C
|
Chỉ số giá giao dịch của từng loại bất động
sản được xác định theo công thức sau:
(5)
Trong đó:
- Chỉ số giá giao dịch của phân loại
bất động sản thứ z trong loại bất động sản thứ j;
- Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động
sản của phân loại bất động sản thứ z trong loại bất động sản thứ j;
e - Số lượng phân
loại bất động sản trong loại bất động sản thứ j.
Cách xác định các
thành phần của công thức (5) như sau:
- Chỉ số giá giao
dịch của phân loại bất động sản thứ z trong loại bất động sản thứ j () xác định theo hướng dẫn tại Mục
1.2.2 dưới đây;
- Tỷ trọng giá
trị giao dịch bất động sản của phân loại bất động sản thứ z trong loại bất động
sản thứ j
() xác định theo công thức sau:
(6)
Trong đó: 
- Giá trị giao
dịch
bất động sản của phân loại bất động sản thứ z trong loại bất
động sản thứ j.
Giá trị giao
dịch
bất động sản
của
phân loại bất động sản được xác định trên cơ sở các số liệu thu thập
tại
thời điểm so sánh. Đối với trường hợp xác định chỉ số để công bố hàng quý thì
giá trị giao dịch bất động sản của phân loại bất động sản là tổng giá trị giao
dịch của phân loại bất động sản đó trong quý. Đối với trường hợp xác định chỉ
số để công bố hàng năm thì giá trị giao dịch bất động sản là tổng giá trị giao
dịch của phân loại bất động sản đó trong năm.
1.2.2. Xác định chỉ
số giá giao dịch của từng phân loại bất động sản
Chỉ số giá giao dịch của từng phân
loại bất động sản được xác định theo công thức sau:
(7)
Trong đó: 
- Giá giao dịch
bình quân của phân loại bất động sản thứ z tại thời điểm so sánh (đồng/m2);
- Giá giao dịch bình quân của phân
loại bất động sản thứ z tại thời điểm gốc (đồng/m2).
Cách xác định các
thành phần của công thức (7) như sau:
- Giá giao dịch bình
quân của phân loại bất động sản thứ z tại thời điểm gốc () xác định theo số liệu thống kê về
giá giao dịch của phân loại bất động sản đại diện tại thời điểm gốc;
- Giá giao dịch bình
quân của phân loại bất động sản thứ z tại thời điểm so sánh () xác định
trên cơ sở số liệu về giá giao dịch thành công thu thập được của các bất động
sản thuộc cùng phân loại bất động sản tại thời điểm so sánh sau khi được quy về
dạng bất động sản có các đặc điểm tương tự với dạng bất động sản được lựa chọn
làm đại diện. Phương pháp quy đổi về dạng bất động sản có đặc điểm tương tự với
bất động sản được lựa chọn làm đại diện trong phân loại bất động sản thực hiện
trên cơ sở kết quả hiệu chỉnh về giá sau khi phân tích các khác biệt về đặc điểm.
Các đặc điểm đưa vào phân tích là những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến giá giao
dịch bất động sản như vị trí bất động sản, quy mô, trạng thái bất động sản...
Việc hiệu chỉnh có
thể thực hiện theo hình thức tỷ lệ phần trăm hoặc theo giá trị tuyệt đối của
giá giao dịch bất động sản. Trên cơ sở các đặc điểm làm tăng hay giảm giá giao
dịch của bất động sản so với bất động sản lựa chọn làm đại diện trong cùng phân
loại bất động sản, sử dụng kinh nghiệm chuyên gia để xác định mức độ hiệu
chỉnh.
Đối với trường hợp
xác định chỉ số công bố hàng quý, giá giao dịch bình quân của phân loại bất
động sản là giá giao dịch bình quân trong quý. Đối với trường hợp xác định chỉ
số công bố hàng năm, giá giao dịch bình quân của phân loại bất động sản là giá
giao dịch bình quân trong năm.
2. Phương pháp
xác định chỉ số lượng giao dịch bất động
sản
2.1. Xác định chỉ số
lượng giao dịch bất động sản chung của địa phương
Chỉ số lượng giao dịch bất động sản
chung của địa phương xác định theo công thức sau:
(8)
Trong đó:
- Số lượng giao dịch thành công của loại
bất động sản thứ j tại thời điểm so sánh;
- Số lượng giao dịch thành công của loại
bất động sản thứ j tại thời điểm lựa chọn làm gốc;
m - Số lượng loại bất
động sản trong khu vực, (m=1÷4).
