|
BỘ XÂY DỰNG
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ
NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------
|
|
Số: 20/2010/TT-BXD
|
Hà Nội, ngày 27
tháng 10 năm 2010
|
THÔNG TƯ
HƯỚNG DẪN THÍ ĐIỂM XÁC ĐỊNH VÀ CÔNG BỐ MỘT SỐ CHỈ SỐ ĐÁNH
GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
Căn cứ Nghị định số 17/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008
của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ
Xây dựng;
Căn cứ Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
Bộ Xây dựng hướng dẫn thí điểm công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất
động sản như sau:
Chương I
NHỮNG
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Mục đích, phạm
vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
1. Thông tư này hướng dẫn thí điểm xác định
và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản (sau đây gọi tắt là
chỉ số) của thành phố Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TP. Đà Nẵng và TP. Cần Thơ.
2. Các chỉ số công bố
theo hướng dẫn tại Thông tư này là cơ sở để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có
liên quan tham khảo, sử dụng vào việc quản lý thị trường bất động sản tại địa
phương.
3. Khuyến khích các tỉnh, thành phố khác áp
dụng các qui định của Thông tư này để xác định và công bố các chỉ số đánh giá
thị trường bất động sản phục vụ công tác quản lý thị trường bất động sản tại
địa phương.
Điều 2. Các loại bất
động sản và các chỉ số đánh giá
1. Các loại bất động sản được lựa chọn để xây
dựng các chỉ số bao gồm:
a. Bất động sản để bán, chuyển nhượng:
- Căn hộ chung cư;
- Nhà ở riêng lẻ;
- Đất nền;
b. Bất động sản để cho thuê:
- Văn phòng.
2. Các chỉ số được công bố bao gồm:
a. Chỉ số giá giao dịch bất động sản bao gồm:
- Chỉ số giá giao dịch bất động sản chung của
địa phương;
- Chỉ số giá giao dịch từng loại bất động sản
ở từng khu vực của địa phương.
b. Chỉ số lượng giao dịch bất động sản bao
gồm:
- Chỉ số lượng giao dịch bất động sản từng
khu vực và của địa phương;
- Chỉ số lượng giao dịch cho từng loại bất
động sản của từng khu vực và của địa phương.
Điều 3. Giải thích từ
ngữ:
Trong Thông tư này, các từ ngữ dưới đây được
hiểu như sau:
1. Căn hộ chung cư là
căn hộ thuộc các chung cư được phân hạng theo quy định hiện hành (gồm chung cư
hạng 1, hạng 2, hạng 3 và hạng 4).
2. Nhà ở riêng lẻ là loại nhà ở (không phải
là căn hộ chung cư) được hình thành tại các khu phố, các khu dân cư hiện hữu, các
khu đô thị mới và các dự án nhà ở.
3. Đất nền là đất dùng cho mục đích ở, được
hình thành trong các khu đô thị mới, các dự án nhà ở và đất hiện hữu trong các
khu phố, khu dân cư.
4. Văn phòng là diện tích sàn của công trình
sử dụng cho mục đích làm việc.
5. Chỉ số giá giao dịch bất động sản là chỉ
số phản ánh mức độ biến động về giá của bất động sản thông qua các giao dịch
thành công theo thời gian.
6. Chỉ số lượng giao dịch bất động sản là chỉ
số phản ánh mức độ biến động về số lượng (gồm số lượng về diện tích hoặc số
lượng bất động sản) giao dịch thành công của bất động sản theo thời gian.
7. Giá giao dịch bất động sản là giá của bất
động sản được giao dịch thành công trên thị trường trong giai đoạn tính toán,
không phải là giá giao dịch lần đầu của bất động sản mới được hình thành hay
mới được tạo lập.
8. Lượng giao dịch bất động sản là số lượng
giao dịch thành công trong giai đoạn tính toán của các loại bất động sản.
9. Thời điểm gốc là thời điểm được
chọn làm gốc để so sánh.
10. Thời điểm so sánh là thời điểm cần
xác định các chỉ số để so với thời điểm gốc hoặc so với thời điểm so sánh khác.
11. Bất động sản đại diện là bất động
sản được lựa chọn có tính chất phổ biến, đại diện cho một khu vực trong quá
trình tính toán chỉ số giá giao dịch bất động sản.
Điều 4.
Nguyên tắc và yêu cầu của việc công bố các chỉ số
1. Các chỉ số được công bố phải đầy đủ, kịp
thời, phản ánh sát
với tình hình biến động của thị trường bất động sản tại địa phương.
2. Các chỉ số được công bố bao gồm các chỉ số
cho từng khu vực và các chỉ số chung cho địa phương.
3. Đơn vị tính của các chỉ số là tỷ lệ phần
trăm (%).
4. Các chỉ số được công bố công khai, rộng
rãi thông qua các phương tiện thông tin.
Chương II
XÁC
ĐỊNH CÁC CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 5. Thời điểm
gốc và thời điểm so sánh
1. Thời điểm gốc được lựa chọn là quý I/2011.
2.
Thời điểm so sánh:
- Từng quý và hàng năm so với thời
điểm gốc.
- Quý trước
so với quý sau.