Chỉ số lượng giao
dịch bất động sản chung của địa phương được xác định theo 2 phương pháp:
-
Chỉ số lượng giao dịch bất động sản chung cho địa phương (theo số lượng diện
tích): Khi đó số lượng giao dịch thành công được tính theo số lượng là m2;
- Chỉ số lượng giao
dịch bất động sản chung cho địa phương (theo số lượng bất động sản): Khi đó số
lượng giao dịch thành công được tính theo số lượng bất động sản giao dịch.
2.2. Xác định chỉ số
lượng giao dịch bất động sản của từng loại bất động sản
Chỉ số lượng giao
dịch bất động sản cho từng loại bất động sản xác định theo công thực sau:
(9)
Trong đó:
- Số lượng giao dịch thành công của phân
loại bất động sản thứ z tại thời điểm so sánh;
- Số lượng giao dịch thành công của phân
loại bất động sản thứ z tại thời điểm lựa chọn làm gốc.
Chỉ số lượng giao
dịch bất động sản của từng loại bất động sản được xác định theo 2 phương pháp:
-
Chỉ số lượng giao dịch bất động sản của từng loại bất động sản (theo số lượng
diện tích): Khi đó số lượng giao dịch thành công được tính theo số lượng là m2;
- Chỉ số lượng giao
dịch bất động sản của từng loại bất động sản (theo số lượng bất động sản): Khi
đó số lượng giao dịch thành công được tính theo số lượng bất động sản giao dịch
của loại bất động sản.
3. Trình tự xác định
các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
3.1. Các bước xác
định các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
Bước 1: Phân chia khu
vực và lựa chọn bất động sản làm đại diện;
Bước 2: Xây dựng các
dữ liệu gốc: Xác định giá gốc của bất động sản đại diện; xác định khối lượng
giao dịch bất động sản tại thời điểm gốc;
Bước 3: Xây dựng các
dữ liệu so sánh: Thu thập, xử lý các thông tin về giá, giá trị giao dịch, khối
lượng giao dịch theo loại, phân loại bất động sản.
Bước 4: Tính toán xác
định chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.
3.2. Nội dung các
bước xác định chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
3.2.1. Bước 1: Phân
khu vực và lựa chọn bất động sản đại diện
- Việc phân chia khu
vực của địa phương dựa trên tiêu chí về địa giới hành chính là chủ yếu. Các địa
phương quyết định việc phân chia khu vực tính toán tùy theo đặc điểm về địa
giới hành chính và đặc điểm địa hình của địa phương (không nhất thiết giới hạn
theo địa giới quận, huyện);
- Căn cứ vào vị trí
địa lý, quy mô, trạng thái của bất động sản có khả năng giao dịch phổ biến trên
thị trường để xác định bất động sản làm đại diện trong từng phân loại bất động
sản.
3.2.2. Bước 2: Xây
dựng các dữ liệu gốc
- Giá bất động sản
đại diện được xác định trên cơ sở giá bình quân của bất động sản đại diện trong
quý I/2011;
- Lượng giao dịch bất
động sản được xác định trên cơ sở tổng toàn bộ số lượng bất động sản (tính theo
m2 hoặc số lượng bất động sản) đã giao dịch thành công trong quý I/2011.
3.2.3. Bước 3: Xây
dựng các dữ liệu so sánh
Việc
thu thập các thông tin về giá trên cơ sở các nguồn số liệu được quy định tại Điều 6 của Thông tư này.
3.2.4. Bước 4: Tính
toán xác định các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
Việc xác định các chỉ
số đánh giá theo hướng dẫn tại Mục 1 và Mục 2 của Phụ lục số 1 kèm theo Thông
tư này.
4. Ví dụ kết quả tính
toán xác định một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
Ví dụ sau đây là kết quả tính toán xác
định chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại 1 địa phương đã được phân chia
làm 5 khu vực tính toán. Các dữ liệu gốc đã được xác định. Dữ liệu tại thời điểm
so sánh đã được thu thập.
4.1. Xác định chỉ
số giá giao dịch bất động sản
4.1.1. Xác
định chỉ số giá giao dịch bất động sản của từng khu vực
a. Tính chỉ số giá
giao dịch của từng phân loại bất động sản
- Sau khi thu thập
được các thông tin về các giao dịch đã thành công của từng phân loại bất động
sản, tiến hành quy đổi giá các bất động sản trên cơ sở so sánh, đối chiếu với đặc
điểm của bất động sản đại diện. Bảng 2 dưới đây là ví dụ kết quả quy đổi giá
giao dịch các bất động sản căn hộ chung cư hạng 2 để bán.
Bảng 2. Bảng quy đổi
giá giao dịch của 5 căn hộ chung cư hạng 2 tại thời điểm so sánh
|
STT
|
Đặc điểm
/ Tính chất
|
Căn hộ
chung cư đại diện
|
Căn hộ
chung cư số 1
|
Căn hộ
chung cư số 2
|
Căn hộ
chung cư số 3
|
Căn hộ
chung cư số 4
|
Căn hộ
chung cư số 5
|
|
I
|
Giá bán (đồng/m2)
|
22.790.000
|
22.862.000
|
22.950.000
|
24.000.000
|
24.300.000
|
27.700.000
|
|
1
|
Pháp lý
|
Sở hữu
|
Sở hữu
|
Sở hữu
|
Sở hữu
|
Sở hữu
|
Sở hữu
|
|
2
|
Diện tích căn hộ (m2)
|
102,5
|
65
|
73
|
117
|
131
|
146
|
|
Mức điều chỉnh
|
|
3,00%
|
2,50%
|
0,00%
|
-1,20%
|
1,00%
|
|
Giá điều chỉnh
(đồng/m2)
|
|
685.860
|
573.750
|
0
|
-291.600
|
247.000
|
|
3
|
Mức độ thuận tiện
giao thông
|
7 km
cách trung tâm
|
8 km
cách trung tâm
|
10 km
cách trung tâm
|
6 km
cách trung tâm
|
7 km
cách trung tâm
|
7 km
cách trung tâm
|
|
Mức điều chỉnh
|
|
0
|
3%
|
0
|
0
|
0
|
|
Giá điều chỉnh
(đồng/m2)
|
|
0
|
688.500
|
0
|
0
|
0
|
|
4
|
Vị trí tầng
|
Tầng 12
|
Tầng 7
|
Tầng 9
|
Tầng 19
|
Tầng 19
|
Tầng 22
|
|
Mức điều chỉnh
|
|
2,0%
|
0
|
-2%
|
-2%
|
-3,0%
|
|
Giá điều chỉnh
(đồng/m2)
|
|
457.240
|
0
|
-480.000
|
-486.000
|
-741.000
|
|
5
|
Đặc điểm yếu tố xã
hội tại khu vực
|
Gần chợ,
bệnh viện, trường học
|
Gần chợ,
bệnh viện, trường học
|
Gần chợ,
trường học
|
Gần chợ,
bệnh viện, trường học
|
Gần chợ,
bệnh viện, trường học
|
Gần chợ,
bệnh viện, trường học
|
|
Mức điều chỉnh
|
|
0
|
10.000.000
|
0
|
0
|
0
|
|
Giá điều chỉnh
(đồng/m2)
|
|
0
|
136.986
|
0
|
0
|
0
|
|
6
|
Hiện trạng về chất
lượng
|
tốt
|
tôt
|
tôt
|
tôt
|
tôt
|
tôt
|
|
Mức điều chỉnh
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Giá điều chỉnh
(đồng/m2)
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
II
|
Giá sau điều chỉnh
(đồng/m2)
|
22.790.000
|
24.005.100
|
24.349.236
|
23.520.000
|
23.522.400
|
24.206.000
|
- Trên cơ sở các giá
giao dịch bất động sản đã được điều chỉnh, tiến hành xác định giá bình quân của
phân loại bất động sản tại thời điểm so sánh sau khi đã loại bỏ những giá quy
đổi có tính chất đột biến. Kết quả xác định được giá bình quân của phân loại
căn hộ chung cư hạng 2 là Gt = 23.900.000 đồng/m2.
- Việc xác định chỉ số giá
giao dịch của từng phân loại bất động sản thực hiện theo Công thức (7). Kết quả
tính toán các chỉ số giá giao dịch của từng phân loại bất động sản căn hộ chung
cư để bán thể hiện ở Bảng 3 dưới đây.