- Từng quý
và hàng năm so với cùng kỳ năm trước.
Điều 6. Thu
thập số liệu để xác định các chỉ số
1. Số liệu liên quan đến giao dịch bất động
sản được thu thập từ các nguồn sau:
- Từ các cơ quan quản lý nhà nước có liên
quan tại địa phương thông qua các hợp đồng công chứng về giao dịch bất động sản,
đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, nghĩa vụ nộp thuế giao dịch
bất động sản. Việc tổng hợp số liệu thực hiện theo mẫu báo cáo tại Phụ lục số 2
kèm theo Thông tư này.
- Từ các sàn giao dịch bất động sản; từ việc điều
tra, khảo sát thị trường. Chi tiết mẫu phiếu điều tra, khảo sát số liệu tại Phụ
lục số 3 kèm theo Thông tư này.
2. Việc thu thập và lưu trữ số liệu liên quan
đến giao dịch bất động sản được thực hiện hàng tháng.
Điều 7. Xác
định các chỉ số
1. Việc xác định các chỉ số đánh giá thị
trường bất động sản thực hiện theo hướng dẫn tại Phụ lục số 1 kèm theo Thông tư
này.
2. Trường hợp cần thiết, cơ quan được giao tổ
chức xây dựng các chỉ số có thể thuê các tổ chức, cá nhân có năng lực, kinh
nghiệm trong lĩnh vực định giá bất động sản để thực hiện một số phần việc hoặc toàn
bộ công việc thu thập số liệu, tính toán xác định các chỉ số. Tổ chức, cá nhân được
thuê phải chịu trách nhiệm trước cơ quan được giao tổ chức xây dựng các chỉ số
và trước pháp luật về tính trung thực, khách quan của các số liệu được thu thập,
tính toán.
Trước khi công bố, cơ quan được giao tổ chức xây
dựng các chỉ số có trách nhiệm xem xét, đánh giá sự phù hợp của các số liệu do các
tổ chức, cá nhân được thuê thực hiện.
3. Nguồn kinh phí để thu thập số liệu, tính
toán xác định, công bố các chỉ số được cân đối từ nguồn ngân sách của địa
phương hàng năm.
Chương III
CÔNG
BỐ CÁC CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 8. Nội
dung công bố
1. Các chỉ số được công bố bao gồm chỉ
số giá giao dịch bất động sản và chỉ số lượng giao dịch bất động sản.
2. Các chỉ số được công bố theo loại
bất động sản, theo khu vực và chung cho địa phương.
Điều 9. Thời
gian công bố
1. Các chỉ số được công bố hàng quý và
hàng năm.
2. Thời điểm công bố:
- Đối với các chỉ số công bố theo quý:
việc công bố được thực hiện vào tháng đầu tiên của quý sau.
- Đối với các chỉ số công bố theo năm:
việc công bố được thực hiện vào quý I của năm sau.
Điều 10. Tổ
chức công bố
Định kỳ hàng quý, hàng năm, cơ quan
được giao chủ trì tổ
chức xây
dựng các chỉ số tại các địa phương được lựa chọn làm thí điểm có trách nhiệm
công bố các chỉ số trên các phương tiện thông tin.
Chương IV
TỔ
CHỨC THỰC HIỆN
Điều 11. Bộ Xây
dựng có trách nhiệm
1. Hướng dẫn các địa phương có liên
quan tổ chức việc xây dựng và công bố các chỉ số theo quy định tại Thông tư này.
2. Đôn đốc và định kỳ kiểm tra việc
thực hiện các quy định tại Thông tư này.
Điều 12. Ủy ban
nhân dân các thành phố thực hiện thí điểm có trách nhiệm
1. Chỉ đạo việc tổ chức thực hiện các
quy định tại Thông tư này.
2. Giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp
với các đơn vị có liên quan xây dựng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch bất động
sản, số lượng giao
dịch bất động sản, xác định và công bố các chỉ số theo quy định tại Thông tư
này.
Thực hiện việc công bố lần đầu các chỉ số từ quý III/2011.
3. Giao Sở Tư pháp, Sở Tài chính, Sở
Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chỉ đạo các đơn vị trực thuộc cung cấp
thông tin; tổng hợp,
lưu trữ các số liệu có liên quan đến giao dịch bất động sản; định kỳ hàng quý
gửi kết quả tổng hợp về Sở Xây dựng để tổng hợp, tính toán.
4. Bố trí nguồn kinh phí để tổ chức
xây dựng và công bố các chỉ số.
5. Giao Sở Xây dựng tổng hợp, báo cáo theo định
kỳ công bố các chỉ số về Bộ Xây dựng để theo dõi, kiểm tra.
Điều 13. Điều
khoản thi hành
1. Thông tư này
có hiệu lực thi hành
sau 45 ngày, kể từ ngày ký.
2. Trong quá
trình thực hiện nếu có vướng mắc, đề nghị gửi ý kiến về Bộ Xây dựng để xem xét,
giải quyết./.
|
Nơi
nhận:
- Thủ tướng, các PTT Chính phủ;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
- HĐND, UBND các tỉnh, TP trực thuộc TW;
- Văn phòng Trung ương Đảng và các ban của Đảng;
- Văn phòng Quốc hội;
- Văn phòng Chính phủ;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Toà án nhân dân tối cao;
- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
- Cơ quan Trung ương của các đoàn thể;
- Cục kiểm tra văn bản – Bộ Tư pháp;
- Các Tổng công ty nhà nước;
- Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
- Công báo, Website Chính phủ, Website Bộ Xây dựng;
- Lưu: VP, PC, Cục QLN, Viện KTXD (5b).
|
KT.
BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Nguyễn
Trần Nam
|
PHỤ
LỤC SỐ 1
PHƯƠNG
PHÁP XÁC ĐỊNH MỘT SỐ CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
(Ban
hành kèm theo Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây
dựng)
Các chỉ số đánh giá thị trường bất
động sản được xác định theo phương pháp như sau:
1. Phương pháp xác định
chỉ số giá giao dịch bất động sản
1.1. Xác định chỉ số
giá giao dịch bất động sản chung của địa phương
Chỉ số giá giao dịch bất động sản
chung của địa phương (I) được xác định theo công thức sau:
(1)
Trong đó:
- Chỉ số giá giao dịch bất
động sản tại khu vực thứ i của địa phương;
- Tỷ
trọng giá trị giao dịch bất động sản của khu vực thứ i;
n - Số lượng khu vực của địa phương
được phân chia.
Cách xác định các thành phần của công
thức (1) như sau:
- Chỉ số giá giao dịch bất động sản tại khu
vực i của địa phương () xác định theo hướng
dẫn tại Mục 1.2 dưới đây.
- Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản của khu
vực i () được xác định theo công thức sau:
(2)
Trong đó: PKVi - Giá
trị giao dịch bất
động sản của khu vực thứ i.
Giá trị giao dịch bất động sản của các
khu vực được xác định trên cơ sở các số liệu thu thập tại thời điểm so sánh. Đối
với trường hợp xác định chỉ số để công bố hàng quý thì giá trị giao dịch của
các khu vực là tổng giá trị giao dịch trong quý. Đối với trường hợp xác định
chỉ số để công bố hàng năm thì giá trị giao dịch bất động sản của các khu vực
là tổng giá trị giao dịch trong năm.
1.2. Xác định chỉ số
giá giao dịch bất động sản của từng khu vực
Chỉ số giá giao dịch bất động sản của
khu vực được xác định theo công thức sau:
(3)
Trong đó:
- Chỉ
số giá giao dịch của loại bất động sản thứ j trong khu vực thứ i;
- Tỷ
trọng giá trị giao dịch bất động sản của loại bất động sản thứ j trong khu vực
thứ i;
m - Số loại bất động sản (m=1÷4).
Cách xác định các thành phần của công
thức (3) như sau:
- Chỉ số giá giao dịch của loại bất động sản
thứ j tại khu vực thứ i ()
xác định
theo hướng dẫn tại Mục 1.2.1 dưới đây;
- Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản của loại
bất động sản thứ j trong khu vực thứ i () được xác định
theo công thức sau:
(4)
Trong đó: 
- Giá trị giao dịch bất động sản của loại bất động sản thứ
j trong khu vực thứ i.
Giá trị giao dịch bất động sản của loại bất động sản được xác
định trên
cơ sở
các số liệu thu thập tại
thời điểm so sánh. Đối với trường hợp xác định chỉ số để công bố hàng quý thì
giá trị giao dịch bất động sản của loại bất động sản là tổng giá trị giao dịch
của loại bất động sản đó trong quý. Đối với trường hợp xác định chỉ số để công
bố hàng năm thì giá trị giao dịch bất động sản là tổng giá trị giao dịch của
loại bất động sản đó trong năm.
1.2.1. Xác định chỉ
số giá
giao dịch
của
từng
loại bất động sản
Để xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản
của từng loại bất động sản cần phân loại bất động sản. Việc phân loại bất động
sản thực hiện theo Bảng 1 dưới đây.
Bảng 1. Bảng phân loại bất động sản
để tính Chỉ số giá giao dịch từng loại bất động sản
|
Loại
|
Phân loại
|
|
I. Căn hộ chung cư để bán
|
I.1. Căn hộ chung cư hạng 1
|
|
I.2. Căn hộ chung cư hạng 2
|
|
I.3. Căn hộ chung cư hạng 3
|
|
I.4. Căn hộ chung cư hạng 4
|
|
|
|
|
II. Nhà ở riêng lẻ để bán
|
II.1. Nhà ở trong khu phố, khu dân cư hiện
hữu
|
|
II.2. Nhà ở trong các khu đô thị
|
|
II.3. Nhà ở tại các dự án nhà ở
|
|
|
|
|
III. Đất nền chuyển nhượng
|
III.1. Đất nền trong khu phố, khu dân cư
hiện hữu
|
|
III.2. Đất nền trong các khu đô thị
|
|
III.3. Đất nền tại các dự án nhà ở
|
|
|
|
|
IV. Văn phòng cho thuê
|
IV.1. Văn phòng hạng A
|
|
IV.2. Văn phòng hạng B
|
|
IV.3. Văn phòng hạng C
|
Chỉ số giá giao dịch của từng loại bất động
sản được xác định theo
công thức sau:
(5)
Trong đó:
- Chỉ số giá giao
dịch của phân loại bất động sản thứ z trong loại bất động sản thứ j;
- Tỷ trọng giá trị
giao dịch bất động sản của phân loại bất động sản thứ z trong loại bất động sản
thứ j;
e - Số lượng phân loại bất động sản trong
loại bất động sản thứ j.