Bảng 3. Kết quả tính
toán chỉ số giá giao dịch của các phân loại bất động sản căn hộ chung cư để bán
|
Phân loại
bất động sản
|
Giá tại
thời điểm so sánh
(đồng/m2)
|
Giá tại
thời điểm gốc
(đồng/m2)
|
Chỉ số
(%)
|
|
1
|
2
|
3
|
4=2/3×100
|
|
1. Căn hộ chung cư
hạng 1
|
48.649.000
|
47.400.000
|
102,64
|
|
2. Căn hộ chung cư
hạng 2
|
23.900.000
|
22.790.000
|
104,87
|
|
3. Căn hộ chung cư
hạng 3
|
18.900.000
|
18.200.000
|
103,85
|
|
4. Căn hộ chung cư
hạng 4
|
16.900.000
|
16.590.000
|
101,87
|
Tính toán cho các phân
loại bất động sản khác tương tự như trên.
b. Tính chỉ số giá
giao dịch của các loại bất động sản:
- Xác định tỷ trọng
từng phân loại bất động sản: Việc xác định tỷ trọng từng phân loại bất động sản
thực hiện theo Công thức (6) của Phụ lục này. Tại Bảng 4 là ví dụ kết quả xác
định tỷ trọng của các phân loại bất động sản căn hộ chung cư để bán.
Bảng 4. Kết quả xác
định tỷ trọng của các phân loại căn hộ chung cư để bán
|
Phân
loại BĐS
|
Giá trị
giao dịch (1.000đ)
|
Tỷ trọng
tính toán (%)
|
|
1
|
2
|
3=2/(A)
|
|
1. Căn hộ chung cư
hạng 1
|
85.333.600
|
22
|
|
2. Căn hộ chung cư
hạng 2
|
124.121.600
|
32
|
|
3. Căn hộ chung cư
hạng 3
|
108.606.400
|
28
|
|
4. Căn hộ chung cư
hạng 4
|
69.818.400
|
18
|
|
Cộng (A)
|
387.880.000
|
100
|
- Việc xác định chỉ
số giá giao dịch loại bất động sản thực hiện theo Công thức (5) của Phụ lục này.
Bảng 5 là kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư để bán dựa
trên công thức sau:
Bảng 5. Kết quả tính
toán chỉ số giá giao dịch loại căn hộ chung cư để bán
|
Phân loại
bất động sản
|
Tỷ
trọng, %
|
Chỉ số phân
loại bất động sản, %
|
Chỉ số giá
loại bất động sản, %
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
I.
Căn hộ chung cư để bán
|
|
|
103,54
|
|
1. Căn hộ chung cư
hạng 1
|
22
|
102,64
|
|
|
2. Căn hộ chung cư
hạng 2
|
32
|
104,87
|
|
|
3. Căn hộ chung cư
hạng 3
|
28
|
103,83
|
|
|
4. Căn hộ chung cư
hạng 4
|
18
|
101,87
|
|
Tương tự tính toán để xác định chỉ
số giá giao dịch cho các loại bất động sản khác.
c. Tính chỉ số giá giao
dịch bất động sản của từng khu vực:
Việc tính toán chỉ số giá giao dịch
bất động sản từng khu vực theo Công thức (3), cụ thể được triển khai như sau:
Ví dụ kết quả tính
toán chỉ số giá giao dịch bất động sản của một khu vực được thực hiện tại Bảng
6 dưới đây.
Bảng 6. Kết quả tính
toán chỉ số giá giao dịch bất động sản cho khu vực
|
Loại bất
động sản
|
Tỷ trọng,
%
|
Chỉ số
giá loại BĐS, %
|
Chỉ số
giá giao dịch BĐSKV, %
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
Khu vực
|
|
|
103,88
|
|
I. Căn hộ chung cư
để bán
|
28,5
|
103,54
|
|
|
II. Nhà ở riêng lẻ
để bán
|
39,6
|
104,71
|
|
|
III. Đất nền
chuyển nhượng
|
16,8
|
104,68
|
|
|
IV. Văn phòng cho
thuê
|
15,1
|
101,52
|
|
4.1.2. Xác định chỉ số giá
giao dịch bất động sản chung cho địa phương
Việc xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản chung cho
địa phương thực hiện theo công thức (1).