Cách xác định các thành phần của công thức
(5) như sau:
- Chỉ số giá giao dịch của phân loại bất động
sản thứ z trong loại bất động sản thứ j () xác
định theo hướng dẫn tại Mục 1.2.2 dưới đây;
- Tỷ trọng giá trị giao dịch bất động sản của phân
loại bất động sản thứ z trong loại bất động sản thứ j () xác định theo công thức sau:
(6)
Trong đó: 
- Giá trị giao dịch bất động sản của phân loại bất động
sản thứ z trong loại bất động sản thứ j.
Giá trị giao dịch bất động sản của phân loại bất động
sản
được xác định trên
cơ sở
các số liệu thu thập tại
thời điểm so sánh. Đối với trường hợp xác định chỉ số để công bố hàng quý thì
giá trị giao dịch bất động sản của phân loại bất động sản là tổng giá trị giao
dịch của phân loại bất động sản đó trong quý. Đối với trường hợp xác định chỉ
số để công bố hàng năm thì giá trị giao dịch bất động sản là tổng giá trị giao
dịch của phân loại bất động sản đó trong năm.
1.2.2. Xác định chỉ
số giá giao dịch của từng phân loại bất động sản
Chỉ số giá giao dịch của từng phân
loại bất động sản được
xác
định theo công thức sau:
(7)
Trong đó: 
- Giá giao dịch bình quân của phân
loại bất động sản thứ z tại thời điểm so sánh (đồng/m2);
- Giá giao dịch
bình quân của phân loại bất động sản thứ z tại thời điểm gốc (đồng/m2).
Cách xác định các thành phần của công thức
(7) như sau:
- Giá giao dịch bình quân của phân loại bất
động sản thứ z tại thời điểm gốc () xác định theo số
liệu thống kê về giá giao dịch của phân loại bất động sản đại diện tại thời điểm
gốc;
- Giá giao dịch bình quân của phân loại bất
động sản thứ z tại thời điểm so sánh () xác định trên cơ sở số liệu
về giá giao dịch thành công thu thập được của các bất động sản thuộc cùng phân
loại bất động sản tại thời điểm so sánh sau khi được quy về dạng bất động sản
có các đặc điểm tương tự với dạng bất động sản được lựa chọn làm đại diện.
Phương pháp quy đổi về dạng bất động sản có đặc điểm tương tự với bất động sản
được lựa chọn làm đại diện trong phân loại bất động sản thực hiện trên cơ sở
kết quả hiệu chỉnh về giá sau khi phân tích các khác biệt về đặc điểm. Các đặc điểm
đưa vào phân tích là những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến giá giao dịch bất động
sản như vị trí bất động sản, quy mô, trạng thái bất động sản...
Việc hiệu chỉnh có thể thực hiện theo hình
thức tỷ lệ phần trăm hoặc theo giá trị tuyệt đối của giá giao dịch bất động
sản. Trên cơ sở các đặc điểm làm tăng hay giảm giá giao dịch của bất động sản
so với bất động sản lựa chọn làm đại diện trong cùng phân loại bất động sản, sử
dụng kinh nghiệm chuyên gia để xác định mức độ hiệu chỉnh.
Đối với trường hợp xác định chỉ số công bố
hàng quý, giá giao dịch bình quân của phân loại bất động sản là giá giao dịch
bình quân trong quý. Đối với trường hợp xác định chỉ số công bố hàng năm, giá
giao dịch bình quân của phân loại bất động sản là giá giao dịch bình quân trong
năm.
2. Phương pháp xác
định chỉ số lượng
giao
dịch
bất động sản
2.1. Xác định chỉ số lượng giao dịch bất động
sản chung của địa phương
Chỉ số lượng giao dịch bất động sản chung
của địa phương xác định theo công
thức sau:
(8)
Trong đó:
- Số lượng giao
dịch thành công của loại bất động sản thứ j tại thời điểm so sánh;
- Số lượng giao
dịch thành công của loại bất động sản thứ j tại thời điểm lựa chọn làm gốc;
m - Số lượng loại bất động sản trong khu vực,
(m=1÷4).
Chỉ số lượng giao dịch bất động sản chung của
địa phương được xác định theo 2 phương pháp:
- Chỉ số lượng giao dịch
bất động sản chung cho địa phương (theo số lượng diện tích): Khi đó số lượng
giao dịch thành công được tính theo số lượng là m2;
- Chỉ số lượng giao dịch bất động sản chung
cho địa phương (theo số lượng bất động sản): Khi đó số lượng giao dịch thành
công được tính theo số lượng bất động sản giao dịch.