Tại Bảng 7 là kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch bất
động sản chung cho địa phương chia làm 5 khu vực tính toán. Việc tính toán dựa
trên công thức khai triển sau:
Bảng 7. Kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch bất động
sản cho địa phương
|
Khu vực
|
Tỷ
trọng, %
|
Chỉ số
giá giao dịch BĐS tại khu vực, %
|
Chỉ số
giá giao dịch BĐS địa phương, %
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
Địa phương
|
|
|
103,48
|
|
1. Khu vực 1
|
18,4
|
103,88
|
|
|
2. Khu vực 2
|
19,6
|
104,56
|
|
|
3. Khu vực 3
|
23,6
|
102,95
|
|
|
4. Khu vực 4
|
23,3
|
103,66
|
|
|
5. Khu vực 5
|
15,1
|
102,15
|
|
Trường hợp cần tổng hợp chỉ số giá giao dịch từng loại
bất động sản cho địa phương cũng thực hiện theo nguyên tắc trên.
4.2. Xác định chỉ
số lượng
giao
dịch bất
động sản
Chỉ số lượng giao dịch bất động
sản
xác định
theo hướng dẫn tại Công thức (8). Số lượng giao dịch xác định trên cơ sở số
liệu thống kê tại hai thời điểm (thời điểm chọn làm gốc và thời điểm so sánh).
Bảng 8 là ví dụ kết quả tính toán chỉ số lượng giao dịch bất động sản của địa
phương (tính theo số lượng diện tích), Bảng 9 là ví dụ kết quả tính toán chỉ số
lượng giao dịch bất động sản của địa phương (tính theo số lượng bất động sản).
Bảng 8. Kết quả tính
toán chỉ số lượng giao dịch bất động sản
(tính theo số lượng
diện tích)
|
Loại bất
động sản
|
Số lượng
giao dịch tại thời điểm gốc, (m2)
|
Số lượng
giao dịch tại thời điểm so sánh, (m2)
|
Chỉ số
lượng giao dịch bất động sản, (%)
|
|
1
|
2
|
3
|
4=3/2×100
|
|
|
|
|
|
|
I. Căn hộ chung cư
để bán
|
26.900
|
22.900
|
|
|
II. Nhà ở riêng lẻ
để bán
|
17.250
|
18.500
|
|
|
III. Đất nền chuyển
nhượng
|
23.300
|
21.550
|
|
|
IV. Văn phòng cho
thuê
|
8.760
|
9.500
|
|
|
Tổng cộng
|
76.210
|
72.450
|
95,06
|
Bảng 9. Kết quả tính
toán chỉ số lượng giao dịch bất động sản
(tính theo số lượng bất
động sản)
|
Loại bất
động sản
|
Đơn vị
tính
|
Số lượng
giao dịch tại thời điểm gốc
|
Số lượng
giao dịch tại thời điểm so sánh
|
Chỉ số
lượng giao dịch bất động sản, (%)
|
|
1
|
|
2
|
3
|
4=3/2x100
|
|
|
|
|
|
|
|
I. Căn hộ chung cư
để bán
|
cái
|
316
|
280
|
|
|
II. Nhà ở riêng lẻ
để bán
|
cái
|
287
|
308
|
|
|
III. Đất nền chuyển
nhượng
|
mảnh
(lô)
|
211
|
195
|
|
|
Tổng cộng
|
|
814
|
783
|
96,19
|
Trường hợp cần xác định chỉ số lượng giao dịch bất động
sản cho từng khu vực của địa phương thì nguyên tắc xác định tương tự như cách
xác định nêu trên với số liệu là số lượng giao dịch của khu vực.