2.2. Xác định chỉ số
lượng giao dịch bất động sản của từng loại bất động sản
Chỉ số lượng giao dịch bất động sản cho từng
loại bất động sản xác định theo công thực sau:
(9)
Trong đó:
- Số lượng giao
dịch thành công của phân loại bất động sản thứ z tại thời điểm so sánh;
- Số lượng giao
dịch thành công của phân loại bất động sản thứ z tại thời điểm lựa chọn làm
gốc.
Chỉ số lượng giao dịch bất động sản của từng
loại bất động sản được xác định theo 2 phương pháp:
- Chỉ số lượng giao dịch
bất động sản của từng loại bất động sản (theo số lượng diện tích): Khi đó số
lượng giao dịch thành công được tính theo số lượng là m2;
- Chỉ số lượng giao dịch bất động sản của
từng loại bất động sản (theo số lượng bất động sản): Khi đó số lượng giao dịch
thành công được tính theo số lượng bất động sản giao dịch của loại bất động
sản.
3. Trình tự xác định
các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
3.1. Các bước xác định các chỉ số đánh giá
thị trường bất động sản
Bước 1: Phân chia khu vực và lựa chọn bất
động sản làm đại diện;
Bước 2: Xây dựng các dữ liệu gốc: Xác định
giá gốc của bất động sản đại diện; xác định khối lượng giao dịch bất động sản
tại thời điểm gốc;
Bước 3: Xây dựng các dữ liệu so sánh: Thu
thập, xử lý các thông tin về giá, giá trị giao dịch, khối lượng giao dịch theo
loại, phân loại bất động sản.
Bước 4: Tính toán xác định chỉ số đánh giá
thị trường bất động sản.
3.2. Nội dung các
bước xác định chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
3.2.1. Bước 1: Phân
khu vực và lựa chọn bất động sản đại diện
- Việc phân chia khu vực của địa phương dựa
trên tiêu chí về địa giới hành chính là chủ yếu. Các địa phương quyết định việc
phân chia khu vực tính toán tùy theo đặc điểm về địa giới hành chính và đặc điểm
địa hình của địa phương (không nhất thiết giới hạn theo địa giới quận, huyện);
- Căn cứ vào vị trí địa lý, quy mô, trạng
thái của bất động sản có khả năng giao dịch phổ biến trên thị trường để xác
định bất động sản làm đại diện trong từng phân loại bất động sản.
3.2.2. Bước 2: Xây
dựng các dữ liệu gốc
- Giá bất động sản đại diện được xác định
trên cơ sở giá bình quân của bất động sản đại diện trong quý I/2011;
- Lượng giao dịch bất động sản được xác định
trên cơ sở tổng toàn bộ số lượng bất động sản (tính theo m2 hoặc số
lượng bất động sản) đã giao dịch thành công trong quý I/2011.
3.2.3. Bước 3: Xây
dựng các dữ liệu so sánh
Việc thu thập các thông
tin về giá trên cơ sở các nguồn số liệu được quy định tại Điều 6
của Thông tư này.
3.2.4. Bước 4: Tính
toán xác định các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
Việc xác định các chỉ số đánh giá theo hướng
dẫn tại Mục 1 và Mục 2 của Phụ lục số 1 kèm theo Thông tư này.
4. Ví dụ kết quả tính
toán xác định một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
Ví dụ sau đây là kết quả tính toán xác
định chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại 1 địa phương đã được phân chia
làm 5 khu vực tính toán. Các dữ liệu gốc đã được xác định. Dữ liệu tại thời điểm
so sánh đã được thu thập.
4.1. Xác định chỉ số
giá giao dịch bất động sản
4.1.1. Xác định chỉ số
giá giao dịch bất động sản của từng khu vực
a. Tính chỉ số giá giao dịch của từng phân
loại bất động sản
- Sau khi thu thập được các thông tin về các
giao dịch đã thành công của từng phân loại bất động sản, tiến hành quy đổi giá
các bất động sản trên cơ sở so sánh, đối chiếu với đặc điểm của bất động sản đại
diện. Bảng 2 dưới đây là ví dụ kết quả quy đổi giá giao dịch các bất động sản
căn hộ chung cư hạng 2 để bán.
Bảng 2. Bảng quy đổi giá giao dịch của 5 căn
hộ chung cư hạng 2 tại thời điểm so sánh
|
STT
|
Đặc điểm / Tính
chất
|
Căn hộ chung cư
đại diện
|
Căn hộ chung cư số
1
|
Căn hộ chung cư số
2
|
Căn hộ chung cư số
3
|
Căn hộ chung cư số
4
|
Căn hộ chung cư số
5
|
|
I
|
Giá bán (đồng/m2)
|
22.790.000
|
22.862.000
|
22.950.000
|
24.000.000
|
24.300.000
|
27.700.000
|
|
1
|
Pháp lý
|
Sở hữu
|
Sở hữu
|
Sở hữu
|
Sở hữu
|
Sở hữu
|
Sở hữu
|
|
2
|
Diện tích căn hộ (m2)
|
102,5
|
65
|
73
|
117
|
131
|
146
|
|
Mức điều chỉnh
|
|
3,00%
|
2,50%
|
0,00%
|
-1,20%
|
1,00%
|
|
Giá điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
685.860
|
573.750
|
0
|
-291.600
|
247.000
|
|
3
|
Mức độ thuận tiện giao thông
|
7 km cách trung tâm
|
8 km cách trung tâm
|
10 km cách trung
tâm
|
6 km cách trung tâm
|
7 km cách trung tâm
|
7 km cách trung tâm
|
|
Mức điều chỉnh
|
|
0
|
3%
|
0
|
0
|
0
|
|
Giá điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
0
|
688.500
|
0
|
0
|
0
|
|
4
|
Vị trí tầng
|
Tầng 12
|
Tầng 7
|
Tầng 9
|
Tầng 19
|
Tầng 19
|
Tầng 22
|
|
Mức điều chỉnh
|
|
2,0%
|
0
|
-2%
|
-2%
|
-3,0%
|
|
Giá điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
457.240
|
0
|
-480.000
|
-486.000
|
-741.000
|
|
5
|
Đặc điểm yếu tố xã hội tại khu vực
|
Gần chợ, bệnh viện,
trường học
|
Gần chợ, bệnh viện,
trường học
|
Gần chợ, trường học
|
Gần chợ, bệnh viện,
trường học
|
Gần chợ, bệnh viện,
trường học
|
Gần chợ, bệnh viện,
trường học
|
|
Mức điều chỉnh
|
|
0
|
10.000.000
|
0
|
0
|
0
|
|
Giá điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
0
|
136.986
|
0
|
0
|
0
|
|
6
|
Hiện trạng về chất lượng
|
tốt
|
tôt
|
tôt
|
tôt
|
tôt
|
tôt
|
|
Mức điều chỉnh
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Giá điều chỉnh (đồng/m2)
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
II
|
Giá sau điều chỉnh (đồng/m2)
|
22.790.000
|
24.005.100
|
24.349.236
|
23.520.000
|
23.522.400
|
24.206.000
|
- Trên cơ sở các giá giao dịch bất động sản
đã được điều chỉnh, tiến hành xác định giá bình quân của phân loại bất động sản
tại thời điểm so sánh sau khi đã loại bỏ những giá quy đổi có tính chất đột
biến. Kết quả xác định được giá bình quân của phân loại căn hộ chung cư hạng 2
là Gt = 23.900.000 đồng/m2.
- Việc xác định chỉ số giá giao dịch
của từng phân loại bất động sản thực hiện theo Công thức (7). Kết quả tính toán
các chỉ số giá giao dịch của từng phân loại bất động sản căn hộ chung cư để bán
thể hiện ở Bảng 3 dưới đây.
Bảng 3. Kết quả tính toán chỉ số giá giao
dịch của các phân loại bất động sản căn hộ chung cư để bán
|
Phân loại bất động
sản
|
Giá tại thời điểm
so sánh
(đồng/m2)
|
Giá tại thời điểm
gốc
(đồng/m2)
|
Chỉ số (%)
|
|
1
|
2
|
3
|
4=2/3×100
|
|
1. Căn hộ chung cư hạng 1
|
48.649.000
|
47.400.000
|
102,64
|
|
2. Căn hộ chung cư hạng 2
|
23.900.000
|
22.790.000
|
104,87
|
|
3. Căn hộ chung cư hạng 3
|
18.900.000
|
18.200.000
|
103,85
|
|
4. Căn hộ chung cư hạng 4
|
16.900.000
|
16.590.000
|
101,87
|
Tính toán cho các phân loại bất động sản khác
tương tự như trên.
b. Tính chỉ số giá giao dịch của các loại bất
động sản:
- Xác định tỷ trọng từng phân loại bất động
sản: Việc xác định tỷ trọng từng phân loại bất động sản thực hiện theo Công
thức (6) của Phụ lục này. Tại Bảng 4 là ví dụ kết quả xác định tỷ trọng của các
phân loại bất động sản căn hộ chung cư để bán.
Bảng 4. Kết quả xác định tỷ trọng của các
phân loại căn hộ chung cư để bán
|
Phân loại BĐS
|
Giá trị giao dịch
(1.000đ)
|
Tỷ trọng tính toán
(%)
|
|
1
|
2
|
3=2/(A)
|
|
1. Căn hộ chung cư hạng 1
|
85.333.600
|
22
|
|
2. Căn hộ chung cư hạng 2
|
124.121.600
|
32
|
|
3. Căn hộ chung cư hạng 3
|
108.606.400
|
28
|
|
4. Căn hộ chung cư hạng 4
|
69.818.400
|
18
|
|
Cộng (A)
|
387.880.000
|
100
|
- Việc xác định chỉ số giá giao dịch loại bất
động sản thực hiện theo Công thức (5) của Phụ lục này. Bảng 5 là kết quả tính
toán chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư để bán dựa trên công thức sau:
Bảng 5. Kết quả tính toán chỉ số giá giao
dịch loại căn hộ chung cư để bán
|
Phân loại bất động
sản
|
Tỷ trọng, %
|
Chỉ số phân loại
bất động sản, %
|
Chỉ số giá loại bất
động sản, %
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
I. Căn hộ chung cư để
bán
|
|
|
103,54
|
|
1. Căn hộ chung cư hạng 1
|
22
|
102,64
|
|
|
2. Căn hộ chung cư hạng 2
|
32
|
104,87
|
|
|
3. Căn hộ chung cư hạng 3
|
28
|
103,83
|
|
|
4. Căn hộ chung cư hạng 4
|
18
|
101,87
|
|
Tương tự tính toán để xác định chỉ số giá giao dịch cho
các loại bất động sản khác.