PHỤ
LỤC SỐ 2
MẪU PHIẾU TỔNG HỢP SỐ LIỆU LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN DO CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TẠI ĐỊA PHƯƠNG THỰC HIỆN
(Ban
hành kèm theo Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây
dựng)
|
STT
|
Loại bất
động sản
|
Diện
tích (m2)
|
Thời điểm
giao dịch thành công
|
Giá giao
dịch thành công (triệu đồng)
|
Đặc điểm
bất động sản (nếu có), địa chỉ
|
Ghi chú
|
|
1
|
2
|
3
|
7
|
9
|
4
|
|
|
1
|
Căn hộ chung cư để
bán
|
70m2
|
7/10/2010
|
405.000
|
Đường
.... tầng 7, 2 phòng ngủ, có 1 WC,...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2
|
Nhà ở riêng lẻ để
bán
|
50m2
|
15/10/2010
|
1.275.000
|
Đường.....,
mặt tiền 4m, 4 tầng, diện tích 200m2, điện nước đầy đủ...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3
|
Đất nền chuyển
nhượng
|
70m2
|
07/11/2010
|
1.925.000
|
Đường....,
mặt tiền 6m, hạ tầng đầy đủ...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4
|
Văn phòng cho thuê
|
420m2
|
15/11/2010
|
582.120
|
Văn
phòng loại C tại đường...., tầng 5, thông tin liên lạc tốt...
|
|
Lưu ý: Các đặc điểm
cần thiết đối với từng loại bất động sản có thể tham khảo hướng dẫn tại Phụ lục
số 3
PHỤ
LỤC SỐ 3
MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA KHẢO SÁT SỐ LIỆU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỊ TRƯỜNG
(Ban
hành kèm theo Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ
Xây dựng)
1. Đối với
căn hộ chung cư để bán:
- Hạng chung
cư:
- Đặc điểm
về vị trí:
+ Địa chỉ,
khu vực:
+ Mức độ
thuận tiện giao thông:
+ Số lượng
tầng của tòa nhà:
+ Nằm tại
tầng thứ:
+ Số lượng
thang máy:
+ Chỗ để
xe ô tô, xe máy:
+ Đặc điểm
xã hội tại khu vực (gần bệnh viện, gần chợ, gần trường....):
- Đặc điểm
căn hộ:
+ Chất
lượng căn hộ:
+ Diện
tích:
+ Số lượng
phòng ở:
+ Số lượng
phòng khách:
+ Số lượng
phòng tắm:
+ Hệ thống
thông tin, liên lạc (TV, điện thoại, internet...):
- Thông
tin về giá:
+ Giá niêm
yết (nếu có):
+ Ngày
niêm yết (nếu có):
+ Giá bán:
+ Ngày
bán:
- Thông
tin khác (nếu có):
2. Đối với
nhà ở riêng lẻ để bán:
- Đặc điểm
về vị trí:
+ Địa chỉ,
khu vực: (đường phố)
+ Mức độ
thuận tiện giao thông:
+ Đặc điểm
xã hội tại khu vực (gần bệnh viện, gần chợ, gần trường....):
- Đặc điểm
bất động sản:
+ Chất
lượng bất động sản:
+ Diện
tích đất, kích thước đất:
+ Diện
tích, kích thước xây dựng:
+ Số tầng:
+ Số lượng
phòng ở:
+ Số lượng
phòng khách:
+ Số lượng
phòng tắm:
+ Hệ thống
thông tin, liên lạc (TV, điện thoại, internet...):
- Thông
tin về giá:
+ Giá niêm
yết (nếu có):
+ Ngày
niêm yết (nếu có):
+ Giá bán:
+ Ngày
bán:
- Thông
tin khác (nếu có):
3. Đối với
đất nền chuyển nhượng:
- Vị trí:
+ Địa chỉ,
khu vực:
+ Khoảng
cách đến trục giao thông chính:
+ Số
lượng, kích thước mặt đường tiếp giáp:
+ Đặc điểm
xã hội tại khu vực (gần bệnh viện, gần chợ, gần trường....):
- Đặc điểm bất động
sản:
+ Diện
tích, kích thước:
+ Hạ tầng
kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc)
- Thông tin về giá:
+ Giá niêm
yết (nếu có):
+ Ngày
niêm yết (nếu có):
+ Giá bán:
+ Ngày
bán:
- Thông tin khác (nếu
có):
4. Đối với
văn phòng cho thuê:
- Hạng văn phòng:
- Vị trí:
+ Địa chỉ, khu vực:
+ Khoảng cách đến trục
giao thông chính:
- Đặc điểm bất động
sản:
+ Diện tích văn
phòng:
+ Hạ tầng kỹ thuật
(cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc)
+ Chỗ để xe ô tô, xe
máy:
- Thông
tin về giá:
+ Giá cho
thuê:
+ Ngày ký
hợp đồng cho thuê:
+ Thời hạn
cho thuê:
- Thông
tin khác (nếu có):