c. Tính chỉ số giá giao dịch bất động sản của
từng khu vực:
Việc tính toán chỉ số giá giao dịch bất động
sản từng khu vực theo Công thức (3), cụ thể được triển khai như sau:
Ví dụ kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch
bất động sản của một khu vực được thực hiện tại Bảng 6 dưới đây.
Bảng 6. Kết quả tính toán chỉ số giá giao
dịch bất động sản cho khu vực
|
Loại bất động sản
|
Tỷ trọng, %
|
Chỉ số giá loại BĐS,
%
|
Chỉ số giá giao
dịch BĐSKV, %
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
Khu vực
|
|
|
103,88
|
|
I. Căn hộ chung cư để bán
|
28,5
|
103,54
|
|
|
II. Nhà ở riêng lẻ để bán
|
39,6
|
104,71
|
|
|
III. Đất nền chuyển nhượng
|
16,8
|
104,68
|
|
|
IV. Văn phòng cho thuê
|
15,1
|
101,52
|
|
4.1.2. Xác định chỉ số giá
giao dịch bất động sản chung cho địa phương
Việc
xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản chung cho địa phương thực hiện theo
công thức (1).
Tại
Bảng 7 là kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch bất động sản chung cho địa
phương chia làm 5 khu vực tính toán. Việc tính toán dựa trên công thức khai
triển sau:
Bảng
7. Kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch bất động sản cho địa phương
|
Khu vực
|
Tỷ trọng, %
|
Chỉ số giá giao
dịch BĐS tại khu vực, %
|
Chỉ số giá giao
dịch BĐS địa phương, %
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
Địa phương
|
|
|
103,48
|
|
1. Khu vực 1
|
18,4
|
103,88
|
|
|
2. Khu vực 2
|
19,6
|
104,56
|
|
|
3. Khu vực 3
|
23,6
|
102,95
|
|
|
4. Khu vực 4
|
23,3
|
103,66
|
|
|
5. Khu vực 5
|
15,1
|
102,15
|
|
Trường
hợp cần tổng hợp chỉ số giá giao dịch từng loại bất động sản cho địa phương
cũng thực hiện theo nguyên tắc trên.
4.2. Xác định chỉ số lượng giao dịch bất động sản
Chỉ số lượng giao dịch bất động sản xác định theo hướng dẫn tại Công
thức (8). Số lượng giao dịch xác định trên cơ sở số liệu thống kê tại hai thời điểm
(thời điểm chọn làm gốc và thời điểm so sánh). Bảng 8 là ví dụ kết quả tính
toán chỉ số lượng giao dịch bất động sản của địa phương (tính theo số lượng
diện tích), Bảng 9 là ví dụ kết quả tính toán chỉ số lượng giao dịch bất động
sản của địa phương (tính theo số lượng bất động sản).
Bảng 8. Kết quả tính toán chỉ số lượng giao
dịch bất động sản
(tính theo số lượng diện tích)
|
Loại bất động sản
|
Số lượng giao dịch
tại thời điểm gốc, (m2)
|
Số lượng giao dịch
tại thời điểm so sánh, (m2)
|
Chỉ số lượng giao
dịch bất động sản, (%)
|
|
1
|
2
|
3
|
4=3/2×100
|
|
|
|
|
|
|
I. Căn hộ chung cư để bán
|
26.900
|
22.900
|
|
|
II. Nhà ở riêng lẻ để bán
|
17.250
|
18.500
|
|
|
III. Đất nền chuyển nhượng
|
23.300
|
21.550
|
|
|
IV. Văn phòng cho thuê
|
8.760
|
9.500
|
|
|
Tổng cộng
|
76.210
|
72.450
|
95,06
|
Bảng 9. Kết quả tính toán chỉ số lượng giao
dịch bất động sản
(tính theo số lượng bất động sản)
|
Loại bất động sản
|
Đơn vị tính
|
Số lượng giao dịch
tại thời điểm gốc
|
Số lượng giao dịch
tại thời điểm so sánh
|
Chỉ số lượng giao
dịch bất động sản, (%)
|
|
1
|
|
2
|
3
|
4=3/2x100
|
|
|
|
|
|
|
|
I. Căn hộ chung cư để bán
|
cái
|
316
|
280
|
|
|
II. Nhà ở riêng lẻ để bán
|
cái
|
287
|
308
|
|
|
III. Đất nền chuyển nhượng
|
mảnh (lô)
|
211
|
195
|
|
|
Tổng cộng
|
|
814
|
783
|
96,19
|
Trường
hợp cần xác định chỉ số lượng giao dịch bất động sản cho từng khu vực của địa
phương thì nguyên tắc xác định tương tự như cách xác định nêu trên với số liệu
là số lượng giao dịch của khu vực.
PHỤ LỤC SỐ
2
MẪU
PHIẾU TỔNG HỢP SỐ LIỆU LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN DO CÁC CƠ QUAN QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC TẠI ĐỊA PHƯƠNG THỰC HIỆN
(Ban
hành kèm theo Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây
dựng)
|
STT
|
Loại bất động sản
|
Diện tích (m2)
|
Thời điểm giao dịch
thành công
|
Giá giao dịch thành
công (triệu đồng)
|
Đặc điểm bất động
sản (nếu có), địa chỉ
|
Ghi chú
|
|
1
|
2
|
3
|
7
|
9
|
4
|
|
|
1
|
Căn hộ chung cư để bán
|
70m2
|
7/10/2010
|
405.000
|
Đường .... tầng 7,
2 phòng ngủ, có 1 WC,...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2
|
Nhà ở riêng lẻ để bán
|
50m2
|
15/10/2010
|
1.275.000
|
Đường....., mặt
tiền 4m, 4 tầng, diện tích 200m2, điện nước đầy đủ...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3
|
Đất nền chuyển nhượng
|
70m2
|
07/11/2010
|
1.925.000
|
Đường...., mặt tiền
6m, hạ tầng đầy đủ...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4
|
Văn phòng cho thuê
|
420m2
|
15/11/2010
|
582.120
|
Văn phòng loại C
tại đường...., tầng 5, thông tin liên lạc tốt...
|
|
Lưu ý: Các đặc điểm cần thiết đối với từng
loại bất động sản có thể tham khảo hướng dẫn tại Phụ lục số 3
PHỤ LỤC SỐ
3
MẪU
PHIẾU ĐIỀU TRA KHẢO SÁT SỐ LIỆU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỊ
TRƯỜNG
(Ban
hành kèm theo Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ
Xây dựng)
1. Đối với căn hộ
chung cư để bán:
- Hạng chung cư:
- Đặc điểm về vị trí:
+ Địa chỉ, khu vực:
+ Mức độ thuận tiện
giao thông:
+ Số lượng tầng của
tòa nhà:
+ Nằm tại tầng thứ:
+ Số lượng thang máy:
+ Chỗ để xe ô tô, xe
máy:
+ Đặc điểm xã hội tại
khu vực (gần bệnh viện, gần chợ, gần trường....):
- Đặc điểm căn hộ:
+ Chất lượng căn hộ:
+ Diện tích:
+ Số lượng phòng ở:
+ Số lượng phòng
khách:
+ Số lượng phòng tắm:
+ Hệ thống thông tin,
liên lạc (TV, điện thoại, internet...):
- Thông tin về giá:
+ Giá niêm yết (nếu
có):
+ Ngày niêm yết (nếu
có):
+ Giá bán:
+ Ngày bán:
- Thông tin khác (nếu
có):
2. Đối với nhà ở
riêng lẻ để bán:
- Đặc điểm về vị trí:
+ Địa chỉ, khu vực:
(đường phố)
+ Mức độ thuận tiện
giao thông:
+ Đặc điểm xã hội tại
khu vực (gần bệnh viện, gần chợ, gần trường....):
- Đặc điểm bất động
sản:
+ Chất lượng bất động
sản:
+ Diện tích đất, kích
thước đất:
+ Diện tích, kích
thước xây dựng:
+ Số tầng:
+ Số lượng phòng ở:
+ Số lượng phòng
khách:
+ Số lượng phòng tắm:
+ Hệ thống thông tin,
liên lạc (TV, điện thoại, internet...):
- Thông tin về giá:
+ Giá niêm yết (nếu
có):
+ Ngày niêm yết (nếu
có):
+ Giá bán:
+ Ngày bán:
- Thông tin khác (nếu
có):
3. Đối với đất nền
chuyển nhượng:
- Vị trí:
+ Địa chỉ, khu vực:
+ Khoảng cách đến
trục giao thông chính:
+ Số lượng, kích
thước mặt đường tiếp giáp:
+ Đặc điểm xã hội tại
khu vực (gần bệnh viện, gần chợ, gần trường....):
- Đặc điểm bất động sản:
+ Diện tích, kích
thước:
+ Hạ tầng kỹ thuật
(cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc)
- Thông tin về giá:
+ Giá niêm yết (nếu
có):
+ Ngày niêm yết (nếu
có):
+ Giá bán:
+ Ngày bán:
- Thông tin khác (nếu có):
4. Đối với văn phòng
cho thuê:
- Hạng văn phòng:
- Vị trí:
+ Địa chỉ, khu vực:
+ Khoảng cách đến trục giao thông
chính:
- Đặc điểm bất động sản:
+ Diện tích văn phòng:
+ Hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp
nước, thoát nước, thông tin liên lạc)
+ Chỗ để xe ô tô, xe máy:
- Thông tin về giá:
+ Giá cho thuê:
+ Ngày ký hợp đồng
cho thuê:
+ Thời hạn cho thuê:
- Thông tin khác (nếu
có):